Постановление от 24 июня 2025 г. по делу № А67-2881/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск                                                                                           Дело № А67-2881/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  


ФИО1,

судей


ФИО2,


ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (№ 07АП-5760/2023(2)) на решение Арбитражного суда Томской области от 01.04.2025 по делу № А67-2881/2023 (судья Бирюкова А.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) о взыскании 322 790,33 руб. основной задолженности за период с 01.06.2020 по 30.06.2024.

В судебном заседании приняли участие – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (далее – ООО «Жилсервис «Кировский») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Тинтория» (далее – ООО «Тинтория») о взыскании 50 580 руб. 65 коп. неосновательного обогащения в связи с фактическим пользованием в период с 14.07.2022 по 30.11.2022 нежилым помещением, расположенным в многоквартирном доме (далее – МКД) по адресу: <...>, и 582 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2023 по 06.04.2023 с дальнейшим их начислением.

Исковые требования обоснованы положениями статей 290, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации  и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, фактом принятия собственниками помещений многоквартирного дома на собрании решения о расторжении  договора аренды от 13.08.2007 с ответчиком и о заключении нового договора также с ООО «Тинтория» с ежемесячной оплатой за пользование общим имуществом помещений многоквартирного дома в размере 2 000 руб. за 1 кв.м., что составляет 24 200 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда Томской области от 26.06.2023 (резолютивная часть от 13.06.2023), принятым при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» удовлетворены. С ООО «Тинтория» в пользу ООО «Жилсервис «Кировский» взыскано 50 580 руб. 65 коп. неосновательного обогащения за период: 14.07.2022 - 30.11.2022, 582 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2023 по 06.04.2023 с дальнейшим начислением до момента фактической оплаты суммы долга, а также взыскано 2 047 руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по иску. ООО «Жилсервис  «Кировский» из федерального бюджета возвращено 2 440 руб. излишне уплаченной по платежному поручению от 07.04.2023 № 193 государственной пошлины.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 решение арбитражного суда Томской области от 26.06.2023 (резолютивная часть от 13.06.2023) оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2024 решение от 26.06.2023 (резолютивная часть от 13.06.2023) Арбитражного суда Томской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 по делу № А67-2881/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Определением от 25.01.2024 дело №А67-2881/2023 принято к повторному рассмотрению по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, а также отказался от требований о взыскании процентов за пользование денежными средствами, отказ был принят судом.

В заключительной редакции исковые требования истца приняты протокольным определением от 26.03.2025, в соответствии с которыми истец просит взыскать с ответчика 322 790,33 руб. неосновательного обогащения за период с 01.06.2020 по 30.06.2024 (заявление, расчет и информация о документе дела в т.3 л. 83-87).

Имеющийся в деле документ на иную сумму (т.3, л.92-93) датирован более ранней датой 25.02.2025, был представлен ранее, в дальнейшем размер требований был изменен 26.03.2025. а в ходатайстве от 28.03.2025 истец поддержал требования с учетом последних уточнений.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01.04.2025 уточненные исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>)    322 790,33 руб. основной задолженности за период с 01.06.2020 по 30.06.2024, 4 487 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, всего 327 277,33 руб.  

Не согласившись с данным решением, общество с ограниченной ответственностью «Тинтория» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что резолютивная часть решения не соответствует мотивировочной части. В резолютивной части решения указано: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН 70.17161224 ОГРН <***>) 322 790,33 руб. основной задолженности за период с 01.06.2020 по 30.06.2024, 4 487 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, всего 327 277,33 руб. При этом в мотивировочной части решения, а именно абз.8 стр.9 Решения указано: «По расчету истца сумма задолженности за период с 01.11.2022 по 30.06.2024 составляет 268 000 руб. Расчет судом проверен и признан арифметически верным».

Апеллянт полагает, что суд вышел за пределы исковых требований. Истцом первоначально были предъявлены исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 01.06.2020 по 30.06.2024 в сумме 389 637, 33 руб. В процессе рассмотрения дела, требования были уточнены. В части периода, который был определен истцом с 01.11.2020 по 30.06.2024, а так же суммы, согласно расчету истца - 268 000 руб. При этом, суд взыскал задолженность за период с 01.06.2020 по 30.06.2024, больший период, чем заявлено истцом, и в сумме большей, чем определено в расчете истца.

По мнению апеллянта, суд необоснованно, в нарушение положений Гражданского кодекса Российской Федерации       о неосновательном обогащении и аренде, исчислил и взыскал с ответчика в качестве основной задолженности сумму за пользование нежилым помещением исходя из размера, установленного общим собранием собственников МКД. Решение собственников жилья МКД является односторонним документом и не порождает обязанность ответчика вносить плату за использование имущества по определенной этим решением цене, поскольку такая цена не предусмотрена подписанным обеими сторонами договором.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания от 10.08.2007 собственниками помещений МКД (арендодатель) по адресу: <...> заключен с ООО «Тинтория» (арендатор) договор аренды от 13.08.2007 в редакции дополнительного соглашения от 15.08.2007, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 12,1 кв. м, расположенное на первом этаже дома по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Целевое назначение помещения приемный пункт химчистки-прачечной (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор вносит арендную плату за текущий месяц с 5 по 15 число текущего месяца.

Согласно пункту 4.2 договора аренды от 13.08.2007 арендная плата устанавливается в размере 900 руб. за 1 кв. м и составляет 10 800 руб. в месяц.

В пункте 4.3 договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную плату не чаще одного раза в год и не более чем на 10%, предупредив об этом арендатора за месяц до изменения арендной платы.

За просрочку внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки и размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2.1 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он заключен на срок 11 месяцев. Срок действия договора начинает течь с момента подписания акта приема-передачи. В случае если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит намерения расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

Условия изменения и расторжения договора аренды предусмотрены в разделе 7, согласно пункту 7.1 которого изменение условий настоящего договора, его расторжение допускается по взаимному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором (пункт 7.2 договора). Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

если все или часть арендуемого помещения используется не по назначению без согласования с арендодателем;

если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

если арендатор умышленно существенно ухудшает состояние арендованных помещений.

Арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору и оставления данного предупреждения без внимания со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 7.3 договора договор может быть расторгнут по требованию арендатора, заявленному за 30 дней до даты расторжения договора.

ООО «Жилсервис «Кировский» является управляющей организацией в отношении МКД по адресу: <...> на основании договора управления от 22.03.2018, согласно пункту 2.1.2 которого представляет интересы собственников в арбитражных судах.

Общим собранием собственников помещений указанного МКД, оформленным протоколом от 19.05.2022, принято решение о расторжении договора аренды с ООО «Тинтория» с момента принятия решения и о заключении с ООО «Тинтория» договора на новых условиях с установлением арендной платы по договору 2 000 руб. за 1 кв. м, ООО «Жилсервис «Кировский» утверждено в качестве уполномоченного лица на осуществление действий по заключению, расторжению договора аренды.

На основании данного решения ООО «Жилсервис «Кировский» направило ООО «Тинтория» уведомление от 23.06.2022 № 602к о расторжении договора аренды от 13.08.2007 и о заключении договора аренды от 01.06.2022 № К37, которым установлен размер платы за пользование помещением - 2 000 руб. за 1 кв. м.

На указанном уведомлении содержится подпись директора ООО «Тинтория» о получении 28.07.2022.

Также истцом представлены в материалы дела доказательства направления ответчику уведомления по почте 24.06.2022, которое возвращено истцу в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции.

В ответ на уведомление от 23.06.2022 № 602к ООО «Тинтория» в письме (вх. № 749ж от 29.07.2022) сообщило о том, что согласно разделу 7 договора от 13.08.2007 арендодателю не предоставлено право одностороннего расторжения договора и предложило решать вопрос об изменении условий договора в соответствии с положениями ГК РФ и условиями договора от 13.08.2007, выразило готовность к конструктивному выстраиванию отношений в рамках правового поля.

В ответном письме от 12.08.2022 № 792к ООО «Жилсервис «Кировский» сообщило, в том числе о том, что к спорным правоотношениям нормы Граждданского кодекса Российской Федерации не применяются, по вопросам, связанным с распоряжением общим имуществом собственников помещений МКД, а применяются нормы жилищного законодательства. Также истец в письме указал, что с учетом условия о сроке действия договора аренды от 13.08.2007 на 11 месяцев, срок аренды исчисляется до 13 июля каждого года, и, принимая во внимание, что арендатор извещен о расторжении договора в порядке пункта 6.1 договора то данный договор прекратил свое действие с 13.07.2022. С учетом указанного арендодатель сообщил, что откорректировал дату начала действия нового договора аренды – с 14.07.2022, проект которого от 14.07.2022 № К37 направил ООО «Тинтория» для подписания с письмом от 12.08.2022 № 792к.

Поскольку ООО «Тинтория» продолжило пользование нежилым помещением, ООО «Жилсервис «Кировский» произвело начисление арендной платы с 14.07.2022 по 30.11.2022 исходя из стоимости аренды, установленной решением общего собрания собственников (2 000 руб. за 1 кв. м), и направило претензию от 08.12.2022 об оплате задолженности в сумме 110 851 руб. 61 коп.

Отсутствие удовлетворения претензии послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил факт возобновления договора на неопределенный срок, руководствовался положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» о праве стороны отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, признал договор прекращенным с 01.11.2022.

Разрешая спор о применимом размере арендной платы, суд первой инстанции указал, что ошибочная квалификация истцом предъявленного требования в качестве неосновательного обогащения не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что после окончания срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом, указал на применение норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норм статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, на необходимость соблюсти баланс интересов сторон и не допустить извлечения необоснованной выгоды одним из участников процесса. Суд применил размер, определенный решением  собственников оформленным протоколом от 19.05.2022, согласно которому выражена воля собственников МКД на получение соответствующей платы за пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности и установлен ее размер, доводы ответчика о том, что исчисление нового размера платы должно определяться исходя из рыночных условий или исходя из размера, определенного ранее действующим между сторонами договором, отклонил, поскольку при прекращении договора стороны уже не связаны его условиями, а истец вправе по своему усмотрению изменить стоимость арендной платы

По результатам проверки доводов апелляционной жалобы апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

По смыслу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд кассационной инстанций в постановлении от 15.01.2024 при направлении дела на новое рассмотрение исходил из того, что значение для правильного рассмотрения настоящего дела имеют обстоятельства наличия или отсутствия договорных отношений между сторонами в спорном периоде, соблюдение согласованного сторонами условия договора о порядке изменения арендной платы. От того, действовал ли в исковом периоде между сторонами договор от 13.08.2007 или он был прекращен в связи с реализацией арендодателем права на отказ от последующей пролонгации, или по основанию отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, зависит решение вопроса о применимом размере арендной платы за используемое в исковом периоде ответчиком нежилое помещение. Так, связав себя договорными отношениями, подчиняющимися договору аренды от 13.08.2007, стороны обязаны исполнять условия последнего до их изменения в установленном законом, договором порядке. Вопреки выводам судов обеих инстанций, само по себе принятие собственниками помещений МКД, выступающими в качестве арендодателя по договору от 13.08.2007, решения о расторжении указанного договора и об изменении размера арендной платы, не освобождает арендодателя от соблюдения условий этого договора, определяющих порядок расторжения и изменения договора.

В отношении обстоятельств наличия или отсутствия договорных отношений между сторонами в спорном периоде апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из пункта 6.1 договора аренды от 13.08.2007 после истечения срока, на который он заключен (11 месяцев), если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит намерения расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

Выраженная в исковом заявлении выражает позиция истца относительно срока договора о том, что после истечения 11 месяцев, на который заключался договор, последний продлевался каждый раз на 11 месяцев, и в итоге последний раз пролонгирован до 13.07.2022, является необоснованной и не соответствует пункту 6.1 договора, который предусматривает в отсутствие за 30 дней до истечения срока действия заявлений о намерении расторгнуть договор, его продление «на тех же условиях на неопределенный срок».

Применяя правила толкования договора, определенные статьей 431 ГК РФ, и разъяснения по толкованию договора, приведенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», апелляционный суд делает вывод о возобновлении после истечения 11 месяцев договора на неопределенный срок на тех же условиях.

В данной части выводы суда первой инстанции, сделанные при повторном рассмотрении, являются верными.

