Решение от 24 августа 2023 г. по делу № А40-45372/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-45372/23-11-329

24.08.2023

Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2023

Решение в полном объеме изготовлено 24.08.2023

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУОМ" (127495, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/XII/1- 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.08.2016, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 02.03.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.07.2023, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

ООО"ГУОМ" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 07.06.2023г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «ГУОМ» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв. м., установив спорные условия Договора в следующей редакции:

п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 10 009 000 рублей без учета НДС, в соответствии с заключением Эксперта ООО «Центр экспертизы собственности» по делу №А40-45372/23-11-329 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

путем указания п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 119 154,77 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В судебном заседании от 15.08.2023г. для ознакомления с материалами дела суд в порядке ст. 163 АПК РФ, объявил перерыв в судебном заседании до 21.08.2023.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «ГУОМ» является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв. м.

ООО «ГУОМ» арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 24.09,2018 № 00-00518/18.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.

ООО «ГУОМ» соответствует всем критериям, установленным в ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», в связи с чем в Департамент городского имущества города Москвы 16.12.2022 было подано Заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв. м.

В ответ на вышеуказанное заявление ООО «ГУОМ» получило от Департамента городского имущества города Москвы оферту - проект Договора купли-продажи нежилого помещения, оформленный на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества ООО «ГУОМ» подписало указанный Договор купли-продажи нежилого помещения и направило Ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и приложением Отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 23-06/460 от 08.02.2023 г. В протоколе разногласий ООО «ГУОМ» предлагало п. 3.1. и п. 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения изложить в другой редакции, поскольку ООО «ГУОМ» считает цену объекта недвижимости, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы, завышенной. Протокол разногласий, направленный ООО «ГУОМ» с сопроводительным письмом в Департамент городского имущества города Москвы был отклонен.

Департаментом городского имущества города Москвы 16.02.2023 в адрес ООО «ГУОМ» было направлено письмо № 33-5-123210/22-(0)-9 об отказе в принятии Договора купли-продажи в редакции протокола разногласий общества. В связи с тем, что Департамент городского имущества города Москвы отклонил протокол разногласий ООО «ГУОМ» к Договору купли-продажи объекта недвижимости, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 23-06/460 от 08.02.2023 г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв. м. по состоянию на дату обращения Истца с Заявлением к Ответчику составила 7 524 000 рублей.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежеквартального выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время, п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15 мая 2023 года ходатайство о назначении оценочной экспертизы удовлетворено.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки собственности» ФИО4 (123056, <...>, эт. 4, пом. XXXIV, ком. 3-8, тел. <***> (71,72,73)).

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>/2 с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв.м. по состоянию на 16.12.2022?

11 июля 2023 года в Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта ООО «Центр Оценки собственности» Вагнера А.А.

Согласно выводам эксперта, отраженным в Заключении эксперта арбитражное дело №А40-45372/23-11-329 по исковому заявлению ООО "ГУОМ" к ответчику Департамент городского имущества города Москвы об урегулировании на вопрос суда: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>/2 с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв.м. по состоянию на 16.12.2022 составила 10 009 000 руб. без учета НДС.

Оценив экспертное заключение ООО «Центр Оценки собственности» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО «Центр Оценки собственности», считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2 с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв.м. по состоянию на 16.12.2022, составляет 10 009 000 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «ГУОМ» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:09:0003022:3939, общей площадью 122,2 кв. м. путем указания:

п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 10 009 000 рублей без учета НДС, в соответствии с заключением Эксперта ООО «Центр экспертизы собственности» по делу №А40-45372/23-11-329 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

путем указания п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 119 154,77 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «ГУОМ» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч рублей), судебные расходы в размере 35 000 руб. (Тридцать пять тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина