Решение от 6 мая 2022 г. по делу № А46-5652/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5652/2021
06 мая 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 28 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 313554318400150) и общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН <***>, ОГРН <***>),


при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО4 по доверенности от 13.05.2021, личность удостоверена паспортом, допущена;

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 13.04.2022, личность удостоверена паспортом, допущена;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:090303:12206, площадью 51,3 кв. м, этаж: 2, расположенного по адресу: <...>, - в части пунктов 4.1, 5.1, 5.3 данного договора.

Определением от 06.04.2021 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению.

13.05.2021 в материалы дела от Департамента поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании, состоявшемся 22.06.2021, представитель ИП ФИО2 ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение 36/2П, номера на поэтажном плане: 21, 22, 24, этаж 2), представил платежное поручение № 37 от 21.06.2021 на сумму 12 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2021 в связи с направлением запроса в предложенную истцом экспертную организацию судебное заседание отложено на 12.08.2021.

05.07.2021 в материалы дела от Автономной некоммерческой организации по производству судебных экспертиз, исследований и оценки «Городская судебная экспертиза» (далее - АНО «Городская судебная экспертиза») поступила информация о возможности проведения экспертизы.

В судебном заседании, состоявшемся 12.08.2021, представитель Департамента предложил в качестве экспертной организации - общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (далее - ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 12.08.2021 у предложенных сторонами экспертных организаций запрошены сведения о возможности проведения экспертизы по настоящему делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, третье лицо), проводивший по заданию истца оценку среднерыночной стоимости объекта недвижимости, и общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (далее - ООО «Айра Торрес», третье лицо), подготовившее экспертное заключение об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленное ответчиком, в связи с чем дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 23.09.2021.

27.08.2021 в материалы дела от АНО «Городская судебная экспертиза» поступил ответ на запрос суда.

15.09.2021 в суд поступили сведения ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» о возможности проведения экспертизы.

В судебном заседании, состоявшемся 22.10.2021, представители сторон представили доказательства направления процессуальных документов в адрес третьих лиц, представитель Департамента представил платежное поручение № 1221 от 21.10.2021, подтверждающее внесение денежных средств в размере 3 000 руб. на депозитный счет суда.

В судебном заседании, состоявшемся 26.10.2021, представитель ИП ФИО2 поддержал ходатайство о проведении оценочной экспертизы АНО «Городская судебная экспертиза», сформулировал уточненный вопрос, необходимый для разрешения эксперта.

Представитель ответчика с формулировкой вопроса в редакции истца согласился, просил суд поручить проведение судебной экспертизы ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС».

Определением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Учитывая представленные квалификационные документы и стаж работы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» ФИО6, на разрешение которого поставлена задача - определить рыночную стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение 36/2П, номера на поэтажном плане: 21, 22, 24, этаж 2), - кадастровый номер 55:36:090303:12206, площадью 51.3 кв.м, по состоянию на 20.10.2020.

24.12.2021 в материалы дела поступило заключение судебной экспертизы от 23.12.2021, проведенной ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» и содержащей следующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (нежилое помещение 36/2П, номера на поэтажном плане: 21, 22, 24, этаж 2, кадастровый номер 55:36:090303:12206, площадью 51,3 кв.м, по состоянию на 20.10.2020, составляет округленно 1 274 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.01.2022 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

01.02.20022 в суд поступило ходатайство предпринимателя о назначении повторной экспертизы, проведение которой истец просил поручить АНО «Городская судебная экспертиза», поскольку с выводами эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» ФИО6 не согласен.

По мнению ИП ФИО2, экспертом допущены ошибки, аналогичные допущенным ООО «Айра Торрес» при проведении досудебной оценки, что подтверждает рецензия ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» (копия представлена с ходатайством).

В судебном заседании, состоявшемся 01.02.2022, суд огласил выводы экспертного заключения.

