Решение от 1 июня 2018 г. по делу № А11-15641/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-15641/2017
г. Владимир
01 июня 2018 года
Резолютивная часть объявлена 30.05.2018. Полный текст решения изготовлен 01.06.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Андрианова П.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания" (600901, г. Владимир, мкр. Юрьевец, Строительный проезд, д.1, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа Администрации г. Владимира (600017, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., на новый срок, выраженного в письме Управления земельными ресурсами администрации города Владимира от 23.11.2017 № 27-10/3948;

об обязании Администрации города Владимира в лице Управления земельными ресурсами в месячный срок со дня вступления в силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., для целей завершения строительства 8-ми квартирного жилого дома и 15-ти квартирного жилого дома на срок три года.

В заседании суда приняли участие представители:

от заявителя – ФИО2 – генеральный директор (протокол общего собрания от 23.01.2015, паспорт);

от заинтересованного лица – не явились, извещены надлежащим образом,

установил

общество с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания", г. Владимир (далее – заявитель, Общество, ООО "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации г. Владимира (далее – заинтересованное лицо, Администрация г. Владимира) от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., на новый срок, выразившийся в письме Управления земельными ресурсами администрации города Владимира от 23.11.2017 № 27-10/3948; об обязании Администрации города Владимира в лице Управления земельными ресурсами в месячный срок со дня вступления в силу решения суда направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., для целей завершения строительства 8-ми квартирного жилого дома и 15-ти квартирного жилого дома на срок три года.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

По мнению заявителя, отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды. Также не является основанием для отказа в продлении договора аренды под указанные цели, невнесение арендной платы за земельный участок.

Заинтересованное лицо в отзыве от 27.02.2018 № 27-5-/110 заявленные требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом Администрация указала, что отказала в заключении договора аренды земельного участка в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, Обществом по договору аренды от 02.03.2010 № 12827 арендная плата в добровольном порядке в период действия договора аренды не вносилась, а взыскивается с арендатора в судебном порядке.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Обществом и Администрацией города Владимира заключен договор аренды от 02.03.2010 №12827 земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, на срок по 31.12.2017.

22.04.2015 Управлением капитального строительства администрации города Владимира выданы разрешения № RU33301000-78/2015 и № RU33301000-79/2015 на строительство 8-ми квартирного и 15-ти квартирного жилых домов.

Срок действия разрешения № RU33301000-78/2015 на строительство 8-ми квартирного жилого дома установлен до 03.10.2018, срок действия разрешения и № RU33301000-79/2015 на строительство 15-ти квартирного жилого дома установлен до 10.11.2018.

30.10.2017 Общество обратилось в Администрацию г. Владимира с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., с разрешенным использованием для строительства гостинично-жилищного комплекса на новый срок в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что подтверждается распиской в получении пакета документов от 31.10.2017 выданной ССМР МУ города Владимира.

Администрация города Владимира рассмотрев обращение Общества письмом от 23.11.2017 исх. № 27-10/3948 отказала в заключении договора аренды земельного участка, сославшись на отсутствие на нем зарегистрированного в ЕГРН объекта незавершенного строительства и несоблюдение Обществом условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что указанный отказ противоречит положениям действующего земельного законодательства и нарушает его права и законные интересы Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовые позиции сторон и представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности заявленного требования исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент вынесения Администрацией оспариваемого постановления) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По состоянию на 30.10.2017 степень готовности 8-ми квартирного жилого дома составляет 99%, а степень готовности 15-ти квартирного жилого дома составляет порядка 45%.

Порядок предоставления земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрений, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незаверенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При это, как обоснованно указал заявитель, отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, а также невнесение арендной платы за земельный участок не может являться основанием для отказа в заключении с договора аренды.

При таких обстоятельствах отказ Администрации от заключения договора аренды земельного участка, выраженный в письме Управления земельными ресурсами администрации города Владимира от 23.11.2017 № 27-10/3948 не соответствует норам действующего законодательства.

В силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при признании решений, действий (бездействия) незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

В связи с изложенным требования общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания", г. Владимир, мкр. Юрьевец, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на Администрацию.

Руководствуясь статьями 4, 17, 65, 71, 110, 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Требования общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания", г. Владимир, мкр. Юрьевец, удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Администрации г. Владимира от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., на новый срок, выразившийся в письме Управления земельными ресурсами администрации города Владимира от 23.11.2017 № 27-10/3948.

3. Обязать Администрацию города Владимира в лице Управления земельными ресурсами в месячный срок со дня вступления в силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания", г. Владимир, мкр. Юрьевец, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:032033:19, местоположение установлено примерно в 3 метрах по направлению на северо-запад от ориентира 2-х этажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, общей площадью 3255 кв.м., для целей завершения строительства 8-ми квартирного жилого дома и 15-ти квартирного жилого дома на срок три года.

4. Взыскать с администрации города Владимира, г. Владимир, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Инвестиционная Славянская Риэлторская компания", г. Владимир, мкр. Юрьевец, расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья П.Ю.Андрианов