Решение от 1 ноября 2017 г. по делу № А64-7687/2015

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«1» ноября 2017г. Дело № А64-7687/2015

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017

Полный текст решения изготовлен 1 ноября 2017

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Тишина А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Петровой

рассмотрел дело № А64-7687/2015

по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Ромб», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова, г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица:

Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение культуры «Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия Тамбовской области», г. ТамбовТамбовская городская Дума, г. Тамбов

ИП ФИО1, Тамбовская область, Тамбовский район, с. Донское

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - директор, паспорт, ФИО3 - представитель, доверенность от 26.06.2017

от ответчика: ФИО4 - представитель, доверенность от 30.01.2017 № 01-32(15)173

от ТОГБУК «Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия Тамбовской области»: не явился, извещен

от Тамбовской городской Думы: ФИО5 – представитель, доверенность №1 от 09.01.2017.

от ИП ФИО1: не явился, извещен

отводов не заявлено

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Ромб» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова, при участии третьего лица ТОГБУК «Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия и киноматериалов Тамбовской области» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Определением суда от 10.12.2015 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТОГБУК «Центр по сохранению и использованию историко-культурного наследия и киноматериалов Тамбовской области».

Определением суда от 01.02.2016 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Тамбовская городская Дума.

Определением арбитражного суда от 28.03.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» эксперту ФИО6 (<...>).

17.05.2016 года в Арбитражный суд Тамбовской области от АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» эксперта ФИО6 поступило заключение эксперта № 421/50 от 05.05.2016 г.

Определением суда от 20.05.2016 в связи с отсутствием оснований, по которым производство по делу было приостановлено, Арбитражный суд Тамбовской области возобновил производство по делу с 15.06.2016.

Определением суда от 15.06.2016 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО1.

Как следует из материалов дела, 28.06.1994 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель) и кооперативом «Локон» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №304/3, согласно которому на основании постановления мэра г. Тамбова от 30.12.1992г. №796 передается кооперативу в аренду нежилое помещение (полуподвал) в доме №10 по ул. Интернациональной, общей площадью 247,9 кв.м., для использования под парикмахерскую, магазин, кафетерий, срок аренды с 01.01.1994г. по 01.01.1995г.

К договору аренды между сторонами заключено дополнительное соглашение №2, согласно которому в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995г. №1992 «О внесении изменений в пункт 6 приложения №1 к постановлению мэра г. Тамбова «Об утверждении пакета документов о порядке предоставления (сдачи) в аренду помещений муниципального нежилого фонда г. Тамбова» подпункты 2 и 7 пункта 5.1 и пункты 3.1, 4.2.1. 4.2.2, 4.2.3 исключены из договора, а пункты 1.8 и 1.9 изложены в новой редакции, в частности, продлен срок аренды муниципального нежилого помещения до 01.01.2045г.; предоставлено полное освобождение от арендной платы, предоставлено право на самостоятельное заключение договоров субаренды арендуемого помещения.

Истец является правопреемником ТОО «Ромб» (ранее кооператив «Локон»), что было установлено вступившим в силу решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-5186/09.

Таким образом, ООО «Ромб», являясь субъектом малого предпринимательства, арендует указанное муниципальное имущество более 20 лет.

В настоящее время собственником нежилого помещения №18, площадь: общая 247 кв. м., этаж: цокольный, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 68:29:0101036:240, обременение: объект культурного наследия, охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия от 17.10.2013г. в пользу Управления культуры и архивного дела Тамбовской области, является городской округ - город Тамбов.

05.02.2015г. ООО «Ромб» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова с заявлением о предоставлении преимущественного права покупки указанного помещения, в котором просило принять решение об условиях приватизации данного помещения, подготовить проект и заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения без организации и проведения торгов.

12.03.2015г. в Комитет были направлены необходимые для принятия решения о приватизации документы, указанные в сообщении от 27.02.2015г.

