Решение от 4 февраля 2018 г. по делу № А41-75268/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-75268/17
05 февраля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по заявлению заявления Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316503200066529, дата регистрации: 03.08.2016, адрес: 143000, <...>, кВ.21)

к Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 07.03.1996, адрес: 142400, <...>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Тандер недвижимость" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.04.2015, адрес: 121596, <...>, этаж 9, помещение II, комн. 52), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>)

о признании незаконным отказа от 14.06.2017 № 14794 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:5467

при участии, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в суд к Администрации Ногинского муниципального района Московской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным отказа от 14.06.2017 № 14794 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:5467.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Общество с ограниченной ответственностью "Тандер недвижимость".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 200 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

28.10.2016г. между ООО «Тандер Недвижимость» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания Магазин цветы, площадью 168 кв.м, с кадастровым номером № 50:16:0301004:5585, расположенном по адресу: <...> напротив дома 69.

11.11.2016 года произведена государственная регистрация сделки купли-продажи здания за № 50-50/001-50/061/007/2016-5203/2.

Здание было возведено продавцом на земельном участке, площадью 344 кв.м, с кадастровым номером 50:16:0301004:5467, расположенном по адресу: МО, <...> земельный участок 42В, принадлежащем ООО «Тандер Недвижимость» на основании Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06.08.2015 года № 38-2015, дата регистрации 03.09.2015 года, № 50-50/001-50/061/003/2015-7931/1.

15.05.2017г. заявитель обратился в Администрацию Ногинского муниципального района Московской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:5467 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

В письме Администрации Ногинского района № 14794 от 14.06.2017 года в предоставлении участка отказано, поскольку он обременен правом аренды на основании Договора аренды от 06.08.2015 года № 38-2015, заявителю предложено заключить соглашение об уступке прав аренды по названному договору.

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (ст. 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В силу ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган вправе рассматривать поступившее заявление в течение 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 39.17 и ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ.

В обоснование отказа администрация сослалась на следующее.

В ЕГРН содержатся сведения о том, что земельный участок имеет обременение в пользу третьего лица – ООО «Тандер Недвижимость» на основании договора аренды 06.08.2015 года № 38-2015.

Вместе с тем, администрацией не учтено следующее.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

При таких обстоятельствах при переходе права собственности на объект (магазин «Цветы») к заявителю перешли права арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:5467 в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Данный вывод в отношении спорного земельного участка и договора аренды от 06.08.2015 года № 38-2015 также сделан судами при рассмотрении дела №А41-35932/17, к участию в деле в котором привлечены и администрация, и предприниматель.

Кроме того, в Постановлении ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10 указано, что при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Земельный участок изначально предоставлялся арендатору по договору аренды от 06.08.2015 года № 38-2015 под размещение объекта торговли (магазин "Цветы"), площадь участка составляет 344 кв.м.

На участке расположено нежилое здание площадью 168 кв. м - магазин цветы, с кадастровым номером 50:16:0301004:5585.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соразмерности площади земельного участка и площади объекта недвижимости, расположенного на нем.

Соответственно, оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность у администрации не имелось.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (п. 2 ст. 201 АПК РФ).

Следовательно, требование о признании незаконным такого отказа является обоснованным.

Согласно части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Факт неисполнения заинтересованным лицом требований части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации подтвержден материалами дела, установлен судом.

В силу части 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

В целях устранения нарушенных прав заявителя суд обязывает Администрацию Ногинского муниципального района Московской области принять решение о предоставлении земельного участка в собственность и направить ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, площадью 344 кв.м, с кадастровым номером 50:16:0301004:5467, расположенном по адресу: МО, <...> земельный участок 42В, в 30-дневный срок.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

1) Признать незаконным отказ Администрации Ногинского муниципального района Московской области в заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 344 кв.м, с кадастровым номером 50:16:0301004:5467, расположенном по адресу: МО, <...> земельный участок 42В

2) Обязать Администрацию Ногинского муниципального района Московской области принять решение о предоставлении земельного участка в собственность и направить ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, площадью 344 кв.м, с кадастровым номером 50:16:0301004:5467, расположенном по адресу: МО, <...> земельный участок 42В, в 30-дневный срок.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья А.В. Гринева