Решение от 3 марта 2021 г. по делу № А40-8297/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-8297/20-142-62
03 марта 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 марта 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-8297/20-142-62 по иску ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП 319774600494952, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.08.2019) к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> и изложить условия договора купли-продажи в следующей редакции: «.3.1 Цена объекта составляет 6 740 000 (Шесть миллионов семьсот сорок тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 1306 от 13.12.2019, выполненным ООО «Центральная лига оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.»,

при участии:

От истцов – ФИО2 лично, паспорт, ФИО3, доверенность

От ответчика – ФИО4 доверенность

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера: 77:07:0014007:18480; 77:07:0014007:18477; 77:07:0014007:18478; 77:07:0014007:18479; 77:07:0014007:18476; 77:07:0014007:18481; 77:07:0014007:18468; 77:07:0014007:18482), путем изложения пункта 3.1 договора в редакции истца.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и мотивированны следующим: в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений; по заявлению Общества о выкупе Департамент направил ему проект договора купли-продажи имущества по цене 16 810 000 руб.; Общество с данной ценой не согласилось, поскольку согласно заключению независимого оценщика, стоимость испрашиваемого нежилого помещения составляла 6 740 000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования (с учетом уточнения иска в части установления цены, согласно экспертному заключению). Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что уточненный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Предприниматель является арендатором нежилых помещений общей площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера: 77:07:0014007:18480; 77:07:0014007:18477; 77:07:0014007:18478; 77:07:0014007:18479; 77:07:0014007:18476; 77:07:0014007:18481; 77:07:0014007:18468; 77:07:0014007:18482), на основании договора аренды от 08.11.2016 № 00-00565/16, заключенного с Департаментом. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец отнесен к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 28.08.2019 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент, рассмотрев обращение Предпринимателя, направил ему проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 16 810 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.09.2019 № М243-19, выполненного ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертного заключения от 21.10.2019 № 77/011019/377-2к/157, подготовленного саморегулируемой организацией региональной ассоциацией оценщиков.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Центральная лига оценщиков».

В соответствии с подготовленным ООО «Центральная лига оценщиков» отчетом об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 6 740 000 руб. (без учета НДС), то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 03.09.2020 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» эксперту (оценщику) ФИО5. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера: 77:07:0014007:18480; 77:07:0014007:18477; 77:07:0014007:18478; 77:07:0014007:18479; 77:07:0014007:18476; 77:07:0014007:18481; 77:07:0014007:18468; 77:07:0014007:18482) по состоянию на 28.08.2019?

Согласно экспертному заключению № 126 от 30.10.2020 по делу № А40-8297/20-142-62, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера: 77:07:0014007:18480; 77:07:0014007:18477; 77:07:0014007:18478; 77:07:0014007:18479; 77:07:0014007:18476; 77:07:0014007:18481; 77:07:0014007:18468; 77:07:0014007:18482) по состоянию на 28.08.2019 без учета НДС составляет 10 046 000 руб.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертное заключение № 126 от 30.10.2020, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы Департамента о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ Общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, статьей 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таком положении суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера: 77:07:0014007:18480; 77:07:0014007:18477; 77:07:0014007:18478; 77:07:0014007:18479; 77:07:0014007:18476; 77:07:0014007:18481; 77:07:0014007:18468; 77:07:0014007:18482), путем принятия пункта 3.1 договора в предложенной истцом редакции, с учетом принятых судом уточнений, с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 10 046 000 руб. без учета НДС.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и расходы на оплату судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 4, 49, 65, 75, 110, 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН: <***>) и ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО2 (ОГРНИП 319774600494952, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.08.2019) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 137,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровые номера: 77:07:0014007:18480; 77:07:0014007:18477; 77:07:0014007:18478; 77:07:0014007:18479; 77:07:0014007:18476; 77:07:0014007:18481; 77:07:0014007:18468; 77:07:0014007:18482), путем изложения пунктов 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 10 046 000 (десять миллионов сорок шесть тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта ФИО5 №126 от 30.10.2020, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН: <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП 319774600494952, ИНН: <***>) 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова