Решение от 29 октября 2019 г. по делу № А40-238317/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-238317/18-142-1895
30 октября 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-238317/18-142-1895

по иску общества с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125015, <...>

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (в отношении помещения площадью 33,4 м),

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность

от ответчика: Гречко А.В., доверенность

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004016:3142 (подвал, пом.I, комн.8), расположенного по адресу: <...>, путем изложения пунктов 2.1.2, 2.2, 3.1, 3.4, 4.5, 5.1 договора в следующей редакции:

«2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента получения от продавца подписанного договора и всех необходимых для государственной регистрации документов направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и права собственности на объект. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект покупатель обязан предоставить продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект».

«2.2. Продавец обязан не позднее трех рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2) направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами. Государственную регистрацию перехода прав собственности на объект оплачивает покупатель».

«3.1 Цена Объекта составляет 3 062 000 (три миллиона шестьдесят две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением ООО «Агентство судебных экспертов» №175 от 13.08.2019 по арбитражному делу № А40-238317/18-142-1895.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 033 (пятьдесят одна тысяча тридцать три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

«4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом размер просрочки должен составлять не менее 6 месяцев».

«5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и мотивированны следующим: в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений; по заявлению Общества о выкупе Департамент направил ему проект договора купли-продажи имущества по цене 3 749 000 руб.; Общество с данной ценой не согласилось, поскольку согласно заключению независимого оценщика, стоимость испрашиваемого нежилого помещения составляла 2 310 000 руб.; кроме того, Общество не согласилось с пунктами 2.1.2, 2.2, 3.4, 4.5 и 5.1 договора.

Департамент представил отзыв (письменные пояснения), в котором просил в иске отказать по изложенным в отзыве основаниям.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования (с учетом уточнения иска в части установления цены и суммы ежемесячного платежа, согласно экспертному заключению), представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве (письменных пояснениях) основаниям.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004016:3142 (подвал, пом.I, комн.8), расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды от 30.01.2004 года № 2-33/04, заключенного с Департаментом (его правопредшественником) (в редакции дополнительных соглашений).

Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются Обществом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Общество полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ оно имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 31.05.2018 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент, рассмотрев обращение Общества, направил Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 3 749 000 руб. (пункт 3.1); стоимость определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.06.2018 № 139/43-4-18, выполненного ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и положительного экспертного заключения от 02.08.2018 № 509/2018/4, выполненного общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков»; размер ежемесячного выкупного платежа составил не менее 62 483 руб. 34 коп.; кроме того, в пункте 2.1.2 предусмотрена обязанность покупателя в срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, документы, необходимые для регистрации права собственности на объект. В срок не позднее трех рабочих дней с даты подачи заявлений о государственной регистрации права собственности и залога на объект предоставить продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию права собственности и залога на объект»; в пункте 2.2 отражено, что все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель; в пункте 4.5 отражено, что в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом размер просрочки должен составлять не менее трех месяцев; в пункте 5.1 отражено, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец не согласился с условиями пунктов 2.1.2, 2.2, 4.5, 5.1, полагая их обременительными для истца, кроме того, истец не согласился с пунктами 3.1, 3.4 договора, посчитав цену объекта существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Гранд Оценка».

В соответствии с подготовленным ООО «Гранд Оценка» отчетом об оценке рыночной стоимости испрашиваемого объекта, цена объекта составила 2 310 000 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2019 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов», эксперту (оценщику) ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004016:3142 (подвал, пом.I, комн.8), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.05.2018.

Согласно экспертному заключению №175 от 13.08.2019 по делу № А40-238317/18-142-1895, рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004016:3142 (подвал, пом.I, комн.8), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.05.2018 без учета НДС составляет 3 062 000 руб.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертное заключение №175 от 13.08.2019, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы Департамента о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ Общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, статьей 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В настоящем случае указанная в экспертном заключении величина рыночной стоимости выкупаемого объекта (3 062 000 руб.) является достоверной и может быть использована при определении цены продажи выкупаемого имущества.

При таком положении суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004016:3142 (подвал, пом.I, комн.8), расположенного по адресу: <...>, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, в размере 3 062 000 руб. без учета НДС, а также с учетом изменений в части установления размера ежемесячного выкупного платежа не менее 51 033 руб. 34 коп.

Пункты 2.1.2, 2.2, 4.5 суд считает верным изложить в редакции предложенной продавцом. В данных пунктах идентифицирован объект купли-продажи, определены обязанности покупателя. Спорные пункты являются сбалансированными, не нарушают прав и интересов сторон, соответствуют практике отношений купли-продажи недвижимости, являются умеренными и, вопреки утверждениям истца, не носят обременительного характера.

Учитывая, что действующее законодательство, регулирующее спорные отношения, не предусматривает обязательное включение неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи, как возможной меры ответственности, тогда как стороны не достигли соглашения относительно условия о размере договорной неустойки, пункт 5.1 договора подлежит исключению из договора.

При этом в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон договора своих договорных обязательств, к указанной стороне могут применяться меры ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика. Руководствуясь статьями 4, 65, 75, 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 33,4 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004016:3142 (подвал, пом.I, комн.8), расположенного по адресу: <...>, путем изложения пунктов 3.1, 3.4 в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 3 062 000 (три миллиона шестьдесят две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением ООО «Агентство судебных экспертов» №175 от 13.08.2019 по арбитражному делу № А40-238317/18-142-1895.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 033 (пятьдесят одна тысяча тридцать три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Изложить пункты 2.1.2, 2.2, 4.5 договора в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Пункт 5.1 договора исключить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины, 45 000 (сорок пять тысяч) руб. расходов на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова