Постановление от 20 января 2025 г. по делу № А45-18237/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


город Томск                                                                                     Дело № А45-18237/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2025 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Хайкиной С.Н.,

судей                                                             Кривошеиной С.В.,

                                                                      Павлюк Т.В.,


при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Волковой Т.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Пригородное» (№07АП-9513/2024) на решение от 06.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-18237/2024 (судья Гофман Н.В.), по заявлению акционерного общества «Пригородное» (ИНН <***>), г. Новосибирск, к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН <***>), о признании договора аренды земельных участков заключенным на неопределенный срок, о признании действий незаконными,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>).

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО1 – доверенность от 11.01.21

от заинтересованного лица:  ФИО2 – доверенность от 20.09.24

от ИП ФИО3: ФИО4 – доверенность от 14.01.25

УСТАНОВИЛ:

28.05.2024 акционерное общество «Пригородное» (далее – истец, общество, АО «Пригородное») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о признании договора № 181 аренды земельных участков от 08.09.2011, заключенного между АО «Пригородное» и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (далее – Администрация), заключенным на неопределенный срок и признании незаконными действий Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – ответчик, Департамент, ДИиЗО НСО), направленных на исключение из ЕГРН регистрационной записи № 54-54-19/019/2011-483 о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:480 и восстановлении записи № 54-54-19/019/2011-483 о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:480.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Администрация Новосибирского района Новосибирской области, ИП ФИО3.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.11.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Пригородное» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт которым удовлетворить требования АО «Пригородное» в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что вывод суда первой инстанции о невозможности пролонгации договора аренды № 181 от 08.09.2011 на неопределенный срок основан на неверном толковании норм действующего права и не соответствует фактическим обстоятельствам спора, поскольку стороны заключили договор без проведения торгов 08.09.2011, то есть до даты вступления в силу положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а соответственно, до даты установления требований о необходимости заключения подобного рода договоров на торгах. Вывод суда первой инстанции о недоказанности факта использования арендатором земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в нем доказательствам, так как в данный момент земельный участок находится под парами. Арендодателем не соблюдены сроки расторжения договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, уведомление о расторжении договора обществу не направлялось.

Департамент, ИП ФИО3 представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От АО «Пригородное» поступили возражения на отзывы.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела,  изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 08.09.2011 между Администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и ЗАО «Пригородное» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков № 181, на основании пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки:

- с кадастровым номером 54:19:034001:481, площадью 121640 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для ведения сельского хозяйства, расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 54:19:034001;

- с кадастровым номером 54:19:034001:480, площадью 14608 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 54:19:034001.

В силу пункта 1.3 участки предоставляются для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 10 лет, при этом вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 2.2 договора). Право аренды зарегистрировано 09.10.2011.

Согласно пункту 8.3 договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если до дня истечения срока договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора (пункт 5.1.2 договора).

При этом в силу пункта 7.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

26.01.2024 АО «Пригородное» обратилось в ДИиЗО НСО с заявлением о предоставлении в порядке п. 5.2.14 договора согласия на передачу прав и обязанностей по договору иному лицу.

Департамент ответом от 22.02.2024 указал, что срок действия договора от 08.09.2011 № 181 истек, в связи с чем основания для согласования уступки прав иному лицу отсутствуют.

Не согласившись с решением Департамента, что срок действия договора истек, полагая, что после окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в отсутствие возражений со стороны арендатора в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), АО «Пригородное» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, учитывая, что срок окончания действия договора, определенный сторонами, составляет 08.10.2021, то есть приходится на период после 01.03.2015, принимая во внимание, что обществом доказательств наличия у него права на заключение договора аренды без проведения торгов не представлено, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора пролонгированным на неопределенный срок.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 года, Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Поскольку нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действующими с 01.03.2015, а также переходными положениями Закона № 171-ФЗ с указанной даты не предусмотрено преимущественного права арендатора земельного участка публичной собственности на продление договора аренды, то после 01.03.2015 обществу не может быть предоставлен земельный участок в порядке реализации преимущественного права ввиду того, что введено новое правовое регулирование о предоставлении земли в аренду в порядке проведения торгов.

Случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015)), в переходных положениях отсутствует.

Поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства, то распространение на правоотношения по продлению договора аренды положений пункта 3 статьи 22 ЗК РФ в прежней редакции исключено.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 юридические лица и предприниматели, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Данный вывод подтверждается пунктом 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018).

По общему правилу арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ); договор аренды земельного участка публичной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключения составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 данной статьи (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Судом установлено и неоспаривается АО «Пригородное», что срок договора аренды земельных участков № 181 от 08.09.2011 истек в 2021 году.

С заявлением о продлении арендных отношений АО «Пригородное» в Департамент не обращалось, полагая, что после окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в отсутствие возражений со стороны арендатора в силу положений статьи 621 ГК РФ.

Однако по условиям пункта 8.3 договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если до дня истечения срока договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Из анализа положений пункта 3 статьи 610 ГК РФ, пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 3 ЗК РФ и статьи 39.8 ЗК РФ следует, что гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Кроме того, письмом от 22.02.2024 Департамент уведомил общество о необходимости возвратить земельный участок, тем самым выразив возражение на использование земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды публичных земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015, срок действия которых истекает после 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Как верно указал суд первой инстанции, само по себе последующее использование земельного участка, как и внесение платы за такое пользование не свидетельствует о возобновлении договора. Пользование участком в таком случае является следствием неисполнения арендатором обязательств по возврату земельного участка.

Доводы общества об использовании спорного земельного участка по целевому назначению не нашли своего подтверждения, при этом судом установлено, что с 09.10.2020 АО «Пригородное» находится в стадии ликвидации.

Из скриншотов публичной кадастровой карты, представленных истцом в материалы дела, не усматривается, что АО «Пригородное» осуществляет деятельность по выращиванию сельскохозяйственной продукции на спорном земельном участке. Наличие в ЕГРЮЛ записи о том, что основным видом деятельности общества является выращивание столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина также не подтверждает, что земельный участок используется АО «Пригородное» с указанной целью.

При таких обстоятельствах, учитывая истечение срока действия договора и отсутствие оснований для его продления на неопределенный срок, оснований для признания незаконными действий Департамента, направленных на исключение из ЕГРН регистрационной записи о наличии права аренды АО «Пригородное» в отношении земельного участка не имеется.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.11.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-18237/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Пригородное» – без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Пригородное» в доход федерального бюджета 30 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


      Председательствующий                                                                                  С.Н. Хайкина


       судьи                                                                                                     С.В. Кривошеина


                                                                                                                      Т.В. Павлюк