Определением Арбитражного суда Омской области от 01.02.2022 в судебное заседание для дачи пояснений относительно вывода, изложенного в заключении судебной экспертизы от 23.12.2021, вызван эксперт ФИО6

В судебном заседании, состоявшемся 15.04.2022, эксперт представил письменные пояснения на доводы рецензии, представленной истцом, привел доводы и дал разъяснения относительно результатов проведенной экспертизы, ответив на вопросы суда и представителя ИП ФИО2

Представитель истца поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы, предложил поручить ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «АС-ЭКСПЕРТ».

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.04.2022 с депозитного счета суда ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» перечислено 15 000 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

28.04.2022 в материалы дела от эксперта ФИО6 поступили дополнительные документы к данным ранее пояснениям.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 заявленные требования поддержал, в части определения стоимости за приобретаемый объект по договору купли-продажи просил провести повторную экспертизу.

Представитель ответчика возражал относительно доводов иска и проведения повторной экспертизы.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд посчитал возможным провести судебное разбирательство в отсутствие неявившихся участников процесса на основании статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство, а также материалы дела, выслушав мнение участвующих в деле лиц, присутствующих в заседании, суд данное ходатайство отклонил на основании следующего.

Порядок назначения и проведения экспертизы предусмотрен положениями статей 82-87 АПК РФ.

На основании пункта 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Назначение повторной, дополнительной экспертизы является правом, не обязанностью суда, при этом, исходя из положений статьи 87 АПК РФ, вопрос о проведении дополнительной, повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом фактических обстоятельств дела.

Реализация предусмотренного статьей 87 АПК РФ полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

ИП ФИО2, заявляя о проведении повторной экспертизы, ссылается на рецензию ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», составленную на заключение судебной экспертизы ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС».

Исследуя приведенные предпринимателем доводы, суд считает, что в данном случае оснований для проведения по делу повторной экспертизы не имеется.

По правилам статьи 71 АПК РФ суд обязан оценить представленные в материалы дела доказательства как по отдельности, так и во взаимосвязи.

В рассматриваемом случае суд оценивает заключение эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» с пояснениями к нему и рецензию ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» как сами по себе, так и в совокупности с иными документами.

Никакое из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы, включая и экспертное заключение, однако, принимая во внимание совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о достоверности выводов заключения ФИО6, каких-либо противоречий экспертное заключение не содержит, в связи с чем соответствующие доводы истца отклоняются.

Рецензия ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» не содержит указаний на нарушения при проведении судебной экспертизы, а содержит утверждение о неверном определении стоимости объекта исследования со ссылкой на отсутствие применения формул для расчета.

Оснований сомневаться в выводах эксперта судом не установлено, учитывая как устные, так и письменные пояснения эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС», каких-либо иных доказательств о некорректности экспертного исследования в указанной части ИП ФИО2 не представлено.

При этом материалы дела рецензенту не предоставлялись, а рецензия ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» предоставлена в виде незаверенной копии, что не отвечает требованиям статьи 75 АПК РФ, согласно которой, письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии, соответственно, к данному документу в качестве доказательства по делу суд относится критически.

Таким образом, оснований, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 87 АПК РФ, для назначения по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не имеется.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

29.08.2017 между Департаментом (далее - Арендодатель) и ИП ФИО2 (далее - Арендатор) на основании протокола № 18/4 от 28.08.2017 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту № 12: нежилое помещение общей площадью 51,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> (ЛАО), - был заключен договор № 44748/5А аренды нежилого помещения (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...> (нежилое помещение 36/2П, номера на поэтажном плане: 21, 22, 24, этаж 2), индивидуализированное, согласно Приложению № 2 к договору аренды, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 51,3 кв.м. Рыночная стоимость составляет 1 356 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.05.2017 № 141/17.

В пункте 1.2 договора аренды определен срок его действия - 5 лет с момента подписания акта приема-передачи сторонами.

Акт приема-передачи вышеуказанного имущества подписан сторонами 19.09.2017.

Регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области осуществлена 27.09.2017.

Как указал истец, Арендатор с момента заключения договора аренды и до настоящего времени надлежащим образом исполнял условия договора аренды.

В целях реализации права, предусмотренного положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предприниматель обратился к Департаменту с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Из материалов дела следует, что ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи, согласно которому, ПРОДАВЕЦ (Департамент) передает в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ (ИП ФИО2) обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «Объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:090303:12206, площадью 51,3 кв. м, этаж: 2, расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 договора купли-продажи).

ПРОДАВЕЦ гарантирует, что «Объект» является муниципальнойсобственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не заложен. «Объект»обременен договором аренды, заключенным между ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ (пункт 1.2 договора купли-продажи).

При согласовании условий договора купли-продажи в части пунктов 4.1, 5.1, 5.3 между сторонами возникли следующие разногласия.

Ответчик настаивает принять пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 446 660 (один миллион шестьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, на основании отчета от 20.10.2020 № 389/12».

Как указал Департамент, оценка спорного имущества произведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), в соответствии с отчетом № 389/12 об оценке от 09.10.2020, подготовленным ООО «Айра Торрес», который соответствует всем критериям законодательства об оценочной деятельности.

Истец, возражая относительно доводов ответчика, считает, что вышеуказанная стоимость нежилого помещения является завышенной и не соответствует сложившимся в регионе ценам на аналогичную недвижимость.

ИП ФИО2 обратилась к оценщику - ИП ФИО3 – в целях определения рыночной стоимости спорного имущества, согласно Справке о среднерыночной стоимости от 03.02.2021 которого, вероятная среднерыночная стоимость объектов составляет 1 041 638 руб.

В связи с указанным предпринимателем в адрес Департамента направлен протокол разногласий с предложением следующей редакции пункта 4.1 договора купли-продажи: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 041 638 (один миллион сорок одна тысяча шестьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек, на основании Справки о среднерыночной стоимости от 03.02.2021».

Также ответчиком предложена следующая редакция пункта 5.1 договора купли-продажи: «ПОКУПАТЕЛЬ выплачивает ПРОДАВЦУ штраф в размере 20% от цены продажи «Объекта» в случаях:

-необоснованного отказа от принятия «Объекта» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок);

-расторжения договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ».

Истец считает, что установление дополнительных санкций в виде штрафа в размере 20% от цены продажи объекта являются необоснованными, данные условия увеличивают ответственность ПОКУПАТЕЛЯ.

Кроме того, до момента выкупа имущество находится в аренде у ПОКУПАТЕЛЯ, в связи с чем баланс имущественных интересов ПРОДАВЦА существенным образом не нарушается.

В связи с указанным пункт 5.1 договора купли-продажи, по мнению предпринимателя, следует изложить в следующей редакции: «В случае необоснованного отказа от принятия «Объекта» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Департамент полагает, что пункт 5.1 договора купли-продажи в редакция истца не конкретизирует гражданско-правовую ответственность ПОКУПАТЕЛЯ по договору купли-продажи, тогда как редакция ответчика содержит четкую формулировку об ответственности, устанавливающую конкретные штрафные санкции и позволяющую защитить ПОКУПАТЕЛЯ в случае возможного необоснованного отказа ПРОДАВЦА от выполнения своих обязательств по договору купли-продажи.

Истец относительно включения Департаментом пункта 5.3 в договор купли-продажи: «Если ПОКУПАТЕЛЬ просрочит более, чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате», - считает, что данный пункт подлежит исключению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Предприниматель указал, что пунктом 5.2 договора купли-продажи предусмотрена ответственность ПОКУПАТЕЛЯ в случае несвоевременного внесения платежа в виде пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа, соответственно, пункт 5.3 договора купли-продажи устанавливает наряду с пунктом 5.2 договора купли-продажи дополнительную ответственность в виде штрафа за одно и то же нарушение, и на ПОКУПАТЕЛЯ необоснованно возлагаются дополнительные обязанности.

Ответчик, в свою очередь, считает, что ответственность, указанная в пункте 5.3 договора купли-продажи, гарантирует своевременное исполнение ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств в части своевременности перечисления платежа по договору купли-продажи.

Поскольку вышеназванные разногласия не были урегулированы в досудебном порядке, постольку ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Закона № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ),

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В связи с наличием двух противоречивых отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества и существующими между сторонами спора разногласиями судом заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено и по настоящему делу на основании статьи 82 АПК РФ была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

По результатам судебной экспертизы ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» представлено заключение от 23.12.2021, согласно которому, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.10.2020 составляет округленно 1 274 000 руб.

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд установил, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Предпринимателем по существу заключение эксперта не оспорено, заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества. Выводы не содержат каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют.

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами спора в части пункта 4.1 договора купли-продажи относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определив условие спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в размере 1 274 000 руб.

В части содержания пункта 5.1 договора купли-продажи, предусматривающего установление штрафных санкций, применяемых в отношении ПОКУПАТЕЛЯ, суд считает редакцию, предложенную предпринимателем, обоснованной.

Глава 30 ГК РФ о купле-продаже, в том числе объектов недвижимого имущества, не предусматривает условий о штрафных санкциях в качестве существенных условий договора купли-продажи.

Согласно статье 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным решения собрания;

(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.

В силу пункта 3 статьи 484, пунктов 3, 4 статьи 486 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Таким образом, в случае несовершения покупателем действий по принятию и оплате товара продавец в соответствии с нормами гражданского законодательства вправе по своему усмотрению совершить встречные действия, направленные на привлечение покупателя к гражданско-правовой ответственности.

Относительно включения Департаментом пункта 5.3 в договор купли-продажи: «Если ПОКУПАТЕЛЬ просрочит более, чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате», - при наличии в договоре купли-продажи пункта 5.2: «В случае несвоевременного внесения платежа в сроки, предусмотренные пунктом 4.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ выплачивает ПРОДАВЦУ пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа», - суд также соглашается с позицией ИП ФИО2

Поскольку сторона договора купли-продажи возражает относительно включения спорного условия, содержащегося в пункте 5.3 договора купли-продажи, а императивные нормы, указывающих об обязательности условий о применении штрафных санкций к покупателю по договору в предусмотренных продавцом случаях, отсутствуют, постольку суд исключает из договора купли-продажи указанный пункт в целях соблюдения баланса интересов сторон.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ, в которой определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах.

Предпринимателем при подаче в арбитражный суд настоящего иска уплачена в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения дела расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Департамент.

Как указано выше, стоимость экспертизы составила 15 000 руб., исходя из представленных ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» актов выполненных работ от 23.12.2021 на сумму 15 000 руб. и счета № 121 от 23.12.2021 на оплату услуг эксперта на сумму 15 000 руб.

Согласно статье 107 АПК РФ, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

За проведение экспертизы в рамках настоящего дела ИП ФИО2 перечислила по платежному поручению № 37 от 21.06.2021 денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Омской области в размере 12 000 руб., Департамент – по платежному поручению № 1221 от 21.10.2021 – 3 000 руб.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (часть 1 статьи 109 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.04.2022 ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» с депозитного счета суда перечислено 15 000 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Поскольку судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, постольку судебные расходы истца по оплате услуг эксперта на сумму 12 000 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ следует отнести на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 86, 101, 106, 107-110, 112, 121, 123, 156, 167-170, 173, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН<***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:090303:12206, площадью 51,3 кв. м, этаж: 2, расположенного по адресу: <...>.

Пункт 4.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 274 000 (один миллион двести семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек без НДС.».

Пункт 5.1 договора купли-продажи принять в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>): «В случае необоснованного отказа от принятия «Объекта» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок) или расторжении договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ вправе защищать свои гражданские права любым способом, указанным в статье Гражданского кодекса Российской Федерации.».

Пункт 5.3 исключить из договора купли-продажи.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы: 6 000 руб. - по уплате государственной пошлины, 12 000 руб. - по оплате услуг за проведение судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.


Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья А.Е. Колмогорова