Постановление от 28 марта 2024 г. по делу № А41-100740/2022

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-27921/2023

Дело № А41-100740/22
28 марта 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2024 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Беспалова М.Б., судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании:

от ООО "Вуд Хаус" – Генеральный директор ФИО2, по выписке из ЕГРЮЛ от 27.03.2024, по паспорту; представитель ФИО3, по доверенности от 10.01.2023, удостоверение адвоката;

от Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" – представитель ФИО4, по доверенности от 25.08.2023, удостоверение адвоката;

от Муниципального унитарного предприятия муниципального образования «Городской округ Черноголовка» Московской области «Управление эксплуатации» – представитель не явился, извещён надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" на решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 по делу № А41-100740/22 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Вуд Хаус" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предложенных Администрацией муниципального образования "Городской округ Черноголовка"

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление эксплуатации" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>,)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вуд Хаус" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предложенных Администрацией муниципального образования "Городской округ Черноголовка" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.06.2023 производство по делу приостановлено ввиду невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела N А41-37165/23, рассматриваемого арбитражным судом.

Определением Арбитражного суда Московской области от 31.08.2023 производство по делу было возобновлено.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 заявленные требования удовлетворены.

Суд обязал Администрацию муниципального образования "Городской округ Черноголовка" заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку с Обществом с ограниченной ответственностью "Вуд Хаус" на следующих условиях:

"ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Администрация муниципального образования "Городской округ Черноголовка" в лице главы муниципального образования "Городской округ Черноголовка" ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "ВУД ХАУС" в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение здания, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем Договоре в собственность Склад закрытого хранения, реконструированный под столярный цех, общей площадью 1051,2 кв. м, назначение: нежилое, 2 этажа, кадастровый номер: 50:16:0000000:9301, (далее - имущество, здание), по адресу: <...> км, КСЗ НЦЧ РАН. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N 50:16:0101032:49, право собственности на который зарегистрировано за Муниципальным образованием "Городской округ Черноголовка" Московской области.

Основание:

- Федеральный закон от 22.07.2008 М 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ);

1.2. Согласно отчета ООО "Аудитлэнд-Оценка и Сертификация" N 58 от 10.08.2022 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и Положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" от 24.08.2022 г. N 20385 стоимость (цена) Здания составляет 12 594 900 (двенадцать миллионов пятьсот девяносто четыре тысячи девятьсот) рублей 00 копеек с НДС.

1.3. Здание, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора, является объектом муниципальной собственности.

1.4. Продавец гарантирует, что продаваемое по настоящему Договору здание никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит. Здание обременено правом аренды в пользу ООО "ВУД ХАУС" в соответствии с договором аренды N 6-2019 от 19.08.2019.

2. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. Оплата стоимости (цены) Здания, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, производится покупателем в рассрочку 6 месяцев с момента подписания настоящего договора. Ежемесячный платеж составляет 2 099 150 (два миллиона девяносто девять тысяч сто пятьдесят) рублей. Покупатель имеет право на досрочное погашения оплаты (цены) Здания.

2.2. Оплата стоимости (цены) Здания, указанной в пункте 1.2 настоящего Договора, в установленные настоящим Договором сроки производится по реквизитам, предоставленным Продавцом.

2.3. Датой оплаты считается дата зачисления средств на расчетный счет, указанный в пункте 2.2 настоящего Договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Покупатель обязан:

3.1.1. Оплатить приобретаемое имущество (Здание) в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.

3.1.2. Принять приобретаемое Здание от Продавца в порядке, установленном настоящим Договором.

3.1.3. Зарегистрировать в тридцатидневный срок с даты подписания акта приема-передачи право собственности на Здание.

3.1.4. Обеспечивать сохранность приобретаемого Здания, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору.

3.1.5. Немедленно уведомлять Продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения приобретаемого имущества до момента исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору.

3.1.6. Заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг.

3.1.7. Письменно и своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные покупателю по реквизитам, указанным в настоящем Договоре, считаются врученными Покупателю.

3.1.8. Покупатель обязуется произвести оплату арендной платы и всех коммунальных платежей до даты подписания акта приема передачи к Договору.

3.2. Продавец обязан:

3.2.1. В течение пяти рабочих дней после поступления денежных средств в соответствии с пунктом 1.2 настоящего Договора передать Здание Покупателю по акту приема-передачи, который будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 1), в состоянии, существующем на день подписания настоящего Договора. Покупатель произвел осмотр имущества и не имеет претензий к его техническому состоянию. Физический износ и недостатки имущества Покупателю известны.

3.2.2. Зарегистрировать переход права собственности на Здание.

3.2.3. После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему Договору передать Покупателю техническую документацию на приобретаемое имущество.

4. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Право собственности Покупателя на Здание возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание от Продавца к Покупателю. Переход права подлежит государственной регистрации согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4.2. Покупатель несет все расходы по содержанию приобретаемого Здания с момента заключения настоящего Договора.

4.3. До перехода к Покупателю права собственности на Здание Покупатель не вправе им распоряжаться

4.4. С момента заключения настоящего Договора действие договора аренды Здания N 6- 2019 от 19.08.2019 прекращается.

4.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Здания переходит на Покупателя с момента заключения настоящего Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае нарушения Покупателем срока оплаты здания на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно.

5.2. В иных случаях нарушения условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 6.1. Продавец и Покупатель подтверждают:

6.1.1. Здание находится у Покупателя во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды N 6-2019 от 19.08.2019 г. непрерывно в течение 3 лет по состоянию на 19.08.2022 года.

6.1.2. У Покупателя отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды N 6-2019 от 19.08.2019 г. на день заключения Договора.

6.1.3. Здание не включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим - инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области.

6.1.4. Сведения о Покупателе на день заключения настоящего Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. В случае, если Покупатель не производит в установленный настоящим Договором срок платеж за Здание, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата Здания.

7.2. Договор может быть расторгнут также по иным основаниям в случае, если они установлены Федеральным законом.

7.3. Расторжение настоящего Договора производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Изменения и дополнения настоящего Договора имеют силу, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

8.2. Отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

8.3. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в Арбитражном суде Московской области.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один у Покупателя, один-для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области.

8.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора (отказа от исполнения Договора) в случаях, предусмотренных Договором или законодательством Российской Федерации.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ Администрация муниципального Общество с ограниченной

Образования ответственностью "ВУД ХАУС" "Городской округ Черноголовка" ИНН/КПП <***>/503101001

ИНН/КПП <***> / 503101001 ОГРН <***>

ОГРН <***>, ОКПО 04189514 р/с <***> Банковские реквизиты АО "АЛЬФА-БАНК", БИК 044525593 к/с 30101810200000000593

Глава муниципального образования Генеральный директор ООО "Городской округ Черноголовка" "ВУД ХАУС"

О.В.ЕГОРОВА.В.РАЙЧУК"

С Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" в пользу ООО "Вуд Хаус" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования "Городской округ Черноголовка" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2019 между Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Научный центр Российской академии наук в Черноголовке", выступившим в качестве арендодателя, и ООО "Вуд Хаус", выступившим в качестве арендатора, был заключен договор аренды N 6-2019 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного за бюджетным учреждением на праве оперативного управления.

По условиям договора, во временное владение и пользование Общества было передано нежилое помещение: склад закрытого хранения, реконструированный под столярный цех, общей площадью 1051,2 кв. м, расположенное по адресу: <...> КСЗ НЦЧ РАН, кадастровый номер 50:16:0000000:9301.

Срок действия договора аренды определен 3 года. Арендная плата по договору за один месяц составляла с учетом НДС 105 120 рублей, в т.ч. собственно арендная плата за месяц 87 600 рублей и НДС 17 250 рублей.

Согласно условиям совершения сделки по передаче в аренду федерального недвижимого имущества арендодатель обязан в течение 15 рабочих дней после подписания договора аренды представить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации, несет арендатор (п.1).

Арендодатель и арендатор в пятидневный срок с даты подписания договорам ар6нды обязаны заключить договор на возмещение всех расходов, связанных с содержанием этого имущества и передать помещения по акту приёма-передачи, который должен содержать сведения о техническом состоянии помещений на момент их передачи, Арендодатель обязан обеспечить контроль за выполнением арендатором обязательств по договору аренды (п. 2).

