Постановление от 22 февраля 2024 г. по делу № А16-1693/2023

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-6656/2023
22 февраля 2024 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мильчиной И.А.

судей Вертопраховой Е.В., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии в заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: лично;

от мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области: ФИО3 по доверенности от 28.12.2023 № 2158исх.;

рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 18.10.2023

по делу № А16-1693/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженное в письме от 24.05.2023 № РС-13

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании недействительным решения мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее – мэрия) об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженное в письме от 24.05.2023 № РС-13; об обязании выдать разрешение на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, находящегося по ул. Советская, д. 111 в г. Биробиджане в соответствии с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта, поступившего 22.05.2023.

Решением суда от 18.10.2023 в удовлетворении заявленных требований оказано.

Не согласившись с судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заявитель указывает на несогласие с выводом суда, как не подтвержденного документально, что до проведения реконструкции границы объекта капитального строительства частично находятся за пределами земельного участка, что свидетельствует о несоблюдении минимальных отступов от границ земельного участка. Полагает, что данные обстоятельства не имеют правового значения, поскольку для проверки законности оспариваемого отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) требовалось сопоставление параметров объекта капитального строительства до реконструкции и после нее, что судом не сделано и не установлено. Обращает внимание, что указанная судом общая площадь объекта недвижимости 458,9 кв.м. представляет собой внутреннюю площадь этого объекта, а наружная площадь (площадь застройки) этого объекта составляет 547,2 кв.м. Полагает ошибочным вывод суда о несоблюдении требований градостроительного регламента с учетом представленной проектной документации, поскольку требованиями градостроительного регламента не определяются предельные параметры внутренних площадей объектов капитального строительства. Указывает на неверное толкование частей 8, 9 статьи 36, части 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и неправомерное установление статуса градостроительного плана земельного участка от 20.03.2023 № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005. Считает, что представленные документы для получения разрешения на строительство (реконструкцию) соответствуют требованиям к объекту капитального строительства, предусмотренным Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области», однако суд уклонился от оценки такого соответствия.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласилась, просила оставить в силе решение суда.

Документы, представленные мэрией для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, в частности выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) со сведениями о характеристиках объектов недвижимости (земельного участка, здания), межевое дело № 212, договор купли-продажи от 02.10.2020 № 02/09-2020 приобщены к материалам дела на основании статей 159, 184, 185, абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ.

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции, ИП ФИО2 и мэрия поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе (с учетом дополнения) и отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества (кадастровый номер 79:01:0300033:351), находящийся по ул. Советской, д. 111 в г. Биробиджане, общей площадью 458,9 кв.м., 1953 года постройки (право собственности зарегистрировано 19.03.2021).

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300033:19 площадью 550 кв.м.

По информации выписки из ЕГРН на 22.05.2023 указанный земельный участок принадлежит ФИО2 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 12.07.2010 № 104140 и договора купли-продажи от 02.10.2020 № 02/09-2020.

Согласно договору купли-продажи от 02.10.2020 № 02/09-2020 заявитель приобрел: нежилое 1-этажное здание общей площадью 458,9 кв.м, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, лит. А, кадастровый номер 79:01:0300033:351; право аренды земельного участка, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, площадью 550 кв.м., кадастровый номер 79:01:03000033:19.

22.05.2023 предприниматель обратился в мэрию с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капительного строительства, расположенного по ул. Советская, д. 111 в г. Биробиджане, представив с заявлением (входящий № РС-13 от 22.05.2023) проектную документацию на реконструкцию, градостроительный план земельного участка от 20.03.2023 № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005 (далее - градостроительный план земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005).

Письмом от 24.05.2023 № РС-13 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на реконструкцию со ссылкой на часть 13 статьи 51 ГрК РФ по мотиву несоответствия объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005 в части предельных параметров разрешенного строительства, а именно минимальных отступов от границ земельного участка и максимального процента застройки в границах земельного участка. Заявителю рекомендовано получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Несогласие с отказом послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с заявлением об оспаривании его законности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

На основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из названных норм, заявляя требование о признании незаконными решений государственного (муниципального) органа, лицо должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Согласно частям 1, 2 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на основании соответствующего заявления застройщика, поданного в уполномоченный орган. В названной норме также определен перечень документов, прилагаемых к указанному заявлению.

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные органы проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

При этом согласно части 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Указанный перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

По смыслу изложенных норм при рассмотрении заявлений о выдаче разрешений на строительство уполномоченные органы обязаны не только проверить формальное наличие представленных заявителем документов, но и провести проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также выяснить допустимо ли размещение объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В спорной ситуации мотивом отказа предпринимателю в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого здания, расположенного по адресу: ул. Советская, д. 111 в г. Биробиджане, площадью 458,9 кв.м., послужил факт несоответствия объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005 в части предельных параметров разрешенного строительства, а именно минимальных отступов от границ земельного участка и максимального процента застройки в границах земельного участка.

По смыслу части 1 статьи 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (часть 2).

Согласно градостроительному плану земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005 земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300033:19 расположен в территориальной зоне производственных и коммунально-складских объектов III класса.

В соответствии с разделом 3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области», утвержденных решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 09.12.2008 № 858 (далее – Правила землепользования и застройки), минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство составляют 1 м. Максимальная площадь застройки земельного участка устанавливается мэрией города в соответствии с требованиями, установленными решением городской Думы от 25.04.2013 № 938 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее - решение городской Думы от 25.04.2013 № 938, Местные нормативы градостроительного проектирования), с учетом обеспечения необходимых проездов и стоянок в пределах отведенной территории. Максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно решению городской Думы от 25.04.2013 № 938 застройка названного земельного участка допустима в пределах 70 процентов площади земельного участка.

