Постановление от 7 апреля 2024 г. по делу № А53-12444/2022

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-12444/2022
город Ростов-на-Дону
07 апреля 2024 года
15АП-19209/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Нарышкиной Н.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ООО "ЮГ" - представитель ФИО2 по доверенности от 30 апреля 2023 года, представитель ФИО3 по доверенности от 14 февраля 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮГ", апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания НефтеХим-Сервис"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19 октября 2023 года по делу № А53-12444/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮГ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Компания НефтеХим-Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЮГ" обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Нефтехим-сервис" о взыскании стоимости ущерба по заключению судебной экспертизы № 0596/Э от 26.01.2023 и пояснениям по проведенной судебной экспертизе №0596/Э от 26.01.2023 в размере 5 243 816,16 рублей; задолженность по договору № 1 аренды нежилого помещения от 01.12.2020 в размере 382 327 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, в размере 16 722,88 рублей; упущенную выгоду в размере 4 008 612 рублей; стоимость восстановления кровли и вентиляции в здании Литер С и ремонт крыши в размере 510 625 рублей; расходы на уплату государственной пошлины в размере 73 811 рублей; расходы за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей; расходы по оплате изготовления заключения специалиста в размере 30 000 рублей (уточненные требования, принятые судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не произвел должным образом оплату по договору аренды, в нарушение условий договора не производил текущий и капитальный ремонты арендованного имущества, в результате чего собственнику причинен ущерб. Для восстановления нарушенного права истец был вынужден понести расходы на ремонт кровли, вентиляции и крыши. Также и-за неисполнения арендатором своих обязанностей истец не имел возможности получить доход от передачи имущества в аренду другим лицам.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2023 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Компания НефтеХимСервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЮГ" взыскано 5 243 816 рублей 16 копеек стоимости ущерба, 382 327 рублей долга, 16 722 рубля 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 30 000 рублей стоимости ремонта крыши,2 789 519 рублей 74 копейки упущенной выгоды, а также 100 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы, 28 000 рублей расходов по заключению специалиста, 61 465 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Также судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, о привлечении 3-го лица, об истребовании документов, о проведении дополнительной экспертизы. Прекращено производство по ходатайству истца о проведении повторной экспертизы.

Судебный акт мотивирован в части удовлетворения иска доказанностью определенного размера убытков, неисполнением обязанности по уплате арендной платы. В части отказа в удовлетворении иска судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал в полном объеме размер заявленных убытков, суд оценил как мнимую сделку договор аренды, заключенный с третьим лицом. Также суд при взыскании суммы расходов по ремонту указал, что документы, подтверждающие приобретение материалов для ремонта, а также подтверждающие оплату, имеют пороки, не позволяющие принять их в качестве доказательств.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания НефтеХим-Сервис" обжаловал обжаловало решение арбитражного суда и просит указанный судебный акт отменить и принять новый акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несогласие с присуждением возмещения ущерба, поскольку не установлено исходное состояние объекта аренды. Заключение экспертов от 26.01.2023 не может быть принято за основу, поскольку отсутствуют документы экспертов, имеются противоречия в использованных экспертами документах, ответ на первый вопрос не содержит объективного, всестороннего и полного анализа, при ответе на четвертый вопрос не определен полный перечень необходимых работ. Поэтому не доказано совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению. В то же время ответчик за свой счет неоднократно производил различной степени сложности ремонтные работы арендованных помещений у истца и прилегающей территории, даже в отсутствие такой обязанности по условиям договора. Ответчик ссылается на договоры 2012 и 2014 года на общую сумму около 7 миллионов рублей. По требованию о взыскании арендной платы и процентов ответчик указывает, что он неоднократно направлял акты сверки истцу, однако заявленные 570 000 рублей не соотносятся со счетами, представленными истцом. В отношении требований о взыскании упущенной выгоды доводы основаны на предположении.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указывает, что суд не установил обстоятельства, связанные с финансовыми взаимоотношениями сторон. Ответчик указывает, что суд не учел, что на момент рассмотрения дела за ООО "ЮГ" числилась задолженность по договорам займа в пользу ответчика в размере 8 054 685 рублей, которая подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области по делу А53-11523/2022, а также рассматривалось дело А53-17120/2023 по заявлению ООО "Компания НефтехимСервис" о признании ООО "ЮГ" банкротом. Ответчик указывает, что 13.12.2021 представители арендатора были готовы к передаче имущества, однако истец сознательно уклонялся от приема помещений и в нарушение статьи 10 ГК РФ искусственно создавал основания для требования о взыскании убытков. Как охранялось и эксплуатировалось имущество в течение года до осмотра экспертом ни ответчику, ни суду достоверно не известно. Поскольку на ответчика не возлагалась обязанность по охране имущества, оснований для взыскания убытков не имелось.

Что касается требований о взыскании с ответчика стоимости металлокаркасного склада готовой продукции с бетонированной площадкой, то при наличии у истца материального интереса в освобождении земельного участка от самовольной постройки, такое требование подлежало рассмотрению по правилам статьи 222 ГК РФ, но не взыскание убытков. При этом ответчик имел бы право на получение стройматериалов.

Также ответчик указывает на необоснованность выводов суда первой инстанции о первоначальном состоянии объектов недвижимого имущества. Истец и ответчик являются аффилированными лицами, в связи с чем при заключении договора аренды арендатор принял помещения в том состоянии, в котором они фактически были. Обязательство по ремонту (капитальному и текущему) ООО "Компания НефтехимСервис" исполняло на протяжении всего срока эксплуатации. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что обязанность по восстановлению (капитальный ремонт) придает договору характер подряда, однако при несогласовании существенных условий договора подряда возлагать на арендатора обязанность по восстановлению чужого имущества правовых оснований не имеется.

По требованию о взыскании упущенной выгоды истец не доказал оснований для нового финансирования со стороны ответчика, при том, что истец уже был должен по договорам займа 8 054 685 рублей.

На решение суда также подана апелляционная жалоба обществом с ограниченной ответственностью "ЮГ". Заявитель апелляционной жалобы оспаривает правомерность решения суда в части отказа в удовлетворении иска. Истец не согласен с выводом суда о том, что договора, заключенный между истцом и ООО "ТТК" является мнимой сделкой. Нахождение имущества в аренде у ответчика не свидетельствует об отсутствии у истца права на распоряжение данным имуществом и невозможности сдачи его в аренду. Истец как добросовестный участник гражданского оборота вправе был рассчитывать, что ответчик исполнил свою часть сделки по возврату имущества. Также истец не знал о состоянии имущества, а также о том, что строение литер Е было снесено. В связи с этим необходимо взыскать с ответчика упущенную выгоду 900 000 рублей за пять месяцев ( ноябрь 2021 - апрель 2022 года).

