Постановление от 20 июля 2025 г. по делу № А40-109522/2024

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-109522/2024
21 июля 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена  16 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В.

судей   Аталиковой З.А.,  Беловой А.Р.,  

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы (онлайн-заседание) - ФИО1 дов. № ДГИ-Д-698/24 от 06.12.2024

от ООО «Эдем» - ФИО2, дов. от 13.05.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества

города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2025 по делу №А40-109522/2024

по иску ООО «Эдем» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭДЕМ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) об урегулировании разногласий.

Арбитражный суд города Москвы решением от 12.12.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2025, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 291 кв. м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 30 294 513 (тридцать миллионов двести девяносто четыре тысячи пятьсот тринадцать) руб. в соответствии заключением судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости от 24.10.2024 г. (далее - Отчет), выполненным ООО «Вердикт-оценка», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- п. 3.4 договора изменить и принять в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 360 648 (триста шестьдесят тысяч шестьсот сорок восемь) руб. 97 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора). до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Также суд взыскал с Департамента в пользу Общества расходы на проведение экспертизы в сумме 35 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях Департамента, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которое судом было удовлетворено. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 16.07.2025, 14 час. 15 мин. проводилось посредством использования веб-конференции. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты по изложенным в кассационной жалобе доводам и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях Департамента. Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 24.10.2018 № 00-00577/18 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 291 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0006005:4597.

Общество, как субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Департамент 24.04.2024 на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и распоряжения Департамента от 11.04.2024 № 48829 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 291 кв. м», направил в адрес ООО «ЭДЕМ» письмо № 33-6-101301/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных ответчиком пунктом 3.1. договора купли - продажи недвижимости № 59-9415 от 12 апреля 2024 года, цена объекта составляет 49113000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27 марта 2024 г. № М187-698-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 29 марта 2024 г. № 01/633-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 16.04.2024 № 33-6-101301/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; при этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Согласно представленному истцом Отчету от 08.05.2024 № 060524-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 291 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 12 841 667 руб. 00 коп. без НДС.

Таким образом, поскольку между сторонами при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 291 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0006005:4597 возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Разрешая разногласия сторон, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 8, 11, 12, 217, 307, 309, 310, 421, 422, 424, 432, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 4, 5, 9 Закона № 159-ФЗ, Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», учли правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18.10.2012, и обоснованно исходили из следующего.

Так, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ; экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу.

Установив данные обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключения судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, что цена объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 291 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0006005:4597 по состоянию на 11.04.2024г. (на дату вынесения распоряжения Департамента от 11.04.2024) составила 30 294 513 руб., без учета НДС и урегулировали возникшие разногласия сторон по указанной цене.

При этом, установив, что пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта), тогда как разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен судами в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 360 648 руб. 97 коп.

Суд округа отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов об определении рыночной стоимости. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда кассационной инстанции не имеется. Проведенная экспертиза, дала ответы на поставленные перед экспертным учреждением вопросы.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В связи с урегулированием разногласий путем принятия редакции Общества (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ) судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы правомерно отнесены судом на Департамент (статьи 106, 110 АПК РФ).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2025 по делу № А40-109522/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Председательствующий судья                                                    Е.В. Немтинова 


Судьи                                                                                                 З.А. Аталикова


                                                                                                                      А.Р. Белова