Постановление от 5 октября 2025 г. по делу № А76-27755/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8011/2025
г. Челябинск
06 октября 2025 года
Дело № А76-27755/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Камаева А.Х., судей Жернакова А.С., Манаковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевым Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2025 по делу № А76-27755/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества специализированный застройщик «Южноуральская корпорация жилищного строительства и инвестиций» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 01.01.2025, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Консультант» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.09.2024, диплом), ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.09.2024, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» - ФИО4 (удостоверение адвоката, доверенность от 28.02.2024).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Акционерное общество Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» (далее – истец, АО СЗ «ЮУКЖСИ», ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной

ответственностью «Консультант» (далее – ответчик, ООО «Консультант», ОГРН <***>):

1. Соразмерно уменьшить установленную п. 3.1 договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 цену земельного участка по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, район Центральный, ул. Пушкина, 15, кадастровый номер 74:36:0509011:63, площадью 4 634 кв.м, а также передаваемой в рамках настоящего договора документации, указанной в п. 1.3 договора, стоимость исключительных прав на документацию, имущественных прав на 133 464 358 руб. 00 коп. и установить ее в размере 20 462 332 руб. по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22.

2. Взыскать неосновательное обогащение в размере 94 982 685 руб. 50 коп., составляющее разницу между суммой произведенной оплаты по договору и соразмерно уменьшенной покупной ценой по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22.

3. Взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 249 134 руб. 91 коп., рассчитанные на 16.07.2024, продолжать начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) с 07.07.2024 по день фактической уплаты неосновательного обогащения включительно.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью ПСК «Регионпроект», общество с ограниченной ответственностью «Прогресс», Комитет строительства и инфраструктуры Администрации Увельского муниципального района, Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области, Администрация города Челябинска (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2025 (резолютивная часть от 30.05.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе АО СЗ «ЮУКЖСИ» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что на основании Отчета об оценке объекта недвижимости, который ответчиком не оспаривается, специалистом установлены нарушения существенных условий договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22.

Также податель жалобы считает, что в нарушение п. 1.13. Договора Продавец заверял и гарантировал, что проектная документация, передаваемая по настоящему Договору, соответствует требованиям действующего законодательства с учетом несоответствия проектной документации ДПТ.

Кроме того, в результате указанных выше нарушений Договора со стороны Продавца и невозможности строительства многоквартирного жилого дома в параметрах, предусмотренных разрешением на строительство по его

условиям в нарушение п.5.6. Договора, в настоящее время строительство не возможно еще и потому что согласно требованиям Правил землепользования и застройки города Челябинска, утвержденных Решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41/23 с 06.09.2023 при основном виде разрешенного использования по виду территориальной зоны Б.7.2. (зона единой исторической застройки) установлена предельная этажность 4 и 5 этажей. Согласно переданным Ответчиком разрешениям на строительство от 07.07.2022 за № RU74315000-25-ж-2022 и № RU74315000-24-ж-2022 и иной документации по Договору количество этажей в многоэтажном доме предусмотрено 18 и 7. Таким образом, строительство по документам Ответчика, полученным в рамках Договора, в связи с нарушениями со стороны Ответчика гарантий и заверений, до настоящего времени не возможно в нарушение п.5.6, и п.6.2. Договора.

Апеллянт считает, что ответчик не доказал по требованиям п.6.2. Договора отсутствие обстоятельств, указанных в п. 5.6. настоящего Договора, соответствие Участка, документов и документации заверениям и гарантиям, указанным в разделе 1 настоящего Договора, в течение 3 лет с момента заключения настоящего Договора.

При этом, согласно п.6.2. Договора ответчик взял на себя обязательства отвечать за соответствие заверений и гарантий в течение 3 лет. Вывод суда о том, что изменение обстоятельств после заключения договора не может быть отнесено на ответчика противоречит статьям 309, 310 ГК РФ, а также указанным пунктам договора.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 28.08.2025.

От ООО ПСК «Регионпроект» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо указывает на то, что доводы жалобы аналогичны доводам искового заявления.

От ООО «Консультант» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Ответчик считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, а решение суда первой инстанции – законным и подлежащим оставлению без изменения.

Отзывы в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

От АО СЗ «ЮУКЖСИ» поступили возражения на отзыв ООО «Консультант» от 18.08.2025, которые были приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2025 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 22.09.2025. Судом предложено сторонам представить письменные позиции относительно возможности назначения по делу судебной экспертизы.

От АО СЗ «ЮУКЖСИ» поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Просит на разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Определить размер соразмерного уменьшения цены Договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, предусмотренной пунктом 3.1. Договора, на момент его заключения, с учетом нарушения Продавцом заверений и гарантий, предусмотренных пунктами 1.5., 1.7., 1.9., 1.11, 1.12, 1.13

Договора по обстоятельствам, указанным выше в п.1, 2, 3 настоящего запроса, с учетом невозможности осуществления Покупателем строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с параметрами, указанными в разрешениях на строительство № RU74315000-24-ж-2022, RU74315000-25-ж-2022 согласно п.1.19 Договора, и с учетом невозможности использования проектной документации, выполненной ООО «ОВН-Строй», указанной в п. 1.3. Договора.

Вопрос о назначении экспертизы, судом оставлен открытым.

От ООО ПСК «Регионпроект» поступили письменные пояснения по вопросу о назначении экспертизы. Третье лицо возражает против назначения экспертизы, поскольку предлагаемый заявителем апелляционной жалобы вопрос для постановки перед экспертами поставлен таким образом, что дает юридическую оценку обстоятельствам.

Кроме того исковые требования основаны в том числе на факте изменения границ охранной зоны объекта культурного наследия или изменении правил землепользования и застройки в результате издания нормативно - правовых актов уже после заключения договора купли-продажи от 30.08.2022.

От ООО «Прогресс» поступило письменное мнение относительно возможности назначения по делу судебной экспертизы. Считает, что основание для назначения и проведения экспертизы отсутствует, так как апеллянтом, как в исковом заявлении, так и в апелляционном производстве было произведено подмена предмета иска – стоимость предмета Договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04–01/15-09-22 на момент его заключения и его стоимость с учетом изменения нормативных требований в строительстве и использованию земельного участка. Оспаривая договор, а также данные проектной документации апеллянт ссылается на возникшие основания для уменьшения стоимости земельного участка, возникшие уже после заключения договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04–01/15-09-22.

От ООО «Консультант» поступило письменное мнение относительно необходимости судебной экспертизы. Ответчик полагает, что обсуждение вопроса о проведении судебной экспертизы является преждевременным до тех пор, пока истец не сформулирует чёткое и последовательное обоснование своих требований о соразмерном снижении цены договора купли-продажи. В отсутствие ясных пояснений истца относительно недостатков предмета договора (существовавших на дату заключения сделки и не устранённых до подачи иска) невозможно определить предмет экспертизы.

Письменные пояснения и мнения приобщены к материалам дела.

От АО СЗ «ЮУКЖСИ» поступили возражения на письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Апелляционный суд с учетом имеющихся в материалах дела документов и пояснений сторон, не установил оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства отказал.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между АО СЗ «ЮУКЖСИ» (покупатель) и ООО «Консультант» (продавец) заключен договор купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 (далее – договор, л.д. 19-23, т. 1), по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, район Центральный, ул. Пушкина, 15, кадастровый номер 74:36:0509011:63, площадью 4 634 кв.м (п. 1.1 договора).

В п. 3.1. договора стороны установили, что общая цена договора составляет 153 926 690 руб. 00 коп.

По условиям п. 3.2. договора цена включает в себя стоимость продажи участка, а также передаваемой в рамках настоящего договора документации, указанной в п. 1.3. договора, стоимость исключительных прав на документацию, имущественных прав.

Настоящая стоимость включает в себя сумму всех затрат продавца, в том числе понесенных расходов продавца, связанных с договорными обязательствами, получением и разработкой документов, указанных в п. 1.3., 2.2. настоящего договора, проектными работами, получением технических условий, разработкой проектной, технической документацией, получением разрешения на строительство и т.д.

Земельный участок, документация и документы переданы по актам приема-передачи от 30.08.2022 (л.д. 36-37, т. 1).

Платежными поручениями № 918 от 20.09.2022, № 677 от 10.10.2022,

№ 678 от 10.10.2022, № 1077 от 02.11.2022, № 1319 от 15.11.2022 произведена оплата за спорный земельный участок в общей сумме 115 445 017 руб. 50 коп. (л.д. 40-44, т. 1).

По договору цессии от 24.04.2023 ООО «Консультант» (первоначальный кредитор) уступило ООО ПСК «Регионпроект» (новый кредитор) право требования получить от АО «ЮУКЖСИ» задолженности, возникшей по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, в размере 36 706 690 руб. 00 коп. (п. 1.1 договора). По договору уступки права требования от 15.09.2023 № 04-09-2023 ООО ПСК «Регионпроект» (цедент) уступило

ООО «Прогресс» (цессионарий) получить от АО «ЮУКЖСИ» задолженности, возникшей по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22, в размере 28 000 000 руб. 00 коп. (п. 1.1 договора) (л.д. 34-35, т. 2).

Согласно п. 1.3. договора продавец также передает исключительные права на проектную документацию, выполненную ООО «ОВН-Строй», 2022, шифр проекта: 06/02/2022, получившую положительное заключение экспертизы ООО «ЧелЭкспертиза» № 74-2-1-1-032224-2022 от 24.05.2022, № 74-2-1-2-038751-2022 от 17.06.2022, являющуюся основанием для получения разрешения на строительство объекта, указанного в п. 1.19 договора, и имущественные права в виде прав по договорам присоединения (подключения) к сетям снабжения ресурсами в отношении участка и объекта, указанного в п. 1.19 настоящего договора.

В п.1.19 договора стороны установили, что участок приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства

многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и полученным в соответствии с действующим законодательством разрешениями на строительство многоквартирного жилого дома № RU74315000-24-ж-2022 от 07.07.2022, № RU74315000-25-ж-2022 от 07.07.2022 в соответствии с параметрами, указанными в разрешении на строительство.

По условиям п. 2.2. договора стороны договорились, что одновременно с передачей участка продавец обязуется по акту приема-передачи передать покупателю относящиеся к участку документы и документацию, а именно:

- надлежащим образом заверенные копии правоустанавливающих документов на участок;

- выписку из ЕГРН, полученную не ранее 30 дней до дня предоставления; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до даты получения разрешения на строительство; проект планировки территории земельного участка; проект межевания земельного участка;. кадастровый паспорт земельного участка, полученный не ранее 30 дней до дня предоставления;

- ТУ на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение/или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия не менее 2 лет с даты заключения настоящего договора;

- проектную документацию, соответствующую требованиям Постановления Правительства № 87 от 16.02.2008;

- разрешение на строительство многоквартирного жилого дома; - иные документы, необходимые для осуществления строительства.

Согласно п. 1.9. договора ООО «Консультант» заверил и гарантировал, что в границах участка отсутствует какое-либо движимое и (или) недвижимое имущество, в границах участка нет исторических зданий и (или) снесенных исторических зданий, объектов культурного наследия, а также заверил и гарантировал, что участок находится за пределами границ охранных и/или защитных зон охраны, зон с особыми условиями использования территории (за исключением зоны подтопления), отсутствуют какие-либо ограничения и/или запреты по использованию участка, а также необходимость соблюдения в процессе проектирования и строительства требований, в результате соблюдения которых исключается возможность осуществления строительства на участке многоквартирного жилого дома с указанными в разрешении на строительство технико-экономическими показателями.

По условиям п. 1.5. договора продавец заверял и гарантировал, что на момент заключения настоящего договора в отношении участка обременений, ограничений в пользовании участком не имеется, у третьих лиц отсутствуют права на участок, часть участка, использование соседних земельных участков не оказывает воздействия на использование и стоимость продаваемого участка.

В соответствии с п. 1.7. договора продавец заверял и гарантировал, что участок имеет утвержденную документацию по планировке и межеванию территории земельного участка, градостроительный план земельного участка,

выполненные в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушающие прав третьих лиц.

В п. 1.11 договора продавец заверял и гарантировал, что участок пригоден для строительства многоквартирного жилого дома и разрешение на строительство в отношении объекта, указанного в п. 1.19 настоящего договора, является действительным и соответствует действующему законодательству.

