Постановление от 9 августа 2024 г. по делу № А43-23748/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А43-23748/2023

09 августа 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2024.

Полный текст постановления изготовлен 09.08.2024.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,


при участии представителей

от истцов: ФИО1 (доверенности от 11.01.2024, от 06.05.2022, от 11.07.2023),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.06.2023)


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52»


на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024

по делу № А43-23748/2023


по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

(ОГРНИП: <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО4

(ОГРНИП: <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО5

(ОГРНИП: <***>)


к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)


о взыскании задолженности,


и у с т а н о в и л :


индивидуальные предприниматели ФИО4, ФИО3, ФИО5 (далее – Предприниматели, ИП ФИО4, ИП ФИО3, ИП ФИО5) обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее – ООО «Торгсервис 52», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 за период с 01.10.2021 по 23.03.2023:

– в пользу ИП ФИО4 (5/10, 50 процентов) – 6 463 330 рублей 67 копеек,

– в пользу ИП ФИО3 (3/10, 30 процентов) – 3 877 997 рублей 95 копеек,

– в пользу ИП ФИО5 (2/10, 20 процентов) – 2 585 332 рублей 71 копейки.

Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество ненадлежащим образом исполнило обязательства по договору в части внесения арендной платы.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 28.02.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024, удовлетворил иск в полном объеме.

ООО «Торгсервис 52» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

Кассатор не согласен с расчетом спорной задолженности, основанным на заключении эксперта об определении рыночной стоимости арендной платы нежилого здания в целях организации торговли продовольственными и промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, поскольку договором аренды стороны поставили размер арендной платы в зависимость от товарооборота торговой точки (пункт 3.1); с примененной в расчете площадью нежилого здания – 1005,6 квадратного метра, поскольку ООО «Торгсервис 52» в аренду передавалось нежилое помещение площадью 861,7 квадратного метра. Заявитель настаивает на невозможности использовать арендованное помещение в период с июля 2022 года по март 2023 года по причине отсутствия на объекте аренды водоснабжения и доступа к арендованному помещению из-за вырытого котлована. Кассатор обращает внимание, что арендодатель не оспаривал факты отсутствия в арендованном помещении водоснабжения, водоотведения и проведения ремонтных работ, препятствующих подъезду к объекту аренды, что подтверждают письма арендодателя и акты осмотра.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Предприниматели в лице уполномоченного представителя в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу возразили относительно доводов заявителя, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области по делам № А43-6662/2022, А43-26502/2022, в долевой собственности ФИО4, ФИО3, ФИО5 находится нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168, расположенное по адресу <...>.

Предприниматели (арендодатели) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.08.2020, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 867,1 квадратного метра, расположенное по адресу <...>.

Цель использования данного помещения: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатели обязаны обеспечить нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением, а в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

Нормальный температурный режим в помещении установлен в пункте 2.1.8 договора в диапазоне от 18 до 24 градусов.

В случае нарушение арендодателями пунктов 2.1.6 и 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы (пункт 6.5 договора).

При этом по условиям договора (пункт 2.2) арендатор обязан:

– использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1 договора);

– обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и иных условий (в том числе лицензионных) представителя арендодателя, государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законодательства Российской Федерации (2.2.5 договора);

– производить в установленных договорам размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей согласно условиям договора (пункт 2.2.6 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 2 процента от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2020).

Срок аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 24.09.2020. Общество открыло в данном помещении магазин «Светофор» и начало коммерческую деятельность.

Стороны 29.11.2021 произвели совместный осмотр переданного в аренду помещения, по итогам которого был составлен акт, согласно которому по состоянию на 29.11.2021 в помещении не осуществляется организация торговли продовольственными и промышленными товарами, двери магазина закрыты, отсутствуют персонал и покупатели; нежилое помещение используется под хранение (складирование) оборудования Общества, оборудование не подключено к сети электроснабжения, на момент осмотра помещения выключено, на момент осмотра температура составляет 14 градусов, система водоснабжения и водоотведения в помещении находится в нерабочем состоянии, система вентиляции работает. Состояние помещения хорошее, сантехника исправна, двери исправные, окна целые.