На основании Распоряжения ТУ Росимущества в Московской области от 29.11.2021 N 1030-Р указанное нежилое помещение 07.02.2022 было передано в муниципальную собственность - в собственность муниципального образования городской округ Черноголовка.

На основании распоряжения Администрации муниципального образования городской округ Черноголовка от 06.07.2022 N 493-Р нежилое помещение с кадастровым номером 50:16:0000000:9301 передано Муниципальному унитарному предприятию муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление эксплуатации" (далее - МУП "УЭ") на праве хозяйственного ведения.

Ввиду изменения титульного владельца нежилого помещения с кадастровым номером 50:16:0000000:9301 13.07.2022 между МУП "УЭ" и ООО "Вуд Хаус" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого МУП "УЭ" приняло на себя все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 19.08.2019.

Как указывает истец, в период действия договора аренды, начиная с 15.07.2022 им предприняты меры по оформлению в собственность путем выкупа нежилого помещения по адресу: <...> КСЗ НЦЧ РАН, кадастровый номер 50:16:0000000:9301 в соответствии со ст. ст. 3 - 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Первоначально согласовав отчуждение недвижимого имущества, 03.11.2022 Администрация муниципального образования Городской округ город Черноголовка данное согласие отозвала, изъяла недвижимое имущество из хозяйственного ведения МУП "УЭ".

Обращаясь в суд с названным выше иском, истец нарушение своих прав обосновывает сложившейся правовой неопределенностью в правах на недвижимое имущество, непоследовательностью и незаконность действий органа местного самоуправления, а также указывает на полное соответствие всем предусмотренным законом условиям для приобретения недвижимого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований в полном объеме.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Основу правового регулирования правоотношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, составляет Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества,

предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что правоотношения по аренде нежилого помещения с кадастровым номером 50:16:0000000:9301 по адресу: <...> КСЗ НЦЧ РАН, кадастровый номер 50:16:0000000:9301, возникли между ООО "Вуд Хаус" и Научным центром РАН в Черноголовке (в дальнейшем Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Научный центр Российской академии наук в Черноголовке) возникли на основании договора аренды от 07.03.2008 N 21-2008. На момент возникновения данных правоотношений нежилое помещение находилось федеральной собственности.

Последним договором аренды являлся договор от 19.08.2019 N 6-2019, заключенный между Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Научный центр Российской академии наук в Черноголовке", выступившим в качестве арендодателя, и ООО "Вуд Хаус", выступившим в качестве арендатора. По условиям договора, во временное владение и пользование арендатора передано нежилое помещение: склад закрытого хранения, реконструированный под столярный цех, общей площадью 1051,2 кв. м, расположенное по адресу: <...> КСЗ НЦЧ РАН, кадастровый номер 50:16:0000000:9301.

Срок действия договора аренды определен сторонами как 3 года. Арендная плата по договору за один месяц составляла с учетом НДС 105 120 рублей, в т.ч. собственно арендная плата за месяц 87 600 рублей и НДС 17 250 рублей.

Из содержания пункта 11.11 договора аренды следует, что после истечения срока действия договора заключение договора на новый срок осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

На основании Распоряжения ТУ Росимущества в Московской области от 29.11.2021 N 1030-Р указанное нежилое помещение 07.02.2022 было передано муниципальную собственность - в собственность муниципального образования городской округ Черноголовка.

На основании распоряжения Администрации муниципального образования городской округ Черноголовка от 06.07.2022 N 493-Р нежилое помещение с кадастровым номером 50:16:0000000:9301 передано Муниципальному унитарному предприятию муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление эксплуатации" (далее - МУП "УЭ") на праве хозяйственного ведения.

Ввиду изменения титульного владельца нежилого помещения с кадастровым номером 50:16:0000000:9301 13.07.2022 между МУП "УЭ" и ООО "Вуд Хаус" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого МУП "УЭ" приняло на себя все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 19.08.2019.