В ситуации действующего договора изменение его условий производится в том порядке, который сторонами согласован в договоре, в рассматриваемом случае – пунктом 4.3 договора, определяющим, право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную плату не чаще одного раза в год и не более на 10%, предупредив об этом арендатора за месяц до изменения арендной платы.

В предусмотренном пунктом 4.3 договора порядке в период действия договора право арендодателя на увеличение арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 10% посредством предупреждения об этом арендатора за месяц до изменения арендной платы реализовано не было.

Уведомлений об увеличении размера арендной платы истец ответчику не направлял, но направил после принятия собственниками помещений МКД решения, оформленного протоколом от 19.05.2022, уведомление о расторжении договора от 13.08.2007, в котором также предлагалось заключить новый договор.

Это соответствует и принятому собственниками помещений МКД решению, оформленному протоколом от 19.05.2022 (т. 1 л. 15-17), из которого следует, что воля собственников была направлена на прекращение прежнего договора и заключение нового, а не на продолжение арендных отношений по договору от 13.08.2007 с увеличением размера арендной платы в порядке пункта 4.3 договора не более чем на 10 % через месяц после предупреждения об увеличении арендатора.

Апелляционный суд отмечает, что из решения собрания собственников от 19.05.2022 не следует, что воля собственников была направлена не на прекращение договора, а лишь на увеличение размера арендной платы. Так, согласно вопросу № 3 обсуждался и был поставлен на голосование вопрос о заключении договора на новых условиях с ООО «Тинтория», старый предусматривалось договор расторгнуть с момента принятия решения, установить арендную плату в размере 2 000 руб. за 1 кв.м., при этом было оговорено, что условия договора нужно согласовать с советом многоквартирного дома, ответственным за заключение управляющую компанию. Из содержания указанного решения следует, что собственники были намерены заключить новый договор на тех условиях, которые предстояло согласовать с советом МКД, и с новым размером арендной платы.

Таким образом, в период действий договора от 13.08.2007 арендодатель не реализовал предусмотренное пунктом 4.3 договора право арендодателя на увеличение арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 10%, предупредив об этом арендатора за месяц до изменения арендной платы. Соответствующих уведомлений арендатору не направлял, а уведомление от 23.06.2022 по своему содержанию выражает отказ арендодателя от договора от 13.08.2007 и не является доказательством увеличения платы по договору от 13.07.2007 в предусмотренном в пункте 4.3 порядке и пределах.

Поскольку договор от 13.08.2007 был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 6.1 договора, в дальнейшем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договором от 13.08.2007 иной срок либо порядок для предупреждения о прекращении договора не предусмотрен.

Условия пунктов 7.2, 7.3 договора о его расторжении по взаимному соглашению сторон либо в судебном порядке, касаются периода действия договора, который был изначально заключен с указанием срока, и лишь впоследствии возобновился на неопределенный срок с приобретением предусмотренных пунктом 2 статьи 610 ГК РФ прав, при этом в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Отказ от договора, заключенного (применительно к рассматриваемому случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10). Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.

Уведомление от 23.06.2022 № 602 о прекращении действия договора от 13.08.2007 (т.1 л.18) было фактически получено руководителем ООО «Тинтория» 28.07.2022, о чем свидетельствует подпись на уведомлении с указанием даты. Способ доставки уведомления в данной ситуации значения не имеет, поскольку уведомление было получено 28.07.2022 договор от 13.08.2007 следует считать прекращенным после 28.10.2022.

Судом первой инстанции трехмесячный срок определен исходя из даты 01.11.2022, исчисленной с более поздней даты возвращения истцу письма после истечения срока хранения почтовой корреспонденции. Апелляционный суд в ситуации фактического получения письма ранее считает возможным при исчислении трехмесячного срока исходить из даты получения письма руководителем 28.07.2022, отмечая вместе с этим, что арендованное имущество возращено все равно не было возвращено, что является основанием для взимания платы за весь период пользования до момента фактического возврата имущества.

При определении подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца денежных средств как за период до прекращения договора, так и в связи в связи с продолжением пользования помещением и неисполнением обязательств по возврату имущества после прекращения договора апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). При этом обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи вне зависимости от истечения срока действия договора.

В этой связи в течение всего периода пользования имуществом вплоть до момента его возврата арендатор обязан вносить соответствующую плату за пользование имуществом.

В рамках действующего договора от 13.08.2007 вопрос об основаниях изменения арендной платы следует решать с учетом соответствующих условий этого договора о порядке изменения, учитывая положения ГК РФ об изменении договора.

В этой связи за период до прекращения договора, то есть по 28.10.2022 арендная плата подлежит внесению в размере, определенном договором, поскольку уведомление об изменении размера арендной платы в порядке пункта 4.3 договора за 30 дней до изменения и с учетом указанного в договоре ограничения в 10 % направлено не было, уведомление об отказе от договора таким уведомлением не является, а направление с уведомлением о прекращении договора проекта нового договора уведомлением об увеличении арендной платы по договору от 13.08.2007 не является.

Согласно пункту 4.2 Договора аренды от 13.08.2007 арендная плата устанавливается в размере 900 руб. за 1 кв. м и составляет 10 800 руб. в месяц.

В силу норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Фактов уклонения арендодателя от приемки имущества не установлено.

Из изложенного следует, что по за период после прекращения действия договора от 13.08.2007 и вплоть до фактического возврата имущества в силу норм статьи 622 ГК РФ истец вправе требовать взыскания с ответчика платежей за фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором. В случае же, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Решение собрания собственников об установлении арендной платы за пользование общим имуществом в размере 2 000 руб. за 1 кв.м. в ситуации, когда ответчик не согласен с таким размером, а настаивал на определении платы в порядке статьи 622 ГК РФ либо в размере рыночной платы, не является доказательством того, что истцу причинены убытки в виде неполучения дохода исходя из размере арендной платы 2 000 руб. за 1 кв.м. по причине неисполнения арендатором обязательства по возврату имущества после прекращения договора аренды.

Право собственников определять условия сдачи в аренду общего имущества предусмотрено законом, при этом для взыскания с другого, не участвовавшего в определении такого размера арендной платы лица, он является обязательным только при вступлении в договорные отношения либо в порядке применения норм статей 1105, 1105, 15 ГК РФ.

В данном случае стороны изначально вступили в отношения по договору аренды, в связи с чем применяются нормы статьи 622 ГК РФ о взимании за весь период просрочки возврата имущества арендной платы по договору, а также о возможности взыскания убытков, когда указанная плата их не покрывает.

В рамках настоящего дела определением Арбитражного суда Томской области от 10.12.2024 была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Лаборатория финансовых исследований» ФИО4.

Суд первой инстанции, излагая позицию по экспертизе, в решении указал на необходимость оценки в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом не установил нарушений порядка назначения судебной экспертизы, назначенной им самим по ходатайству ответчика в целях установления средней рыночной стоимости размера платы за аналогичное помещение. В заключении не выявлено пороков, неясностей либо противоречий, оно не опровергнуто участвующими в деле лицами ни при рассмотрении дела в суде первой, ни при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции путем представления иных относимых и допустимых доказательств.

Согласно выводам эксперта арендная плата в тождественных спорному объекту нежилых помещениях в запрашиваемый судом период составляла от 575 руб. за м2, что составляло бы 6 957,5 руб. за помещение равной площади в целом, до 842 руб. за м2 что составляло бы 10 185 руб. за помещение равной площади в целом. При этом ответчик в спорный период производил оплату за пользование помещением в размере, предусмотренном договором от 13.08.2007, что выше значений средней арендной платы по аналогичным объектам.

Доказательств реальной возможности сдачи помещения площадью 12 кв.м. на первом этаже рассматриваемого дома по пр.Кирова, 37 в г.Томске в аренду с арендной платой в размере 2 000 руб. за 1 кв.м. не представлено, как и не представлено доказательств принятия таких мер. Средний рыночный размер арендной платы за аналогичные помещения, как следует из заключения по результатам судебной экспертизы, менее 900 руб. за 1 кв.м., предусмотренных ранее действовавшим договором аренды.

В отсутствие указанных доказательств с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неуплаченная задолженность за заявленный период о размере, предусмотренном договором аренды, то есть исходя из 900 руб. за 1 кв.м., в большем размере оснований для взыскания применительно к нормам статьи 622 ГК РФ не подтверждены.

