Постановление от 7 июня 2018 г. по делу № А57-19656/2017

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-19656/2017
г. Саратов
07 июня 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Клочковой Н.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 3 апреля 2018 года по делу № А57-19656/2017, (судья С.А. Федорцова),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта», г.Саратов

к комитету по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Саржилкомплекс», г.Саратов, государственная жилищная инспекция Саратовской области, г. Саратов, ООО «УК Авиатор», г. Саратов

о признании действий по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации незаконными, о признании протокола № 305Р/17 от 30.06.2017 недействительным, и отмене результатов конкурса,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Территория комфорта», общества с ограниченной ответственностью «Саржилкомплекс» – ФИО2 по доверенности от 20.07.2017,

от общества с ограниченной ответственностью «УК Авиатор» - ФИО3 по доверенности от 05.02.2018,

от комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования «Город Саратов», государственной жилищной инспекции Саратовской области – представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился истец – общество с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» с исковым заявлением к комитету по жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании действий по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации незаконными, о признании протокола № 305Р/17 от 30.06.2017 недействительным и отмене результатов конкурса.

Определением от 13.03.2018 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве соответчика - ООО «УК Авиатор».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 3 апреля 2018 года по делу № А57-19656/2017 в удовлетворении иска отказано.

ООО «Территория комфорта», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

По мнению апеллянта, факт наличия заключенного между ООО «Территория Комфорта» и ООО «Саржилкомплекс» договора управления домом от 11.05.2017 подтвержден истцом; комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования «Город Саратов» не имел законного основания для проведения конкурса, поскольку уже 05.05.2017 было проведено собрание собственников помещений в доме.

Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования «Город Саратов», государственная жилищная инспекция Саратовской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечили явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции, и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», рассмотрел дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03 мая 2017 г. Администрацией МО «Город Саратов» было выдано разрешение № 64-RU64304000-27-2017 ООО «Территория комфорта» на ввод объекта в эксплуатацию – <...>, <...>.

05 мая 2017 г. было проведено внеочередное общее (очное) собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном про адресу: <...>, по результатам которого жилой дом передан в управление ООО «Саржилкомплекс».

Протоколом № 305Р/17 от 30.06.2017 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, <...> (Лот № 1, Октябрьский район), участником конкурса и победителем было признано ООО «УК Авиатор».

ООО «Территория комфорта», считая себя заинтересованным лицом, так как является собственником помещения в доме, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав присуждение к исполнению обязанностей в натуре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств о заключении между ООО «Территория Комфорта» и ООО «Саржилкомплекс» договора управления, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что собственниками право на выбор управляющей компании в силу закона не реализовано.

Апелляционная коллегия судей считает данные выводы суда правомерными по следующим основаниям.

В силу частей 2, 3, 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу (строительный адрес): <...>, <...>, 2-х секционный, введен 03 мая 2017 г. в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64304000-27-2017 от 03.05.2017.

25 мая 2017 года на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу www.torgi.gov.ru была размещена информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом.

В соответствии с протоколом № 305Р/17 от 30.06.2017 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Саратовская область, муниципальное образование, <...>, <...> (Лот № 1, Октябрьский район), участником конкурса и победителем был признан ООО «УК Авиатор».

Процедура проведения конкурсов на право управления многоквартирными домами предусмотрена постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила).

Порядок проведения конкурса закреплен в разделе VIII Правил.

Согласно пункту 74 Правил в конкурсе могут участвовать только лица, признанные участникам конкурса в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Согласно пункту 39 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В комитет по ЖКХ Администрации МО «Город Саратов», как орган осуществляющий полномочия муниципального жилищного контроля, информация о том, что собственники помещений многоквартирного дома 05.05.2017 выбрали способ управления домом в виде управляющей организации – ООО «Саржилкомплекс» не поступала. Доказательств обратного, истец суду не представил.

Единственным участником конкурса признано ООО «УК Авиатор».

В соответствии с пунктом 71 Правил, в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации.

