Постановление от 23 июня 2022 г. по делу № А23-6801/2019

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А23-6801/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2022

Постановление изготовлено в полном объеме 23.06.2022


Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Селивончика А.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от ответчика – ФИО2 (доверенность от 12.04.012, удостоверение адвоката), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Кондровская ПМК» на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.03.2022 по делу № А23-6801/2019 (судья Чехачева И.В.), принятое по иску ФИО3 (г. Кондрово) к акционерному обществу «Кондровская ПМК» (г. Кондрово, ОГРН <***>, ИНН <***>) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «Дзержинский район» (г. Кондрово, ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО4, о признании 11/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:04:010212:7, площадью 34471, 0 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калужская область, Дзержинского район, ул. Стефанова, д. 39,



УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 21.03.2022 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, в иске – отказать. В обоснование своей позиции ссылается на неприменение судом области срока исковой давности о чем заявлено ответчиком. Также считает ничтожным договор купли-продажи недвижимости, по которому к истцу перешло право собственности на объект, поскольку в нем не поименовано на переход прав на земельный участок. Судом области не учтен факт нахождения спорного земельного участка в залоге у ПАО Банк ВТБ. По мнению заявителя жалобы, экспертное заключение является недопустимым доказательством по делу. Судом области не определен юридический способ выделения долей.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иске – отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От третьего лица - ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении спора в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Истцу на праве собственности принадлежит одноэтажное каркасно-засыпное нежилое строение с кадастровым номером 40:04:010212:369, площадью 565,1 кв., расположенное по адресу: <...> д 39, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 40-43).

Принадлежащее истцу здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:04:010212:7, собственником которого является АО «Кондровская ПМК». Указанный земельный участок приобретен АО «Кондровская ПМК» на основании договора купли-продажи земельного от 18.12.2014 №3840, заключенного между отделом по управлению имуществом Дзержинского района (продавец) и АО «Кондровская ПМК» (покупатель).

Право собственности на истца на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 40:04:010212:7 возникло 07.11.2007, то есть до выкупа земельного участка АО «Кондровская ПМК».

Ссылаясь на то, что продажа ответчику земельного участка с кадастровым номером 40:04:010212:7, на котором расположен в том числе принадлежащий истцу объект недвижимости, нарушает исключительное право истца на получение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, переход права собственности на земельный участок вне зависимости от воли сторон и наличия указания на куплю-продажу земельного участка в договоре в силу прямого указания закона, право на приобретение доли земельного участка является безусловным и не зависит от согласия собственника.

По изложенным основаниям судебная коллегия отклоняет довод ответчика о ничтожности договора, положенного в основу приобретения истцом права собственности на объект недвижимости по мотиву отсутствия указания на передачу прав на земельный участок.

Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 ЗК РФ и в настоящее время статья 39.20 ЗК РФ).

Применительно к указанным положениям ЗК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.03.2004 № 82-О указал, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, от 06.09.2011 N 3771/11 земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Нормы ЗК РФ не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.

Указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.

По изложенным основаниям судебная коллегия отклоняет доводы жалобы об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям.

При конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении № 340/СТЭ-13596/0220 земельный участок с кадастровым номером 40:04:010212:7 является делимым. Раздел земельного участка с соблюдением требований ст. 30, 36 ГРК РФ, ЗК РФ (ст. 11.2, 5 11.9), Правил землепользования и застройки городского поселения «Город Кондрово» возможен. При разделе земельного участка с кадастровым номером 40:04:010212:7 могут быть сформированы два участка, соответствующих регламентам зоны П-1, с учетом фактического вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:04:010212:7 «Под промышленные предприятия». На одном из образованных земельных участков будет располагаться одноэтажное нежилое здание площадью 565,1 кв.м., принадлежащее ФИО3 С,С., на другом (смежном) – иные объекты капитального строительства.

Экспертами определена минимальная площадь и рациональная конфигурация земельного участка с кадастровым номером 40:04:010212:7, необходимого для использования и эксплуатации одноэтажного нежилого здания площадью 565,1 кв.м. с кадастровым номером 40:04:010212:369 с учетом требований нормативных., технических документов, строительных норм и правил.

При определении площади и конфигурации выделяемого земельного участка экспертами учтено и функциональное назначение как исследуемого объекта, так и объектов (зданий), расположенных в непосредственной близости.

Общая площадь земельного участка из состава участка с кадастровым номером 40:04:010212:7, необходимая для использования и эксплуатации одноэтажного нежилого здания площадью 565,1 кв.м с кадастровым номером 40:04:010212:369, составляет 3912 кв.м.

Конфигурация и местоположение земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации нежилого здания КН 40:04:010212:369, составляет 3912 кв.м.

Конфигурация и местоположение земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации нежилого здания КН 40:04:010212:369, показаны в графическом приложении на рисунке №3. Расчет площади произведен методом графического построения по результатам натурных измерений.

Оценка экспертного заключения произведена судом области в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены методы, предусмотренные законодательством об оценке. Исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Возражения на экспертизу, являются субъективным мнением стороны по делу и выводы экспертизы не опровергают.

Ссылка на рецензию от 06.07.2021, подготовленную ООО «Ника» на судебную экспертизу, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку по своему содержанию рецензия эксперта не являются экспертным заключением, а представляют собой мнение одного эксперта относительно экспертных заключений, произведенных другими экспертами, которым не может придаваться безусловное приоритетное значение.

Само же по себе мнение другого исследователя (о том, что спорные заключения эксперта не отвечают принципам объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники в соответствии со статьей 4 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не могут быть использованы в качестве доказательств) не исключает бесспорно доказательственного значения экспертных заключений, полученных по результатам судебных экспертиз и не вызывают у суда сомнений в обоснованности последних.

Учитывая изложенные выше нормы, принимая во внимание выводы проведенной по делу судебной экспертизы, иск правомерно удовлетворен судом.

Доводы жалобы о нахождении земельного участка в залоге у ПАО Банка ВТБ не имеют правового значения, поскольку указанное само по себе не лишает истца права на выдел доли под принадлежащим ему объектом недвижимости. Доводы о неопределении судом области юридического способа выделения долей не принимаются, поскольку вопрос о выделении не являлся предметом настоящего спора, соответствующее требование истцом не заявлено. В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 21.03.2022 по делу № А23-6801/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи А.Г. Селивончик

Л.А. Капустина