Постановление от 1 августа 2017 г. по делу № А75-681/2015

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-681/2015
01 августа 2017 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кукаркиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7986/2017) общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Отель» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.04.2017 по делу № А75-681/2015 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Отель» (ОГРН 1068601012314, ИНН 8601030011) к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 1038600002275, ИНН 8601003917) и индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Марсу Ахатовичу (ОГРНИП 313860115800021) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Отель» – ФИО3 (доверенность № 7 от 06.02.2017 сроком действия три года),

от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры – ФИО4 (доверенность № 13-Д-330 от 09.12.2016 сроком действия три года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес отель» (далее - ООО «Бизнес отель», общество истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исками, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – Депимущества ХМАО-Югры) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости: здания гостиницы «Югра», общей площадью 5 252,9 кв.м, и земельного участка, общей площадью 4 227 кв.м, с кадастровым номером 86:12:0101029:0018, расположенных по адресу: <...>, согласно отчету недвижимости от 02.07.2014 № 148/02.07.2014/01/011200 об оценке рыночной стоимости объектов; об изложении пунктов договора купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 в следующей редакции: «2.1 «Цена объекта 150 762 712 руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (отчет об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненный закрытым акционерным обществом «Ассоциация AJIKO» (далее - ЗАО «Ассоциация AJIKO»); 2.2 «Цена земельного участка составляет 29 500 000 руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (отчет об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненный ЗАО «Ассоциация AJIKO»); 2.5 «Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30.04.2015, последний платеж должен быть перечислен до 30.01.2020; об изложении приложения № 1 к договору купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 «Состояние имущества» в следующей редакции: «Имущество - земельный участок, общей площадью 4 227 кв.м, с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018, с расположенным на нем зданием гостиницы «Югра», общей площадью 5 252,9 кв.м, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, находятся в состоянии, указанном в отчете об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненном ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.06.2015 по делу № А75-681/2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2016 решение от 11.06.2015 и постановление от 11.09.2015 по делу № А75-681/2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

При новом рассмотрении дела общество до принятия решения в порядке статьи 49 АПК РФ заявило отказ от исковых требований к предпринимателю ФИО2 и уточнило исковые требования к Депимуществу ХМАО-Югры.

С учетом уточнений истец просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости: здания гостиницы «Югра» общей площадью 5 252,9 кв.м и земельного участка, общей площадью 4 227 кв.м с кадастровым номером: 86:12:0101029:0018, расположенного по адресу: <...>, указанную в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02.07.2014 № 148/02.07.14/011200, выполненным предпринимателем ФИО2; урегулировать разногласия по договору купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 № 114050834 и принять пункты 2.1, 2.2, 2.5, приложение № 1 в следующей редакции: «2.1. Цена недвижимого имущества здания гостиницы «Югра» общей площадью 5 252,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, составляет: 116 029 000 руб.(НДС не облагается, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), в соответствии с заключением дополнительной судебной комиссионной экспертизы № 15-23/2017 дополнительное к № 11-11/2016 по судебной комиссионной экспертизе согласно определению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.01.2017 по делу № А75-681/2015, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» (ИНН <***><...>, каб. 1)», «2.2. Цена земельного участка общей площадью 4 227 кв.м с кадастровым номером (или условным) номером 86:12:0101029:0018 с расположенным на нем зданием гостиница «Югра» составляет 33 516 000 руб. (НДС не облагается, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), в соответствии с заключением дополнительной судебной комиссионной экспертизы № 15-23/2017 дополнительное к № 11-11/2016 по судебной экспертизе согласно определению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.01.2015 по делу № А75-681/2015, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» (ИНН <***><...>, каб. 1)», «2.5. Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30.11.2017, последний платеж должен быть перечислен до 30.08.2022», «Приложение № 1 к договору купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 «Состояние имущества» - «Имущество - земельный участок, общей площадью 4 227 кв.м с кадастровым номером (или условным) номером 86:12:0101029:0018 с расположенным на нем зданием гостиница «Югра», общей площадью 5 252,9 кв.м по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, находится в состоянии, указанном в заключение дополнительной судебной комиссионной экспертизы № 15-23/2017 дополнительное к № 11-11/2016 по судебной экспертизе согласно определению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.01.2017 по делу № А75-681/2015, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» (ИНН <***><...>, каб. 1)».