При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

21.07.2017 в адрес комитет по ЖКХ Администрации МО «Город Саратов» одновременно с претензией поступила копия протокола № 1 внеочередного общего (очного) собрания собственников помещений от 05.05.2017.

Как усматривается из протокола № 1 внеочередного общего (очного) собрания собственников помещений от 05.05.2017, в собрании приняли участие в очном голосовании собственники помещений (квартир) – ООО «Территория комфорта» в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Собственник», являющийся владельцем – застройщиком жилого дома (строительный адрес): <...> пос. Октябрьский, площадью: жилой 5071,2 кв.м. и нежилых помещений в доме 147,9 кв.м., что составляет 5219,1 кв.м. или 100% голосов от общей площади многоквартирного дома.

Истец считает, что на 05.05.2017 на день проведения внеочередного общего (очного) собрания собственников помещений в доме № 35 по ул. 1-я Поперечная в <...> данный дом был введен в эксплуатацию, но жилые помещения еще не были переданы физическим лицам, а, соответственно, с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи их собственникам по акту, они являются собственностью застройщика, поскольку застройщик несет материальную ответственность за их содержание.

Однако судом данные доводы были отклонены по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Поскольку застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не может распорядиться объектом долевого строительства кроме как в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то он не может считаться собственником жилых помещений многоквартирного дома после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Таким образом, застройщик жилого дома не может быть признан собственником помещений, а также выступать от лица собственников до передачи им помещений жилого дома, однако, застройщик управляет данным домом до передачи участникам долевого строительства по актам приема-передачи данных помещений и до заключения договора управления.

Доказательств, свидетельствующих о возникновении права собственности на помещения у участников долевого строительства, на момент проведения внеочередного общего собрания 05.05.2017 по выбору способа управления жилым домом и управляющей компанией на момент его проведения и составления протокола № 1 от 05.05.2017, истцом не представлено.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, что участники долевого строительства участвовали в собрании и голосовали по выбору способа управления жилым домом и управляющей компании, момент проведения конкурса собственники помещений не реализовали своего права по выбору управления жилым домом и избрание управляющей компании.

Доказательств того, что ООО «Территория Комфорта» на момент проведения собрания являлось собственником всех помещений многоквартирного дома, в материалах дела отсутствует.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неподтверждении истцом факта наличия заключенного между ООО «Территория Комфорта» и ООО «Саржилкомплекс» договора управления домом от 11.05.2017 апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.

В силу закона застройщик – ООО «Территория Комфорта» не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома должен заключить договор управления многоквартирным домом, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Апелляционный суд, подтверждая довод заявителя жалобы, установил, что между ООО «Территория Комфорта» и ООО «Саржилкомплекс» был подписан договор управления многоквартирным домом от 11.05.2017.

Вместе с тем, факт подписания сторонами договора управления не свидетельствует о том, что протокол № 305Р/17 от 30.06.2017 по отбору управляющей организации составлен без нарушений установленного законом порядка его проведения.

Довод подателя жалобы о том, что комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования «Город Саратов» не имел законного основания для проведения конкурса, поскольку уже 05.05.2017 было проведено собрание собственников помещений в доме, суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 Правил N 75, нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса.

Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Из протокола № 1 внеочередного общего собрания от 05.05.2017 следует, что установлен факт голосования за выбор управляющей компании лишь застройщиком и представителем собственника нежилого помещения, иные собственники жилых помещений участия в голосовании не принимали.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что собственниками право на выбор управляющей компании в силу закона реализовано не было, в связи с чем комитетом ЖКХ администрацией МО «Город Саратов» правомерно принято решение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, судебная коллегия считает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении искового требования о признании действий по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации незаконными, о признании протокола № 305Р/17 от 30.06.2017 недействительным и отмене результатов конкурса правомерным.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба ООО «Территория комфорта» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 3 апреля 2018 года по делу № А57-19656/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Лыткина


Судьи Н.А. Клочкова

М.Г. Цуцкова