Постановление от 11 июня 2019 г. по делу № А32-15985/2018

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15985/2018
город Ростов-на-Дону
11 июня 2019 года
15АП-4312/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2019 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (ответчика): представитель ФИО2 по доверенности от 15.05.2019,

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2019,

от третьего лица (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю): представитель не явился,

от третьего лица (администрации муниципального образования Темрюкский район): представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Исток» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2018 по делу № А32-15985/2018

по иску администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 3000006705 от 04.12.2014, об обязании освободить земельный участок общей площадью 897 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе дома 40 "а", предназначенного для размещения автостоянки и приведении его в состояние пригодное для дельнейшего использования по целевому назначению; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права в виде аренды N 23-23/44/097/2014-464 от 16.12.2014.

Исковые требования мотивированы использованием ответчиком спорного земельного участка не по целевому назначению, что является существенным нарушением условия договора аренды.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Темрюкский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2018 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения без права капитального строительства от 04.12.2014 N 3000006705, заключенный между администрацией муниципального образования Темрюкский район и обществом с ограниченной ответственностью «Исток». Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Исток» в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 897 кв.м, с кадастровым номером 23:30:1106050:216 и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Исток» в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Общество с ограниченной ответственностью «Исток» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 25.12.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик надлежащим образом исполняет все условия договора, задолженности по арендной плате не имеется. Истцом не указанны факты возникновения ущерба, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Переданный участок не предназначен для строительства, используется для парковки транспорта работников подрядных организаций, занятых на строительстве дома. Договором аренды какого-либо специального режима использования парковки не предусмотрено. Ответчик использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

От администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению. При проведении земельного контроля путем визуального осмотра администрацией Темрюкского городского поселения Темрюкского района было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216, предназначенный для размещения автостоянки, используется для размещения стройматериала, строительного мусора, бытовок и автомашин специального назначения, что подтверждается актом осмотра от 05.02.2018. В ходе повторного осмотра 08.10.2018 были зафиксированы аналогичные нарушения. Указанные нарушения условий договора арендатором не были устранены.

От администрации муниципального образования Темрюкский район поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо поддерживает возражения истца и считает доводы жалобы необоснованными, жалобу, не подлежащей удовлетворению.

От общества с ограниченной ответственностью «Исток» и администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района поступил акт осмотра земельного участка от 23.04.2019 с приложением фото и видеоматериалов.

От истца поступили письменные пояснения по существу спора с учетом акта осмотра земельного участка от 23.04.2019, согласно которым спорный земельный участок фактически используется ответчиком для размещения бытовок, то есть не по целевому назначению и в нарушение условий договора.

Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, отвечая на вопросы суда, пояснил, что задолженности по арендной плате ответчик не имеет.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отзыв на апелляционную жалобу не представило.

От администрации муниципального образования Темрюкский район поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителя, указала, что ранее направленные возражения на апелляционную жалобу поддерживает и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя (ответчика) и истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования Темрюкский район № 2201 от 24.11.2014 (л.д. 10) между администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Исток» (арендатор) заключен договор аренды № 3000006705 от 04.12.2014 земельного участка несельскохозяйственного назначения без права капитального строительства, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок общей площадью 897 кв.м, с кадастровым номером 23:30:1106050:216, расположенный по адресу: <...> в районе дома 40 «а», предназначенный для размещения автостоянки (пункт 1.1. договора).

В пункте 1.2. договора указано, что фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно пункту 1.5. договора, договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору, и считается заключенным с 24.11.2014.

Пунктом 3.2.5. договора предусмотрено, что арендодатель вправе принимать решение о досрочном расторжении договора без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение участка при следующих существенных нарушениях условий договора:

- использование участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1;

- не использование участка в течение трех лет;

- использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.2 договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216 используется для размещения стройматериала, строительного мусора, бытовок и автомашин специального назначения, о чем составлен акт осмотра от 05.02.2018 (л.д. 27-28).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № 01-30/715 от 19.02.2018 с предложением расторжения договора аренды в связи с нарушением пунктов 4.1.6 и 4.1.7. договора (использование участка не по целевому назначению; занят строительными материалами). В претензии также содержится указание на расторжение договора (с приложением проекта соглашения о расторжении договора), а также на возможность обращения в суд с иском о расторжении договора в случае недостижения обоюдного согласия, обязании освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению (л.д. 23-26).

Данная претензия получена ответчиком 14.03.2018, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 24), и оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При вынесении решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введена статья 3.3, вступившая в силу с 01.03.2015 и изменившая компетенцию органов местного самоуправления в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу указанной статьи полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

При этом распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, если такой участок расположен на межселенных территориях муниципального района (в этом случае распоряжается участком орган местного самоуправления муниципального района).

Правила землепользования и застройки Темрюкского городского поселения утверждены Решением совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района от 25.03.2014 N 595. Эти сведения находятся в общедоступном доступе и опубликованы на сайте администрации Темрюкского городского поселения.

Следовательно, местная администрация поселения вправе осуществлять распоряжение спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, в связи с чем полномочным органом по распоряжению спорным земельным участком является администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Аналогичное основание досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя предусмотрены пунктами 4.1.6, 4.1.7 спорного договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, суд первой инстанции указал на то, что факт использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению подтверждается представленными в материалы дела актами осмотра от 05.02.2018 и от 08.10.2018 с приложением фотоматериалов, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216 используется для размещения стройматериала, строительного мусора, бытовок и автомашин специального назначения (л.д. 27-28, 92-94).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка (претензия № 01-30/715 от 19.02.2018 – л.д. 23).

Довод ответчика об отсутствии угрозы окружающей среде и санитарному благополучию, признан Арбитражным судом Краснодарского края несостоятельным. При этом, суд указал, что в данном случае условиями договора аренды предусмотрено, что нецелевое использование участка является самостоятельным основанием для его досрочного расторжения.

Между тем, из материалов дела усматривается, что определением от 10.10.2018 суд первой инстанции в порядке части 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предлагал истцу представить актуальный акт осмотра с участием ответчика и с этой целью отложил судебное разбирательство на 17.12.2018.

Однако в судебном заседании 17.12.2018 (когда была оглашена резолютивная часть оспариваемого решения) совместный акт осмотра земельного участка представлен не был, обстоятельства невыполнения определения суда от 10.10.2018 судом не выяснены. Акты осмотра от 05.02.2018 и 08.10.2018 составлены Администрацией в одностороннем порядке. При этом из указанных актов усматривается, что на земельном участке расположен строительный транспорт. Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре аренды земельного участка от 04.12.2014 № 3000006705 247, не следует для стоянки каких автомобилей предоставлялся земельный участок.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1106050:216 используется им для парковки транспорта работников подрядных организаций, занятых на строительстве дома, какого-либо специального режима использования парковки не предусмотрено. Кроме того, после ввода дома в эксплуатацию парковка будет использоваться жильцами дома. Спорный земельный участок граничит с земельным участком, находящимся в собственности ответчика, на котором строится многоквартирный дом, после ввода дома в эксплуатацию парковка будет использоваться жильцами.

Проверяя доводы ответчика, суд апелляционной инстанции предложил истцу и ответчику провести совместный осмотр земельного участка общей площадью 897 кв.м, расположенного по адресу: <...> в районе дома 40 "а", с осуществлением фото и видеосъемки (определение от 11.04.2019).

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка от 23.04.2019, составленному комиссией Администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района совместно с ООО «Исток», спорный земельный участок используется для размещения бытовок. Земельный участок огорожен частично забором из металлического профиля. На момент осмотра кадастровым инженером ООО «Кубаньземцентр-Юг определены поворотные точки указанного земельного участка.

Проанализировав представленный акт осмотра, фотоматериалы к акту и видеосъемку (ссылка на видео https://yadi.sk/i/-BC9H4zZaCsEQ), апелляционная коллегия не усматривает оснований для вывода о нецелевом использовании земельного участка, дающим право арендодателю на расторжение договора аренды. Нецелевое использование ответчиком земельного участка истцом не доказано. Размещение на земельном участке площадью 897 кв.м (граничащем с земельным участком, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома) двух бытовок и туалета, и отсутствие автотранспорта на момент проведения осмотра не свидетельствует о том, что спорный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что администрацией не доказано использование ООО «Исток» земельного участка с кадастровым номером 23:30:1106050:216 не по целевому назначению, в связи с чем требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению. В указанной части судебный акт надлежит отменить.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с пунктом 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Ввиду отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды,

требование истца об обязании освободить спорный земельный участок и приведении его в состояние пригодное для дельнейшего использования по целевому назначению, удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении права в виде аренды N 23-23/44/097/2014-464 от 16.12.2014, Арбитражный суд Краснодарского края руководствовался следующим.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

Сведения о существующих, прекращенных правах, ограничениях (обременениях) на недвижимое имущество и сделках с ним, объектах недвижимого имущества и их правообладателях, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав.

Согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Вместе с тем, погашение записи носит заявительный характер и рассматривается уполномоченным на то органом.

В противном случае, фактически рассматривая такое заявление за уполномоченный орган, суд подменяет данный орган и принимает на себя не переданную ему действующим законодательством функцию - в данном случае применительно к заявлению администрации, по погашению записи о наличие обременения в виде аренды земельного участка.

Арбитражный суд не вправе подменять функции уполномоченного органа в ведении которого находиться принятие решения о погашению записи о наличие обременения в виде аренды земельного участка, либо об отказе в этом.

Таким образом, требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении права в виде аренды N 23-23/44/097/2014-464 от 16.12.2014 являются преждевременными и направлены на обход процедуры по регистрации прекращения договора аренды, предусмотренной Законом о государственной регистрации.

При этом, суд указал, что истец не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган в установленном законом порядке.

В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Однако поскольку в удовлетворении требований о расторжении договора отказано, постольку в удовлетворении требований об исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении права также надлежит отказать.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы признаются апелляционным судом обоснованными, а судебный акт - подлежащим отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2018 по делу № А32-15985/2018 отменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: «В удовлетворении иска отказать».

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.А. Маштакова

СудьиВ.В. Ванин

Б.Т. Чотчаев