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.04.2017 по делу № А75-681/2015 принят отказ общества от исковых требований к предпринимателю ФИО2, производство по делу в этой части прекращено. Исковые требования общества к Депимуществу ХМАО-Югры удовлетворены частично. Пункты 2.1, 2.2, 2.5 договора купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 № 114050834 изложены в следующей редакции: «2.1. Цена объекта 206 362 712 руб. (НДС не облагается, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Югра Экспресс Оценка» ФИО5 от 12.09.2016 № 007/2016)»; «2.2. Цена земельного участка составляет 36 673 000 руб. (НДС не облагается, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Югра Экспресс Оценка» ФИО5 от 12.09.2016 № 007/2016)». «2.5. Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30.11.2017, последний платеж должен быть перечислен до 30.08.2022»; приложение № 1 «Состояние имущества» к договору купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 изложить в следующей редакции: «Имущество - земельный участок, общей площадью 4 227 кв.м с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018 с расположенным на нем зданием гостиница «Югра», общей площадью 5 252,9 кв.м по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, находится в удовлетворительном состоянии, соответствующем целевому назначению и условиям купли-продажи». В удовлетворении остальной части исковых требований к Депимуществу ХМАО-Югры отказано. Этим же решением с Депимущества ХМАО-Югры в пользу ООО «Бизнес Отель» взысканы судебные издержки за экспертизы в размере 75 000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска и кассационной жалобы в размере 9 000 руб.

Не согласившись с решением от 27.04.2017 в части урегулирования разногласий по условиям договора купли-продажи, истец в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что рыночная стоимость спорных объектов в экспертном заключении, положенном в основу судебного акта, является завышенной, так как неверно определена величина фактического износа здания. Стоимость объектов необходимо установить согласно дополнительной комиссионной экспертизе. Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

Депимущества ХМАО-Югры в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с доводами общества.

Представитель предпринимателя ФИО2, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Депимущества ХМАО-Югры высказался согласно доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Бизнес Отель» в письме от 27.02.2014 № 17/01-13-04, адресованном Департаменту ХМАО-Югры, выразило свое согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого им по договору аренды от 27.12.2006 № 02-03/2006-82 здания гостиницы «Югра», общей площадью 5 252,9 кв.м и земельного участка, общей площадью 4 227 кв.м с кадастровым номером: 86:12:0101029:0018, расположенных по адресу: <...>.

Департаментом ХМАО-Югры принято распоряжение от 30.10.2014 № 13-р-2655 о приватизации обозначенных выше объектов недвижимости в порядке реализации преимущественного права ООО «Бизнес отель» на приобретение имущества, установив цену продажи имущества в размере 272 191 494 руб., из которых: 207 633 495 руб. цена здания, 64 557 999 руб. цена земельного участка без учета налога на добавленную стоимость, определенной на основании отчета № 148/02.07.2014/01/011200 от 02.07.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независимым оценщиком предпринимателем ФИО2 по состоянию на 02.07.2014, с рассрочкой платежей на 5 лет.

Письмами от 31.10.2014 № 13-Исх-13176, от 23.12.2014 № 13-Исх-15444 Департамент ХМАО-Югры направил ООО «Бизнес отель» для подписания проекты договора от 28.11.2014 купли-продажи арендуемого имущества с указанием его цены согласно отчету № 148/02.07.2014/01/011200 от 02.07.2014, в том числе с учетом изменения по заявлению общества периода внесения платежей по договору.

Общество, не согласившись с ценой выкупа имущества, письмом от 29.01.2015 № 14/01-03-04 возвратило Департаменту ХМАО-Югры проект договора с протоколом разногласий от 29.01.2015, указав стоимость здания гостиницы в размере 150 762 712 руб., стоимость земельного участка в размере 29 500 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненным ЗАО «Ассоциация AJIKO» (дата оценки 28.02.2014).

В письме от 12.02.2015 № 13-Исх-1351 Департамент ХМАО-Югры сообщил ООО «Бизнес отель» о невозможности подписания договора купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834, так как он поступил 30.01.2015 по истечении тридцатидневного срока, установленного частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159).

Полагая величину рыночной стоимости выкупаемых объектов, указанную в отчете № 148/02.07.14/011200 от 02.07.2014, подготовленном предпринимателем ФИО2, недостоверной, а пункты 2.1, 2.2, 2.5, приложения № 1 договора купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 № 114050834 подлежащими принятию в редакции ООО «Бизнес отель», общество обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суд первой инстанции, при принятии решения от 27.04.2017 исходил из того, что ООО «Бизнес Отель» соблюден срок, предусмотренный частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем оно не лишилось права на заключение договора купли-продажи в преимущественном порядке и на оспаривание условий договора, в том числе касающегося выкупной цены, которая подлежит определению на дату получения Депимуществом ХМАО-Югры заявления общества о согласии на выкуп имущества, то есть по состоянию на 28.02.2014.

Суд первой инстанции также счёл, что в силу положений Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) необходимо руководствоваться рыночной стоимостью имущества, определенной независимым оценщиком.

Возражений против данных выводов суда у сторон не имеется.

Равно отсутствуют доводы относительно вывода суда первой инстанции о том, что, поскольку истцом заявлено об урегулировании разногласий и принятии спорных пунктов в его редакции, то заявленное как самостоятельное требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества является ненадлежащим способом защиты, в связи с чем оно удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела усматривается, что в связи с наличием противоречивых отчетов об оценке определением от 19.04.2016 суд первой инстанции по ходатайству общества на основании положений статьи 82 АПК РФ определением от 19.04.2016 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Югра экспресс оценка» (далее – ООО «Югра экспресс оценка») ФИО5.

В соответствии с экспертным заключением от 11.07.2016 № 007/2016, подготовленным ФИО5, рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» при существующем использовании по состоянию на 28.02.2014 составляет 261 998 000 руб. 00 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость), рыночная стоимость земельного участка - 36 673 000 руб.

Общество выразило несогласие с выводами в экспертном заключении от 11.07.2016 № 007/2016, указав, что рыночная стоимость объектов недвижимости является завышенной, поскольку, в частности, экспертом были допущены существенные нарушения в расчетах, повлиявших на определение величины физического износа здания, в частности, для расчетов неверно принят нормативный срок жизни строения, а именно: 175 лет, а не 100 лет, неверно определен процент физического износа здания.

В порядке абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ от эксперта ООО «Югра экспресс оценка» ФИО5 поступили письменные пояснения от 12.09.2016 к заключению № 007/2016 от 11.07.2016 с учетом возражений истца.

Поскольку в ходе оформления заключения при переносе данных из расчетной программы была допущена техническая ошибка экспертом ФИО5 представлено экспертное заключение от 12.09.2016 № 007/2016, согласно которому по состоянию на 28.02.2014 рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» составляет 243 508 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), земельного участка – 36 673 000 руб.

От общества поступили возражения на пояснения эксперта.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 2 статьи 87 АПК РФ, согласно которым в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, определением от 19.10.2016 по ходатайству истца назначил повторную судебную комиссионную оценочную экспертизу, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и оценки» (далее – ООО «Центр судебной экспертизы и оценки») ФИО6 и ФИО7.

Согласно комиссионному экспертному заключению № 05-12/2016 от 05.12.2016 по состоянию на 28.02.2014 рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» определена

в размере 102 485 000 руб., рыночная стоимость земельного участка не установлена.

Депимущества ХМАО-Югры в отзыве на заключение № 05-12/2016 от 05.12.2016 выразил несогласие с заключением, указав, что оно не отражает рыночной стоимости объектов.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 1 статьи 87 АПК РФ, в соответствии с которыми при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту, определением от 26.01.2017 по ходатайству истца назначил дополнительную судебную комиссионную оценочную экспертизу.

