Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А47-20801/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-9160/2025
г. Челябинск
20 октября 2025 года
Дело № А47-20801/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А., судей Зориной Н.В., Манаковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную

жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 Интизам Иманверди

оглы на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2025 по

делу № А47-20801/2024.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современник» (далее – истец, ООО «УК «Современник») обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО4) об обязании освободить и передать в течении 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу ООО «УК «Современник» по акту приема-передачи подвальное помещение по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО4 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что общее собрание собственников помещений было неправомочно решать вопрос о прекращении договора аренды и освобождении ответчиком нежилого помещения.

Податель апелляционной жалобы отметил, что поскольку он не я не является собственником помещения, следовательно, не обладает полномочиями для обжалования протокола общего собрания собственников помещений.

По мнению апеллянта, суд перовой инстанции должен был рассмотреть вопрос о недействительности протокола общего собрания собственников помещений.

В исковом заявлении истец косвенно обосновывает свои требования, ссылаясь на нарушение режима работы магазина. Для этого истец предоставляет видеозаписи, сделанные в прошлом, на которых видно, что покупатели покидают магазин за пределами установленного трех-пяти минутного интервала после закрытия.

До начала судебного заседания ООО «УК «Современник» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, решением общего собрания собственников многоквартирного дома № 74 (далее – МКД) по ул. Ялтинской в г. Орске от 23.11.2020 ИП ФИО4 в аренду было передано подвальное помещение, площадью 157,58 кв.м, расположенное в МКД и находящееся в долевой собственности собственников МКД.

На основании данного решения между ИП ФИО4 (арендатор) и ООО «УК «Современник» (арендодатель) был заключен договор № 20/1-11 на аренду нежилого недвижимого имущества от 01.12.2022, согласно условиям которого объектом настоящего договора является подвальное помещение площадью 157,58 кв.м, находящееся в общедолевой собственности собственников МКД, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает обязательства по аренде недвижимо имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, согласно условиям настоящего договора.

Срок аренды определяется настоящим договором с 01 декабря 2022 года по 31 октября 2023 года и считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 30 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении (пункт 1.3 договора).

Арендуемое помещение предоставляется для размещения магазина (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктами 6.1, 6.2 договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, письменно предупредив об этом другую сторону за 1 месяц или в судебном порядке. Договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в случае невыполнения арендатором хотя бы одного пункта настоящего договора.

09.01.2023 между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к указанному договору аренды.

Согласно условиям дополнительного соглашения № 1, стороны пришли к соглашению: установить ограниченный режим пользования помещением, определив, что помещение предоставляется в аренду ежедневно с 07:00 до 24:00 часов.

Размер арендной платы, согласно протоколу общего собрания собственников многоквартирного дома от 09.01.2023, составляет 10000,00 руб. (десять тысяч рублей) в месяц без НДС, в т.ч.:

- 80 % на благоустройство и текущий ремонт общего имущества - 8000,00 руб.,

- 20 % вознаграждение ООО «УК Современник» за оказание услуги по заключению и ведению договора аренды - 2000,00 руб.

Стороны утвердили стоимость аренды и размера платы на каждый последующий год действия договора, начиная со второго, ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен (тарифов) в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен».

24.03.2024 между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды.

Согласно положениям дополнительного соглашения № 2 стороны определили, что срок аренды нежилого помещения по адресу: <...> в соответствии с договором аренды № 20/1-11 от 01.12.2022 г. устанавливается по 31 июля 2024 года (л.д. 72).

Стороны пришли к соглашению внести изменения в пункт 6.1 договора аренды № 20/1-11 от 01.12.2022 изложить его в следующей редакции: «Если ни одна из сторон не позднее чем за 10 (Десять) календарных дней до окончания срока действия настоящею договора не известит в письменной форме о прекращении действия настоящего договора, настоящий договор считается пролонгированным автоматически на тех же условиях и на тот же срок. Количество пролонгации не ограничено».

28.06.2024 в адрес ИП ФИО4 было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.08.2024.

Предпринимателем помещение не было освобождено, представителям управляющей компании помещение не передано.

Собственниками многоквартирного дома № 74 по ул. Ялтинской в г. Орске на общем собрании 02.10.2024 (л.д. 29-3) принято решение о прекращении договора аренды № 20/1-11 от 01.12.2022 с ИП ФИО4 в связи с тем, что данное нежилое помещение необходимо собственникам МКД по адресу: <...> для общественных нужд, а также

принято решение о выселении из подвального помещения ИП ФИО4 по адресу: <...>, передать данное помещение по акту- приема передач сотрудникам ООО «УК «Современник», в связи с тем, что данное нежилое помещение необходимо собственникам МКД для общественных нужд.

ООО «УК «Современник» в соответствии с протоколом № 1 от 02.10.2024 внеочередного общего собрания собственников помещений наделено полномочиями представлять интересы собственников многоквартирного дома № 74 по ул. Ялтинской г. Орска.

23.10.2024 ООО «УК «Современник» направило досудебную претензию ИП ФИО4, в которой предлагало в добровольном порядке до 23.11.2024 освободить занимаемое подвальное помещение по ул. Ялтинской, д. 74, передать данное помещение по акту приема-передачи сотрудникам ООО «УК «Современник».

Поскольку ИП ФИО4 не освободил подвальное помещение, расположенное в многоквартирном доме № 74 по ул. Ялтинской г. Орска, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании освободить помещение.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца об освобождении арендуемого помещения являются обоснованными, поскольку договор аренды расторгнут.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО4 (арендатор) и ООО «УК «Современник» (арендодатель) был заключен договор № 20/1-11 на аренду нежилого недвижимого имущества от 01.12.2022, согласно условиям которого объектом настоящего договора является подвальное помещение площадью 157,58 кв.м, находящееся в общедолевой собственности собственников МКД, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

Стороны преступили к исполнению условий указанного договора, действительность и заключенность договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды № 2375 от 01.11.2018.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из материалов дела усматривается, что с учетом дополнительного соглашения № 2 к договору аренды от 24.03.2024, срок договора аренды – по 31 июля 2024 года.

В дополнительном соглашении № 2 стороны также согласовали, что если ни одна из сторон не позднее чем за 10 (десять) календарных дней до окончания срока действия настоящею договора не известит в письменной форме о

прекращении действия настоящего договора, настоящий договор считается пролонгированным автоматически на тех же условиях и на тот же срок. Количество пролонгации не ограничено.

28.06.2024 в адрес ИП ФИО4 было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.08.2024.

Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что срок, установленный в п. 6.1 договора, с учетом дополнительного соглашения № 2, истцом соблюден.

Таким образом, ООО «УК «Современник» как арендодатель своевременно в установленные законом сроки выразило волю на прекращение действия договора аренды, в связи с чем доводы ответчика об обратном подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

23.10.2024 ООО «УК «Современник» направило досудебную претензию ИП ФИО4, в которой предлагало в добровольном порядке до 23.11.2024 освободить занимаемое подвальное помещение по ул. Ялтинской, д. 74, передать данное помещение по акту приема-передачи сотрудникам ООО «УК «Современник».

На основании пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 2 указанной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по акту приема-передачи.

Доказательства того, что ИП ФИО4 исполнил указанные требования закона, материалы дела не содержат, ответчиком суду первой инстанции не представлялись.

Вопреки доводам апеллянта, принимая во внимание, что поскольку договор аренды, расторгнут с 01.08.2024, и ответчик заблаговременно был уведомлен истцом о необходимости освободить помещение, суд пришел к верному выводу о прекращении действия договора аренды и наличии у ответчика обязанности по возврату истцу арендованного имущества.

В деле отсутствуют доказательства уклонения арендодателя от принятия нежилого помещения у арендатора.

Таким образом, воля собственников МКД, а также ООО «УК «Современник» направлена на прекращение арендных отношений, следовательно, продолжение пользования ответчиком нежилым помещением после расторжения договора противоречит выраженной истцом воле на прекращение договорных правоотношений и не повлекло возобновления действия договора не неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил требование истца об обязании ответчика освободить и передать в течении 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу

обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современник» по акту приема-передачи подвальное помещение по адресу: <...>.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает, что, решение собственников помещений МКД № 74 по ул. Ялтинской в г. Орске, оформленное протоколом № 1 от 02.10.2024, по вопросу выселения ИП ФИО4 из подвального помещения, в судебном порядке не оспорено, не признано недействительным.

В материалах дела не представлены доказательства, свидетельствующие об отсутствии у истца права на обращение в суд с настоящим иском; в свою очередь ответчик не обосновал со ссылкой на нормы права, правомерность владения спорным помещением, а равно отсутствия нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме, интересы которых, в рассматриваемом случае представляет управляющая компания.

Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.

Обжалуемое решение соответствует требованиям статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а отсутствие в содержании решения оценки судом всех доводов заявителя или представленных им документов, не означает, что судом согласно требованиям части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не была дана им оценка.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в

силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2025 по делу № А47-20801/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Томилина

Судьи: Н.В. Зорина

А.Г. Манакова