Решение от 10 сентября 2018 г. по делу № А82-8353/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8353/2018
г. Ярославль
10 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2018 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Мухиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семеновой Т.И., секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)


к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)


третьи лица - Мэрия города Ярославля, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"


о признании незаконным приказа,

об обязании подготовить договор купли-продажи земельного участка


1067604080345при участии:

от заявителя – ФИО3, доверенность от 05.02.2018г.

от ответчика – ФИО4, доверенность от 11.01.2018г.

от третьих лиц – 1. ФИО4, доверенность от 27.12.2017г.

2. не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с требованиями к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, о признании незаконным Приказа Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля №1331 от 12.04.2018, об обязании ответчика подготовить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:114 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Мэрия города Ярославля, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".

Третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается судом в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, считает, что основания для отказа в выкупе земельного участка отсутствуют, так как истец является единственным собственником единственного здания, расположеннного на испрашиваемом земельном участке.

Ответчик требования не признает, оспариваемый приказ считает законным и обоснованным.

Мэрия города Ярославля отзыв не представила.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», согласно письменному отзыву, поддерживает позицию ответчика, просит отказать в удовлетворении требований заявителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 3196,8 кв.м., кадастровый номер 76:23:010101:15430.

26 февраля 2018г. ФИО2 обратился в Департамент архитектуры и земельных отношений Мэрии города Ярославля с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:114 по адресу: <...>, на основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в котором просил стоимость земельного участка определить в соответствии с положениями пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 того же закона, а именно в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что здание было приобретено ФИО2 у ОАО «СК Премьер» по договору купли-продажи, право собственности которого возникло в порядке приватизации; право постоянного бессрочного пользования земельным участком было переоформлено ОАО «СК Премьер» на право аренды 31.01.2012г., то есть до 01.07.2012г. К заявлению было приложено сообщение заявителя о том, что на испрашиваемом земельном участке находится одно нежилое здание кадастровый номер 76:23:010101:15430, иные объекты недвижимого имущества в границах испрашиваемого земельного участка не расположены.

Заявление ФИО2 Департаментом было принято, оснований для возврата заявления не усмотрено.

12 апреля 2018г. Департаментом вынесен приказ №1331 об отказе в предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка по проспекту Октября, дом 78 в Ленинском районе г.Ярославля на основании подпунктов 4, 19 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке расположены здания, принадлежащие также иным гражданам или юридическим лицам (в связи с отсутствием данных в едином государственном реестре недвижимости о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных в пределах испрашиваемого земельного участка, не представляется возможным определить точный перечень всех зданий, расположенных на этом участке; по указанному адресу расположено значительное количество объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности другим лицам); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (в соответствии с подпунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» с 01.07.2012г. собственники зданий приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Согласно выписке от 15.02.2018г. в ЕГРН отсутстувуют сведения о зарегистрированном праве аренды заявителя).

Сочтя указанный приказ незаконным, ФИО2 обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Частью 2 статьи 39.3. Земельного кодекса установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пункт 6).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17. Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ. Проекты договоров выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Статьей 39.16. Земельного кодекса РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Аналогичный подход изложен в Определении Верховного суда от 30 марта 2015г. по делу №310-КГ14-5503.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Как установлено судом по настоящему делу, 21 марта 2017г. между ОАО «СК Премьер» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (склад химикатов), расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.2. договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании Плана приватизации Ярославского завода синтетического каучука в Акционерное общестов открытого типа, утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом 16.10.1992г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.09.2004г., о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись.

Согласно пункту 1.4. договора недвижимое имущество расположено на земельном участке общей площадью 3712 кв.м.. с кадастровым номером 76:23:050102:0114, расположенном по адресу: <...>; земельный участок находится в пользовании продавца на условиях договора аренды №15418-МЛ от 04.08.2004г., заключенного между продавцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля до 27.07.2024. Одновременно с передачей покупателю указанного в пункте 1.1. договора имущества покупателю переходит право аренды части земельного участка, занятой отчуждаемой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования продавца было переоформлено на право аренды 04 августа 2004г., в связи с чем суд полагает, что ФИО2 имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене.

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 76:23:050102:0114 зарегистрирован в пользу ОАО «СК Премьер» 24.08.2004г.

В договор аренды изменения в части арендатора не вносились, соответствующие записи в ЕГРН, отражающие обременение участка в пользу ФИО2, отсутствуют.

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости 11 апреля 2017г. к ФИО2 перешли все права и обязанности, вытекающие из договора аренды №15418-МЛ от 04 августа 2004г.

Как следует из материалов дела, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» подтверждает наличие договорных отношений с ФИО2 и действующего договора аренды №15418-МЛ.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что ФИО2 используется весь спорный земельный участок; иных соарендаторов, пользователей земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:114 судом не установлено. Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 по результатам геодезических работ, проведенных 28 мая 2018г., было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:114 расположен объект капитального строительства (здание), этажностью в 3 этажа, площадью 3196,8 кв.м., с кадастровым номером 76:23:0101010:15430. Иные объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:114 отсутствуют, что также подтверждается схемой расположения здания на земельном участке.

Ответчики и третьи лица не представили доказательств, опровергающих доводы заявителя и представленные им доказательства.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства не нашли подтверждения те обстоятельства, в связи с которыми Департамент отказал ФИО2 в выкупе земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что Приказ Департамента №1331 от 12 апреля 2018г. не соответствует пунктам 4, 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным приказ Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля №1331 от 12.04.2018 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по проспекту Октября, дом 78 в Ленинском районе.

Обязать Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:050102:114, подписать его и направить для подписания индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Судья Е.В.Мухина