Постановление от 7 июня 2019 г. по делу № А32-9678/2018

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-9678/2018
город Ростов-на-Дону
07 июня 2019 года
15АП-6016/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2019 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (ответчика): ФИО2, паспорт,

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 28.12.2018,

от третьих лиц: представители не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310231519500024)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2019 по делу № А32- 9678/2018

по иску администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310231519500024)

при участии третьих лиц: Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО4

о признании договора недействительным (ничтожным),

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Новороссийск (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 25.11.2016 № 4740006795 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 и о применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.02.2017 № 23:47:0110020:5478- 23/021/2017-2.

Исковое заявление мотивировано несоответствием условий оспариваемого договора положениям аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2019 исковые требования удовлетворены.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 18.02.2019 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- оспариваемым решением аукцион по продаже права аренды признан соответствующим требованиям закона;

- все условия договора аренды сторонами соблюдались, ввиду отсутствия в договоре условий об ограничении пользования, сносе строений, у ответчика отсутствовала обязанность совершать какие-либо действия, не обусловленные договором;

- суд не принял во внимание, что невключение в договор аренды условий об ограничении пользования земельным участком и сносе строений произошло по вине самой администрации г. Новороссийска, при этом истцом избран способ защиты, который не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения;

- необоснованным является вывод суда о незаконности строений, которые возведены на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0110020:5478. Возведенные на участке строения никем незаконными не признаны, администрация не наделена полномочиями по проверке законности возведенных сооружений. По мнению заявителя, в судебное заседание необходимо было вызвать третье лицо ФИО4, однако истец уклонялся от оповещения данного лица о дате и времени судебного заседании. Кроме того, судом проигнорированы требования ответчика об ознакомлении с диктофонной записью разговора ответчика и третьего лица, что могло повлиять на правильность и законность принятия решения по делу;

- сам по себе договор аренды соответствует всем предъявленным к такому договору требованиям, предусмотренным действующим законодательством. Никаких доказательств, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц материалы дела не содержат. Кроме того, возражая против удовлетворения иска, ответчик заявлял о пропуске срока исковой давности;

- суд незаконно взыскал с ответчика государственную пошлину в размере 6000 руб., поскольку ФИО2 является инвалидом 2-ой группы.

От администрации муниципального образования город Новороссийск поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец полагает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы – несостоятельными. Истец не заявлял требования об оспаривании торгов. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что сделка, совершенная на публичных торгах, может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов. Ответчик своими доводами о проявлении со стороны администрации воли по сохранению сделки вводит суд в заблуждение. Также истец полагает необоснованным довод апеллянта о пропуске срока исковой давности. В отношении довода ответчика о льготах, администрация указывает на то, что будучи практикующим юристом, ФИО2 в процессе рассмотрения спора не упоминала о наличии у нее статуса инвалида. Кроме того, в отзыве на жалобу содержится ходатайство администрации о рассмотрении дела в отсутствии ее представителя.

От ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.

Заявитель жалобы в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца против доводов жалобы возражала по основаниям отзыва, просила решение оставить без изменения.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлениями главы администрации № 1220 от 30.04.2008 и № 1446 от 22.05.2008 ФИО5 предоставлен земельный участок площадью 7 009 кв. м с кадастровым номером 23:47:0110020:124 под проектирование и строительство детского спортивно-оздоровительного центра, в соответствии с которыми 02.07.2008 заключен договор аренды указанного земельного участка № 4700004512, а также инвестиционное соглашение № 240 от 04.05.2008, результатом реализации которого указано проектирование и строительство в 2008-2011 годах детского спортивно-оздоровительного центра.

