Постановление от 29 апреля 2025 г. по делу № А41-88712/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 30.04.2025 Дело № А41-88712/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2025 Полный текст постановления изготовлен 30.04.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего – судьи Аталиковой З.А., судей Немтиновой Е.В., Федуловой Л.В., при участии в заседании:

от Администрации городского округа Кашира: не явился

от общества с ограниченной ответственностью «Строительно-транспортная-компания Альянс»: не явился

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира: не явился

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явился

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился

от Главного управления государственного строительного надзора Московской области: не явился

от Министерства жилищной политики Московской области: не явился

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не

явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Кашира

на решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2024 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025 г. по делу № А41-88712/2023

по иску Администрации городского округа Кашира

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-транспортная-компания Альянс»

о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614; о признании объекта недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614 самовольной постройкой и сносе третьи лица: Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Кашира (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ««Строительно-транспортная компания Альянс» (далее – ООО «СТК Альянс», общество, ответчик) с требованиями:

- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «СТК Альянс» на объект недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614, расположенный по адресу: <...>;

- признать самовольной постройкой объект недвижимости с кадастровым

номером 50:37:0060339:614, расположенный по адресу: <...>;

- обязать ООО «СТК Альянс» осуществить за свой счет и своими силами снос объекта недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614, расположенный по адресу: <...> в течение одного месяца со дня вступления в силу судебного акта по данному делу;

- обязать ООО «СТК Альянс» осуществить за свой счет и своими силами снос объекта недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614, расположенный по адресу: <...> в течение одного месяца со дня вступления в силу судебного акта по данному делу;

- указать, что решение суда является основанием для управления Росреестра о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в части снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614 (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира (КУИ администрации), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление Росреестра), Министерство имущественных отношений Московской области (далее – МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВО), Главное управление государственного строительного надзора Московской области (далее - Главгосстройнадзор МО), Министерство жилищной политики Московской области (далее – Минжилполитики МО), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (далее - комитет, далее совместно – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2024 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2025 г., в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.

По мнению кассатора, судами не приняты во внимания, обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражных дел №№ А41-48485/15, А41-22627/20, А41-82611/23 имеющие значения для правильного разрешения спора, не дана оценка действиям ответчика по регистрации права собственности на спорный объект в условиях осведомленности об отсутствии прав на земельный участок на предмет добросовестности. Заявитель указывает, что судами не исследованы существенные для дела обстоятельства, связанные с установлением у спорного строения признаков объекта вспомогательного назначения, соблюдении градостроительных норм, в части соблюдения вида разрешенного использования земельного участка, на котором осуществлено строительство.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Отводов составу суда не поступило.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства стороны и третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, на основании фактических обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ правильность

применения при рассмотрении спора норм материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «СТК Альянс» на праве аренды по договору от 14 сентября 2015 г., заключенному с администрацией, принадлежал земельный участок общей площадью 4 290 кв. м, с кадастровым номером 50:37:0050105:11, категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения» с видом разрешенного использования «для организации производственной деятельности», расположенный по адресу: <...> уч. 7а.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности ООО «СТК Альянс» на объект недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614, площадь - 88 кв. м, расположенный по адресу: <...> назначение - нежилое, наименование - административное здание, год завершения строительства - 2015, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050105:11.

Разрешение на строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614, площадью 88 кв. м, расположенного по адресу: <...> у ООО «СТК Альянс» отсутствует.

В обоснование заявленных требований администрацией указано, что возведенный объект с кадастровым номером 50:37:0060339:614 не отвечает признакам недвижимого имущества, данный объект возведен в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) без соответствующего разрешения на строительство и согласованной проектной документации, следовательно, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является самовольной постройкой.

При рассмотрении дела по существу определением суда первой инстанции

от 15 марта 2024 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного бюджетного учреждения Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» ФИО1, ФИО2 (определением суда от 07 мая 2024 г. произведена замена экспертов ФИО1, ФИО2 на эксперта ФИО3).

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении в границах земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050105:11 расположен объект нежилое 1-этажное здание, квалифицированное как объект капитального строительства в виду наличия бетонного фундамента, бетонного пола с плиткой, сварных металлических конструкций каркаса здания, коммуникаций (водопровод, канализация, электроснабжение), по результатам осмотра и согласно актуальных сведений из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 50:37:0050105:11 отсутствует объект недвижимого имущества, для которого здание с кадастровым номером 50:37:0060339:614 является объектом вспомогательного использования; экспертом установлено, что здание имеет некоторые несоответствия нормам и требованиям, может создать угрозу жизни и здоровью граждан при обслуживании здания, вследствие схода снежной массы с кровли, но при этом здание не нарушает права третьих лиц.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции посчитал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 12, 222, 304 ГК РФ, статей 1, 49, 51, 55, 55.32 ГрК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и

других вещных прав», в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суды установили, что здание возведено на принадлежащем ранее обществу земельном участке, право собственности ООО «СТК Альянс» на объект недвижимости с кадастровым номером 50:37:0060339:614 зарегистрировано в период действия спорного договора аренды, единственным допущенным нарушением является отсутствие разрешения на строительство, признав имеющиеся нарушения отступов от границ земельного участка не существенными, здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан с учетом устранения выявленных при проведении судебной экспертизы недостатков, отказывая в иске, суды исходили из недоказанности материалами дела наличия совокупности оснований, при которых возможно удовлетворение иска, поскольку требуемый снос объекта является крайней мерой ответственности.

Между тем, судами при рассмотрении спора не учтено следующее.

Принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15 АПК РФ).

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Законом установлен перечень случаев, приведенных в пункте 17 статьи 51 ГрК РФ, когда разрешение на строительство при выполнении строительных работ не требуется.

Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ исключением из общего

правила об обязательности получения разрешения на строительство является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что, исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

В материалах настоящего дела имеется копия Технического плана для создания здания, а также декларация об объекте недвижимости. В заключении кадастрового инженера указывается, что «здание, заявленное к кадастровому учету, расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:37:0050105:11, является вспомогательным к проектируемому основному зданию, расположенному на земельном участке с КН50:37:0050105:11, и не требует получения разрешения на строительство».

В данном случае экспертом установлено, что отсутствуют сведения и проектная документации на проектируемое основное здание и на момент обследования объекта экспертизы, по результатам осмотра на земельном участке

отсутствует объект недвижимого имущества, для которого здание с кадастровым номером 50:37:0060339:614 является объектом вспомогательного использования.

Довод истца о том, что спорное здание не соответствует критериям вспомогательного объекта оставлен судами первой и апелляционной инстанции без должной оценки и исследования.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, отклонившего не имеющее значение позицию Администрации со ссылкой на ранее рассмотренные арбитражные дела с участием сторон, обстоятельства данных дел имеют прямое значение для рассмотрения настоящего дела.

Так, в рамках дела А41-48485/2015 общество обратилось к Администрации о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 4 290 кв. м, кадастровый номер 50:37:0050105:11, мотивируя право на выкуп наличием недвижимого имущества, а Администрация обратилась со встречным иском о признании отсутствующим права собственности общества на сооружение.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2016 в удовлетворении первоначального заявления общества отказано, встречное заявление администрации удовлетворено. Суды пришли к выводу о том, что расположенное на спорном земельном участке сооружение (автостоянка), в отношении которого за обществом зарегистрировано право собственности, не относится к недвижимому имуществу. Наличие иных объектов недвижимости при рассмотрении данного дела не устанавливалось.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-22627/20 от 10 июня 2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2020 в удовлетворении исковых требований Общества Администрации о признании права собственности на административное здание (Лит.Б) площадью 90,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>. отказано. Суды посчитали, что общество, не осуществившее принятие

своевременных мер к получению разрешения на строительство объектов и на ввод в эксплуатацию объекта до обращения в суд с иском, не отвечает критериям добросовестного застройщика, в связи с чем, отсутствуют основания для легализации самовольного строения путем признания на него права собственности.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-82611/23 от 13 июня 2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 октября 2024 отказано в удовлетворении заявления Общества о признании недействительным Решения от 28.09.2023 N Р001-00016393432-76277265 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050105:11 в аренду без проведения торгов.

Согласно выводам землеустроительной экспертизы, проведенной по делу А41-82611/23 территория земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050105:11 не имеет каких-либо признаков ее эксплуатации и использования для производственной деятельности. На ней отсутствует основное производственное здание, а также склад готовой продукции, выполняющий функцию связующего звена между производством и сбытом продукции. Сложившаяся застройка территории земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050105:11, ее эксплуатация и функционирование на момент проведения экспертного обследования не позволяют сделать вывод о характерном ее использовании в производственных целях.

Как указывал истец при рассмотрении спора, решением администрации от 28 сентября 2023 г. обществу отказано в предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов, в настоящее время арендных отношений по земельному участку между администрацией и ООО «СТК Альянс» не имеется.

Согласно выводам эксперта в рамках проведенной по настоящему делу экспертизы, по сведениям из ЕГРН спорное административное здание с кадастровым номером № 50:37:0060339:614 расположено в границах земельного участка № 50:37:0050105:11, с категорией земель - земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для организации производственной деятельности.

Из выписки из ЕГРН от 21 августа 2023 г. № КУВИ-001/2023-190702024 следует, что объект располагается в границах ЗОУИТ (Зоны с особыми условиями территории).

Согласно видам разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050105:11, в границах которого располагается административное здание № 50:37:0060339:614, на данном земельном участке с видом разрешенного использования- для организации производственной деятельности возможно располагать только административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг.

Экспертом же выявлено, что на момент обследования 23 мая 2024 г. часть спорного здания (помещение № 2 по плану) используется для производства деталей из металла и часть (помещение № 5 по плану) как складское помещение.

Пунктом 4 статьи 2 ГрК РФ установлен принцип, согласно которому осуществление строительства допускается на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

В пунктах 18, 19 постановления Пленума № 44 разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в

использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 постановления Пленума № 44, по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обуславливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для

исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Суды в данном деле данные разъяснения и нормы материального права при постановлении выводов о возможности сохранении объекта не учитывали, возможность приведение спорного объекта в соответствие с установленными в данной территориальной зоне правилами землепользовании и застройки не исследовали.

После проведения экспертизы ответчиком устранены выявленные экспертом нарушения, а именно установлено снегозадерживающее устройство, организован водосток с кровли и осуществлена герметизация стыков трехслойных кровельных панелей с верхней обшивкой профилированной в форме трапециевидных гофров в целях устранения проникновения влаги на конструкцию подвесного потолка.

Однако, как указывает истец, устранение выявленных нарушений исключительно по зданию не устраняет в совокупности остальные существенные нарушения, такие как отсутствие основного объекта, не соответствие виду разрешенного использования в зоне с особыми условиями территории, а также отсутствии земельных правоотношений.

Между тем, данным доводам надлежащая оценка судами дана не была, названные противоречия не устранены, в том числе, путем назначения повторной экспертизы для устранения выявленных пробелов.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью

принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценку представленных доказательств (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и правовые нормы, подлежащие применению при разрешении спора; исследовать все доказательства, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, и дать им надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ; разрешить вопрос о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы; с учетом установленных обстоятельств разрешить спор и принять законное и обоснованное решение, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.12.2024 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025 г. по делу № А41-88712/2023 отменить, указанное дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий – судья З.А. Аталикова

Судьи: Е.В. Немтинова

Л.В. Федулова