Решение от 5 ноября 2024 г. по делу № А51-6953/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6953/2024
г. Владивосток
05 ноября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Голован» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом № 845-23 от 06.12.2023 об оценке, выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»; определении величины рыночной стоимости имущества и обязании Управления муниципальной собственности г. Владивостока направить ООО «Голован» подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 890 000 рублей,

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, паспорт, диплом, решение общества с ограниченной ответственностью «Голован» от 19.12.2022,

от ответчика: ФИО2, диплом, доверенность от 25.12.2023, служебное удостоверение;

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Голован» (далее – ООО «Голован») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС):

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом № 845-23 от 06.12.2023 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилое здание, общая площадь – 62,7 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, назначение – нежилое, кадастровый номер: 25:28:060130:636, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11, с земельным участком, общая площадь – 210 +/- 5 кв.м, кадастровый номер: 25:28:060130:927, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»;

- об определении величины рыночной стоимости указанного имущества, обязательной для УМС при совершении сделки – договора купли-продажи имущества с ООО «Голован», в размере 890 000 рублей;

- об обязании УМС направить ООО «Голован» подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 890 000 рублей.

Определениями от 14.05.2024 и 18.06.2024 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».

Ответчик иск оспорил, в том числе ссылался на отчет от 06.12.2023 № 845-23, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», а также на заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 08.12.2023 № 34/061223/151-03 на данный отчет.

Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

Определением от 20.08.2024 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО3.

До начала судебного заседания в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» от 03.10.2024.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил данное экспертное заключение к материалам дела.

Истец в судебном заседании, с учетом выводов эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт», ходатайствовал об уточнении исковых требований, настаивал только на втором и третьем требованиях, указанных в исковом заявлении (об определении величины рыночной стоимости имущества, обязательной для УМС при совершении сделки – договора купли-продажи имущества с ООО «Голован», в размере 1 210 833 рубля, а также об обязании УМС направить ООО «Голован» подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 1 210 833 рубля).

Суд согласно статье 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство ООО «Голован» об уточнении исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования г. Владивосток находятся объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 25:28:060130:927, площадью 210 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории; местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный);

- нежилое здание с кадастровым номером 25:28:060130:636, площадью 62,7 кв.м, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11.

Согласно данным ЕГРН, указанные объекты недвижимости переданы в аренду ООО «Голован», основание – договор аренды недвижимого имущества от 09.06.2021 № 01-15956-001-Н-АР-10063-00 (с учетом дополнительного соглашения от 21.11.2023).

Пунктом 1.3 данного договора аренды предусмотрено, что арендодатель (УМС) предоставляет арендатору (ООО «Голован») соответствующее недвижимое имущество во временное пользование на срок 5 лет с даты подписания договора.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим, истец обратился в УМС с заявлением от 16.08.2023 о принятии решения о возможности реализации ООО «Голован» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11.

Решением Думы г. Владивостока от 29.02.2024 № 321 утверждены условия приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе нежилого здания с кадастровым номером 25:28:060130:636 и земельного участка с кадастровым номером 25:28:060130:927.

Согласно данным условиям приватизации общая рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 2 903 500 рублей.

Письмом от 07.03.2024 № 24/359 МКУ АПМЗН» истцу предложено заключить договор купли-продажи арендуемого истцом имущества (указанных нежилого здания и земельного участка), и в его адрес направлено 3 варианта проекта договора купли-продажи.

ООО «Голован» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке № 410-ППВ, в котором выразило несогласие с предложенной рыночной стоимостью данного имущества и содержанием пункта 3.1 договора (с учетом отчета привлеченного истцом независимого оценщика).

Согласно ответу МКУ «АПМЗН» от 28.03.2024 № 24/476 данный протокол разногласий был отклонен.

Учитывая непринятие ответчиком мер по подписанию договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке № 410-ППВ в редакции представленного истцом протокола разногласий, ООО «Голован» обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением, в последующем уточнив исковые требования.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования (с учетом принятых судом уточнений) подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования об определении величины рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества, обязательной для ответчика при заключении договора купли-продажи имущества, а также об обязании ответчика направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по предложенной истцом цене.

Таким образом, фактически по настоящему делу между сторонами имеется спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества (в части пункта договора о стоимости выкупаемого недвижимого имущества).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО3.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» от 03.10.2024, рыночная стоимость нежилого здания, общая площадь 62,7 кв.м, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, назначение – нежилое, кадастровый номер 25:28:060130:636, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о.Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11, с земельным участком, общая площадь – 210 +/- 5 кв.м., кадастровый номер 25:28:060130:927, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), по состоянию на 17.08.2023 составляет 1 210 833 рубля (без учета НДС).

Указанное заключение эксперта от 03.10.2024 сторонами не оспаривалось, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными сторонами, поскольку ими не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке № 410-ППВ в части пункта 3.1 подлежат урегулированию с учетом рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» от 03.10.2024, в размере 1 210 833 рубля.

Ссылка ответчика на заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 08.12.2023 № 34/061223/151-03 на отчет от 06.12.2023 № 845-23, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», судом не принимается, поскольку оценка спорного имущества, определенная в указанном отчете, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы.

Суд учитывает, что отчет от 06.12.2023 № 845-23, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства – УМС, а заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 08.12.2023 № 34/061223/151-03 изготовлено по инициативе самого ООО «Центр оценки и экспертизы Метод». И данный отчет, и заключение эксперта изготовлены вне рамок судебного процесса. Составители отчета и экспертного заключения, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений.

Довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, исковые требования об определении величины рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества, обязательной для УМС при заключении договора купли-продажи имущества с ООО «Голован», в размере 1 210 833 рубля, а также об обязании ответчика направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по указанной цене подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в том числе, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В ходе рассмотрения настоящего дела истцом в целях оплаты проведения судебной оценочной экспертизы на депозитный счет Арбитражного суда Приморского края перечислено 40 000 рублей платежным поручением от 14.08.2024 № 41.

Определением суда от 20.08.2024 по делу № А51-6953/2024 об отложении судебного разбирательства и назначении судебной экспертизы размер вознаграждения эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО3 установлен на сумму не более 40 000 рублей.

В связи с этим, принимая во внимание, что заключение эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт», представленное во исполнение определения суда от 20.08.2024 по делу № А51-6953/2024, учтено судом в качестве доказательства по настоящему делу, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы истца на оплату услуг эксперта в размере 40 000 рублей подлежат взысканию с ответчика.

Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Определить величину рыночной стоимости Имущества: нежилое здание, общая площадь 62,7 кв.м, количество этажей – 1, в том числе подземных – 0, кадастровый номер 25:28:060130:636, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г № 11, с земельным участком, общая площадь – 210 кв.м, кадастровый номер 25:28:060130:927, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), обязательной для Управления муниципальной собственности города Владивостока при совершении сделки – договора купли-продажи Имущества с обществом с ограниченной ответственностью «Голован», в размере 1 210 833 рубля.

Обязать Управление муниципальной собственности города Владивостока направить обществу с ограниченной ответственностью «Голован» подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене 1 210 833 рубля.

Взыскать с Управления муниципальной собственности города Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Голован» 12000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 40 000 рублей расходов на оплату услуг эксперта.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Левченко Е.А.