Экспертам поручено определить рыночную стоимость здания гостиницы «Югра» и земельного участка при существующем использовании по состоянию на 28.02.2014, а также дать оценку на предмет правильности применения методик и подходов, верности расчетов, объективности и достоверности результатов и выводов заключения № 007/2016 эксперта-оценщика ООО «Югра экспресс оценка» ФИО5, использовать иные имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке (№ 007/2016, отчет об оценке № 148.02.07.14/011200, рецензию ЗАО «Ассоциация АЛКО» на отчет № 148.02.07.14/011200, отчеты ЗАО «Ассоциация АЛКО» об оценке № 209-Р/2015, № 209/1-Р/2016, экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 16.09.2016 № 16/09-177/ЭЗ/77 на отчет от 30.08.2016 № 209/1-Р/2016).

По результатам дополнительной экспертизы эксперты определили рыночную стоимость гостиницы по состоянию на 28.02.2014 в размере 116 029 000 руб., земельного участка в размере 33 516 000 руб. (заключение от 15.03.2017 № 15-23/2017).

В апелляционной жалобе истец настаивает, что при определении выкупной цены арендуемого им недвижимого имущества необходимо руководствоваться выводами, указанными в обозначенном выше заключении.

Вопреки доводам общества, основания для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что при определении выкупной цены для целей совершения сделки купли-продажи здания гостиницы «Югра» и земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101029:0018 следует исходить из рыночной стоимости, определенной экспертом-оценщиком ООО «Югра экспресс оценка» ФИО5 в заключении № 007/2016 от 12.09.2016, а именно: 206 362 712 руб. (без учета налога на добавленную стоимость, как того требует подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) и 36 673 000 руб. соответственно, не имеется.

Согласно статье статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 64, части 5 статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ, пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оценка доказательств судом производится в соответствии со статьей 71 АПК РФ, согласно части 1 которой арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 2 названной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из буквального толкования статьи 71 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в совокупности с разъяснениями, изложенными в обозначенном выше постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

По смыслу положений статьи 82 АПК РФ, регулирующей процедуру назначения и проведение экспертиз, выбор конкретного экспертного учреждения и эксперта, осуществляется арбитражным судом.

Из материалов дела усматривается, что эксперт-оценщик предложенной Департаментом ХМАО-Югры экспертной организации ООО «Югра экспресс оценка» ФИО5 компетентна в решении вопросов, поставленных судом, имеет соответствующий опыт и квалификацию, она была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, об ее отводе истцом заявлено не было.

Оснований утверждать, что эксперт-оценщик ФИО5 является заинтересованным лицом по отношению к Департаменту ХМАО-Югры, не имеется.

Взаимодействие Депимущества и ФИО5 по предоставлению документов для оценки, на что указано в апелляционной жалобе, о заинтересованности эксперта, его пристрастности, не свидетельствует.

Оценив заключение от 12.09.2016 № 007/2016 на соответствие требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что нарушений положений названного Закона или стандартов оценочной деятельности экспертом не допущено.

Исходя положений статьи 14 Закона № 135-ФЗ, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

В заключении от 12.09.2016 № 007/2016 экспертом-оценщиком ФИО5 описаны примененные методы, в том числе метод расчета физического отчета, описаны корректировки, обосновано применение методов, корректировок, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

В заключении и письменных пояснениях эксперт обосновал применение нормативного срока эксплуатации (службы) здания гостиницы равного 175 годам.

Указанное выше экспертное заключение с точки зрения полноты и обоснованности соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Относительно приведенных истцом в возражениях, заявленных суду первой инстанции, и суду апелляционной инстанции, источников определения нормативных сроков службы здания, экспертом даны пояснения, что они имеют другую экономическую суть и используются для целей налогового и бухгалтерского учета.

То, что заключение от 12.09.2016 № 007/2016 выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, следует из заключения № 15-23/2017 от 15.03.2017, подготовленного по результатам дополнительной экспертизы.

