Решение от 27 июля 2025 г. по делу № А20-400/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-400/2025
г. Нальчик
28 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена «16» июля 2025г.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  А.В. Выборнова                           

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания общества с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нальчик

к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», г. Нальчик

третьи лица ООО «ИПА «ВИКО», ФИО1, ФИО2

о признании отказа незаконным,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца Бора Т.Ф. – директора

от ответчика ФИО3 по доверенности от 26.03.2025

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», в котором просит:

 -признать незаконным отказ муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее- Департамент) от 05.12.2024 г. №45-ДГИиЗО-1-05/4684;

-урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвестор" (далее-Общество), при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 187,2 кв.м., расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> установив в п.п. 2.1, 3.1. выкупную цену, определенную судом;

 -признать незаконным требование Департамента о взыскании с Общества задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 187,2 кв.м., расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> за период с 04.05.2016 г. по 12.11.2024 г. в размере 4 759 421,06 руб. -прекратить начисления по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 187,2 кв.м., расположенного на третьем этаже нежилою здания по адресу: КБР, <...> №701 от 04.05.2016 г.

Определением суда от 04.02.2025 г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 05.03.2025.

03.03.2025 от истца поступило ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы.  В качестве экспертного учреждения истцом предложено общество с ограниченной ответственностью «ГЕО-ЭКСПЕРТ», которое в письме выразило согласие о проведении экспертизы, а размер вознаграждения составил 30 000 рублей, срок исполнения – 30 рабочих дней.

На разрешение перед экспертом истец просит поставить следующие вопросы:

- какова была рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 187, 2 кв.м, расположенного по адресу: КБР, <...>, по состоянию на 14.10.2024 г. (дата составления отчета №177/10/2024, разработанного ООО ИПА «ВИКО»)?

- соответствует ли отчёт №177/10/2024 от 14.10.2024 г. оценщика ООО ИПА «ВИКО» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том  числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости и иным нарушениям, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не достоверна, достаточна и проверяема, и были ли допущены при его составлении какие-либо нарушения методик и правил осуществления оценки недвижимого имущества, которые могли бы повлиять на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой цены объекта?

05.03.2025 г. в судебном заседании объявлен перерыв на 17.03.2025 .

17.03.2025 г. обществом представлена информация в отношении эксперта ФИО4, которая является экспертом в сфере оценочной деятельности, а также подтверждение зачисления на депозитный счет Арбитражного суда КБР  вознаграждения эксперту в сумме 30 000 рублей.

Протокольным определением суда от 17.03.2025 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 19.03.2025 г.

Определением от 20.03.2025 г., учитывая отсутствие возражений сторон, арбитражный суд, согласно части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал дело подготовленным, а имеющиеся документы – достаточными, позволяющими окончить предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.

Истец поддержал ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы.

Представитель ответчика заявил возражения относительно ходатайства, поскольку ранее, экспертами ООО ИПА «Вико» была проведена оценка спорного имущества (отчет №177/10/2024 от 14.10.2024 г.).

Так как при рассмотрении спора возникли вопросы, требующие разрешения с привлечением определенных специалистов обладающих специальными знаниями в конкретной области,  руководствуясь частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство истца о назначении судебно-оценочной экспертизы, проведение которой поручил ООО «ГЕО-ЭКСПЕРТ» - эксперту ФИО4.

На разрешение перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова была рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 187, 2 кв.м, расположенного по адресу: КБР, <...>, по состоянию на 14.10.2024 г. (дата составления отчета №177/10/2024, разработанного ООО ИПА «ВИКО»)?

- соответствует ли отчёт №177/10/2024 от 14.10.2024 г. оценщика ООО ИПА «ВИКО» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том 6 А20-400/2025 числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости и иным нарушениям, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не достоверна, достаточна и проверяема, и были ли допущены при его составлении какие-либо нарушения методик и правил осуществления оценки недвижимого имущества, которые могли бы повлиять на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой цены объекта?

Установлено вознаграждение эксперту в размере 30 000 рублей, а срок проведения экспертизы до 07.05.2025 года.

В распоряжение эксперта представлена копия арбитражного дела №А20-400/2025.

Судебное заседание отложено до 07.05.2025 г.

Определением суда от 07.05.2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены эксперты ООО ИПА «Вико»: ФИО1 и ФИО2 (<...>, проводившие экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 187,2 кв.м. кадастровый помер 07:09:0000000:60096 место расположения объекта оценки: <...>. (отчет об оценке № 177/10/2024).

Судебное заседание отложено на 02.06.2025 г.

30.05.2025 г., на основании обращения ООО "Гео-Эксперт", судом, в адрес экспертной организации, направлены дополнительные материалы, необходимые для составления экспертного заключения.

Протокольным определением суда от 02.06.2025 г. в судебном заседании объявлен перерыв до 16.06.2025 г.

Определением суда от 16.06.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ИПА «ВИКО» (<...>). Судебное заседание отложено на 07.07.2025 г.

16.06.2025 от ООО «Гео-Эксперт» в адрес Арбитражного суда КБР представлена судебно-оценочная экспертиза.

Протокольным определением суда от 07.07.2025 г., в судебном заседании объявлен перерыв до 10.07.2025 г.

Протокольным определением суда от 10.07.2025 г., на основании ходатайства ответчика о необходимости ознакомления с материалами дела, в судебном заседании объявлен перерыв до 16.07.2025 г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования  поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме, в том числе с учетом выводов изложенных в представленном ООО «Гео-Эксперт» экспертном заключении, поступившим в суд 16.06.2025.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о дне и месте проведения судебного заседания в суд не явились.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, проведённую по делу судебную экспертизу, суд пришел к следующим выводам:

04.05.2016 г. между муниципальным казённым учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее- Департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвестор" (далее- Общество)  заключен договор № 701 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: КБР, <...>, площадью 187,2кв. м, для использования под офис.

27.12.2023 Общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого спорного помещения в пордяке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 09.01.2024 №1-05/9 Департамент уведомил Общество об отказе в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом №159-ФЗ, со ссылкой на имеющуюся у Общества задолженность по арендной плате, после чего сложившийся спор между сторонами был рассмотрен в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР от 05.03.2024 г., по делу №А20-4701/2023 постановлено   отказать в удовлетворении заявленных Департаментом требований к Обществу о взыскании 4 426 823 рубя 84 копейки задолженности по арендной плате по договору №701 от 04.05.2016 г., и удовлетворить встречные исковые требования Общества о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» от 09.01.2024 г. №1-05/9 и признании за ООО «Смарт-Инвестор» преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 187,2, расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязав муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» направить ООО «Смарт-Инвестор» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение вышеуказанного судебного акта, письмом Департамента от 11.11.2024 г. №45-ДГИиЗО-1-08/3980 в адрес Общества направлены три экземпляра договора купли-продажи спорного имущества, для последующего подписания и возврата Департаменту, согласно которому цена выкупаемого имущества, установленная на основании отчета об оценке №177/10/2024 от 14.10.2024 г. выполненного ООО ИПА «ВИКО», составила 6 683 922 руб.

Также, в дополнение к указанному письму Департамента, 13.11.2024 в адрес Общества поступило требование №45-ДГИиЗО-1-08/4025 о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору № 701 от 04.05.2016 г. за период с 04.05.2016 г. по 12.11.2024 г.

Не согласившись с условиями направленного договора, а именно с его  п.2.1, устанавливающего цену выкупаемого имущества, а также предъявленным требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендным платежам, 21.11.2024 г. Обществом в адрес Департамента направлена оферта об урегулировании возникших разногласий, пересмотрев условия выкупа спорного имущества путем снижения его выкупной цены, а также прекращении начислений арендной платы по договору № 701 от 04.05.2016 г. по причине неудовлетворительного состояния недвижимого имущества, в удовлетворении которой отказано письмом от 05.12.2024 г. №45-ДГИиЗО-1-05/4684, что говорит о воспрепятствовании Обществу в реализации его права на выкуп арендуемого имущества.

Посчитав данный отказ Департамента незаконным, необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства и препятствующим ООО «Смарт-Инвестор» в реализации его права на выкуп арендуемого имущества Общество обратилось в Арбитражный суд КБР с исковым заявлением к Департаменту.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование объектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно подп. 2 пункта 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данная норма применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оферту на представленный договор, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон №159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества. В соответствии со статьей 3 Закона № 159- ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. Закон №159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Направление обществом на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи оферты было обусловлено его несогласием с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ, в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда, в соответствии с данным Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона №159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Таким образом, поскольку, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежал рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Общество при направлении в Департамент оферты от 21.11.2024 г.  ясно и четко выразило свое согласие и желание в заключении договора купли-продажи, и не согласилось лишь с выкупной ценой недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

При этом реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

В отношении цены объекта ответчик ссылался на отчет об оценке №177/10/2024 от 14.10.2024 г. выполненный ООО ИПА «ВИКО» по его заказу, в соответствии с которым цена выкупаемого объекта составила 6 683 922 руб., которая по мнению истца порядком превысила его выкупную стоимость.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ст.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеприведенных норм, выражая свое несогласие в отношении установленной выкупной цены имущества, 03.03.2025 г. истцом было заявлено ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы.

На разрешение перед экспертом истец просил поставить следующие вопросы:

- какова была рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 187, 2 кв.м, расположенного по адресу: КБР, <...>, по состоянию на 14.10.2024 г. (дата составления отчета №177/10/2024, разработанного ООО ИПА «ВИКО»)?

- соответствует ли отчёт №177/10/2024 от 14.10.2024 г. оценщика ООО ИПА «ВИКО» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том  числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости и иным нарушениям, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не достоверна, достаточна и проверяема, и были ли допущены при его составлении какие-либо нарушения методик и правил осуществления оценки недвижимого имущества, которые могли бы повлиять на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой цены объекта?

Удовлетворяя данное ходатайство суд исходил из следующего:

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяется арбитражным судом, принявшим дело к своему производству.

В силу пункта 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

При рассмотрении спора возникли вопросы, требующие разрешения с привлечением определенных специалистов в конкретной области.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не требует получения согласия от всех лиц, участвующих в деле, поэтому экспертиза может быть назначена при согласии хотя бы одного лица, участвующего в деле.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что, в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Таким образом, заявленное ходатайство о назначении экспертизы должно соответствовать требованиям, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №23 от 04.04.2014.

В противном случае ходатайство о назначении экспертизы должно быть отклонено.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы, поскольку для определения размера стоимости спорного объекта недвижимого имущества необходимы специальные познания.

В качестве экспертного учреждения истцом было предложено общество с ограниченной ответственностью «ГЕО-ЭКСПЕРТ», которое в письме выразило согласие о проведении экспертизы, размер вознаграждения составил 30 000 рублей, срок исполнения – 30 рабочих дней.

 Обществом представлена информация в отношении эксперта ФИО4, которая является экспертом в сфере оценочной деятельности.

Суд, оценив в совокупности представленную информацию об экспертной организации, с учетом предоставленных сведений о специалисте, имеющего соответствующее образование, специальность, стаж работы, сроках проведения самой экспертизы, пришел к выводу, что судебную экспертизу по настоящему делу следовало поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГЕО-ЭКСПЕРТ» - ФИО4.

При этом, судом отклонены возражения ответчика. В рассматриваемом споре заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения сложившегося спора.

Удовлетворяя ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд исходил из важности для правильного разрешения спора по существу поставленных перед экспертом вопросов, требующих специальных познаний, ввиду имеющегося между сторонами спора.

Учитывая, что для выяснения данных вопросов требовались специальные знания, суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу экспертизу.

            На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы.

Вопрос №1: Какова была рыночная стоимость объект недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 187,2 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...>, по состоянию на 14.10.2024г. (дата составления отчета №177/10/2024, разработанного ООО ИПА «ВИКО»)?

Вопрос №2: Соответствует ли отчет №177/10/2024 от 14.10.2024 г. оценщика ООО ИПА «ВИКО» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости и иным нарушениям, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, достоверна, достаточна и проверяема, и были ли допущены при его составлении какие-либо нарушения методик и правил осуществления оценки недвижимого имущества, которые могли бы повлиять на корректность выводов оценщика и достоверность итоговой цены объекта?

Получены следующие ответы.

На вопрос №1: рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 187,2 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <...>, по состоянию на 14.10.2024г. состаляет 2 373 000 рублей.

На вопрос №2: Отчет №177/10/2024 от 14.10.2024г. по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 187,2 кв.м., кадастровый №07:09:0000000:60096, место расположения объекта: КБР, <...>, выполненный ООО ИПА «ВИКО», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В соответствии с положениями статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Однако, представленное в материалы дела экспертное заключение соответствует критериям полноты и ясности экспертного исследования.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, оснований для назначения повторной экспертизы по тому же предмету у суда не имелось.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, по результатам проведенной экспертизы, в связи с чем, цена сделки должна определяться в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Гео-Эксперт» экспертом ФИО4

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N135-ФЗ). Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма N92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье Закона N135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено судебной экспертизой.

В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, суд полагает, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора.

При изложенных обстоятельствах, с учётом ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, суд урегулирует разногласия сторон, устанавливая стоимость выкупаемого имущества, исходя из выводов судебной экспертизы, согласно которой стоимость помещений устанавливается в сумме 2 373 000 рублей.

 В силу п.2 ст.86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы. Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что судебная экспертиза назначена определением суда от 20.04.2025 г. по ходатайству истца.

От истца на депозит Арбитражного суда КБР перечислено 30.000 руб. в счет оплаты экспертизы, что подтверждается чеком от 03.03.2025 года о перечислении на депозит суда денежных средств в сумме 30.000 руб.