Следовательно, после перемены лиц в материальном правоотношении на арендодателя распространяются права и обязанности, предусмотренные условиями договора и положения закона.

Как следует из представленных сторонами документов, передача и прием нежилого помещения в муниципальную собственность произведены до истечения срока договора аренды. После поступления недвижимого имущества в состав муниципальной казны органом местного самоуправления в адрес арендатора не направлялось каких-либо уведомлений о возможном прекращении арендных правоотношений по истечения срока действия договора аренды. Письма

с подобным содержанием были направлены в адрес ООО "Вуд Хаус" уже после истечения срока договора аренды, после неоднократно предпринятых истцом действий по выкупу нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

Оценивая имущественные права ООО "Вуд Хаус", о нарушении которых заявлено в иске, суд первой инстанции справедливо учел последовательность действий спорящих сторон, предпринятых для реализации права на приобретение недвижимого имущества с положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, 15.07.2022 ООО "Вуд Хаус" в адрес Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" было направлено письмо с просьбой разрешить выкуп арендованного имущества в соответствии со ст. ст. 3 - 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

19.07.2022 ООО "Вуд Хаус" был получен ответ от Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" N 02-13/2054, согласно которому при реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества необходимо участие в том числе арендодателя МУП "УЭ".

01.08.2022 ООО "Вуд Хаус" был получен ответ от МУП "УЭ" о необходимости получения согласия собственника муниципального имущества (Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка"), а также необходимости проведения рыночной оценки имущества для заключения договора купли-продажи.

13.09.2022 в адрес ООО "Вуд Хаус" было направлено письмо от МУП "УЭ", согласно которому по инициативе МУП "УЭ" была проведена оценка рыночной стоимости имущества, которая составила 12 594 900 рублей, порядок оплаты-единовременная выплата указанной суммы. К письму был приложен проект договора купли-продажи имущества N 5К/2022 с печатью МУП "УЭ".

10.10.2022 ООО "Вуд Хаус" в адрес МУП "УЭ" и Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" было направлено письмо о предложении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества N 5К/2022 в рассрочку от 6 до 12 месяцев ежемесячными или ежеквартальными платежами, руководствуясь ч. 2 ст. 5 Закона.

26.10.2022 ООО "Вуд Хаус" стало известно о согласии собственника на заключение договора купли-продажи имущества с рассрочкой с приложением копии договора купли-продажи.

28.10.2022 ООО "Вуд Хаус" был получен ответ от МУП "УЭ", в котором сообщалось об отказе собственника муниципального имущества Администрация муниципального образования "Городской округ Черноголовка" предоставить рассрочку платежа при покупке имущества.

03.11.2022 в адрес ООО "Вуд Хаус" от МУП "УЭ" поступил ответ, согласно которому собственник муниципального имущества - Администрация муниципального образования "Городской округ Черноголовка" отозвал свое согласие на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.

10.11.2022 и 11.11.2022 ООО "Вуд Хаус" в адрес МУП "УЭ" и Администрации муниципального образования "Городской округ Черноголовка" были направлены досудебные претензии с требованием заключить договор купли-продажи арендованного имущества по рыночной стоимости имущества 12 594 900 рублей в рассрочку от 6 до 12 месяцев ежемесячными или ежеквартальными платежами для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества со ссылкой на ст. 3 - 5 Закона N 159-ФЗ.

25.11.2022 ООО "Вуд Хаус" получил ответ от МУП "УЭ", что арендованное ООО "ВУД ХАУС" имущество изъято из хозяйственного ведения МУП "УЭ".

Оценивая поведение спорящих сторон, суд первой инстанции верно отметил, что ООО "Вуд Хаус" были предприняты все необходимые и достаточные действия для реализации права на приобретение недвижимого имущества в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

В свою очередь, со стороны органа местного самоуправления усматривается немотивированное и необоснованное уклонение от заключения с истцом договора купли-

продажи. Так, в ходе переписки между истцом, ответчиком и третьим лицом 26.10.2022 ответчик выразил согласие на заключение договора купли-продажи имущества с рассрочкой в 6 месяцев (письмо Администрации городского округа Черноголовка N 154 исх-1695/2022 от 26.10.2022 в МУП "УЭ"), затем 27.10.2022 отказал в заключении договора купли-продажи с рассрочкой в 6 (Шесть) месяцев "в связи с необходимостью пополнения бюджета муниципального образования" (письмо Администрации городского округа Черноголовка N 154 исх-1708/2022 от 27.10.2022 в МУП "УЭ"), затем 02.11.2022 ответчик отказал в заключении договора по другим основаниям - "в связи с необходимостью создания условий для безопасной жизнедеятельности жителей городского округа" (письмо Администрации городского округа Черноголовка N 154 исх-1763/2022 от 02.11.2022 в МУП "УЭ").

Подобное поведение суд первой инстанции обоснованно счел возможным квалифицировать как недобросовестное и не соответствующее требованиям закона, поскольку положениями Федерального закона N 159-ФЗ определены исчерпывающие условия для отчуждения имущества и, соответственно, основания отказа в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Доказательственная деятельность в арбитражном процессе связана прежде всего с поведением сторон, которые не ограничены в средствах доказывания и праве представлять любые доказательства в обоснование своих требований и возражений (ч. 2 ст. 64, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом, представляемые сторонами доказательства должны отвечать правовым критериям относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из представленных в материалы дела доказательств с очевидностью следует, что право ООО "Вуд Хаус" соответствует всем положениям Федерального закона N 159-ФЗ. Так, истец владеет недвижимым имуществом на праве аренды непрерывно более 2 лет, не имеет задолженностей по арендной плате на 19.07.2022, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 29.07.2022, подписанным между НЦЧ РАН и ООО "Вуд Хаус", входит в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016 до настоящего времени.

Доказательств несоответствия истца положениям Федерального закона N 159-ФЗ и, следовательно, доказательств наличия у органа местного самоуправления правовых оснований для отказа в заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 50:16:0000000:9301, ответчиком не представлено. При том, что орган местного самоуправления в процессуальных средствах доказывания ограничен не был.

В рамках рассмотрения спора установлено, что орган местного самоуправления, формально опираясь на предоставленные в силу закона публичные полномочия, всесторонне и объективно имущественные права ООО "Вуд Хаус" не оценил, наличие предусмотренных законом условий для отчуждения в собственности истца имущества в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ не проверил. Одновременно, суд первой инстанции справедливо отметил явную пассивность органа местного самоуправления и отсутствие заинтересованности в правовой судьбе недвижимого имущества после окончания срока действия договора аренды, которое длительное время находится во временном владении и пользовании истца, исправно исполняющего обязанность по внесению арендной платы. Именно наличие стабильных и устойчивых экономических отношений способствует пополнению муниципальной казны и соответствует интересам граждан, интересы которых обязан представлять орган местного самоуправления при реализации своих полномочий.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что орган местного самоуправления фактически неправомерно уклонился от заключения с истцом договора купли-продажи нежилого помещения в соответствии с требованиями Федерального закона N 159-ФЗ, в связи с чем, нарушенное право истца подлежит судебной защите избранным им способом.

Согласно п. 23 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 25.09.2017 N 305-ЭС17-5424, "При применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества договор был правомерно расторгнут в результате одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя, право на приобретение имущества у арендатора не возникает".

На момент обращения к ответчику с просьбой о реализации преимущественного права выкупа истец соответствовал всем критериям для реализации указанного права на приобретение арендованного имущества. Органом местного самоуправления данное право было нарушено.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием обязать заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из представленной суду переписки между спорящими сторонами, истец был согласен на приобретение недвижимого имущества с рассрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимого имущества 6 месяцев. В соответствующем письме от 26.10.2022 ответчик выразил согласие на заключение договора купли-продажи имущества с рассрочкой в 6 месяцев. Основанных на законе ограничений или запретов для установления данного порядка оплаты по договору купли-продажи муниципального имущества не имеется. Доказательств несоответствия (занижения) рыночной стоимости нежилого помещения, указанной истцом, ответчиком не представлено, процессуальным правом заявить ходатайство о проведении оценочной экспертизы ответчик не воспользовался. Последствия выбора варианта процессуального поведения стороны несут самостоятельно.

С учетом характера правовых последствий неправомерного поведения ответчика суд первой инстанции правомерно счел, что допущенное нарушение прав и законных интересов истца должно быть устранено путем возложения на ответчика обязанности заключить с ООО "Вуд Хаус" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1051,2 кв. м, расположенного по адресу: <...> на условиях, определенных судом.

В обоснование незаконности решения суда первой инстанции ответчик ссылается на отсутствие в договоре условия о залоге недвижимого имущества.

В соответствии с ч. I ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Таким образом, в ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ установлен залог на основании закона. В таком случае указание на него в договоре, а также заключение отдельного соглашения о залоге не является обязательным(ч. 3 ст. 334.1 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи, признанном обязательным для заключения решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 по делу № № А41-100740/22, указано: «отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации» (п. 8.2).

Согласно и 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых но заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условие о возникновения залога в силу закона не является существенным и не противоречит иным условиям договора, поэтому в отсутствие спора между сторонами по данному условию, суд мог не включать его в резолютивную часть решения, поскольку спор по нему не подлежит урегулированию судом.

Исходя из содержания п. 4 ст. 445 ГК РФ, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда, в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (п. 4 ст. 421, п. 1 ст.422 ГК РФ).

Ответчик полагает, что Истец, получив от Ответчика только согласие на заключение договора купли-продажи (с условием о рассрочке) без приложения проекта договора купли- продажи, не представив свой проект договора и пропустив установленный законом срок на подписание договора, утратил преимущественное право на приобретение арендованного имущества.

Однако Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159- ФЗ) предусматривает две ситуации, в которых арендатор может заявить о желании выкупить арендуемую им недвижимую вещь:

1) После принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен

в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

2) Арендатор вправе по своему усмотрению принять решение о реализации права на выкуп имущества и направить соответствующее заявление публичному собственнику. Данное заявление порождает обязанность собственника направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч. 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

В данном случае имел место именно инициативный порядок выкупа, предусмотренный ст. 9 Закона № 159-ФЗ. Таким образом, ссылки Ответчика ст. 4 Закона № 159-ФЗ не должны приниматься во внимание.

Согласно пп. 3 п. 3 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, именно на публичном собственнике лежала обязанность представить проект договора купли-продажи и его не направление по какой-либо технической причине (при наличии согласия на выкуп) не может лишить Истца права на преимущественный выкуп 3 арендованного помещения. Проект договора составляется именно публичным собственником, поскольку он проводит оценку рыночной стоимости арендуемого имущества и принимает решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Истец, руководствуясь ранее направленным ему проектом договора купли-продажи, понимая, что стороны согласовали изменение лишь такого условия как порядок оплаты по договору, не успел обратиться к Администрации муниципального образования «Городской округ Черноголовка» с просьбой о направлении ему проекта договора купли-продажи и тем более подписать такой договор в течение 30 суток (чего в данном случае и не требовалось), поскольку Ответчик на следующий же день отозвал свое согласие на заключение договора, что стало причиной обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Независимо от понимания характера действий Истца по представлению заявления о рассрочке (новая оферта либо протокол разногласий к ранее направленному Истцу проекту договора), у Администрации муниципального образования «Городской округ Черноголовка» сохраняется обязанность по заключению договора при соответствии арендатором условиям, установленным в ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Любое другое понимание положений законодательства, в том числе возложение на субъект малого и среднего предпринимательства обязанности по представлению проекта договора купли-продажи, является основанием для злоупотреблений и недобросовестного поведения со стороны публичного собственника.

Довод апеллянта об оглашении иной резолютивной части решения, нежели той, которая размещена в картотеке арбитражных дел, не нашел своего подтверждения.

Каких-либо противоречий между резолютивной и мотивированной частью решения судом не допущено. Резолютивная и мотивированная часть решения суда совпадают как по смыслу, так и по содержанию.

Более того, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям, которые не влияют на законность вынесенного решения суда.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно признанных необоснованными арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств, кроме того доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 по делу № А41100740/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий М.Б. Беспалов

Судьи: Л.Н. Иванова

М.В. Игнахина