Предприниматели письмом от 10.12.2021 со ссылкой на пункт 4.4.1 договора уведомили Общество об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2020, указав на допущенные Обществом нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 1.3, 2.2.5, 2.2.12 договора, и просили возвратить арендованное помещение по истечении 60 календарных дней с момента получения уведомления.

Впоследствии Предприниматели обратились в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым и обязании ответчика возвратить арендованное имущество. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022 Предпринимателям отказано в удовлетворении иска ввиду отсутствия у арендодателей права на односторонний отказ от договора аренды от 24.08.2020.

Актами осмотра от 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленными сторонами, установлено отсутствие торгового оборудования в помещении и неосуществление торговой деятельности арендатором, а также демонтаж вывески магазина. Сторонами в акте установлено, что температура помещения составляет от 14 до 18 градусов, потеря тепла происходит через дверные проемы.

Арендодатели претензией от 21.01.2022 потребовали от арендатора привести помещение в первоначальное состояние и восстановить демонтированные двери между холодильником, неотапливаемым складом и торговым залом, и дверь тамбура при входе в торговый зал.

Актом осмотра от 24.06.2022 установлен факт неиспользования Обществом помещения для осуществления торговой деятельности и отсутствие дверей, восстановления которых требовали арендодатели в письме от 21.01.2022.

На основании указанных обстоятельств, письмом от 29.06.2022 Предприниматели потребовали от ответчика расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020.

Отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке послужил основаниям для обращения Предпринимателей в суд с соответствующим иском. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022 договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 расторгнут, на Общество возложена обязанность освободить и возвратить по акту приема-передачи Предпринимателям нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168.

По акту приема-передачи от 24.03.2023 нежилое помещение возвращено арендодателям.

Сославшись на то обстоятельство, что за Обществом числится задолженность по арендной плате за период с октября 2021 года по 23.03.2023, Предприниматели обратились в Арбитражный суд Нижегородской области.

Из статей 309 – 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из взаимосвязанных положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018 (абзац 11).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

В рамках дела № А43-26502/2022 Арбитражного суда Нижегородской области решением от 14.12.2022, вступившим в законную силу, установлено, что в арендуемом помещении отсутствует торговая деятельность Общества, арендуемое помещение используется под склад торгового оборудования (акты осмотра от 29.11.2021, 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленные сторонами); температура в помещении составляет от 14 до 18 градусов; водоснабжение имеется (за исключением акта от 29.11.2021).

Заключением эксперта от 21.02.2022 № 0145/СТ/22, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «АльфаПро», установлено ненадлежащее состояние ограждающих дверных конструкций внутри здания, включая их частичное отсутствие. В дверных проемах зафиксированы щелевые отверстия «на просвет» между отапливаемой частью здания (торговый зал, служебные и вспомогательные помещения) и неотапливаемой частью здания (склады), дверные блоки без порогов, часть дверных проемов неплотно закрыта щитами из ДСП, сэндвич-панелей; отсутствует дверь в тамбуре. Экспертом установлена причинно-следственная связь между состоянием ограждающих конструкций спорного нежилого помещения и температурным режимом внутри здания, так как ненадлежащее состояние ограждающих конструкций внутренних дверей и окон здания не обеспечивает состояние замкнутого контура, ограничивающего отапливаемый объем здания, что свидетельствует о нарушении термозащитной оболочки здания, и нарушении процесса теплоотдачи, что противоречит требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». По мнению эксперта допущенный арендатором в период стойких отрицательных температур демонтаж дверных полотен между складскими помещениями холодного хранения и торговым залом, последующее неплотное и частичное прикрытие дверных проемов бывшими в употреблении фрагментами строительных материалов, отсутствие дверного полотна в проеме тамбура и ненадлежащая эксплуатация арендатором ограждающих конструкций окон в зимний период, привели к искусственному занижению температуры внутри здания.

Из письма акционерного общества «Саровская Теплосетевая компания» от 07.11.2022 № 084/1455 следует, что в отопительный сезон 2021 – 2022 годов отопление в помещении по адресу <...>, присутствовало с 11.11.2021 по 31.03.2022.

