Постановление от 2 декабря 2018 г. по делу № А40-202783/2017

№ 09АП-55589/2018

Дело № А40-202783/17
г. Москва
03 декабря 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года


Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Е.Б. Расторгуева,  Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Твинс» и Департамента городского имущества города Москвы  на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 августа 2018 года по делу № А40-202783/17, принятое судьей Буниной О.П., по исковому заявлению ООО «Твинс» к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (генеральный директор – лично), ФИО2 (доверенность от 01.08.2018 г.), ФИО3 (доверенность от 01.10.2018 г.); от ответчика ФИО4 (доверенность от 25.12.2017 г.) 



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Твинс» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

До принятия решения по делу истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет исковых требований и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.II комн.1,1а,3-5,5а,8,8а) общей площадью 78,9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001059:2781, находящегося в собственности города Москвы, и расположенного в здании по адресу: <...>) путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5 802 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.09.2017 г. № 230/37/К-2017, выполненного ООО «Корпоратфинанс». НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.» и путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 96.700 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 23.06.2008 г. № 01-00749/08  арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, однако цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в завышенном размере, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2018 г. исковые требования удовлетворены частично, разногласия  между  Департаментом  городского  имущества  города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Твинс», возникшие при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения урегулированы путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 12 184 000 руб. в соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО5 от 08.06.2018 г. № 42. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.» и путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 203 066 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий, истец - в редакции истца, а ответчик, соответственно, в его редакции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доводы жалоб, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения (подвал пом. II комн.1,1а,3-5,5а,8,8а), общей площадью 78,9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001059:2781, находящегося в собственности города Москвы, и расположенного в здании по адресу: <...>, принадлежащего Департаменту городского имущества, и истцом занимаемого на основании договора аренды от 23.06.2008 г. № 01-00749/08.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании             ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу, согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила 12 184 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная экспертом                   ООО «Агентство судебных экспертов» соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. № 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца и ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Истцом и ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Указание истца на заявление ходатайства о проведении повторной экспертизы, по сути, сводиться к несогласию со стоимостью имущества согласно представленному заключению.

Вместе с тем, доводы относительно объектов аналогов отклоняются апелляционным судом, поскольку несогласие с объектами аналогами является субъективным мнением представителя истца, не обладающего специальными познаниями, и, соответственно, такое несогласие не может являться основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании п. 5 ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2018 года по делу № А40-202783/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья                                                                 О.Г. Головкина



Судьи                                                                                                           Е.Б. Расторгуев



Д.В. Пирожков