Согласно п. 1.12. договора продавец заверил и гарантировал возможность осуществления строительства на участке объекта, указанного в п. 1.19 настоящего договора, в соответствии с параметрами, указанными в разрешении на строительство.

В заявлении истец указал, что в градостроительном плане земельного участка № РФ-74-3-15-1-05-2023-3856 зафиксирована на территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509011:63 площадью 4 534 кв.м в п.5. в подпункте 4 защитная зона объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс усадьбы купцов Кашириных» (приказ Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 22.04.2021 № 67 «О включении выявленных объектов культурного наследия: «Дом купца Кашириных Н.И.», расположенный по адресу: <...> и «Торговое помещение (лавка), расположенный по адресу: <...> (Па), в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс усадьбы купцов Кашириных» и утверждении границ его территории, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данной территории») (л.д. 24-35,

т. 1).

Земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 2 301 кв.м.

Также в градостроительном плане указано, что использование земельного участка необходимо вести в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Как пояснил истец, договор купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 не был бы заключен при осведомленности АО СЗ «ЮУ КЖСИ» об указанных обстоятельствах.

Согласно п. 5.6. договора покупатель в случае предоставления продавцом ложной информации не соответствующей условиям, указанным в п. 1.4.-1.14. настоящего договора вправе требовать соразмерного уменьшения цены настоящего договора и возмещения причиненных ему убытков в полном объеме, в т.ч. упущенной выгоды, возмещения всех имущественных потерь.

Истец представил в материалы дела отчет № 194/24-О от 27.05.2024 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 4 634 кв.м,

кадастровый номер 74:36:0509011:63, расположенного по адресу: г. Челябинск, район Центральный, ул. Пушкина, 15, по состоянию на 30.08.2022, подготовленный ООО Агентство «Вита Гарант» (л.д. 74-174, т. 1).

Согласно отчету, сумма соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/1509-22 с учетом нарушения продавцом заверений и гарантий, предусмотренных пунктами 1.5., 1.7., 1.9., 1.11, 1.12 договора, в связи с расположением земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, которая составляет 2 301 кв.м, с учетом невозможности осуществления покупателем строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с параметрами, указанными в разрешениях на строительство № RU74315000-24-ж-2022, RU74315000-25ж-2022 согласно п. 1.19 договора и с учетом невозможности использования проектной документации, выполненной ООО «ОВН-Строй», указанной в п. 1.3. договора, по состоянию на 30.08.2022 с учетом округления составляет 133 464 358 руб. 00 коп. (стр. 98 отчета).

Истец считает, что стоимость земельного участка и документации по договору должна составлять 20 462 332 руб.

По расчету истца, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 94 982 685 руб. 50 коп. в виде разницы уплаченной суммы и цены договора с учетом недостатков земельного участка (115 445 017,50 – 20 462 332).

За неправомерное пользование денежными средствами истцом начислены проценты по ст. 395 ГК РФ, размер которых за период с 11.07.2024 по 16.07.2024 составил 249 134 руб. 91 коп. (л.д. 39, т. 1).

Истец направил в адрес ответчика письмо от 02.07.2024 № 02.1-12/1749 с предложением соразмерно уменьшить покупную цену объекта путем подписания соглашения по условиям п. 7.12. договора до 20 462 332 руб. 00 коп. и возвратить излишне уплаченные денежные средства в сумме 94 982 685 руб. 50 коп., которое оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии обстоятельств для уменьшения цены договора, в силу чего оснований для взыскания неосновательного обогащения и штрафных санкций не имеется.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Из системного толкования норм статей 549, 554, 555 ГК РФ следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пункта 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Вышеназванными нормами установлена обязанность продавца продать покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.

Из пункта 3.1 договора купли-продажи следует, что общая цена договора составляет 153 926 690 руб.

Положениями статей 469, 470 ГК РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.

Нормы главы 30 ГК РФ предусматривают ряд случаев, когда покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенного товара, в том числе нормой статьи 557 ГК РФ предусмотрено право покупателя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае передачи товара ненадлежащего качества.

Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодекс и иных законах, а также статьей 431.2 Гражданского кодекса, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ).