28.05.2015г. Тамбовской городской Думой было принято решение №1578 об условиях приватизации, в котором определено преимущественное право арендатора - ООО «Ромб» на приобретение нежилого помещения № 18 общей площадью 247 кв. м, расположенного в цокольном этаже по адресу: <...>, по цене 9 млн. рублей, с обременением - объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, а также определены условия, касающиеся содержания, сохранения и использования объекта недвижимости.

05.06.2015г. Комитетом в адрес ООО «Ромб» направлено предложение о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора.

Так же по обращению ООО «Ромб» направлена выписка из отчета №081104/2 об определении рыночной стоимости имущества, согласно которой рыночная стоимость указанного помещения без НДС по состоянию на 03.12.2014 года составляет 9 000 000 рублей.

Согласно проекту договора, цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 9 миллионов рублей (п.2.1); оплата стоимости осуществляется единовременно или в рассрочку на 3 года (36 месяцев) со дня заключения договора (п.2.2); в случае, если устанавливается порядок оплаты в рассрочку, платежи перечисляются Покупателем ежемесячно, равными долями, не позднее 25 числа текущего месяца, без учета процентов, указанных в п.2.5 договора; на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2.5); в случае неуплаты Покупателем платежей в сроки, установленные п. 2.3 договора, начисляются пени по 0,5% в день с общей суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 5.1); в случае неисполнения (ненадлежащего) исполнения иных обязательств, установленных договором, покупатель выплачивает продавцу неустойку в виде штрафа в размере 1% от рыночной стоимости объекта, указанной в п. 2.1 договора; в случае повторного неисполнения (ненадлежащего) исполнения - неустойку в виде штрафа в размере 2% от рыночной стоимости объекта, в случае последующего неисполнения (ненадлежащего) исполнения - размер неустойки в виде штрафа увеличивается в каждом случае на 1% (п. 5.2).

02.07.2015г. ООО «Ромб» представило в Комитет протокол разногласий к договору купли-продажи в отношении п.п.2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 5.1, 5.2, с приложением копий отчета об оценке объекта №9 от 17.06.2015г. и акта экспертного исследования №894/50 от 30.06.2015г.

20.07.2015г. по результатам рассмотрения протокола разногласий Комитет направил ООО Ромб» письмо о том, что, цена выкупаемого имущества определена согласно действующему законодательству, отчет об оценке в порядке, предусмотренном ст.17.1 Закона №135-Ф3, не признан недостоверным, предложено подписать договор №1407 купли-продажи арендованного муниципального имущества в первоначальной редакции, без протокола разногласий.

02.09.2015г. Комитет повторно направил для подписания договор купли-продажи №1407 20.07.2015г. и предложил Обществу заключить договор в первоначальной редакции, без протокола разногласий.

02.11.2015г. Комитет направил письмо, в котором сообщил об утрате ООО «Ромб» преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества на основании ст.443 ГК РФ, поскольку ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

При согласовании условий договора купли-продажи данного нежилого помещения ООО «Ромб» просило произвести перерасчет затраченной денежной суммы на капитальный и текущий ремонт помещения по состоянию на 2015 год и засчитать ее в счет выкупной цены объекта недвижимости, поскольку на протяжении всего срока аренды ООО «Ромб» производил текущий, а также капитальный ремонт помещения.

Факт выполнения текущего и капитального ремонта помещения ООО «Ромб» был установлен решением Арбитражного суда Тамбовской области в рамках дела №А64-5186/09.

Указанным решением было установлено, что спорное помещение (здание) являлось ветхим, износ основного помещения составлял от 71 до 91%, и оно требовало ремонта.

ООО «Ромб» после капитального ремонта выполнило работы, принятые собственником. Комиссией, назначенной распоряжением мэра г. Тамбова от 13.06.1995 г. №199-р, от 4.09.1995г. №296-р. был подписан акт от 09.12.1995г., которым подтверждается выполнение работ на сумму 413 213 245 руб.

В Акте экспертного исследования №894/50 от 30.06.2015г., составленного по заявлению ООО «Ромб» АНО «Тамбовский центр судебных экспертиз», стоимость ремонта в базовых ценах с пересчетом в текущие цены 2 квартала 2015 года, с учетом представленных смет и актов о приемке выполненных работ, определена в размере 7 385 460 рублей без НДС.

