Постановление от 22 мая 2023 г. по делу № А07-24063/2022

420/2023-34206(2)



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5623/2023
г. Челябинск
22 мая 2023 года
Дело № А07-24063/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Томилиной В.А., судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2023 по делу № А07-24063/2022.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 1 «ПСК-6»- ФИО2 (доверенность № 80 от 13.09.2021, срок действия до 13.09.2024, паспорт, диплом).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 1 «ПСК-6» (далее - ООО «СУ № 1 «ПСК-6», общество, ответчик) об обязании исполнения обязанностей по договору № 28-РТ от 24.05.2012.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.03.2023 (резолютивная часть объявлена 21.03.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Податель жалобы указал, что ответчик, заключая договор о развитии застроенной территории, был ознакомлен и согласен со всеми его условиями, в связи с чем обязан исполнять его условия.

Апеллянт отметил, что в настоящий момент постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан №


1736 от 06.11.2019 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» не отменено, в него не внесены изменения, касающиеся спорных многоквартирных домов. Несмотря на то, что спорные жилые дома не признаны аварийными и подлежащими сносу, в соответствии с вышеуказанным утвержденным постановлением Администрации проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вышеуказанные жилые дома подпадают под территорию, предусмотренную для расширения школы № 61. Данное постановление Администрации не противоречит нормам действующего законодательства. При этом Администрация действует в интересах и потребностях публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно иным образом. Таким образом, в соответствии с условиями договора, заключенного с ответчиком, исполнение обязательств по договору должно исполняться обществом надлежащим образом и в полном объеме.

ООО «Строительное управление № 1 «ПСК-6» представило письменное пояснение по жалобе, которое приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.03.2012 № 612 и № 980 от 03.04.2012 принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан, и проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории.

На основании результатов аукциона между Администрацией (сторона-1) и ООО «Строительное управление № 1 «ПСК-6» (застройщик, сторона-2) заключен договор № 28-РТ от 24.05.2012 о развитии застроенной территории,


ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1736 от 06.11.2019 утвержден новый проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 272 от 24.03.2021, Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1736 от 06.11.2019 об утверждении проекта планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан, отменено.

Вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда города Уфы по делу № 2а-54/2022 от 26.05.2022, Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 272 от 24.03.2021 признано незаконным, следовательно, проект планировки и межевания территории, утвержденный Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1736 от 06.11.2019 является действующим.

Как следует из постановлений от 07.03.2012 № 612 и № 980 от 03.04.201, а также пункта 2.5 договора, установлен перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу или реконструкции: жилые дома подлежащие сносу или реконструкции: Ул. Максима Горького: №№ 38, 40, 46а, 46б,48а, 48б; Ул. Мира №№ 45,45а,45б,47,47а,49,51,53,55; Ул. Кольцевая № № 37в, 39б; Ул. Конституции № 5а, нежилое строение по адресу: ул. Горького, 44, металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

Согласно пункту 3.1.3 договора ответчик принял на себя обязательство в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В силу пункта 3.1.4 договора ответчик принял на себя обязательство уплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые жилые помещения на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования в


случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора истец обязался принять решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение четырех месяцев со дня получения соответствующего обращения от ответчика.

Дополнительными соглашениями № 1 от 22.11.2012 и № 2 от 28.10.2013 к договору № 28-РТ стороны изменили срок и способ оплаты цены права по договору.

Дополнительным соглашением № 3 от 03.04.2014 к договору № 28-РТ стороны дополнили в перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу и реконструкции (пункт 2.5 договора) жилым домом по адресу: <...> и нежилым строением по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, согласно указанному проекту планировки и проекту межевания, дома по адресам <...> не подлежат ни сносу, ни реконструкции. Дома по ул. Мира, <...>, 45б в соответствии с данным проектом попадают под территорию, предусмотренную для расширения школы № 61.

Также из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28.12.2022 по делу № 2-5083/2022, частично удовлетворены исковые требования ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 1 «ПСК-6» и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Так, судом признан недействительным пункт 2.5 договора № 28-РТ от 24.05.2012 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенного между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Специализированный застройщик «Строительное управление № 1 «ПСК-6» в части включения в него домов, расположенных по адресам <...>, и по ул. Мира, <...>, 45б.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и


иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие.

К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории»,


которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении


которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в тот числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы


гражданского законодательства.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Как следует из материалов дела, между Администрацией (сторона 1) и ООО «СУ «ПСК № 6» (сторона 2) был заключен договор № 5-РТ от 16.04.2009 о развитии застроенной территории по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория, ограниченная улицами Максима Горького, Мира, Кольцевой, Льва Толстого.

Как установлено выше, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций,


должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

На основании части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 28.12.2022 по делу № 25083/2022, частично удовлетворены исковые требования ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 1 «ПСК-6» и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Судом признан недействительным пункт 2.5 договора № 28-РТ от 24.05.2012 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенного между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Специализированный застройщик «Строительное управление № 1 «ПСК-6» в части включения в него домов, расположенных по адресам <...>, и по ул. Мира, <...>, 45б.

Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что применению подлежат все условия договора, за исключением части пункта 2.5 договора, признанной недействительной решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28.12.2022 по делу № 2-5083/2022, то есть в части включения в пункт 2.5 договора, домов, расположенных по адресам <...>, и по ул. Мира, <...>, 45б.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).

Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации, в случаях принудительного изъятия имущества у собственника - независимо от оснований такого изъятия - должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным,


либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности (постановления от 16.07.2008 № 9-П и от 24.02.2004 № 3-П, определения от 11.05.2012 № 758-О и от 03.07.2007 № 714-ОП).

Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В материалы дела не представлены доказательства того, что собственниками домов, расположенных по адресу: <...>, и по ул. Мира, <...>, 45б было принято решение о реконструкции жилых домов, либо их сносе.

Таким образом, снос или реконструкция жилых домов, расположенных по адресу: <...>, и по ул. Мира, <...>, 45б, предусмотренные обжалуемым договором, для исполнения своих обязательств по оспариваемого договору возможны только при принятии Администрацией решения б изъятии жилых домов.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного


кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

В соответствии с пунктом 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, само по себе наличие у Администрации действий в интересах и потребностях публично-правового образования, не является безусловным основанием для изъятия испрашиваемых жилых домов для государственных или муниципальных нужд.

Также, вопреки требованиям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрацией не представлены доказательства наличия исключительных обстоятельств, которые бы обуславливали невозможность развития застроенной территории без принудительного сноса и реконструкции принадлежащих на праве собственности гражданам объектов.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2017 по делу № А0715417/2017, письмом № 067 от 23.07.2013 ООО «СУ № 1 «ПСК-6» направило обращение о необходимости принятия решения об изъятии жилых и нежилых помещений расположенных по адресу: <...>. 45, 45а, 45б, 47, 51, 55, а также расположенных под ними земельных участков.

Письмом № 086 от 19.11.2013 ООО «СУ № 1 «ПСК-6» направило


повторное обращение. Указанные обращения оставлены Администрацией без ответа и удовлетворения.

Письмом № 7-ЮР от 10.02.2014 ООО «СУ № 1 «ПСК-6» в очередной раз направило обращение о необходимости принятия решения об изъятии жилых и нежилых помещений расположенных по адресу: <...>. 45,45а, 45б, 47, 51,55, а также расположенных под ними земельных участков.

Лишь 30.06.2014 Администрацией принято Постановление за № 2914 «Об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений, и расселении граждан, проживающих в жилых домах №№ 45, 45а, 45б, 47, 51, 55 по ул. Мира в Орджоникидзевском районе ГО г. Уфа РБ».

Однако, указанное решение об изъятии было принято лишь в отношении земельных участков на которых расположены жилые и нежилые помещения, в связи с чем письмом № 044 от 04.08.2014 было направлено соответствующее обращение в Администрацию, которое оставлено без ответа и удовлетворения.

Письмом № 023 от 15.03.2015 ООО «СУ № 1 «ПСК-6» направлено повторное обращение о необходимости внесения изменения в Постановление № 2914 от 30.06.2014.

Лишь 04.08.2015 Администрацией принято Постановление за № 2993 о внесении дополнения в Постановление № 2914 от 30.06.2014.

Довод истца о том, что ответчик должен был инициировать процедуру рассмотрения вопроса об изъятии и выкупе спорных объектов, несостоятелен, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала Администрация, Общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным.

Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации реализаций данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 Градостроительного


кодекса Российской Федерации, в ранее действовавшей редакции, а также условий договора (пункты 3.1.3, 3.1.4) в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный найм.

Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен.

Напротив застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

В силу пункта 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в трехлетний период действия Постановления об изъятии № 2914 от 30.06.2014 Администрацией осуществлялось расселение домов №№ 45, 45а, 45б по ул. Мира.

Письмом № 024/ю от 25.03.2022 ответчик повторно предложил Администрации принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых помещений, расположенных в жилых домах №№ 45, 45а, 45б по ул. Мира и земельных участков, на которых расположены данные дома, однако такого решения истцом принято не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; - объекты использования атомной энергии; - объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; - объекты, обеспечивающие космическую деятельность; - линейные объекты


федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; - объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; - автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Как верно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае не усматривается наличие правовых оснований для сноса или реконструкции спорных жилых домов, имеющийся при этом публичный интерес, а также соразмерность вмешательства муниципальных органов в частные интересы для достижения публичных целей, не обеспечил тем самым необходимый баланс интересов и нарушил имущественные права, гарантированные ей статьей 35 Конституции Российской Федерации.

Кроме того, жилые дома по адресам <...>, и по ул. Мира, <...>, 45б не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в связи с чем никаких оснований для их сноса или реконструкции не имеется.

Также не представлены в материалы дела доказательства несоответствия спорных жилых домов предельным параметрам градостроительному регламенту или виду разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены.

В силу части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 4 той же статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации видами документации по планировке территории являются: проект планировки территории и проект межевания территории.

Частью 6 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Частью 1 статьи 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.


Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (часть 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории (часть 1 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с утвержденным Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1736 от 06.11.2019 г. проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченной улицами Конституции, Максима Горького, Мира, Кольцевой в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан, дома по адресам <...> не подлежат ни сносу, ни реконструкции.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил наличие противоречий между заявленными истцом требованиями и документацией по планировке и межеванию территории, в части домов по адресам <...>.

Кроме того, дома по ул. Мира, <...>, 45б в соответствии с данным проектом попадают под территорию, предусмотренную для расширения школы № 61 - однако расширение территории школы не отнесено к перечню оснований, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации для изъятия земельных участков и объектов на них расположенных.

Как верно указал суд первой инстанции, требования истца обязать ответчика осуществить расселение и снос жилых домов, расположенных на территории подлежащей развитию по адресу: <...>, противоречат условиям договора, и положениям части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, поскольку, как указывалось выше, такие полномочия не могут быть делегированы частному лицу. Обязательства ответчика ограничиваются выплатой возмещения за изымаемые жилые помещения и передачей в муниципальную собственность жилых помещений.

Оснований для иной оценки указанных доказательств апелляционный суд не усматривает.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для


отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2023 по делу № А07-24063/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Томилина

Судьи: А.С. Жернаков

А.Х. Камаев