Решение от 30 ноября 2017 г. по делу № А32-7076/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-7076/2017
г. Краснодар
30 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 8 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)к обществу с ограниченной ответственностью «Компания "Альт-Телеком"» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2012 № 4300018412, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Альт-Телеком»; об обязании общества с ограниченной ответственной «Компания «Альт-Телеком» вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0206098:402, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя третьего лица ФИО2, специалиста ФИО3, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания "Альт-Телеком"» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2012 № 4300018412, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Альт-Телеком»; об обязании общества с ограниченной ответственной «Компания «Альт-Телеком» вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0206098:402, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица настаивал на удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 08.11.2017 до 09 часов 55 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Согласно части 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

В ходе судебного заседания допрошена в качестве специалиста работник департамента ФИО3 пояснения которой отражены в аудио-протоколе судебного заседания.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 08.11.2017 до 17:00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании постановления администрации от 17.04.2012 № 2960 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Альт-Телеком» земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара» между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 02.05.2012 № 4300018412 (далее – договор).

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0206098:402.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе, срок действия договора 17.04.2022.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 23.05.2012, регистрационная запись № 23-23-01/414/2012-255.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

 использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора;

 использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

 неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 – 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 – 4.1.14 настоящего договора;

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Актом осмотра земельного участка от 27.06.2016 № 1666 установлено, что земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.06.2016 № 89/7378 разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул. Платановый Бульвар, 16 в городе Краснодаре не выдавалось.

Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 26.08.2016 № 26532.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.

Актом осмотра земельного участка от 01.11.2016 № 2921 установлено, что земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направлено уведомление от 23.12.2016 № 17483/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 28.12.2016, что подтверждается распечаткой сведений «Почта России».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В то же время согласно статье 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования подразделяются на документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов Российской Федерации; документы территориального планирования муниципальных образований. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальное планирование – планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Согласно статье 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Частью 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что генеральный план городского округа содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Согласно части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации на указанных в пунктах 2 - 4 части 3 данной статьи картах отображаются, в том числе, планируемые для размещения автомобильные дороги местного значения; границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения. К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Статьей 42 Градостроительного кодекса предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом (пункт 11), а также зоны особо охраняемых территорий.

Истцом в материалы дела представлено письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 19.10.2017 № 29/11440, в котором указано, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 пунктом 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», в редакции решения от 19.08.2010 № 81 пунктом 5 (на момент заключения договора аренды земельного участка 02.05.2012), а также на текущий момент, в редакции решения городской Думы Краснодара от 25.02.2016 № 11 пунктом 6, рассматриваемый земельный участок располагался в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога).

В соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 пункт 2 «Об утверждении генерального плана г. Краснодар», спорный земельный участок был расположен в зоне рекреационного назначения (автомобильная дорога). Согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 пункт 15, земельный участок на дату заключения договора аренды был расположен в зоне рекреационного назначения.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Совокупностью норм, содержащихся в пункте 12 статьи 1, пункте 12 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, обеспечивается сохранение в публичной собственности общедоступных городских парков, лесопарков, скверов, предназначенных для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/11).

Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса предусмотрено, что существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документации по планировке территории (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе (фрагмент карты границ территориальных зон землепользования и застройки муниципального образования, фотоматериалы, акт обследования земельного участка, схемы расположения земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки

и генеральному плану г. Краснодара, а также пояснениями специалиста), суд установил, что спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога), которая включена в зону рекреационного назначения. Эта зона предназначена для организации проезда транспорта, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 02.05.2012 № 4300018412 является недействительным (ничтожным) (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу № А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу № А32-47982/2014.

Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, требования истца об освобождении и возврате земельного участка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 6 тыс. рублей.

При этом, в силу пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

При подаче иска имеющего два требования неимущественного характера размер государственной пошлины составляет 12 тыс. рублей.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 51, 55, 65, 71, 110, 123, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Компания "Альт-Телеком"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 752 кв. м, расположенный по ул. Платановый Бульвар, 16 в Западном внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0206098:402, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания "Альт-Телеком"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов