Постановление от 2 августа 2022 г. по делу № А33-26272/2021

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-26272/2021
г. Красноярск
02 августа 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена «26» июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен «02» августа 2022 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванцовой О.А.,

судей: Барыкина М.Ю., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя (Жилищно-строительного кооператива «ЖСК-1»): ФИО2, представителя на основании доверенности от 03.09.2021 (диплом о высшем юридическом образовании), паспорта;

от ответчика (Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска): ФИО3, представителя на основании доверенности от 23.12.2021 № 120 (диплом о высшем юридическом образовании), паспорта,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «31» марта 2022 года по делу № А33-26272/2021,

установил:

жилищно-строительный кооператив «ЖСК-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – заявитель, кооператив, ЖСК «ЖСК-1») обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик Департамент) о признании незаконным решения № 1530-ги от 07.07.2021 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:110, находящегося по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская – ул. Бабушкина – ул. Копылова – ул. Боткина, общей площадью 8235 кв.м. в аренду для завершения строительства; об обязании предоставить в аренду указанный земельный участок в аренду для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «31» марта 2022 года по делу № А33-26272/2021 заявление удовлетворено. Признан незаконным изложенный в письме от 07.07.2021 № 153/ги отказ Департамента в предоставлении кооперативу земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:110, расположенного по адресу: <...> в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94, как противоречащий положениям Земельного кодекса Российской Федерации. В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя на Департамент возложена обязанность предоставить кооперативу в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:110, расположенный по адресу: <...> в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94.

Не согласившись с данным судебным актом, Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе Департамент указывает на отсутствие правовых оснований для повторного предоставления кооперативу земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, поскольку ранее право на такое получение земельного участка уже было реализовано заявителем. Земельный кодекс Российской Федерации допускает лишь однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, минуя процедуру торгов.

Кооперативом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель по делу не согласился с изложенными в жалобе доводами, просит оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования и доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя в судебном заседании возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Апелляционные жалобы рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

02.04.2007 между ООО «Стройтехника» и Департаментом заключен договор аренды № 654 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:0110, по которому Департамент передал в аренду обществу указанный земельный участок общей площадью 8235,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, в целях строительства двух многоэтажных жилых домов с инженерным обеспечением. Срок аренды: с 28.02.2007 по 27.02.2010 (пункт 2.1).

28.02.2007 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

12.0.2012 заключено дополнительное соглашение № 1814, которым продлен срок действия договора до 27.02.2015.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21.04.2014 по делу № А33-3111/2009-1662 кооперативу в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства - ООО «Стройтехника» переданы права застройщика на следующие незавершенные строительством объекты и земельные участки, принадлежащие ООО «Стройтехника» в том числе на расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:0110, в оценочной зоне 22, находящемся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, общей площадью 8235 кв.м:

- жилой дом № 1 по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Пролетарская, 147 (кадастровый (или условный) номер 24:50:0100289:95),

- жилой дом № 2 по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, почтовый адрес: <...> (кадастровый (или условный) номер 24:50:0100289:94).

08.07.2014 кооперативу выдано свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому кооператив является собственником объекта незавершенного

Дополнительным соглашением от 20.06.2014 № 2962 заменен арендатор спорного земельного участка – ООО «Стройтехника» на жилищно-строительный кооператив «ЖСК-1».

На основании статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации между кооперативом и Департаментом заключен договор аренды земельного участка от 24.04.2015 № 566 (далее – договор от 24.04.2015 № 566), согласно пункту 1.1 спорный земельный участок предоставляется арендатору в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок аренды: с 01.04.2015 по 31.03.2018 (пункт 2.1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.02.2015.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) между кооперативом и Департаментом заключен договор аренды спорного земельного участка от 04.09.2018 № 700, в соответствии с пунктом 1.1 которого спорный участок предоставлен арендатору (ЖСК «ЖСК-1») в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94, расположенного по адресу: <...>. Срок аренды: с 27.07.2018 по 26.07.2021.

В силу пункта 6.2 договора от 04.09.2018 № 700 по окончании срока действия договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений и дополнительного уведомления арендатора.

Кооператив обратился в Департамент с заявлением от 03.06.2021 (вх.№ 13912-ги от 07.06.2021) о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:110 в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94, расположенного по адресу: <...>.

В ответе на данное заявление Департамент указал на отсутствие правовых оснований для предоставления указанного земельного участка кооперативу без проведения торгов. Отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:110 без проведения торгов мотивирован тем, что договор от 04.09.2018 № 700 был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Кооператив, полагая, что отказ Департамента в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов не соответствует положениям нормативных правовых актов, нарушает права и законные интересы ЖСК «ЖСК-1», обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения приведенного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 171-ФЗ) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Закона (часть 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ), то есть до 01.03.2015.

В рассматриваемом случае, земельный участок был Департаментом предоставлен кооперативу в целях завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства по договору аренды от 24.04.2015 № 566. Впоследствии на основании договора 04.09.2018 № 700 земельный участок вновь предоставлен кооперативу для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

По мнению Департамента, действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что Департамент изложил в письме об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем, Департаментом не учтено, что с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В свою очередь, согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Право собственника здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользоваться земельным участком, предоставленным таким лицом под эту недвижимость закреплено в пункте 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, приведенные положения законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, в отсутствие судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

То есть закон допускает возможность изъятия такого объекта, но лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При отсутствии такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Из материалов настоящего дела не следует, что Департамент, являющийся публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. При таких обстоятельствах, кооператив вправе требовать предоставления земельного участка в аренду, минуя процедуру торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В ходе рассмотрения настоящего дела, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, кооператив приводил доводы, указывающие на наличие у него уважительных причин, в связи с наличием которым строительство не было завершено до истечения срока действия договора аренды.

При этом отказ Департамента в заключении договора аренды препятствует завершению строительства, введению объекта в эксплуатацию, нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов.

Учитывая изложенное в совокупности, Департамент неправомерно отказал заявителю в повторном предоставлении земельного участка в аренду, а решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «31» марта 2022 года по делу № А33-26272/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.



Председательствующий

О.А. Иванцова


Судьи:

М.Ю. Барыкин



Д.В. Юдин