Также истец полагает, что суд необоснованно не признал факт оплаты от третьего лица доказательством несения расходов истцом. Расходы истца на восстановление кровли и вентиляции составили 480 625 рублей, из них - стоимость стройматериалов 307 000 рублей, стоимость услуг самозанятого ФИО4 составляет 173 225 рублей. Указанные расходы подтверждены товарным чеком, двумя чеками по операции Сбербанка и подтверждены распиской самозанятого ФИО4

В связи с изложенным истец просит изменить решение суда, взыскав упущенную выгоду в размере 900000 рублей и стоимость восстановления кровли и вентиляции в размере 480 625 рублей.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца поддержали доводы своей апелляционной жалобы, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Ответчик, будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела посредством опубликования судебного акта на сайте арбитражного суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57, представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции необходимо изменить по следующим основаниям.

01.12.2020 между истцом - обществом с ограниченной ответственностью "ЮГ" (арендодатель) и ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью "Компания НефтеХимСервис" (арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилых помещений от 01.12.2020 (далее – Договор), расположенных по адресу: <...>. Договор, по сути, являлся пролонгацией предыдущего, аналогичного договора аренды между теми же контрагентами. В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было установлено, что договорные отношения между истцом и ответчиком длились с 2011-го года.

Согласно пункту 1.1 Договора истец передает, а ответчик принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения:

Здание АБК литер «А» площадь 70,6 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации прав от 16 июня 2008 серия 61 АД № 153330, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-01/26-67/2003-23 от "10" декабря 2003г,

Здание маслоцех литер «С» площадь 439,6 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации права от 07 июня 2008 серия 61 АД № 153330, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-61-31/058/2005-38 от "19" августа 2005г,

Здание маслоцех литер «М» площадь 387 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации права от 07 июня 2008 серия 61 АД № 153007, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-01/26-67/2003-22 от "10" декабря 2003г,

Склад литер «З» площадь 78,4 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации права от 07 июня 2008 серия 61 АД № 153005, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-01/26-67/2003-20 от "10" декабря 2003г,

Ангар литер «Р» площадь 417 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации права от 07 июня 2008 серия 61 АД № 153009, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-61-31/058/2005-41 от "19" августа 2005г,

Ангар литер «Р1» площадь 417 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации права от 07 июня 2008 серия 61 АД № 153010, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-61-31/058/2005-43 от "19" августа 2005г,

Автовесовая литер «Е» площадь 94 кв.м, Свидетельство о государственной регистрации права от 07 июня 2008 серия 61 АД № 153010, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-61-31/058/2005-40 от "19" августа 2005 (далее – помещения)

Согласно пункту 1.4 Договора ответчику одновременно с передачей прав пользования помещениями передается право пользования земельным участком. Свидетельство о государственной регистрации права от 17 августа 2004 серия 61 АА № 830051, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61-01/26-36/2004-265 от «17» августа 2004

Согласно пункту 5.1.2 Договора ответчик обязан содержать помещения и имущество, находящееся в них, в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи истцу.

Договор вступает в силу с 01 декабря 2020 года и действует до 31 октября 2021 года включительно.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что эксплуатационные и иные расходы (за пользование водой, газом, электричеством) включены в размер арендной платы по настоящему Договору. Общая сумма арендной платы рассчитывается ежеквартально и включает НДС (20%).

Согласно пункту 3.2. арендная плата по настоящему договору вносится ежемесячно до 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой уплаты арендной платы по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора арендатор обязан содержать помещение и имущество, находящееся в нем, в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю.

Пунктом 5.1.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный и текущий ремонт помещений.

В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае несоблюдения обязательств, оговоренных в договоре, виновная сторона несёт полную материальную ответственность за ущерб, нанесенный имуществу другой стороны и третьих лиц в полном размере.

Истец указывает на то, что договор от 01.12.2020 заключен в рамках пролонгации арендных отношений, длящихся между сторонами с 2011 года.

Так как на момент подписания (пролонгации) Договора помещения фактически были уже переданы арендатору, то согласно п. 1.2 Договора стороны согласились считать настоящий Договор передаточным актом.

Как указывает истец, в нарушение условий договора, ответчик не проводился не только капитальный, но и текущий ремонт помещений, которые на момент передачи в аренду находились в надлежащем техническом и санитарном состоянии, а именно, не устранялись возникающие протечки кровли, выбиты окна, испорчены стеновые и потолочные покрытия. Износ помещений в связи с этим сильно превышает естественный, что нарушает условия договора

Кроме того, произведён демонтаж всего оборудования и технических коммуникаций арендатора. В стеновых и потолочных перекрытиях оставлены множественные незакрытые технологические отверстия.

Асфальтовое покрытие, находящееся на балансе ООО «ЮГ» испорчено многочисленными бетонными выступами с торчащими арматурными штырями, оставшимися после демонтажа оборудования арендатора.

Указанные железобетонные конструкции в количестве двадцати штук делают невозможным передвижение автотранспорта по территории базы. Расходы по демонтажу бетонных выступов должен нести арендатор, то есть вернуть объект недвижимого имущества в первоначальное состояние.

Кроме того, наличие бетонных выступов препятствует дальнейшей эксплуатации производственной базы и создает неблагоприятные условия для сдачи в аренду указанного объекта недвижимости.

Как следует из договора аренды, арендатору была передана, в том числе автовесовая (п. 1.1). Указанный объект в момент приема-передачи 03.11.2021 не представлял собой объект недвижимости, переданный арендатору, согласно договору аренды. Конструкция автовесовой отсутствует, разрешение на снос объекта арендодатель не давал. Объект приведен в негодность.

Также на территории производственной площадки арендатором самовольно возведены сооружения из металлоконструкций неопределенного назначения. Устное или письменное разрешение на постройку данных сооружений Арендодатель не давал. Данные сооружения полуразрушены и не имеют функционала. Поскольку в аренду передана производственная площадка без этих сооружений, то и сдать ответчик ее должен без них.

Кроме того, в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 31.07.2021 по 31.10.2021 (3 месяца) в размере 570 000 рублей.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы истцом произведено начисление процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2021 по 11.04.2022 в размере 28 562,47 рублей.

С целью приема-передачи базы и подписания соответствующего акта 03.11.2021 года стороны явились по адресу арендуемого имущества.

Истец указывает, что передача арендуемого имущества не состоялась по причине того, что четыре основных, с коммерческой точки зрения, объекта недвижимости: маслоцех литер С, маслоцех литер М, ангар литер Р и ангар литер Р1 находятся в аварийном состоянии и не могут использоваться арендодателем, а значит и приносить прибыль. Объект Автовесовая отсутствует, на территории возведены объекты, оставлены бетонные выступы, которые разрушили подъездные пути.

03.11.2021 истцом и ответчиком был произведен совместный осмотр возвращаемых помещений. В ходе осмотра истцом было установлено, что арендатор не исполнил своих обязанностей, обусловленных Договором, о чем было составлено Приложение к акту передачи объектов недвижимости от 03.11.2021 При этом истец принимать помещения в таком состоянии отказался.

Между сторонами возникли разногласия относительно состояния помещений, переданных в аренду (в материалы дела представлена переписка по электронной почте, содержащая претензии и ответы на них, фото помещений с указанием на недостатки).

13.12.2021 истцом и ответчиком был произведен повторный совместный осмотр возвращаемых помещений, составлен акт возврата.