В нарушение указанного инвестиционного соглашения и разрешения на строительство № RU 23308000-047-47 вместо корпуса № 1 спортивно-оздоровительного центра на участке с кадастровым номером 23:47:0110020:124 были возведены автомойка «Гудвин», стоматологический кабинет «Нео Док», и магазин «Цветы», в нарушение инвестиционного соглашения и разрешения на строительство № RU 23308000-047-051 вместо корпуса № 2 спортивно-оздоровительного центра возведено и эксплуатируется кафе «От Светланы», расположенное в 6-ти метровой охранной зоне ЛЭП. Кроме того, осуществлялось возведение объекта капитального строительства, разрешение на строительство которого в установленном законом порядке не получено. На основании изложенного, а также в связи со смертью ФИО5 (свидетельство <...>) постановлением администрации от 23.08.2013 № 5975 признаны утратившими силу постановления главы администрации № 1220 от 30.04.2008 и № 1446 от 22.05.2008.

В ходе проведения землеустроительных и кадастровых работ переформирован земельный участок площадью 7 009 кв. м с кадастровым номером 23:47:0110020:124, в результате чего сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 площадью 6 064 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для проектирования и строительства детского спортивно-оздоровительного центра, и поставлен на кадастровый учет 11.11.2015 (далее – спорный земельный участок).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в границах спорного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0110020:183 (объект незавершенный строительством, степень готовности 89%) и 23:47:0110020:232 (спортивно-оздоровительный корпус № 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации на основании постановления администрации от 30.02.2016 № 7081 «О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, <...> и об утрате силы постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 18.04.2016 № 2984» администрацией принято решение о проведении торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

14.09.2016 администрацией на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении открытого аукциона, в соответствии с которым на аукцион выставлено право аренды спорного земельного участка (Лот № 1) сроком на 10 лет, документация к нему и проект договора аренды.

Извещение о проведении аукциона также было опубликовано на официальном сайте администрации и Думы муниципального образования г. Новороссийск www.admnvrsk.ru, в газете «Официальный Новороссийск» № 52 от 14.09.2018, в котором указано, что часть земельного участка расположена в охранной зоне ЛЭП 110 кВ, которая составляет 20 метров от крайнего провода в обе стороны. Для использования участка необходимо произвести снос незаконно возведенных объектов капитального строительства. Извещение также содержит информацию о расположении спорного земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия «Поселение Видова-1» и Грунтовый могильник IX-X в.в. н.э.

Ознакомившись с информационным сообщением и извещением о проведении торгов, ФИО2 14.10.2015 направила в администрацию заявку на участие в аукционе, которая признана единственной на участие в аукционе согласно сведениям из протокола № 38.

В соответствии с протоколом № 38 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключения договоров аренды земельных участков и муниципального имущества от 18.10.2016 торги по Лоту № 1 признаны несостоявшимися (явился только один участник).

На основании протокола № 38 между администрацией и ФИО2 25.11.2016 заключен договор № 4740006795 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов, по условиям которого администрация предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях договора спорный земельный участок по проектирование и строительство детского спортивно-оздоровительного центра.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.02.2017 сделана регистрационная запись № 23:47:0110020:5478-23/021/2017-2.

Как указано выше, в извещении о проведении аукциона и проекте договора аренды указано, что в отношении Лота № 1 (спорного земельного участка) установлены ограничения использования (линии ЛЭП, памятник археологии) спорного земельного участка, также содержится условие об обязанности снести или демонтировать незаконно возведенные в границах спорного земельного участка объекты капитального строительства.

В проекте договора также указано об обязанности арендатора за свой счет снести или демонтировать здания, строения и сооружения или иные объекты недвижимости, строительство которых не предусмотрено пунктом 1.1 Договора либо возведенных с нарушением условий Договора, и освободить участок, в том числе от строительных машин, оборудования, транспортных средств, инвентаря, строительных материалов, конструкций, временных построек, строительного мусора в течение десяти дней с даты получения акта о расторжении договора (пункт 4.3.9 проекта договора).

Вместе с тем, в подписанном сторонами договоре указанные условия отсутствуют, что послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно приложению к постановлению администрации от 30.02.2016 № 7081 «О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, <...> и об утрате силы постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 18 апреля 2016 № 2984» в отношении спорного земельного участка установлены ограничения прав в пользовании земельным участком (охранная зона ЛЭП, охранная зона объектов культурного наследия), также установлена обязанность по сносу незаконно возведенных объектов капитального строительства.

В представленной аукционной документации, размещенной на сайте www.torgi.gov.ru (информационное сообщение об аукционе), содержится аналогичное условие, согласно которому лицо, признаваемой арендатором, после заключения договора аренды обязано произвести снос незаконно возведенных объектов капитального строительства, а также указана информация об ограничении землепользования.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3). Положениями пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор подписан без включения в его текст соответствующих условий об ограничении пользования, сносе строений, что само по себе прямо противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции установил, что заключенный между сторонами договор аренды спорного земельного участка не соответствует аукционной документации, что в силу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его ничтожность.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Из искового заявления администрации и материалов дела следует, что, обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, администрация исходила из несоответствия договора аренды земельного участка постановлению администрации от 30.02.2016 № 7081 и извещению о проведении аукциона ввиду отсутствия в договоре сведений об обременениях земельного участка (охранная зона ЛЭП, охранная зона объектов культурного наследия), условия об обязанности сносить незаконно возведенные объекты капитального строительства.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени (статьи 434, 440, 441 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим их. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 1 статьи 447, пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона являлся проект договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, приложенный проект договора аренды спорного земельного участка не содержал информацию об обременениях.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Действующим законодательством установлены порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка как с лицом, признанным победившим в аукционе, так и с лицом, которое признано единственным участником аукциона и с которым договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, который не предполагает возможности изменения условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, и, как следствие, изменения существенных условий договора аренды земельного участка.

Так, в силу части 9 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок.

В пункте 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся.

В силу пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Таким образом, из вышеназванных положений земельного законодательства, усматривается недопустимость заключения договора на условиях, отличных от условий, установленных в аукционной документации, частью которой является проект договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2019 по делу № А76-9673/2018.

Таким образом, подписание договора аренды земельного участка, право на заключение которого было получено по результатам проведения торгов, недопустимо на условиях, не предусмотренных аукционной документацией, в том числе проектом договора аренды.

Следовательно, у предпринимателя отсутствует право требовать заключения договора на иных, отличных от предусмотренных аукционной документацией условиях.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор подписан без включения в текст соответствующих условий об ограничении пользования, сносе строений, что само по себе прямо противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно протоколу аукциона от 18.10.2019 № 38 с условиями договора аренды земельного участка победитель аукциона ознакомлен и согласен с ними. Как единственному участнику аукциона ответчику организатор аукциона в течение десяти дней со дня рассмотрения заявок обязан направить три экземпляра подписанного проекта договора аренды по начальной цене предмета аукциона.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что для подписания ответчику направлен проект договора, являвшийся приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

Спорный договор заключен сторонами 25.11.2016.

Вывод суда первой инстанции, что оспариваемый договор подписан без включения в текст соответствующих условий об ограничении пользования, сносе строений, что само по себе прямо противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным, поскольку сторонами подписан именно тот проект договора, который являлся приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона. В силу требований действующего законодательства стороны не вправе подписывать протокол разногласий либо иным образом изменять условия договора, заключенного по результатам торгов.

Вывод суда первой инстанции о несоответствии оспариваемого договора аукционной документации противоречит материалам дела.

В соответствии с положениями статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в ряде случаев, в том числе тогда, когда кто-либо необоснованно был отстранен от участия в них. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Доказательства признания торгов, проведенных в соответствии с протоколом № 38 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключения договоров аренды земельных участков и муниципального имущества от 18.10.2016, недействительными в материалах дела отсутствуют.

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что допущенное организатором публичных торгов нарушение в виде несоответствие проекта договора извещению о проведении торгов в части указания обременений земельного участка (расположение в охранной зоне ЛЭП 110 кВ и в охранной зоне объектов культурного наследия, условие об обязанности снести или демонтировать незаконно возведенные в границах спорного земельного участка объекты капитального строительства) не является существенным. Нарушения, допущенные организатором торгов, не препятствовали реализации прав и законных интересов участников аукциона, предприниматель получил результат, на который рассчитывал при подаче заявок на участие в аукционе, подписал договор аренды и принял земельный участок несельскохозяйственного назначения по акту приема-передачи. Администрация, в свою очередь, получила встречное исполнение в виде регулярного поступления арендной платы. Также суд принимает во внимание отсутствие доказательств нарушения чьих-либо прав на участие в аукционе, равно как и отсутствие доказательств, что допущенные нарушения являются существенно оказывающими влияние на результат торгов.

Таким образом, в отсутствие оснований для признания торгов недействительными, требование о признании заключенного по результатам таких торгов договора ничтожным не подлежит удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

На основании приведенных правовых положений и разъяснений, данных в постановлении Пленума № 25, в предмет исследования по настоящему спору необходимо включать обстоятельства соблюдения требований земельного законодательства при заключении спорного договора аренды.

Исследовав и оценив доводы представителей сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец указывает, что в оспариваемом договоре отсутствуют условия об установлении ограничения использования земельного участка (линии ЛЭП, памятник археологии), что влечет недействительность договора.

Как было установлено, подписанный сторонами 25.11.2016 договор № 4740006795 является проектом, приложенным к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона. Сама администрация в исковом заявлении указывает, что размещенный на официальном сайте www.torgi.gov.ru договор не содержал информацию об обременениях земельного участка (т. 1 л.д. 7).

Таким образом, при организации торгов допущено нарушение в виде несоответствия приложенного проекта договора извещению о проведении аукциона в части указания обременений.

Вместе с тем, апелляционная коллегия приходит к выводу, что данный факт является незначительным и формальным, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 05.02.2016 № 301-ЭС15-18866. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемой сделкой прав и законных интересов конкретных субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, неисполнение пункта 4.3.9 проекта договора – обязанности арендатора за свой счет снести или демонтировать здания, строения и сооружения или иные объекты недвижимости, строительство которых не предусмотрено пунктом 1.1 Договора либо возведенных с нарушением условий Договора, и освободить участок, в том числе от строительных машин, оборудования, транспортных средств, инвентаря, строительных материалов, конструкций, временных построек, строительного мусора в течение десяти дней с даты получения акта о расторжении договора – само по себе не влечет недействительность договора, а может служить основанием для расторжения договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей со стороны арендатора.

Как разъяснено в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011, положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Следовательно, признание сделки, заключенной на торгах, недействительной без оспаривания последних возможно, но только в случае, если сам договор имеет какие-либо пороки. В противном случае сделка, заключенная на торгах, не подлежит самостоятельному оспариванию в отрыве от оспаривания торгов.

Таким образом, торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В рассматриваемым случае администрация оспаривает договор аренды, заключенный между ним и ответчиком 25.11.2016, по мотиву нарушения правил, установленных законом.

Поскольку договор аренды от 25.11.2016 заключен по итогам аукциона, он также подлежит оценке в качестве оспоримой сделки, которая может быть признана недействительной судом.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2019 № 306-ЭС18-26145 по делу № А06-9099/2017.

Ответчиком в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции заявлено о пропуске администрацией годичного срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В соответствии с пунктом 15 этого же постановления истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности по отдельности и взаимной связи в их совокупности, с учетом характера спорных правоотношений арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае подлежит применению сокращенный срок исковой давности, равный 1 году, и исчислять его следует с даты проведения торгов, по результатам которых был подписан проект спорного договора.

Поскольку администрация обратилась с иском в суд 15.03.2018 (по прошествии более года после проведения торгов и подписания договора), то срок для защиты своих нарушенных прав ею пропущен.

Обстоятельств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности, судом апелляционной инстанции не установлено и администрацией не указывалось.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2019 по делу № А32-9678/2018 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

СудьиВ.В. Ванин

Б.Т. Чотчаев