В заключении № 15-23/2017 от 15.03.2017 указано, что в расчетах эксперта-оценщика ФИО5 есть некоторые несоответствия, например, в связи с тем, что для определения износа здания гостиницы использовался метод срока жизни, который, по мнению комиссии экспертов, искажает конечный результат определения физического износа объекта оценки.

Вместе с тем, в заключении нормативно не обоснована неправомерность применения обозначенного выше метода, не опровергнуты доводы ФИО5, изложенные в письменных пояснениях от 12.09.2016, направленных комиссией экспертов, не приведены расчеты, насколько изменился бы размер рыночной стоимости здания гостиницы с учетом корректного, по их мнению, определения его физического износа.

Основания утверждать, что иные указанные в заключении № 15-23/2017 от 15.03.2017 упущения, равно как примененные ФИО5 методы и подходы привели к завышению стоимости объектом оценки, отсутствуют.

Как верно отметил, суд первой инстанции, комиссия экспертов указала, что рыночная стоимость здания гостиницы «Югра», определенная экспертом-оценщиком ФИО5 лишь несколько завышена, между тем, результат, полученный в ходе дополнительной экспертизы (116 029 000 руб.), в 1,8 раза ниже, пояснений относительно такой значительной разницы в полученном размере рыночной стоимости одного и того же объекта в заключении дополнительной экспертизы не приведено.

Поскольку в техническом паспорте процент износа здания гостиницы «Югра» в размере 43% определен как к объекту капитального строительства (объекту недвижимости), тогда как здание гостиницы приватизируется обществом не только как объект капитального строительства (объекта недвижимости), но и все, что находится в нем и требуется для оказания гостиничных услуг, указанный процент износа не может быть применен при определении рыночной стоимости здания гостиницы.

Кроме того, правила оценки ВСН 53-86 (р), на которые ссылается истец в апелляционной жалобе, определяют физический износ жилых зданий, к которым гостиницы не относятся. Допустимых доказательств обратного не имеется.

Отклоняя возражения истца против положенного в основу обжалуемого судебного акта экспертного заключения, суд апелляционной инстанции учитывает, что все объекты-аналоги, обозначенные в этом заключении, относятся к сегментному рынку гостиницы, тогда как комиссией экспертов ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» выбраны объекты, половина из которых, не может быть признана объектами-аналогами (помещение свободного назначения, торговое помещение), что в отсутствие корректировок на затраты, которые могут возникнуть при необходимости их переоборудования в гостиницы, не могло не повлиять на определение рыночной стоимости гостиницы «Югра», ее достоверности.

Кроме того, экспертами не указана единица сравнения в отношении здания, не обоснован отказ от ее определения и применения, что в частности привело к тому, что рыночная здания площадью 1 800 кв.м значительно выше стоимости объекта оценки площадью 5 252, 9 кв.м.

Таким образом, оценив экспертное заключение от 12.09.2016 № 007/2016 наряду с иными имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе с заключением № 15-23/2017 от 15.03.2017, с представленными истцом отчетами ЗАО «Ассоциация АЛКО» по состоянию на одну и ту же дату (28.02.2014), но содержащими разную стоимость объектов оценки, то есть являющимися противоречивыми, внесудебным экспертным заключением эксперта Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 16.09.2016 № 16/09-177/ЭЗ/77 на отчет ЗАО «Ассоциация АЛКО» № 209/1-Р/2016, суд апелляционной инстанции признает экспертное заключение от 12.09.2016 № 007/2016 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки на дату получения Депимуществом ХМАО-Югры заявления общества о согласии на выкуп арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах при определении выкупной цены для целей совершения сделки купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 следует исходить из рыночной стоимости здания гостиницы «Югра» в размере 206 362 712 руб. (без учета налога на добавленную стоимость, как того требует подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) и земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101029:0018 в размере 36 673 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость, как того требует подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что приложение № 1 к договору купли-продажи подлежит изложению в указанной судом редакции, также не имеется.

Каких-либо доводов относительно данного вывода суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного в настоящем постановлении, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.04.2017 по делу № А75-681/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина

Н.В. Тетерина