03.04.2015г. Комитет направил ответ, в котором разъяснялось право и порядок зачета стоимости неотделимых улучшений объектов муниципального нежилого фонда в счет оплаты по договору купли-продажи и указывалось, что при подтверждении арендатором затрат на капитальный ремонт и реконструкцию объекта муниципальной собственности, а также фактического проведения указанных работ, комитет в течение 20 рабочих дней готовит соответствующий проект постановления администрации г. Тамбова, в течение 10 рабочих дней заключает дополнительное соглашение к договору купли-продажи арендуемого объекта муниципальной собственности об уменьшении выкупной цены.

15.06.2015г. ООО «Ромб» обратилось в Комитет с заявлением о направлении комиссии для подтверждения фактически выполненных работ по восстановлению арендованного ветхого помещения согласно представленным сметам, на который 25.06.2015г. и 27.08.2015г. был направлен ответ о временной невозможности формирования комиссии по приемке отремонтированных (реконструированных) объектов нежилого фонда, относящихся к муниципальной собственности, находящихся в аренде, а впоследствии повторно разъяснено о необходимости подтверждения произведенных затрат путем представления следующих документов: проектно-сметной документации (рабочего проекта), актов выполненных работ и актов на скрытые работы, расчета стоимости материалов, копий счетов-фактур на материалы, платежных документов, подтверждающих оплату за выполненные работы и приобретение материалов.

Разногласия относительно цены нежилого помещения, зачета стоимости неотделимых улучшений, периода рассрочки оплаты выкупной цены, последствий нарушений обязательство по оплате при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества явились основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Суд установил, что представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся материалам дела.

Представитель истца поддержал исковое заявление.

Представитель ответчика и 3-го лица Тамбовской городской Думы не признали исковые требования, представитель Тамбовской городской Думы представил постановление во исполнение определения суда от 02.10.2017.

Дополнений и ходатайств от сторон не поступило.

Оценив представленные в дело доказательства, заслушав в судебном заседании доводы и возражения сторон, суд исходит из следующего.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Судом установлено, что спор возник при согласовании условий договора купли-продажи №1407 от 25.07.2015г. муниципального имущества - нежилого помещения №18, площадью 247 кв.м., находящегося на цокольном этаже здания с кадастровым номером 68:29:0101036:240, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из содержания названной нормы следует, что основаниями для возбуждения преддоговорного спора являются уклонение стороны, на которую Гражданский кодекс Российской Федерации или иной закон возлагает соответствующую обязанность, от заключения договора в целом либо на иных условиях.

Суд считает требования истца обоснованными в части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российский Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Федеральным Законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ, вступившим в силу с 01.07.2013, статья 4 Закона N 159-ФЗ дополнена частью 4.1, согласно которой течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Аналогичное положение содержится и в пункте 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Судом установлено, что 28.06.1994 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Тамбова (арендодатель) и кооперативом «Локон» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №304/3, согласно которому на основании постановления мэра г. Тамбова от 30.12.1992г. №796 передается кооперативу в аренду нежилое помещение (полуподвал) в доме №10 по ул. Интернациональной, общей площадью 247,9 кв.м., для использования под парикмахерскую, магазин, кафетерий, срок аренды с 01.01.1994г. по 01.01.1995г.

К договору аренды между сторонами заключено дополнительное соглашение №2, согласно которому в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995г. №1992 «О внесении изменений в пункт 6 приложения №1 к постановлению мэра г. Тамбова «Об утверждении пакета документов о порядке предоставления (сдачи) в аренду помещений муниципального нежилого фонда г. Тамбова» подпункты 2 и 7 пункта 5.1 и пункты 3.1, 4.2.1. 4.2.2, 4.2.3 исключены из договора, а пункты 1.8 и 1.9 изложены в новой редакции, в частности, продлен срок аренды муниципального нежилого помещения до 01.01.2045г.; предоставлено полное освобождение от арендной платы, предоставлено право на самостоятельное заключение договоров субаренды арендуемого помещения.

Истец является правопреемником ТОО «Ромб» (ранее кооператив «Локон»), что было установлено вступившим в силу решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-5186/09.

В соответствии со ст.47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» у собственника имеется охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия.

Охранное обязательство на помещения №18, дома №10 по ул. Интернациональной заключено 17 октября 2013 г. №.328/13-Ю.

В настоящее время собственником нежилого помещения №18, общей площадью 247 кв. м., этаж: цокольный, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 68:29:0101036:240, обременение: объект культурного наследия, охранное обязательство по использованию объекта культурного наследия от 17.10.2013г. в пользу Управления культуры и архивного дела Тамбовской области, является городской округ - город Тамбов на основании решений Тамбовской городской Думы от 23.04.2003г. №363, от 16.09.2004г. №574, свидетельства о государственной регистрации права, выданного 14.11.2013г., запись в ЕГРП 18.12.2008г. № 68-68-01/075/2008-142.

В соответствии с частью 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 2 Положения «О порядке приватизации муниципального имущества городского округа - город Тамбов», утверждённого решением Тамбовской городской Думы от 28.05.2008 № 640, городская Дума в области приватизации муниципального имущества утверждает прогнозный план приватизации муниципального имущества и решения об условиях приватизации муниципального имущества.

На основании статьи 3 указанного Положения «О порядке приватизации муниципального имущества городского округа - город Тамбов» администрация города Тамбова в области приватизации муниципального имущества представляет для утверждения городской Думой проекты решений об условиях приватизации муниципального имущества, заключает сделки по отчуждению объектов муниципального имущества, осуществляет функции продавца при продаже муниципального имущества.

В силу статьи 5 указанного Положения «О порядке приватизации муниципального имущества городского округа - город Тамбов» приватизация имущества города осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации муниципального имущества.

Решением Тамбовской городской Думы от 20.02.2015 № 1503 «О внесении изменений в решение Тамбовской городской Думы от 29.10.2014 № 1384 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Тамбова на 2015 - 2017 годы» нежилое помещение № 18, расположенное по адресу: <...>, включено в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2015-2017 годы.

Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ».

Согласно статье 53 Устава города Тамбова, Тамбовская городская Дума в соответствии с федеральными законами устанавливает порядок и условия приватизации муниципального имущества.

05.02.2015г. ООО «Ромб» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова с заявлением о предоставлении преимущественного права покупки указанного помещения, в котором просило принять решение об условиях приватизации данного помещения, подготовить проект и заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения без организации и проведения торгов.

12.03.2015г. в Комитет были направлены необходимые для принятия решения о приватизации документы, указанные в сообщении от 27.02.2015г.

28.05.2015г. Тамбовской городской Думой было принято решение №1578 об условиях приватизации, в котором определено преимущественное право арендатора - ООО «Ромб» на приобретение нежилого помещения № 18 общей площадью 247 кв. м, расположенного в цокольном этаже по адресу: <...>, с обременением - объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, а также определены условия, касающиеся содержания, сохранения и использования объекта недвижимости.

Во исполнение решения Тамбовской городской Думы от 28.05.2015 № 1578, руководствуясь ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, 05.06.2015г. Комитетом в адрес ООО «Ромб» направлено предложение о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора.

В соответствии с п. 16 Положения «О комитете по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова», утвержденного решением Тамбовской городской Думы от 27.06.2007 №402, комитет обеспечивает оценку объектов муниципального имущества, в порядке и в случаях, предусмотренных законодательством РФ об оценочной деятельности.

Согласно выписки из отчета №081104/2 об определении рыночной стоимости имущества, рыночная стоимость указанного помещения без НДС по состоянию на 03.12.2014 года составляла 9 000 000 рублей.

Согласно проекту договора, цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 9 миллионов рублей (п.2.1).

Оплата стоимости осуществляется единовременно или в рассрочку на 3 года (36 месяцев) со дня заключения договора (п.2.2).

В силу п. 2.5 договора в случае, если устанавливается порядок оплаты в рассрочку, платежи перечисляются Покупателем ежемесячно, равными долями, не позднее 25 числа текущего месяца, без учета процентов, указанных в п.2.5 договора; на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии с п. 5.1 договора в случае неуплаты Покупателем платежей в сроки, установленные п. 2.3 договора, начисляются пени по 0,5% в день с общей суммы недоимки за каждый день просрочки.

В случае неисполнения (ненадлежащего) исполнения иных обязательств, установленных договором, покупатель выплачивает продавцу неустойку в виде штрафа в размере 1% от рыночной стоимости объекта, указанной в п. 2.1 договора; в случае повторного неисполнения (ненадлежащего) исполнения - неустойку в виде штрафа в размере 2% от рыночной стоимости объекта, в случае последующего неисполнения (ненадлежащего) исполнения - размер неустойки в виде штрафа увеличивается в каждом случае на 1% (п. 5.2).

Письмом от 02.07.2015 истец сообщил комитету с несогласии с предлагаемыми условиями договора купли-продажи арендуемого имущества и направил протокол разногласий к проекту договора, с приложением копий отчета об оценке объекта №9 от 17.06.2015г. и акта экспертного исследования №894/50 от 30.06.2015г. Истец по ряду пунктов договора предлагал внести изменения в договор о цене выкупаемого объекта, исключить пункт о стоимости неотделимых улучшений, изменить период рассрочки, последствия нарушения обязательств об оплате.

Договор купли-продажи арендованного муниципального имущества истцом в предложенной ответчиком редакции подписан не был.

Согласно ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения о заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Одновременно ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если это договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

Суд не принимает довод ответчика о пропуске истцом установленного императивного срока для заключения договора.

Судом установлено, что 02.07.2015г. ООО «Ромб» представило в Комитет протокол разногласий к договору купли-продажи в отношении п.п.2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 5.1, 5.2, с приложением копий отчета об оценке объекта №9 от 17.06.2015г. и акта экспертного исследования №894/50 от 30.06.2015г.

20.07.2015г. по результатам рассмотрения протокола разногласий Комитет направил ООО Ромб» письмо о том, что цена выкупаемого имущества определена согласно действующему законодательству, отчет об оценке в порядке, предусмотренном ст.17.1 Закона №135-Ф3, не признан недостоверным, предложено подписать договор №1407 купли-продажи арендованного муниципального имущества в первоначальной редакции, без протокола разногласий.

02.09.2015г. Комитет повторно направил для подписания договор купли-продажи №1407 20.07.2015г. и предложил Обществу заключить договор в первоначальной редакции, без протокола разногласий.

02.11.2015г. Комитет направил письмо, в котором сообщил об утрате ООО «Ромб» преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества на основании ст.443 ГК РФ, поскольку ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Между тем, суд считает, что отказ истца от приобретения арендованного имущества по цене, указанной в отчете об оценке №081104/2 от 03.12.2014 и проекте договора, сам по себе не свидетельствует об отказе Общества от реализации указанного права в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом судом установлено, что Администрация рассматривала предложения истца по цене арендованного помещения, поэтому в данных обстоятельствах у истца не было оснований для обращения в суд с целью оспаривания величины оценки выкупаемого имущества в соответствии с пунктом 4.1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, и решение Тамбовской Городской Думы от 25.12.2015г. №110 об отмене ранее принятого решения №1578 не имеет для суда правового значения, поскольку было вынесено в период рассмотрения настоящего спора без учета установленных судом обстоятельств.

Согласно уточненного искового заявления от 25.08.2017, Истец по ряду пунктов договора предлагает принять следующую редакцию договора:

пункт 2.1 «Цена Объекта составляет 1 649 915 руб.».

пункт 2.2 «Оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, срок рассрочки оплаты приобретаемого Объекта составляет 5 лет (шестьдесят месяцев) со дня заключения Договора. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа текущего месяца. Датой уплаты платежа считается дата зачисления платежа в городской бюджет».

пункт 2.5. «На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта».

Истец просил Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации Тамбова заключить с ООО «РОМБ» договор купли-продажи №1407 от 25.07.2015г. муниципального имущества - нежилого помещения №18, площадью 247 кв.м., находящегося на цокольном этаже здания с кадастровым номером 68:29:0101036:240, расположенного по адресу: <...>, с учетом вышеуказанной редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.5 договора.

Истец в судебном заседании ходатайствовал о проведении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу стоимости арендуемого помещения, руководствуясь частью 1 статьи 82 АПК РФ, судом была назначена судебная экспертиза.

Определением суда от 28.03.2016 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения.

Производство экспертизы было поручено поручено АНО «Тамбовский центр судебных экспертиз» эксперту ФИО6, перед экспертом поставить следующие вопросы:

«1. Соответствует ли отчет №081104/2 от 03.12.2014 об определение рыночной стоимости имущества требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В случае не соответствия определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение №18, общей площадью 247 кв. м. по состоянию на 03.12.2014?

2. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение №18, общей площадью 247 кв. м. по состоянию на июнь 2015?»

По результатам проведенного исследования эксперт в заключении № 421/50 от 05.05.2016 пришел к выводам о том, что: отчет № 081104/2 от 03.12.2014 г. об определении рыночной стоимости имущества, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, по причинам, изложенным в исследовательской части.

В результате проведенной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 247 кв. м., этаж: цокольный, кадастровый (или условный) номер: 68:29:0101036:240, адрес (местоположение): Россия, <...>, по состоянию на 03.12.2014 г., составляет: 6 505 760,00 руб. без учета НДС.

Рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 247 кв. м., этаж: цокольный, кадастровый (или условный) номер: 68:29:0101036:240, адрес (местоположение): Россия, <...>, по состоянию на июнь 2015 г., составляет: 7 003 040,00 руб. без учета НДС.

Исследовав экспертное заключение №421/50 от 05.05.2016, суд считает необходимым принять его в качестве доказательства.

При этом суд отмечает, что отчет № 081104/2 от 03.12.2014 г. об определении рыночной стоимости имущества, выполненный ИП ФИО1, не может служить подтверждением рыночной стоимости спорного нежилого помещения, поскольку не соответствует предусмотренным стандартам оценки, иного в материалы дела ответчиком не представлено.

Между тем, суд считает, что выкупная цена арендованного имущества в размере 7 003 040,00 руб. без учета НДС по состоянию на июнь 2015 г. в ходе судебного разбирательства не оспаривалась истцом или ответчиком, соответствует целям Федерального закона №159-ФЗ и является обоснованной с учетом повторного предложения ответчика о заключении договора. Установление цены по состоянию на 03.12.2014 г., в размере 6 505 760,00 руб. без учета НДС с учетом обстоятельств настоящего дела может привести к нарушению прав ответчика.

Следовательно, цена спорного помещения составляет 7 003 400 руб. без учета НДС.

Суд не принимает довод истца о перерасчете затраченной денежной суммы на капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения по состоянию на 2015 год и о зачете ее в счет выкупной цены объекта недвижимости, поскольку на протяжении всего срока аренды ООО «Ромб» производил текущий, а также капитальный ремонт помещения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом и ООО «Ромб» 28.06.1994 заключен договор аренды нежилого помещения №304/3, в соответствии с условиями которого истец принял на себя обязательство обеспечить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения (п.2.3.4 договора), содержать арендуемое помещение в полной сохранности (п. 2.3.2 договора).

Между комитетом и ООО «Ромб» на основании постановления мэра г.Тамбова от 11.08.1995г. №1992 было заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды нежилого помещения от 28.06.1994 №304/3, согласно которому исключен п.3.1 договора, предусматривающий обязанность арендатора по внесению арендной платы. До настоящего времени арендная плата обществом не вносится.

Из условий договора аренды следует, что обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, а возложением на арендатора обязанности осуществить капитальный ремонт объекта аренды в порядке ч.5 п.2 ст.614 ГК РФ.

Таким образом, зачет стоимости ремонтных работ ранее произведен в счет арендной платы на основании постановления мэра города Тамбова от 11.08.1995 №1992, акта приема-сдачи отремонтированных, сконструированных и модернизированных объектов от 09.12.1995, что также подтверждается представленным в материалы дела расчетом.