В частности, как указано в пункте 34 Постановления Пленума

Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума № 49), когда продавец предоставил покупателю информацию, оформив ее в виде заверения, о таких характеристиках качества товара, которым в большинстве случаев сходный товар не отвечает, и эта информация оказалась не соответствующей действительности, к отношениям сторон, наряду с правилами о качестве товара (статьи 469 - 477 ГК РФ), подлежат применению согласованные меры ответственности, например, установленная сторонами на случай недостоверности заверения неустойка. Равным образом такой подход применяется к случаям, когда продаются акции или доли участия в обществах с ограниченной ответственностью и продавец предоставляет информацию в отношении характеристик хозяйственного общества и состава его активов.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений по их применению, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, вытекает, что предоставление лицом определенной информации может влиять на намерение другого лица установить обязательства и на этом основывается предусмотренный статьей 431.2 ГК РФ механизм ответственности за договорные заверения (гарантии).

В силу пункта 1, пункта 2 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым названного выше пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно пункту 4 статьи 431.2 ГК РФ последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Предполагается, в этом

случае, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Определенный статьей 431.2 ГК РФ механизм ответственности за договорные заверения основывается на том, что предоставление лицом определенной информации может влиять на намерение другого лица установить обязательства.

Применение данного механизма позволяет одной из сторон сделки взять на себя особую ответственность за предоставление информации другой стороне и тем самым в том числе распределить риски наступления нежелательных имущественных последствий между сторонами (например, передать соответствующий риск лицу, которое предоставило значимую для совершения сделки информацию).

С учетом природы рассматриваемого института заверение в том числе может даваться в отношении оснований (причин) возникновения обстоятельства, которое способно проявиться в будущем и в таком случае может стать причиной имущественных потерь лица, полагавшегося на заверения. В предпринимательских отношениях ответственность лица, давшего заверения, наступает за объективный факт - несоответствие заверений действительности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Следовательно, недостоверность заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения должна быть подтверждена объективными доказательствами.

Как указывает истец, при заключении договора ответчиком предоставлены недостоверные сведения о спорном земельном участке. Если бы эти обстоятельства были известны истцу, договор заключен не был бы.

Так согласно постановлению Правительства Челябинской области от 21.08.2024 № 490-П «Об утверждении границ зон охраны, особых режимов использования земель зон охраны и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс усадьбы купцов Кашириных», расположенного по адресу: <...>», спорный земельный участок, являвшийся предметом договора купли-продажи, не входит в защитную зону объекта.

Таким образом, в настоящее время отсутствуют препятствия осуществить на участке застройку в соответствии с проектной документацией, полученной истцом по договору купли-продажи № 04-01/15-09-22 от 30.08.2022.

Доводы истца о невозможности осуществлять строительство на земельном участке в связи с отказом в продлении разрешения на строительство рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку в письме от 12.09.2023 № 3864/гасн (л.д. 32, т. 3) указано, что по информации Главного управления государственного строительного надзора Челябинской области извещение о начале строительства № 137 зарегистрировано 21.08.2023,

информация о состоянии объекта капитального строительства отсутствует. Следовательно, факт начала строительных работ по возведению объекта капитального строительства не подтвержден.

В продлении срока действия разрешения на строительство от 07.07.2022 № RU74315000-24-ж-2022 отказано на основании пункта 7 части 21.15 статьи 51 ГрК РФ в связи с отсутствием начатых работ по строительству.

При этом, судом отмечается, что ранее Администрацией г. Челябинска были выданы разрешения на строительство от 07.07.2022 № RU 74315000-24-ж-2022, № RU 74315000-25-ж-2002, которые не были отменены и не были отозваны Администрацией города Челябинска в порядке самоконтроля из-за несоответствия требованиям законодательства, что подтверждает отсутствие нарушений на дату его выдачи и, соответственно, подтверждает достоверность заявлений ответчика об отсутствии каких-либо защитных зон на дату заключения договора.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Между тем материалами дела подтверждается, на дату заключения договора купли-продажи земельного участка заверения ответчика носили достоверный характер, поскольку какая-либо информация о наличии защитных зон на земельном участке отсутствовала, что подтверждается представленными в материалы дела документами, а именно: письмами Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 20.01.2022, от 11.03.2022, разделом проектной документации «Мероприятия по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Культурный слой

г. Челябинска XVIII-XIX вв.» в составе проекта «Жилой дом со встроенно- пристроенными нежилыми помещениями и детским садом и подземной автостоянкой на 36 м/мест, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина», подготовленным ООО «Центр историко-культурных исследований «Астра», положительным заключением Государственной историко-культурной экспертизой от 27.05.2022, письмом Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 27.06.2022 № ПЗ-12/337 о согласовании раздела проектной документации.

Ответчиком в материалы дела представлены сведения о том, что на сайте 74.ру была опубликована статья «18-этажка рядом с историческими постройками в центре Челябинска возмутила краеведа» https://74.ru/text/realty/2022/06/05/71386352/.

В указанной статье в полном объеме был размещен скан-образ раздела проектной документации «Мероприятия по обеспечению сохранности объекта

культурного наследия «Культурный слой г. Челябинска XVIII-XIX вв.», письмо Государственного комитета № 03-12/28 от 11.03.2022 об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия, ранее размещенный на официальном сайте Комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

Ответчик, не являясь уполномоченным лицом в сфере охраны культурного наследия или ведения градостроительной документации, мог получить необходимую информацию только от уполномоченных ответственных органов. Информация была предоставлена, и в информации отсутствовали данные о наличии защитной зоны объекта «Комплекс усадьбы купцов Кашириных». Оснований предполагать недостоверность представленной государственными органами информации у ответчика не имелось.

Доказательств осведомленности ответчика при заключении спорного договора купли-продажи о наличии на земельном участке ограничений на проведение проектных, изыскательских и строительных работ, о наличии в градостроительной документации сведений об обременении спорного земельного участка либо о наличии ограничений в его использовании, истец не представил.

Также истцом не представлено доказательств умышленных действий ответчика, направленных на сокрытие от покупателя информации о наличии каких-либо ограничений в отношении спорного земельного участка.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, оценив представленные доказательства, пришел к правомерному выводу, что представленные ответчиком доказательства подтверждают достоверность гарантий, которые были даны истцу на дату заключения договора купли-продажи. Ответчик при заключении договора не мог и не должен был предвидеть недостоверное разъяснение требований законодательства по сохранению объектов культурного наследия.

По убеждению коллегии суда при установленных выше обстоятельствах действия продавца отвечают требования разумности и добросовестности.

Также суд первой инстанции обоснованно указал, что изменение обстоятельств, имевшее место после заключения договора, не может быть отнесено на ответчика и поставлено ему в вину, поскольку ответчик действовал добросовестно и разумно, обратившись за разъяснениями к уполномоченному органу.

Материалами дела подтверждено и участниками спора не отрицалось, что до принятия к производству настоящего спора недостаток, указанный в основании иска в обоснование требований о соразмерном уменьшении покупной цены, был устранен, при этом продолжало действовать разрешение на строительство.

Кроме того согласно представленным ответчиком в материалы дела сведениям рыночная стоимость спорного земельного участка в настоящее время почти в три раза превышает цену договора (л.д. 139, т. 2), при этом истец отказывается от расторжения договора и возврата земельного участка.

На основании изложенного, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части соразмерного уменьшения, установленного п. 3.1 договора купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года).

Исходя из названных норм права для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо, во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя (ответчика)) произошло за счет другого (потерпевшего (истца)), и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. При этом не имеет значения, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения обогатившегося, самого потерпевшего или третьих лиц либо произошло помимо воли.

В предмет доказывания по кондикционному иску входит установление в совокупности фактов наличия у ответчика неосновательного обогащения в виде приобретения или сбережения имущества, а у истца - правовых оснований для утверждения, что указанное обогащение имело место именно за его счет. При этом бремя доказывания факта неосновательного обогащения на стороне ответчика, а также размера такого неосновательного обогащения лежит на истце.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо,

участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае истцом, АО СЗ «ЮУКЖСИ», заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения составляющее разницу между суммой произведенной оплаты по договору и соразмерно уменьшенной покупной ценой по договору купли-продажи от 30.08.2022 № 04-01/15-09-22 в сумме 94 982 685 руб. 50 коп.

Между тем, обстоятельств для уменьшения цены договора судом не установлено, с учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции исследовал и оценил в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2025 по делу № А76-27755/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Х. Камаев

Судьи: А.С. Жернаков А.Г. Манакова