Аналогичные требования содержит градостроительный план земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005.

Пунктом 9 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, определено, что площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное); в площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

Согласно данным технического паспорта нежилого здания с кадастровым номером 79:01:0300033:351 по состоянию на 29.10.2008 и на 24.03.2023 нежилое здание имеет следующие параметры: размеры по внешним замерам – длина 39,84 м, ширина 13,58 м, общая площадь объекта по внутренним замерам составляет 458,9 кв.м., площадь застройки - 541 кв.м. (39,84х13,58).

В проектной документации по реконструкции спорного объекта, разработанной ООО «Бирземпроект» в 2023 году, указаны параметры реконструированного объекта: размеры здания по осям - длина 37,94 м, ширина 13,58 м; технико-экономические показатели: общая площадь 489,7 кв.м., площадь застройки 515,2 кв.м. (37,94х13,58).

По сведениям ЕГРН на 22.05.2023 земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300033:19 имеет: длину 38,91 м, ширину 14,14 (14,15) м, площадь 550 кв.м.

В соответствии с параметрами объекта, указанного в техническом плане от 2023 года, отступ вдоль длинной стороны земельного участка составляет 0,28 м, вдоль короткой стороны земельного участка размеры объекта превышают размеры земельного участка, и выступ объекта заграницы земельного участка составляет 0,465 м.

Исходя из проектных параметров нежилого здания, отступ вдоль длинной стороны земельного участка составит 0,56 м, вдоль короткой стороны земельного участка - 0,485 м.

Учитывая вышеизложенные показатели, процент застройки земельного участка составит (515,2*100)/550=93,67%, превышающий максимально допустимый процент.

Кроме того, на имеющемся в материалах дела плане размеров земельного участка с нанесенными кадастровыми границами земельного участка и указанными его размерами видна конфигурация спорного объекта недвижимости и четко определяется, что нежилое здание расположено за границами земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300033:19. Данные размеры разработаны на ортофотоплане, представляющим собой фотографический план местности, на котором представлена земная поверхность и объекты на ней с точной привязкой к заданной системе координат.

Таким образом, вопреки доводу апелляционной жалобы факт размещения объекта капитального строительства за пределами границ земельного участка подтвержден материалами дела и установлен в рамках судебного разбирательства.

Поскольку границы здания после его реконструкции будут выходить за пределы границ, в которых разрешается строительство объектов капитального строительства, отраженных на основании действующей документации по планировке территории в градостроительном плане земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005, что свидетельствует о несоблюдении минимальных отступов от границ вышеуказанного земельного участка, а также процент застройки земельного участка будет превышать максимально допустимый процент в границах земельного участка, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поддержавшим уполномоченный орган, что представленная предпринимателем проектная документация на реконструкцию свидетельствует о несоответствии реконструируемого объекта недвижимости действующим на момент обращения правилам землепользования и застройки, а также нормативам градостроительного проектирования.

Повторно заявленный в апелляционной жалобе довод заявителя о незаконности оспариваемого отказа со ссылкой на части 8, 9 статьи 36 ГрК РФ был подробно рассмотрен судом первой инстанции и, получив надлежащую оценку, верно отклонен ввиду необоснованности.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что соблюдение положений части 9 статьи 36 ГрК РФ, устанавливающих, что реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, не освобождает собственника реконструируемого объекта учитывать положения действующих правил землепользования и застройки, а также нормативов градостроительного проектирования.

Поскольку проектируемый объект капитального строительства невозможно разместить на земельном участке без нарушения установленных норм Правил землепользования и застройки, а также Местных нормативов градостроительного проектирования, положения которых воспроизведены в градостроительном плане земельного участка № РФ-79-2-01-0-00-2023-0005, суд первой инстанции обосновано указал, что реконструкция спорного здания возможна лишь путем приведения такого объекта в соответствие с градостроительным регламентом или обращения за разрешением на отклонение от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства.

Уменьшение площади застройки, длины и ширины нежилого здания в соответствии с планом реконструкции не освобождало уполномоченный орган с учетом части 11 статьи 51 ГрК РФ проверить соответствие представленных заявителем документов требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством.

Довод предпринимателя об исключении из решения суда вывода о предоставлении земельного участка в аренду на основании договора аренды № 104140 подлежит отклонению как несостоятельный.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 ЗК РФ и разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ № 11 приведена правовая позиция, согласно которой покупатель строения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника.

В рассматриваемом случае в связи с приобретением ФИО2 объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 458,9 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, <...>, лит. А, кадастровый номер 79:01:0300033:351, а также права аренды земельного участка, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, площадью 550 кв.м., кадастровый номер 79:01:03000033:19, по договору купли-продажи от 02.10.2020 № 02/09-2020, после государственной регистрации права собственности на нежилое здание и внесения 15.03.2021 соответствующей записи в ЕГРН в силу закона произошла перемена лица (арендатора) в обязательствах по договору аренды от 12.07.2010 № 104140 на заявителя.

Соответствующая запись об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым номером 79:01:03000033:19 в виде аренды ФИО2 с указанием основания «договор аренды земельного участка № 104140 от 12.07.2010, договор купли-продажи от 02.10.2020» имеется в ЕГРН.

Учитывая вышеизложенное, отказывая в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), уполномоченный орган действовал рамках возложенных полномочий и руководствовался нормами ГрК РФ, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные частью 2 статьи 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленных требований.

Остальные доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не принимаются как не опровергающие выводы суда первой инстанции и не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда, располагающего такими же доказательствами по делу, что и суд первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в размере 5 850 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 18.10.2023 по делу № А16-1693/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 850 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 20.12.2023 № 1094 за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

И.А. Мильчина

Судьи

Е.В. Вертопрахова


Е.А. Швец