Согласно счета №03 от 21.11.2016г. экспертного учреждения ООО «Гео-Эксперт» стоимость услуг составила 30.000 руб., что соответствует стоимости экспертизы, установленной судом при назначении по делу судебной экспертизы.

В связи с чем, с учетом ст.ст.86, 110 АПК РФ, перечисленная истцом сумма в счет оплаты экспертизы 30.000руб. - подлежит перечислению экспертному учреждению с депозитного счета Арбитражного суда.

Также, в оспариваемом письме от 05.12.2024 г. №45-ДГИиЗО-1-05/4684 Департамент требует от Общества погашения задолженности по арендной плате по договору № 701 от 04.05.2016 г. за период с 04.05.2016 г. по 12.11.2024 г. в размере 4 759 421,06 руб.

Согласно п.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР от 05.03.2024 г. по делу №А20-4701/2023 муниципальному казённому учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» о взыскании задолженности по договору аренды №701 от 04.05.2016 г.  в размере 4 426 823 рубя 84 копейки, из которых:

-задолженность по договору аренды №701 от 04.05.2016 - 3 529 957 руб. ;

- пеня за период с 01.06.2021 по 25.07.2023  - 895 866,84 руб. и удовлетворены встречные исковые требования Общества, об отказе в удовлетворении основного иска, признании незаконным отказа Департамента от 09.01.2024 г. №1-05/9 и признании за Обществом преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 187,2, расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...>.

При вынесении решения по делу №А20-4701/2023 и отказывая в удовлетворении заявленных Департаментом требований о взыскании задолженности по арендным платежам, суд исходил из того, что в заявленный Департаментом период Общество не имело возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от него, а именно из-за его неудовлетворительного технического состояния после пожара, произошедшего на третьем этаже здания, расположенного по адресу: КБР, <...>.

Факт данного происшествия, а также наступивших после него последствий был установлен ранее вступившими в законную силу судебными актами (дело №А20-2580/2021, №А20-3286/2021).

Обществом в адрес Департамента неоднократно направлялись обращения с просьбой восстановления технического состояния арендуемого имущества, либо предоставления альтернативного помещения, взамен пришедшего в негодность, в чем Обществу было отказано.

По состоянию на сегодняшний день, помещение, расположенное на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> находится в неудовлетворительном техническом состоянии и непригодно для использования по назначению, что делает необоснованным и не корректным требование ответчика о погашении Обществом задолженности по его аренде за период, который был признан Арбитражным судом КБР не подлежащим взысканию, а также за последующие периоды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.   Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В заявленный Департаментом период Общество не имело возможности использовать арендованное имущество по назначению, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а именно в связи с возникновением чрезвычайных обстоятельств и их последствий, препятствовавших Обществу в полной мере использовать спорное помещение с момента возникновения этих чрезвычайных обстоятельств.

При этом ничем не подтверждена обязанность Общества за собственные средства производить текущий или капитальный ремонт спорного помещения, необходимость которого возникла не по его вине и не в результате естественных причин (и тем самым привести помещение в состояние готовности использования в полной мере), а в результате чрезвычайного обстоятельства (пожар), за возникновение которого Общество ответственности не несет.

С учетом изложенного, суд находит необоснованными действия Департамента, выразившиеся в направлении Обществу требования о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору № 701 от 04.05.2016 г. за период с 04.05.2016 г. по 12.11.2024 г. в размере 4 759 421,06 руб. до приведения спорного имущества в пригодное для использования состояния.

При таких обстоятельствах суд считает подлежащими удовлетворению требования Общества о прекращении начисления арендной платы по договору № 701 от 04.05.2016 г.

Согласно п.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.       

Таким образом, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ муниципального казённого учреждения «Департамент   городского    имущества   и    земельных   отношений    местной администрации городского округа Нальчик» от 05.12.2024 г. №45-ДГИиЗО-1-05/4684.

Урегулировать разногласия, возникшие между муниципальным казённым учреждением «Департамент   городского    имущества   и    земельных   отношений    местной администрации городского округа Нальчик» и обществом с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвестор", при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 187,2 кв.м., расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> установив в п.п. 2.1, 3.1. выкупную цену в сумме 2 373 000 рублей.

Признать незаконным требование Департамента о взыскании с Общества задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 187,2 кв.м., расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> за период с 04.05.2016 г. по 12.11.2024 г. в размере 4 759 421,06 рублей.

Прекратить начисления по договору аренды недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 187,2 кв.м., расположенного на третьем этаже нежилою здания по адресу: КБР, <...> №701 от 04.05.2016 г.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца со дня  его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья                                                                               А.В. Выборнов