Отклонив доводы ООО «Торгсервис 52» о невозможности использования арендованного объекта по причине отсутствия на объекте аренды водоснабжения и отсутствия доступа к арендованному помещению, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что судебным актом, вступившим в законную силу, подтверждено наличие отопления и водоотведения в спорный период (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Тот факт, что на земельном участке перед объектом аренды проводились ремонтные работы и был врыт котлован, не является однозначным свидетельством невозможности использования нежилого помещения. Кроме того, из актов осмотра следует, что нежилое помещение использовалось Обществом в качестве склада.

Названные обстоятельства ООО «Торгсервис 52» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергло.

Позиция Общества о необоснованном применении при расчете задолженности по арендной плате отчета о рыночной стоимости арендной платы за использование спорного объекта недвижимости признана несостоятельной.

Как верно отметили суды и не оспаривал кассатор, в спорный период времени Общество не осуществляло хозяйственную деятельность в арендуемом помещении, в связи с чем применение при расчете задолженности методики расчета, установленной в разделе 3 договора, основанной на реальных показателях о фактическом товарообороте именно в арендованном помещении и в конкретном месяце (на основании отчетов контролеров-кассиров и книг контролеров-кассиров), не представляется возможным.

При расчете арендной платы в данном случае неверно применять показатели товарооборота предыдущих месяцев и показатели товарооборота иных арендованных ООО «Торгсервис 52» помещений, так как подобные данные не будут отвечать критерию достоверности, поскольку по условиям договора (раздел 3) размер арендной платы за помещение складывается из объективных показателей доходности предпринимательской деятельности арендатора в арендованном помещении в каждый конкретный месяц.

В соответствии с пунктом 54 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение судебной экспертизы производится в случае необходимости разъяснения вопросов, требующих специальных познаний. В настоящем деле в целях проверки аргументов заинтересованного лица суду потребовалось обращение к эксперту.

Суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости арендной платы за использование арендованного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта от 22.12.2023 № 468-12/23 рыночная стоимость арендной платы за использование нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 13:60:0010012:168, общей площадью 1005,60 квадратного метра (до перепланировки 867,1 квадратного метра), за период с 21.11.2021 по 24.03.2023, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, составляет: 817 065 рублей в год в 2021 году, 9 442 980 рублей в год в 2022 году, 2 442 150 рублей в год в 2023 году.

Оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы у судов не имелось, нарушения законодательства об оценочной деятельности материалы дела не подтверждают.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество, заявив о несогласии с размером оплаты, определенной экспертом, не представило достоверных и объективных доказательств, позволяющих определить размер арендной платы за спорный период иным способом. В частности, не подтвердило наличие сравнимых условий использования иных торговых точек и реальный товарооборот, который следует отличать от выручки (прибыли), полученной при реализации товаров.

Между тем, истцы представили договор аренды с иным арендатором спорного помещения, по которому минимальная арендная плата, поставленная в зависимость от товарооборота, составляет 1 000 000 рублей. Осуществляемый новым арендатором вид деятельности является аналогичным тому, по которому Общество должно было эксплуатировать помещение.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций проверили расчет размера задолженности, выполненный с учетом выводов эксперта, признали его верным и пришли к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Доказательства внесения арендной платы за пользование объектом найма в спорный период Обществом не представлены.

Суды пришли к правомерному выводу, что ответчик не доказал наличие оснований для применения в спорный период разъяснений об освобождении арендатора от внесения платы за пользование имуществом.

Довод заявителя о неверном применении при расчете арендной платы площади помещения – 1005,6 квадратного метра обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций со ссылкой на то, что экспертом при расчете арендной платы применялась фактическая площадь арендованного помещения. Общество вопреки заявленным доводам не представило доказательств того, что арендованное нежилое помещение фактически имеет иную площадь.

Кроме того, ответчик при обращении с ходатайством о проведении экспертизы от 25.10.2023 просил определить стоимость пользования помещением указанной площадью.

Стоимость пользования определялась экспертом в отношении конкретного объекта недвижимости.

Аргументы заявителя основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств, исследованных доказательств и норм права, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или судебной ошибки.

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов не является, поскольку такая позиция заявителя направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по делу № А43-23748/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий


М.Н. Каманова




Судьи


О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын