Решение от 9 октября 2024 г. по делу № А40-283129/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-283129/23-11-2053

09.10.2024

Резолютивная часть решения объявлена 01.10.2024

Решение в полном объеме изготовлено 09.10.2024

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДТЛ" (111123, Г МОСКВА, ЭНТУЗИАСТОВ Ш, Д. 56, СТР. 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2007, ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1, по доверенности от 30.11.2023, удостоверение,

от ответчика: ФИО2 по доверенности №мДГИ-Д-240/24 от 08.05.2024, паспорт.

Эксперт: ФИО3

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДТЛ" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 10.09.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ДТЛ» в отношении нежилого помещения общей площадью 152,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 77:06:0006001:11350 на условиях, изложенных в Протоколе разногласий от 28.11.2023г., а именно, изложив п. 3.1. Договора в новой редакции.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «ДТЛ» (далее Общество) является арендатором нежилого помещения площадью 152,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 77:06:0006001:11350 (далее Помещение) на основании Договора аренды № 07-00058/11 нежилого фонда (нежилого помещения), находящегося в собственности Москвы от 29.09.2011г., заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

27.10.2023г. Департаментом вынесено Распоряжение № 87626 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 152,1 кв. м», предоставив Обществу преимущественное право его выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет по цене 37 311 000 ,00 рубл., без НДС.

01.11.2023г. г. в адрес Общества со стороны Департамента письмом за № 33-6-858769/23-(0)-4 был направлен для рассмотрения и подписания проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения ), далее Договор.

Согласно представленного со стороны Департамента проекта договора купли-продажи, выкупная цена объекта (Помещения) по состоянию на дату его оценки -28.08.2023г., составляет 37 311 000 ,00 руб. без НДС, которая определена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 18 сентября 2023 г. № М824-3065-П/2023 (далее Отчет), выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» и экспертного заключения от 20 сентября 2023 г. № 680/1006-23, подготовленного Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Общество, согласилось с предложением Департамента воспользоваться своим преимущественным правом выкупа арендуемого Помещения, но по иной цене.

Общество посчитало предложенную выкупную цену арендуемого Помещения завышенной, не согласилось с ней, в свою очередь обратилось за определением рыночной цены арендуемого помещения к специализированному оценщику - ООО «КС-Аналитик» и получило выполненный им Отчет от 21.11.2023г. г. за № КС-2111/0205 , согласно которого по состоянию на 28.08.2023г. рыночная стоимость указанного Помещения составляет 20 118 000 руб. 00 коп. без НДС.

28.11.2023 г. Общество направило в Департамент своим письмом за № 2811/23 ответ о согласии на выкуп Помещения в порядке реализации своего преимущественного права подписанный со своей стороны Договор купли-продажи с Протоколом разногласий по п.п. 3.1., 3.4. Договора, согласно которого выкупная цена Помещения составляет 20 118 000 руб. 00 коп., а минимальный ежемесячный платеж 239 500 руб. 00 копеек.

При этом, с учетом сообщения Департамента в его письме от 01.11.2023г. об отсутствии необходимости направления в Департамент Протокола разногласий при несогласии Общества с предложенной выкупной ценой и его указанием о направлении непосредственно в арбитражный суд на его разрешение вопроса о урегулировании таких разногласий.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

-арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

-отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Общество, как арендатор вышеуказанного Помещения, соответствует предъявляемым законом критериям, необходимым для выкупа этого помещения, что признается Департаментом и прямо отражено в его Распоряжении № 87626 от 27.10.2023г. г. и Письме от 01.11.2023г. за № 33-6-858769/23-(0)-4.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 указанной статьи ГК РФ (ст. 434) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Со стороны Департамента городского имущества города Москвы Обществу был направлен один документ -договор, включающий все условия выкупа арендуемого Обществом помещения.

Поскольку между Обществом и Департаментом возникли разногласия в части цены выкупаемого Помещения, такой спор о разногласиях по договору может быть в силу норм ст.ст. 445, 446 ГК РФ передан на рассмотрение суда.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент также отмечает, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ДТЛ» в отношении нежилого помещения общей площадью 152,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 77:06:0006001:11350, в части достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.05.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «Вердикт-Оценка» ФИО3 (125445, <...>, тел. <***>)

Перед экспертом поставить вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 152,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>. пом. 5/1, кадастровый номер 77:06:0006001:11350 по состоянию на 28.08.2023г. ?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта ООО «Вердикт-Оценка» от 24.06.2024 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 152,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>. пом. 5/1, кадастровый номер 77:06:0006001:11350 по состоянию на 28.08.2023г. составляет 24 787 572 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «Вердикт-Оценка» от 24.06.2024 наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «Вердикт-Оценка» от 24.06.2024, считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 152,1 кв. м., расположенного по адресу: <...>. пом. 5/1, кадастровый номер 77:06:0006001:11350 по состоянию на 28.08.2023г. составляет 24 787 572 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ" и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДТЛ" в отношении нежилого помещения, общей площадью 152,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:02:0025017:1850 в части пунктов 3.1 и 3.4 договора купли-продажи на следующих условиях:

Изложить пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена объекта составляет 24 787 572 руб. 00 коп. (Двадцать четыре миллиона семьсот восемьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят два рубля 00 копеек) в соответствии в соответствии с Заключением эксперта от 24.06.2024г. по делу А40-283129/2023-11-2053.

Расчеты, отраженные в Заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка, по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется».

п. 3.4. Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

п. 3.4 Договора изложить в следующей редакции: «3.4 Оплата Покупателем вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8. Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 090 (двести девяносто пять тысяч девяносто) руб. 15 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартал.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п.1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступавшие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимочти от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обстоятельство, которое возникло раньше».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДТЛ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2007, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), а также судебные издержки в размере 35 000 руб. 00 коп. (Тридцать пять тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина