Решение от 30 октября 2017 г. по делу № А40-5650/2017

именем Российской Федерации


решение

г. Москва

30.10.2017 г. Дело № А40-5650/2017-28-45

Резолютивная часть объявлена 26.10.2017 г.

Полный текст решения изготовлен 30.10.2017 г.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: председательствующего судьи Яниной Е.Н.

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «БАРАВИ-Т» (ОГРН <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 08.02.2003., адрес: 125009, <...>)

- об урегулировании разногласий между ООО «Барави-Т» и Департаментом городского имущества города Москвы по Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу <...>, общей площадью 312,4 кв.м. (подвал, пом. 31, комн. 1-5, 5а, 56, 10, 15, 17, 17а, 18, 19; пом. V, комн. 1; пом. б/н, комн. И) в части следующих пунктов договора:

- принять пункт 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 18 706 830 (восемнадцать миллионов семьсот шесть тысяч восемьсот тридцать) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №62/12-16 по состоянию на 10 декабря 2013 г., выполненного ООО «ПрофиЭксперт». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- принять пункт 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 311 780 руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

При участии:

Согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БАРАВИ-Т» обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы

- об урегулировании разногласий между ООО «Барави-Т» и Департаментом городского имущества города Москвы по Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу <...>, общей площадью 312,4 кв.м. (подвал, пом. 31, комн. 1-5, 5а, 56, 10, 15, 17, 17а, 18, 19; пом. V, комн. 1; пом. б/н, комн. И) в части следующих пунктов договора:

- принять пункт 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 26 423 010 рублей 00 копеек изложить в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №62/12-16 по состоянию на 10 декабря 2013 г., выполненного ООО «ПрофиЭксперт». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- принять пункт 3.4. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 440 383 рублей 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга» с учетом уточнения предмета иска, принятого в порядке статьи 49 АПК РФ.

Требования истца заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Ответчик заявленные требования не признал, по доводам письменного отзыва.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика с учетом проведенных по делу судебных экспертиз, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью «Барави-Т» является арендатором помещения по адресу: <...>, на основании Договора аренды от 20.02.2003г. №1-131/03.

Технические характеристики объекта недвижимости определены в Выписке из Технического паспорта БТИ по состоянию на 01.03.2001г., Поэтажном плане от 11.04.2002г., Экспликации (дата обследования 19.11.1998г.), согласно которой площадь объекта недвижимости 312,4 кв.м.

ООО «Барави-Т» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектом малого предпринимательства от 10.01.2017 года.

10.12.2013г. ООО «БАРАВИ-Т» обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Письмом от 11.11.2016г. №33-5-37810/13-(10)-0 Департамент направил Обществу подписанный со своей стороны Договор купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости.

Цена объекта в договоре была указана в размере 43 319 000 рублей 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке от 18.10.2016г. № 10138/16, выполненного ООО ШОЦ».

Письмом №19 от 12.2016г. истцом в адрес Департамента городского имущества города Москвы был направлен подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий. Цена в протоколе разногласий указана в размере 18 706 830 рублей без НДС. Данная цена было указана в связи с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.12.2013г. №62/12-16, выполненного ООО «ПрофиЭксперт».

Письмом от 15.12.2016 года Департамент городского имущества города Москвы не согласился с Протоколом разногласий, проект протокола разногласий не подписал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п.4 ст. 455 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторонами вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 года № 178-ФЗ цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Истец в отношении цены объекта ссылается на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта Отчет № 62/12-16 года от 10.12.2013 года, проведенной по заказу общества ООО «ПрофиЭксперт» в соответствии с отчетом которого, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 18 706 830 рублей без НДС.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик ссылается на отчет об оценке выполненному ООО «НИОЦ» от 18.10.2016 № 10138/16 по заказу Департамента, в соответствии с которым была указана цена объекта в договоре, а именно 43 319 000 рублей 00 копеек.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, по делу определением суда 14.03.2017 года была назначена судебно-оценочная экспертиза проведение которой суд поручил ООО «Агентство судебных экспертов» в порядке статьи 82 АПК РФ.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 287,7 кв.м. (этаж этаж 1 пом. I комн. 1,2,2а,3,3а,3б,-4-10.12), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,4 кв.м. по состоянию на 10.12.2013 г.?

Согласно выводам экспертного заключения от 25.10.2017 года выполненного ООО «Агентство судебных экспертов», рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 287,7 кв.м. (этаж этаж 1 пом. I комн. 1,2,2а,3,3а,3б,-4-10.12), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,4 кв.м. по состоянию на 10.12.2013 г. составляет 41 684 000 рублей 00 копеек без учета НДС.

В судебном заседании 29.05.2017 года эксперт ФИО2 поддержал выводы по экспертному заключению, ответил на вопросы ответчика, ответы эксперта зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания 29.05.2017 года.

Ответчик возражает относительно удовлетворения заявленного ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.

28.06.2017 года определением суда была назначена повторная судебно оценочная экспертиза по делу А40-5650/2017-28-45, проведение экспертизы было поручено ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО», эксперту ФИО3.

Согласно выводам экспертного заключения от 01.09.2017 года выполненного ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО», рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 287,7 кв.м. (этаж этаж 1 пом. I комн. 1,2,2а,3,3а,3б,-4-10.12), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,4 кв.м. по состоянию на 10.12.2013 г. составляет 26 423 010 рублей 00 копеек без учета НДС.

Протокольным определением 06.09.2017г. суд вызвал в судебное заседание эксперта - ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО» - ФИО3.

В судебном заседании 26.10.2017 года эксперт ФИО3 поддержал выводы по экспертному заключению, ответил на вопросы ответчика, ответы эксперта зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания 26.10.2017 года.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении второй повторной экспертизы в порядке части 2 статьи 87 АПК РФ.

Протокольным определением от 26.10.2017 года, суд в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении второй повторной экспертизы отказал, поскольку суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением от 01.09.2017 № б/н, выполненным ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО», экспертом ФИО3.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗправо выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

В силу п. 2 ст. 86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Судебные расходы по оплате повторной экспертизы возлагаются на ответчика, расходы по первоначальной экспертизе возлагаются на истца, расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

Госпошлина распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом положений ст. 333.37 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 445, ГК РФ, и ст.ст.2, 4, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «БАРАВИ-Т» (ОГРН <***>) удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу <...>, общей площадью 312,4 кв.м. (подвал, пом. 31, комн. 1-5, 5а, 56, 10, 15, 17, 17а, 18, 19; пом. V, комн. 1; пом. б/н, комн. И)

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 26 423 010 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №62/12-16 по состоянию на 10 декабря 2013 г., выполненного ООО «ПрофиЭксперт». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 440 383 рублей 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БАРАВИ-Т» расходы по уплате госпошлины в сумме 6.000 (шесть тысяч) руб. и расходы за выполненную судебную экспертизу в размере 35 000 рублей 00 копеек

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его изготовления в полном объеме.


Судья Е.Н. Янина