В результате осмотра истцом установлены значительные повреждения помещений. Согласно Акту возврата нежилых помещений от 13.12.2021 , помещения находились в следующем состоянии:

Помещение маслоцех литер «С»: крыша в здании находится в аварийном состоянии и течет, вентиляция в здании разрушена, приведена в негодность, побелка и штукатурка потолка и стен не соответствует определению нормальный износ, стены залиты водой, на стенах присутствуют грибковые образования, электропроводка здания требует комплексного ремонта, напольные покрытия залиты водой, так же имеются грибковые образования, зданию требуется капитальный ремонт.

Помещение маслоцех литер «М»: крыша в здании находится в аварийном состоянии и течет, побелка и штукатурка потолка и стен не соответствует определению нормальный износ, стены в здании залиты водой, присутствуют грибковые образования, электропроводка требует комплексного ремонта, напольные покрытия залиты водой, разрушенные оконные проемы, разбиты окна, отсутствует остекление, зданию требуется капитальный ремонт.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, истцом в адрес ответчика 03.11.2021 направлена претензия о необходимости устранения нарушений.

Однако, ответчиком нарушения не устранены, 15.11.2021 в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи к договору №1 аренды нежилого помещения.

В связи с отказом арендатора выполнять свои обязательства и соблюдать условия договора, 13.12.2021 истец принял арендуемый объект в аварийном состоянии со всеми разрушениями и постройками арендатора.

Для определения объема ущерба и убытков, причиненных истцу, им заключен договор от 18.12.2021 № 3, на основании которого ООО «РАО» составлено экспертное заключение «Отчет №02/недж».

Согласно указанному заключению рыночная стоимость трех помещений, приведенных в негодность ответчиком, составляет 12 667 214 рублей, стоимость ущерба, причиненного в результате неправильной эксплуатации объектов, составляет 5 104 707, 86 рублей.

Также истец ссылается, что ему причинен ущерб в виде упущенной выгоды, которая выражается в неполучении доходов от передачи в аренду нежилых помещений.

Нарушение прав истца ответчиком определяется периодом с 04.11.2021 (момент принятия базы надлежащего состояния) по 01.05.2022.

01.11.2021 ООО «ЮГ» заключило договор аренды нежилого помещения с новым арендатором ООО «ТТК», но из-за невозможности использования производственной площадки и помещений, ООО «ТГК» расторгло договор аренды с истцом.

Истец указывает, что если бы его право не было нарушено ответчиком, то при обычных условиях сдачи в аренду нежилого помещения сумма полученного дохода составила бы 1 080 000 рублей.

Истцом в адрес ответчика 09.12.2021 направлена претензия с требованием об оплате задолженности по арендной плате, устранении нарушений, которая оставлена ответчиком без ответа и финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Окончательно сформулировав исковые требования, истец просил взыскать с ответчика стоимость ущерба по заключению судебной экспертизы № 0596/Э от 26.01.2023 и пояснениям по проведенной судебной экспертизе №0596/Э от 26.01.2023 в размере 5 243 816,16 рублей; задолженность по договору № 1 аренды нежилого помещения от 01.12.2020 в размере 382 327 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, в размере 16 722,88 рублей; упущенную выгоду в размере 4 008 612 рублей; стоимость восстановления кровли и вентиляции в здании Литер С и ремонт крыши в размере 510 625 рублей; расходы на уплату государственной пошлины в размере 73 811 рублей; расходы за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей; расходы по оплате изготовления заключения специалиста в размере 30 000 рублей.

Суд первой инстанции постановил решение о частичном удовлетворении иска.

Апелляционный суд находит, что судом первой инстанции правильно применены нормы гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон.

В оответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, истцом ответчику в аренду предоставлены объекты, расположенные по адресу: <...>.

Истец ссылается, что ответчиком частично произведена оплата арендной платы за период с мая по август 2021 года, в результате образовалась задолженность в размере 183 248,66 рублей. Также не произведена оплата арендной платы за сентябрь и октябрь 2021 года в размере 199 078,34 рублей. Всего задолженность по арендной плате составила 382 327 рублей.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что эксплуатационные и иные расходы (за пользование водой, газом, электричеством) включены в размер арендной платы по настоящему Договору. Общая сумма арендной платы рассчитывается ежеквартально и включает НДС (20%).

Согласно условиям договора размер арендной платы подлежит расчету ежеквартально. Однако, указанный расчет сторонами не произведён.

Ответчик против заявленных требований возражал, ссылаясь на необоснованность расчета. При этом контррасчет не представил.

Вместе с тем, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что случае, когда договором порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, с целью определения размера арендной платы истцом применен размер платы за аналогичные периоды 2020 года, без учета коммунальных платежей: 80 892,83 рублей за сентябрь и 74 153,25 за октябрь (т. 2 л.д. 17-18). Поскольку указанный размер арендной платы без учета коммунальных платежей сторонами согласован и принят как надлежащий, о чем свидетельствует оплата ответчиком указанных платежей, суд считает надлежащим указанный порядок расчета арендной платы.

В подтверждение несения коммунальных расходов истцом представлена выписка по счету, а также акты сверок взаимных расчетов с ресурсоснабжающими организациями (т. 2 л.д. 22-45).

Таким образом, с учетом того, что затраты на оплату коммунальных услуг подлежат включению в арендную плату, ее размер за сентябрь 2021 года составит 99 491,94 рублей, за октябрь 2021 – 99 586,40 рублей.

За май 2021 года ответчиком произведена оплата в размере 187 400 рублей. С учетом того, что размер платы за май 2020 года составляет 127 628,68 рублей, коммунальные платежи за май 2021 года – 140 697,11 рублей, размер арендной платы составляет 268 325,79 рублей. Таким образом, задолженность за май 2021 года составляет 80 925,79 рублей (268 325,79 – 187 400 рублей).

За июнь 2021 произведена оплата 146 200 рублей. Размер платы за июнь 2020 года – 90 487,03 рублей, коммунальные платежи за июнь 2021 года – 84 976,23 рублей. Таким образом, задолженность за июнь 2021 года составляет 29 263,26 рублей.

За июль 2021 произведена оплата 155 700 рублей. Размер платы за июль 2020 года – 133 059,25 рублей, коммунальные платежи за июль 2021 года – 87 738,55 рублей. Таким образом, задолженность за июль 2021 года составляет 65 097,80 рублей.

За август 2021 произведена оплата 150 100 рублей. Размер платы за август 2020 года – 72 107,65 рублей, коммунальные платежи за август 2021 года – 85 954,16 рублей. Таким образом, задолженность за август 2021 года составляет 7 961,81 рублей.

Всего задолженность по арендной плате за период с мая по октябрь 2021 года составила 382 327 рублей.

Довод ответчика о невозможности проверки расчета арендной платы судом первой инстанции правомерно отклонен.

Договором предусмотрен ежеквартальный расчет арендной платы. Размер платы в 2020 году согласован сторонами и принят как надлежащий, что ответчик подтвердил, произведя оплату.

Судом первой инстанции проверен представленный истцом расчет основной суммы долга и признан верным.

Доказательств оплаты суммы долга в полном размере ответчик суду не представил. На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 382 327 рублей правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2021 по 30.03.2022 в размере 16 722,88 рублей.

По правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Судом установлено арендатором допущен просрочки исполнения обязательства. Учитывая, что несвоевременное неисполнение ответчиком денежного обязательства по оплате подтверждено материалами дела, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами признано судом обоснованным.

При расчете истцом учтено действие моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022.

Представленный истцом расчет процентов судом проверен и признан верным. При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 722,88 рублей.

Исходя из специфики арендного обязательства, его прекращение сопровождается исполнением арендатором и арендодателем взаимных обязанностей, связанных с возвратом арендованного имущества.

По общему правилу, условия договора определяются по усмотрению сторон, диспозитивной нормой, если стороны не установили иное, либо императивной нормой - в соответствии с обязательными для сторон правилами, установленными законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерацииарендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Условия возврата арендованного имущества закреплены в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой арендатор обязан вернуть арендодателю, а арендодатель, в свою очередь, принять имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, состояние, в котором арендатор возвращает арендодателю арендованное имущество при прекращении аренды, может быть определено сторонами в договоре либо соответствовать нормальному износу, если в договоре стороны не установили иное требование к состоянию возвращаемого имущества.

Договор (пункт 5.1.2, пункт 5.1.6) содержит условия, согласно которым бремя надлежащего содержания помещений и капитального ремонта полностью возлагается на ответчика.

В ходе рассмотрения делав обоснование исковых требований истец ссылался на множественные недостатки возвращенного имуществ, отраженные в акте приема-передачи от 13.12.2021; на то, что указанные недостатки имущества возникли в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, в результате чего ему причинен ущерб в размере 5 104 707 рублей.

В обоснование размера ущерба суду был представлен Отчет об оценке № 02/недж от 26.01.2022, составленный экспертом НП «РАО ЮФО» ФИО5

Ответчик иск не признал, утверждал, что условия, отраженные в пункте 5.1.2 и 5.1.6 Договора он был исполнять не обязан, ущерб у истца отсутствует.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно наличия ущерба и его размера, определением суда от 22.11.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено научно-образовательному центру «Центр судебной экспертизы им. Е.Ф. Буринского» Южного Федерального университета, экспертам ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Имеется ли на территории земельного участка с КН:61:26:0120101:178 сооружение автовесовой литер «Е» площадью 94 кв.м., технические характеристики которого описаны в техническом паспорте объекта от 17.08.2005 ? В случае отсутствия сооружения или несоответствия сооружения технической документации, определить рыночную стоимость демонтированного сооружения и размер расходов, необходимых для приведения сооружения в соответствие с технической документацией.

Имеются ли на территории земельного участка с КН:61:26:0120101:178 здания, строения или сооружения (в том числе бетонные основания и выступы), не предусмотренные технической или правоустанавливающей документацией? Если имеются, определить стоимость демонтажа таких зданий, строений или сооружений (в том числе, бетонных оснований и выступов).


Является ли текущее состояние асфальтового покрытия на земельном участке с КН:61:26:0120101:178 надлежащим для эксплуатации состоянием? Если нет, определить размер расходов, необходимых для приведения имеющегося асфальтового покрытия в надлежащее для эксплуатации состояние.

Требуют ли проведения капитального и (или) текущего ремонта объекты недвижимости, расположенные по адресу. <...> в составе помещений:

Здание маслоцех литер «С», площадью 439,6 кв.м.;

Здание маслоцех литер «М», площадью 387 кв.м.;

Ангар литер «Р», площадью 417 кв.м. (с учетом необходимости демонтажа имеющихся бетонных выступов);

Ангар литер «Р1», площадью 417 кв.м.

Если требуют, определить объем, виды и стоимость таких работ.

Так, согласно выводам экспертов, на момент натурного осмотра на территории земельного участка с КН 61:26:0120101:178 сооружение автовесовой литер «Е», площадью 94 кв.м., технические характеристики которого описаны в техническом паспорте объекта от 17.08.2005 не выявлено, но выявлено сооружение автовесовой с иными техническими характеристиками (объект исследования в процессе эксплуатации был изменен/реконструирован или же полностью утрачен/демонтирован и возведен заново).

Рыночная стоимость демонтированного сооружения составляет 726 533,60 рублей. Величина расходов, необходимых для приведения сооружения в соответствие с технической документацией, составляет 262 457,53 рублей.

В результате проведенного исследования по второму вопросу экспертами установлено, что на момент натурного осмотра на территории земельного участка с КН 61:26:0120101:178 выявлены строения в виде металлокаркаса с обшивкой из профлиста (в габаритах которых имеются бетонные уступы), на которые право собственности не зарегистрировано и техдокументация не оформлена (исходя из предоставленных на исследование материалов дела), а именно:

- строение №1: габаритными размерами в плане 2,5х4,0м, высотой 2,9-2,6м (по уклону),

- строение №2: габаритными размерами в плане 6,2х12м, высотой 5,5-5,45м (по уклону),

- строение №3: габаритными размерами в плане 6,1х12,5м, высотой 5,55-5,4м (по уклону), к которому выполнены две пристройки (со стороны западного бокового фасада, габаритами 2,3x1,lx2,2(h)м, и со стороны северного главного фасада, габаритами 3,9х3,0х2,7(h)м

Также при натурном обследовании выявлено фактически наличие бетонных оснований и выступов (т.е. фундаменты под технологическое оборудование) и рамных металлоконструкций для навески ворот, этажерок в габаритах лит.Р и лит.Р1, которые отсутствуют в предоставленной на исследование технической документации.

Стоимость демонтажа указанных выше строений (в том числе, бетонных оснований выступов), составляет 1 294 198,30 рублей.

В результате проведенного исследования по третьему вопросу экспертами установлено, что на момент натурного осмотра на территории земельного участка с КН 61:26:0120101:178 выявлен участок асфальтобетонного покрытия, площадью 60кв.м, фактическое техническое состояние которого не позволяет использовать замощение по прямому назначению, т.к. на данной территории имеют место следующие недостатки: распиловка и выемка асфальтобетона и устройство бетонных фундаментов, выступающих над поверхностью замощения.

Величина расходов, необходимых для приведения асфальтобетонного замощения в нормативное состояние, пригодное для использования по прямому назначению, составляет 41 184,13 рублей.

В результате проведенного исследования по четвертому вопросу экспертами установлено, что на момент натурного осмотра лит.С, М, Р, Р1, расположенных на территории земельного участка с КН 61:26:0120101:178 выявлена необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ, поскольку техсостояние данных объектов характеризуется как ограниченно работоспособное, т.к. имеют место недостатки: следы протечек кровельного покрытия, в результате чего образовались высолы и размораживание кладки стен, грибково-плесневые образования на поверхности стен и полов, коррозионные повреждения металла вальцованных полуциркульных конструкций стен и покрытия ангаров; повреждения конструкций, связанные с проведением демонтажных работ технологического оборудования: коррозия, смятия/разрушения конструкций стен и покрытия в местах прохождения трубопроводов; неполный (частичный) демонтаж установленного в период аренды технологического оборудования и т.п.

Стоимость необходимых ремонтно-восстановительных работ в данном случае, составляет 2 514 318,60 рублей.

Однако, при изучении экспертного заключения было установлено, что в экспертном заключении не отражены затраты на ремонт оконных блоков и электрики в здании цеха литер М.

С целью устранения данного пробела, эксперты произвели расчет (т. 5 л.д. 88-93), согласно которому затраты на ремонт оконных блоков и электрики в здании цеха литер М, составляют 218 144 рубля и 186 980 рублей, соответственно.

Возражая против выводов экспертов, ответчиком заключение специалиста (рецензия) ООО «Южный центр экспертиз и исследований» от 23.08.2023 № 001/762-23-О/881.

Ответчик ссылался на недостатки экспертного заключения, в связи с отсутствием необходимого обоснования для расчета предполагаемых ремонтных работ.

Вместе с тем, экспертами, проводившими экспертное исследование, неоднократно давались пояснения по заключению.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

При подготовке заключения экспертом использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования, ответы на поставленные вопросы изложен четко и однозначно.

Заключение содержит сведения о примененных методах исследования и иные указанные в статье 86 АПК РФ положения.

Выводы экспертов понятны, в связи с чем, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

У апелляционного суда также отсутствуют процессуальные основания для переоценки выводов суда первой инстанции относительно заключения экспертов как доказательства, поскольку ответчиком не представлено достаточных доказательств нарушения экспертами методологии производства экспертизы, которые в разумной степени могли бы позволить суду усомниться в правильности заключения экспертов. Также ответчик в своей апелляционной жалобе ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлял, вопросов, подлежащих постановке перед экспертами, не сформулировал.

С учетом проведенной по делу экспертизы истец заявленные требования уточнил, произведя расчет ущерба исходя из его размера, установленного экспертами, - 5 243 816,16 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушенияобязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В рамках данного правового подхода суд первой инстанции пришел к обоснованномувыводу о существовании причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика по ненадлежащему содержанию помещений и убытками истца в размере расходов, необходимых для устранения установленных в экспертном заключении недостатков.

Исследуя имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд так же пришел к выводу о доказанности факта причинения ответчиком истцу убытков в сумме 5 243 816,16 рублей.

Доказательства того, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от ответчика по характеру спорных обязательств и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательства по возврату арендованных помещений в состоянии, обусловленном Договором, ответчиком не представлены, в силу чего установленная пунктом 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция вины неисправного должника им не опровергнута.

Основания для вывода о существовании обстоятельств непреодолимой силы, обусловивших неисполнение спорной обязанности, с точки зрения доводов ответчика и имеющихся в деле доказательств отсутствуют.

Довод ответчика о ненадлежащем состоянии помещений на момент принятия их в аренду и о необходимости в определении разницы между исходным состоянием и возвратным апелляционным судом отклоняется по следующим основаниям.

Из текста Договора и предыдущих договоров не следует, что в момент передачи истцом помещений в аренду ответчику в них были выявлены какие-либо недостатки.

При этом, апелляционной суд отмечает, что надлежащее техническое состояние помещений подтверждается материалами дела, так как в течение десяти лет данное имущество без замечаний использовалось ответчиком.

Ссылаясь на ненадлежащее состояние помещений на момент принятия их в аренду, ответчик не учитывает, что бремя доказывания такого состояния, в соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит именно на нем. Однако, доказательств получения спорных помещений в аренду в том состоянии, в котором они находились на момент расторжения договорных отношений между сторонами и на дату их возврата - 13.12.2021 , ответчик не представил.

Допустимыми доказательствами со стороны ответчика не подтверждено: что на момент приема помещений в 2011 году, помещения находились в состоянии, указанном экспертами (ограниченно работоспособном), т.е. требовали капитального ремонта; что состояние помещений в период действия договорных отношений не позволяло осуществлять деятельность, для которой ответчик их арендовал; что ответчик обращался к истцу с жалобами на качество арендованных помещений (статья 9, статья 65, статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в случае, если помещения находились в ненадлежащем состоянии, ответчик был вправе расторгнуть договор в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего им за 10 лет сделано не было.

Пунктом 5.1.6 Договора предусмотрена обязанность ответчика за свой счет производить капитальный и текущий ремонт помещений.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженернотехнического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом, принимая объекты в аренду, ответчик взял на себя обязательство не только поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии, но и производить его капитальный ремонт (улучшение его показателей).

Заявляя о ненадлежащем состоянии помещений на протяжении всего времени аренды, ответчик лишь подтверждает факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды. При этом апелляционный суд также учитывает, что владение арендатора было непрерывным с 2011 года до момента возврата имущества, а договор в 2021 году был заключен при отсутствии возврата арендованного имущества арендодателю (владение продолжал осуществлять арендатор).

При таких обстоятельствах состояние спорных объектов на момент их передачи ответчику в аренду правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Довод ответчика о том, что судебный эксперт зафиксировал состояние имущества спустя год, после его возврата собственнику, поэтому отсутствуют основания для взыскания убытков, апелляционным судом также отклоняется в связи со следующим.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Тот факт, что осмотр объекта и его обследование были проведены экспертом спустя 11 месяцев после возврата имущества истцу, не может свидетельствовать об отсутствии оснований для взыскания убытков.

В материалах дела имеется исследование эксперта ФИО5 - Отчет № 02/недж, выполненное непосредственно после передачи помещений истцу - 18.12.2021 года.

Согласно Отчету № 02/недж, экспертом сделаны выводы, совпадающие с выводами судебных экспертов: расчёт рыночной стоимости ущербасоставляет 5 104 707 руб. (лист 47 Отчета № 02/недж); недвижимостью в таком состоянии пользоваться невозможно (лист 16 Отчета № 02/недж).

В отчете экспертуказывает, что все помещения требуют ремонта, либо восстановления. Выявленные повреждения не являются следствием естественного износа.

Отчета № 02/недж был представлен судебным экспертам, в рамках предоставления материалов для проведения экспертизы.

Кроме того, состояние объекта аренды на момент его возврата истцу было зафиксировано многочисленными фото и видео материалами, актом возврата от 13.12.2021. Данные медиа-файлы, фотокарточки и документы впоследствии, как следует из материалов дела, также были предоставленными судебным экспертам.

Соответственно, отсутствуют основания полагать, что недостатки, выявленные судебной экспертизой, отсутствовали на момент передачи ответчиком арендуемого объекта истцу.

Также из материалов дела не следует, что во время рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик указывал суду на недостатки, которые были выявленные экспертами, но которые отсутствовали на момент передачи арендуемого объекта истцу.

Более того, если ответчик полагал расчет размера ущерба завышенным, он мог представить в материалы дела обоснованный контррасчет, чего им сделано не было. Как следует из материалов дела расчет, содержащийся в заключении эксперта, ответчиком не опровергнут. Следовательно, согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал те обстоятельства, на которые он ссылается в качестве основания своих возражений.

Довод ответчика, что согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для взыскания с него убытков, также подлежит отклонению на основании следующего.

Как было установлено судебной экспертизой и не оспаривалось сторонами, оставленные ответчиком на территории арендуемого объекта бетонные/металлические конструкции, в качестве объекта недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрированы.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме того, условиями договоров аренды арендатору не разрешалось возведение построек.

Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Как следует из материалов дела, у ответчика была объективная возможность своевременно снести самовольные постройки и передать объект аренды в надлежащем состоянии, согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям Договора.

Тем не менее, ответчик в добровольном порядке (своими силами и за свой счет) сносить данные конструкции отказался, претензии/требования истца ответчиком были проигнорированы, что подтверждается материалами дела

Соответственно, расходы истца по сносу таковых построек является убытками, которые должны быть возмещены ответчиком, нарушившим обязанность по возвращению имущества в надлежащем состоянии, установленную частью 1 статьи 622 ГК РФ. Вопрос о стоимости строительных материалов решением суда не затрагивался и в данном деле в предмет доказывания по делу не входит.

Ссылка апеллянта на заключение и исполнение им договоров в 2012 году и в 2014 году на выполнение комплекса работ по ремонту арендованного имущества и затрата в связи с этим около семи миллионов рублей является исполнением ответчиком обязанности по осуществлению им текущего и капитального ремонта арендованных объектов, то есть, исполнения обязательства, принятого ответчиком на себя по договору в качестве обязанности арендатора. Если же ответчик полагает, что он имеет право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, предусмотренную пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, то ответчик не учитывает, что нормы статьи 616 и статьи 623 Гражданского кодекса регулируют различные правоотношения, складывающиеся между арендодателем и арендатором относительно объекта аренды, при этом неподлежащие возмещению в соответствии с условиями договора и абзацем первым пункта 1 статьи 616 Кодекса затраты арендатора на производство капитального ремонта не могут быть возмещены в порядке пункта 2 статьи 623 Кодекса в качестве стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения (расторжения) договора, и соответственно, указанные суммы не могут заявлены в качестве зачета.

Подлежит отклонению доводы ответчика о том, что суд не установил все обстоятельства, связанные с финансовыми взаимоотношениями сторон, не учел наличия задолженности истца перед ответчиком по договорам займа и не учел наличия дела о несостоятельности. Апелляционный суд отмечает, что арбитражный суд устанавливает фактические обстоятельства прежде всего на основании доказательств, представленных сторонами, не собирая доказательств по собственной инициативе. Доказательства собирают стороны. Суд же по их ходатайствам оказывает содействие в получении тех доказательств, которые не могут быть предоставлены сторонами самостоятельно ( правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 5256/11).

Само по себе наличие дела о несостоятельности (дело А53-17120/2023) процессуально не влияет на рассмотрение данного дела А53-12444/2022, поскольку настоящее дело принято к производству арбитражного суда ранее дела о несостоятельности ( пункт 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Довод апелляционной жалобы ответчика о наличии у истца задолженности перед ним в размере 8 054 685 рублей, установленного решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2023 по делу А53-11523/2022, сам по себе не является основанием для отмены или изменения решения суда в части присуждения. Указанный довод фактически сводится к тому, что суд должен был самостоятельно установить наличие встречных обязательств и произвести зачет.

Однако зачет как способ прекращения гражданско-правовых обязательств не может быть осуществлен иначе как заявлению соответствующей стороны гражданско-правового обязательства. Согласно разъяснению, данному в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств": "Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон".

Доказательств того, что ответчик заявил в порядке статьи 410 ГК РФ о зачете сумм по договорам займа против требований истца, ответчик суду первой инстанции не представил. По своей инициативе, как было указано выше, суд зачет произвести не вправе.

Довод апелляционной жалобы ответчика об аффилированности истца и ответчика сам по себе не влияет на действительность корпоративной сделки при отсутствии иска об оспаривании заключенного договора по указанному основанию. Обсуждать вопрос недействительности оспоримой сделки по собственной инициативе суд не вправе. Указанное обстоятельство не исключает возможности предъявления иска соответствующим обществом к контролирующему лицу о взыскании убытков при доказанности соответствующих обстоятельств (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица"), но влияет на действительность сделки, не оспоренной по корпоративным или банкнотным основаниям, а равно не влияет на распределение общего правила бремени доказывания, установленного частью 1 статьи 65 АПК РФ.

В отношении правомерности решения суда в части взыскания упущенной выгоды апелляционный суд отмечает следующее.

Истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 4 008 612 рублей, возникшей в результате того, что истец не смог реализовать право на сдачу в аренду спорных объектов по причине их ненадлежащего состояния.

Согласно пункту 2 Постановления № 7 - в состав убытков входит, в том числе, упущенная выгода. В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела (пункты 4-5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3-5 Постановления № 7).

Из положений гражданского законодательства и разъяснений Постановления № 7 следует, что возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлена на восстановление имущественного положения потерпевшего лица. Убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен в обычных условиях оборота, либо при совершении предпринятых мер и приготовлений, но возможность его получения была утрачена кредитором вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником.

Соответственно, в рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы истец при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие (если бы ответчик вернул объект аренды (помещения) в состоянии, обусловленном Договором).

Возникновение упущенной выгоды у кредитора в такой ситуации является обстоятельством, которое должник предвидел или мог разумно предвидеть при заключении договора как вероятное последствие его неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Иное может быть доказано должником, который в опровержение доводов кредитора вправе представлять доказательства, свидетельствующие о том, что допущенное им нарушение (уклонение от передачи имущества в состоянии, обусловленном Договором) не являлось единственным препятствием для извлечения дохода и существовали иные обстоятельства, которые не позволили бы использовать имущество, либо размер полученного дохода, в условиях ведения деятельности кредитором, должен был составить меньшую величину.

Как следует из материалов дела, в результате действий ответчика истец был вынужден приостановить свою обычную экономическую деятельность, утратив возможность получать доход от использования принадлежащего ему имущества, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены противоправными действиями.

Следовательно, подтверждается наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и упущенной выгодой истца.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истцом были достоверно подтверждены как возможность получения прибыли, так и совершение конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением (уведомления потенциальных арендаторов о готовности заключить договоры после устранения недостатков).

В соответствии с представленными истцом доказательствами (договоры аренды, акты приема-передачи, платежные поручения, письма арендаторов), с момента прекращения арендных отношений с ответчиком, истцом предпринимались попытки ведения обычной хозяйственной деятельности путем заключения договоров аренды с арендаторами: ООО «ТТК» (литер«А», «С», «М», «З», «Р», «Р1», «Е»), ООО «КрафтВуд» (литер«С», «М», «Р»), ООО «ЛЭСТ» (литер«Р» и «Р1»), ООО «Фортуна-Н» (литер«Р» и «Р1»), ООО «Маяк Фудс» (литер«С»), ООО «Завод АКЗ ЛКМ» (литер «З»).

Однако уведомлениями об отказе, либо о расторжении договоров по причине наличия недостатков в арендуемых помещениях подтверждается неполучение возможного в ходе обычной для коммерческой организации деятельности дохода.

Согласно расчету истца и представленным им доказательствам размер упущенной выгоды за период вынужденного простоя помещений составил 4 008 612 рублей, включающий суммы:

536 666 руб. – сумма неполученной арендной платы за пользование помещением маслоцех литер «С» за период его простоя в связи с вынужденным ремонтом. Период простоя составил 7 месяцев 20 дней: с 01.11.2021 по 22.02.2022 и со 02.08.2022 по 30.11.2022 , что подтверждается соглашением о расторжении договора аренды от 01.08.2022 по причине не устранения недостатков арендуемого помещения (маслоцех литер «М»).Размер арендной платы для расчета упущенной выгоды согласно договору аренды нежилого помещения № 1 от 22.02.2022 , заключенного между истцом и ООО «КрафтВуд» составляет 70 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 13.04.2022 , платежным поручением от 25.05.2022 , платежным поручением от 20.06.2022 , платежным поручением от 20.07.2022 Расчет произведен по следующей формуле: 230 дней * 2 333 руб. (стоимость аренды за 1 день) = 536 666 руб.

1 047 612 руб. – сумма неполученной арендной платы за пользование помещением маслоцех литер «М» за период его простоя в связи с вынужденным ремонтом. Период простоя составил17 месяцев: с 01.11.2021 по 31.03.2023 Факт упущенной выгоды и размер арендной платы для расчета упущенной выгоды подтверждается Предварительным Договором аренды № 1 нежилого помещения от 22.02.2022 , заключенного между истцом и ООО «КрафтВуд», который предусматривал заключение основного договора аренды при условии капитального ремонта помещения маслоцех литер «М». Размер арендной платы рассчитывается, исходя из стоимости м2в аналогичном помещении истца - маслоцех литер«С» и составляет: 70 000 руб. /439,6 м2(площадь помещения маслоцех литер «С») х 387м2 (площадь помещения маслоцех литер «М») = 61 624 руб. * 17 мес. = 1 047 612 руб.

1 149 333 руб. – сумма неполученной арендной платы за пользование помещениями ангар литер «Р» и ангар литер «Р1» за период их простоя в связи с вынужденным ремонтом. Период простоя составил14 месяцев 11 дней: с 01.11.2021 по 11.07.2022 и с 01.10.2022 по 31.03.2023, что подтверждается: письмом № 01/08 от 01.08.2022, письмом № 30/09 от 30.09.2022, соглашением о расторжении договора аренды от 30.09.2022 по причине не устранения недостатков арендуемого помещения.Размер арендной платы для расчета упущенной выгоды согласнодоговору аренды нежилого помещения от 12.07.2022 , заключенного между истцом и ООО «ЛЭСТ» и согласно договору аренды нежилого помещения от 17.08.2022 заключенного между истцом и ООО «Фортуна-Н» составляет 80 000 руб. за 1 месяц аренды, что подтверждается платежными поручениями: от 26.07.2022 (оплата за 15 дней), от 23.08.2022, от 16.09.2022.

1 275 000 руб.– сумма неполученной арендной платы за пользование строением автовесовая литер «Е» за период его простоя в связи с его сносом ответчиком. Период простоя составил17 месяцев:с 01.11.2021 о 31.03.2023. При расчете упущенной выгоды истец принял сведения о размере арендной платы за сходное имущество (автовесы). Стоимость аренды взята с сайта https://arendavesov.com/. Из коммерческого предложения, полученного истцом (представлено в материалы дела) следует, что аренда аналогичных автовесов составляет 2 500 руб. в сутки.Размер неполученной прибыли за 17 месяцев рассчитывался по формуле: 17 мес. * 30 дн. * 2 500 руб. = 1 275 000 руб.

127 600 руб. – сумма неполученной арендной платы за пользование помещением литер «З» за период его простоя в связи с вынужденным ремонтом. Период простоя составил 5 месяцев и 24 дня: с 01.11.2021 по 24.04.2022. Факт упущенной выгоды и размер арендной платы для расчета упущенной выгоды подтверждается Договором аренды № 2 нежилого помещения от 25.04.2022, заключенный между истцом и ООО «Завод АКЗ ЛКМ», по которому размер арендной платы составляет 22 000 руб. в месяц, что подтверждается платежным поручением от 20.05.2022, платежным поручением от 20.06.2022, платежным поручением от 12.07.2022, платежным поручением от 15.08.2022 и другими.

Как следует из представленных доказательств, суммы, взыскиваемые истцом как упущенная выгода соответствуют рыночным показателям.

Периоды заключения договоров между истцом и арендаторами, а также размер полученного дохода до момента расторжения договоров, подтверждены поступившими по запросу суда первой инстанции материалами из ИФНС России по Ленинскому району Ростова-на-Дону (декларации по налогу на добавленную стоимость, поданные истцом за период с 4 квартала 2021 по 1 квартал 2023 включительно, а также книги продаж за период с 4 квартала 2021 по 1 квартал 2023 включительно в разрезе по контрагентам: ООО «КрафтВуд», ООО «МАЯК ФУДС», ООО «ЛЭСТ», ООО «ФОРТУНА-Н», ООО «Завод АКЗ ЛКМ»).

Между тем, суд первой инстанции удовлетворил частично заявленные требования истца о взыскании упущенной выгоды, так как посчитал договор аренды нежилого помещения № 1 от 01.11.2021 , заключенный между истцом и ООО «ТТК», мнимой сделкой.

Исходя из решения, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанная сделка заключена сторонами для вида, без намерения ее исполнить, так как ее заключение произошло до возврата помещений из аренды ответчиком и в материалах дела отсутствует акт приема-передачи спорных помещений между истцом и ООО «ТТК».

Истец указывает, что нахождение имущества в аренде у ответчика и как следствие, отсутствие у истца данного имущества в натуре, не свидетельствует об отсутствии у истца права распоряжения данным имуществом и не может являться основанием для вывода о мнимости договора № 1 от 01.11.2021 Как следует из материалов дела договор № 1 с ООО «ТТК» был заключен 01.11.2021 , то есть после истечения срока аренды по договору между истцом и ответчиком. Фактическое же невладение вещью, в настоящий момент, не препятствует собственнику распоряжаться ей, в будущем времени.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При столь длительных арендных отношениях арендодатель до заключения нового договора аренды, действуя разумно и добросовестно, должен был убедиться в пригодности имущества для передачи в аренду новому арендатору ( при том, что на прежнего арендатора договором были возложены обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества). С учетом изложенного, заключение нового договора аренды непосредственно после истечения срока действия и без проверки как состояния имущества, так и без возврата указанного имущества прежним арендатором, не отвечает стандарту разумного поведения, принятого в гражданском обороте.

Кроме того, имущественный интерес арендодателя по отношению к просрочившему обязательство по своевременному возврату предмета аренды арендодателю охраняется специальной нормой закона. Согласно части 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

С учетом изложенного, у апелляционного суда не имеется оснований для иной оценки обстоятельств, связанных с договором с ООО "ТТК". Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12: " Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции".

В отношении же решения суда о взыскании упущенной выгоды в размере 2 789 519 рублей 74 копейки апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта в указанной части.

В апелляционной жалобе истец так же указал, что суд первой инстанции необоснованно отказал в возмещении расходов истца на ремонт кровли в здании маслоцех Литер С.

Проверив законность решения суда первой инстанции в данной части, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

21.02.2022, истцом был заключен договор аренды № 1 с обществом с ограниченной ответственностью «КрафтВуд». Согласно договору аренды № 1 от 21.02.2022 истцу необходимо в срок – 40 дней, устранить протечки кровли в здании Маслоцех литер «С» (подпункт в пункта 2.1 договора аренды № 1от 21.02.2022).

В целях обеспечения возможности эксплуатации помещения, приведения объекта в состояние, соответствующее целям договора аренды № 1, 21.02.2022 между истцом (заказчиком) и ФИО4 (исполнителем) заключен договор б/н на оказание услуг- латка крыши и восстановление вентиляционных отверстий (пункт 1.2 договора).

Согласно письму ФИО4 от 26.06.2023, представленному в материалы дела, данные работы проводились на объекте аренды по настоящему спору, по адресу: Ростовская обл., Неклиновский р-он, 3-й Переулок, 16.

Стоимость услуг составила 307 400 руб. Стоимость материалов для указанных ремонтных работ составила 173 225 руб. Таким образом, расходы истца по договору б/н на восстановление кровли и вентиляции составили 480 625 руб.

Самозанятым ФИО4 работы по договору выполнены в полном объеме. В здании маслоцех литер С полностью заменена кровля, частично восстановлены вентиляционные отверстия. Составлен акт приема выполненных работ б/н от 30.03.2022 года. Истцом оказанные услуги приняты, оплачены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.

В обоснование несения указанных расходов истцом суду были предоставлены следующие документы: товарный чек № УТ-1219 от 25.02.2022 о реализации ИП ФИО8 товаров на сумму 173 225 руб.; чек по операции Сбербанк от 24.02.2022 о переводе отправителем Ольга Петровна С. В адрес получателя Николай Сергеевич Т. Денежных средств в сумму 193 000 рублей; чек по операции Сбербанк от 05.04.2022 о переводе отправителем Ольга Петровна С. В адрес получателя Николай Сергеевич Т. Денежных средств в сумму 84 400 рублей. Также из пояснений истца следует, что остаточную стоимость за работы по договору, заключенному между истцом и самозянятым ФИО4 в размере 30 000 руб. представитель истца передал исполнителю наличными средствами при подписании акта выполненных работ 30.03.2022.

Отказывая в возмещении спорных затрат истцу суд первой инстанции указал: "так как расходы по договору, заключенному между истцом и самозанятым ФИО4, понесены иными лицами, они не могут быть возмещены истцу как убытки".

Вместе с тем апелляционный суд считает, что судом первой инстанции не учтено следующее.

Материалами дела подтверждается фактическое проведение истцом ремонтных работ в помещении маслоцех литер С после возврата его из аренды ответчиком (согласно Отчету об оценке № 02/недж от 26.01.2022 крыша в здании маслоцех литер С находится в аварийном состоянии и течет (лист 10 отчета); согласно судебной экспертизе № 0596/Э от 26.01.2023 , в здании маслоцех литер С необходимость в проведении ремонта кровли отсутствует (лист 80 экспертизы)).

При таких обстоятельствах факт осуществления оплаты работ и материалов не от истца, а от имени ФИО2 и за наличный расчет не свидетельствует об отсутствии оплаты со стороны истца, так как работы, указанные в договоре, производились на территории и в помещении истца. Кроме того, в материалах дела имеется Акт выполненных работ, по которому исполнитель подтверждает, что услуги по данному договору оплачены в полном объеме истцом.

Доводы ответчика об обратном носят предположительный характер и материалами дела не подтверждены.

Кроме того, отсутствуют основания полагать, что материалы, закупленные по товарному чеку № УТ-1219 от 25.02.2022 о реализации ИП ФИО8 на сумму 173 225 руб. были закуплены не для истца, либо не за его счет. Доказательств приобретения материалов для ремонта на меньшую/большую стоимость ответчиком в материалы дела не представлено.

Оснований считать, что капитальный ремонт кровли возможно осуществить в отсутствие расходных материалов (линокром, праймер, цемент, песок),у апелляционного суда не имеется.

Формальное несоответствие представленных доказательств выплаты денежных средств самозанятому ФИО4 положениям законодательства, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета, не исключает их доказательственного значения применительно к обстоятельствам передачи денежных средств и, соответственно, несения расходов самим истцом.

Статья 313 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает исполнение обязательства третьим лицом и признает такое исполнение надлежащим.

Судебная практика применения данной нормы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 302-ЭС16-2049) исходит из того, что произведенная третьим лицом оплата порождает встречную обязанность общества перед третьим лицом, при этом возникновение обязательства не влечет правопреемства в процессуальном значении. При суброгации не происходит замена третьим лицом должника в рамках гражданско-правового обязательства, а возникает лишь встречная обязанность должника возвратить уплаченное третьему лицу.

Договор между истцом и ФИО4 не запрещал третьему лицу осуществить оплату за истца. Чеки, расписки и переписка в мессенджере «Вотсапп», представленные в материалы, дела содержат подтверждения того факта, что денежные средства ФИО2 осуществляет перевод денежных средств за истца.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Истец в рамках настоящего спора фактическими действиями по предоставлению суду квитанций по оплате услуг ФИО4 от имени ФИО2 одобрил совершение ею данных оплат от своего имени.

Следовательно, факт оплаты и ее размер от имени истца достоверно подтверждены материалами дела.

Вследствие этого в данной части судебный акт подлежит изменению. Поскольку наличие вины ответчика в причинении ущерба истцу подтверждается материалами дела, сумма восстановительного ремонта кровли в размере 480 625 руб. подлежит взысканию с ответчика, в виде компенсационных убытков причиненных ненадлежащим исполнением обязательства. Также в сумму присуждения надлежит включить расходы в размере 30 000 рублей, понесенные истцом по договору № 2-12КР от 02.12.2022 с самозанятым ФИО4, оплаченные платежными поручениями № 63 от 22.12.2022 и 61 от 05.12.2022 (л.д.136-137, т.6). Факт исполнения договора подтвержден приобщенными видеосоообщениями и актом выполненных работ от 20.12.2022.

Поскольку апелляционный суд удовлетворил апелляционную жалобу истца частично ( в размере 34,77 процента от оспариваемой суммы), согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по его апелляционной жалобе пропорционально присуждению подлежат отнесению на ответчика.

Поскольку апелляционная жалоба ответчика не удовлетворена, судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины по его апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2023 по делу № А53-12444/2022 изменить, изложив абзац шестой резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Нефтехим-Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 5 243 816 рублей 16 копеек ущерба, 382 327 рублей долга, 16 722 рубля 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 510 625 рублей стоимости восстановления кровли и вентиляции и ремонта крыши, 2 789 519 рублей 74 копейки упущенной выгоды, 100 000 рублей судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, 28 000 рублей судебных расходов по заключению эксперта, 64 421 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску".

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Нефтехим-Сервис" оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Нефтехим-Сервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юг" 1043 рубля 10 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.


Председательствующий Т.Р. Фахретдинов


Судьи Н.В. Нарышкина


О.А. Сулименко