Следовательно, правовые основания для возмещения арендатору расходов, которые уже возмещены, отсутствуют.

Кроме того, предъявленная ко взысканию сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с ч.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, а представляет собой часть затрат произведенных истцом в 1988-1989 годах, которые ему возмещены.

Согласно ч.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Кроме того, в соответствии с п.2.3.3 договора аренды от 28.06.1994 №304/3 арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя.

Согласно п.4 постановления мэрии города Тамбова от 01.02.1995 №238 установлено, что подвальные и полуподвальные помещения передаются в аренду с условием их восстановления по проекту согласованному с управлением архитектуры и градостроительства мэрии, объединением жилищно-коммунального и энергетического хозяйства за счет собственных средств с использованием по прямому назначению.

Согласно замечаниям к акту приема-сдачи отремонтированных, сконструированных и модернизированных объектов от 09.12.1995 проектная документация не разрабатывалась и соответственно в установленном порядке не согласовывалась. Соответственно, истец производил ремонтные работы по собственной инициативе без получения предварительного согласия на их осуществление со стороны арендодателя.

Кроме того, в акте приема-сдачи отремонтированных, сконструированных и модернизированных объектов от 09.12.1995 указано о том, что ремонт производился в период с 1988г. по 1989г., т.е. до заключения договора аренды.

ООО «Ромб» в силу требований ст.65 АПК РФ не представлено в материалы дела разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений в арендуемых помещениях.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Согласно письмам от 03.04.2015 №01-16-1925, от 27.08.2015 №01-16-4551, от 16.02.2016 №01-32(15)338, от 06.05.2016 №30-51-102/6, от 25.01.2017 №30-51-2/7 комитет неоднократно сообщал ООО «Ромб» о порядке зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены и перечне необходимых документов в соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и руководствуясь Временным порядком зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, утвержденным постановлением администрации города Тамбова от 17.12.2008 №9732.

Однако, необходимые документы ООО «Ромб» представлены не были.

Также, суд отмечает, что по расчетам ответчика сумма арендной платы составила 7 632 839,67 руб. (т.7 л.д. 12), что превышает сумму затрат истца.

Суд считает обоснованным требование истца, урегулировать разногласия по п.2.1, 2.5 проекта договора купли-продажи ввиду следующего.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 Закона Тамбовской области от 06.10.2008 №441-З «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области или муниципальной собственности» срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тамбовской области или в муниципальной собственности при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества составляет пять лет.

Согласно ч.3 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

В связи с тем, что условия п.2.1, п.2.5 договора предписаны законом, данные условия в договоре должны быть изложены только в соответствии с нормами действующего законодательства. Разногласия по данным пунктам между сторонами не допустимы.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в части.

2. Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «РОМБ» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова при заключении договора купли-продажи №1407 от 25.07.2015г. муниципального имущества - нежилого помещения №18, площадью 247 кв.м., находящегося на цокольном этаже здания с кадастровым номером 68:29:0101036:240, расположенного по адресу: <...>, путем изложения пунктов 2.1, 2.2, 2.5 договора, в следующей редакции:

пункт 2.1 «Цена Объекта составляет 7 003 040 руб.».

пункт 2.2 «Оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, срок рассрочки оплаты приобретаемого Объекта составляет 5 лет (шестьдесят месяцев) со дня заключения Договора. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа текущего месяца. Датой уплаты платежа считается дата зачисления платежа в городской бюджет».

пункт 2.5. «На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в год, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта»

3. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации Тамбова заключить с ООО «РОМБ» договор купли-продажи №1407 от 25.07.2015г. муниципального имущества - нежилого помещения №18, площадью 247 кв.м., находящегося на цокольном этаже здания с кадастровым номером 68:29:0101036:240, расположенного по адресу: <...>, с учетом вышеуказанной редакции пунктов 2.1, 2.2, 2.5 договора.

4. В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, обжалуется в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: 394006, <...>, в течение месяца после принятия настоящего решения.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество в установленном законом порядке и не заменяет собой документы, выдаваемые органом, осуществляющим регистрацию.

Судья А.А. Тишин