Не имеется также и оснований для взыскания в большем размере и исходя из указанным судом первой инстанции норм статей 1102, 1105 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Из толкования статьи 1105 ГК РФ не следует, что неосновательное обогащение подлежит взысканию в пользу потерпевшего исключительно в том размере, который он в одностороннем порядке посчитал достаточным и приемлемым. Напротив, для взыскания неосновательного обогащения следует определить плату, сбереженную вследствие неосновательного пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким размером является применительно к рассматриваемой ситуации средний рыночный размер арендной платы за пользование аналогичным помещением. В настоящем деле этот размер подтвержден заключением по результатам судебной экспертизы, он не превышает размер арендной платы, предусмотренный договором от 13.08.2007.

Апелляционный суд также отмечает, что не подтверждено принятие истцом мер, направленных на освобождение ответчиком помещения с целью сдачи его в аренду иным лицам, при этом истец не лишен возможности предъявить в дальнейшем требования о выселении ответчика в случае, если стороны не придут к соглашению по вопросу о заключении нового договора аренды на согласованных ими условиях.

В этой связи  требование истца о взыскании арендной платы за период с 01.11.2022 по 30.06.2024 исходя из нового размера платы, установленного решением общего собрания собственников МКД, не подлежит удовлетворению, следует применить нормы статьи 622 ГК РФ и исходить из размера арендной платы по договору в отсутствие доказательств того, что он менее рыночной платы и в отсутствие доказательств несения убытков истцом.

По расчету истца (т.3 л.85) за период до прекращения договора им начислялась, ка ответчиком уплачивалась плата в размере 10 800 руб. в месяц, при этом не внесена на момент рассмотрения спора задолженность за июнь 2020, ноябрь 2020, декабрь 2021, июнь 2022, июль 2022, октябрь 2022 года, что составляет 64 800 руб. За все остальные периоды ответчиком была внесена арендная плата в размере 10 800 руб., что прямо отражено в расчете истца, соответственно, им признается.

Помимо этого, из материалов дела следует, что в рамках исполнительного производства после первого рассмотрения дела поступило 10 009,67 рублей 11.12.2023, оснований не учитывать указанные фактически поступившие сумма как уплаченные при расчете задолженности не имеется. В этой связи не уплаченная за заявленные периоды с 01.06.2020 по 30.06.2024 задолженность по арендной плате составит 54 790,33 руб.

Доказательства оплаты задолженности в большем размере в материалах дела отсутствуют, а платежи, произведенные 18.02.2021, 22.06.2022, 13.07.2022, 09.09.2022, не имевшие назначения, были правомерно учтены истцом в счет января 2019, августа 2019, апреля 2020, мая 2020 года соответственно.

В части 54 790,33 руб. требования подлежат удовлетворению.

В отношении доводов сторон суд отмечает, что положения  статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации относительно права по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, передавать объекты общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, не исключают применения норм гражданского законодательства о заключении, исполнении. расторжении договора и о последствиях неисполнения обязанностей по возврату ранее арендованного имущества.

Само по себе принятие собственниками МКД решения на основании статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации с достоверностью не подтверждает принятие другим субъектом права обязанности по внесению установленной общим собранием собственников платы за пользование общедомовым имуществом, согласование которого происходит при заключении договора, а изменение – в том порядке, который предусмотрено законом и договором.

Решение собственников жилья МКД является односторонним документом и не порождает обязанность ответчика вносить плату за использование имущества по определенной этим решением цене, поскольку такая цена не предусмотрена заключенным обеими сторонами договором.

Применение определенного собственниками размера платы, особенно, если он является общим для всего общего имущества МКД, сдаваемого в аренду, в ситуации пользования имуществом в отсутствие договора возможно исходя из презумпции о том, что такой размер предусмотрен собственниками и является ценой, сложившейся в отношении аналогичного имущества, сдаваемого в аренду в данном доме любым лицам, которая является опровержимой. Такой размер может быть опровергнут посредством представления иных доказательств, в данном случае в деле имеется заключение судебной экспертизы, подтверждающей иное.

Кроме того, следует учесть, что к моменту принятия собственниками решения истца, представляющего их интересы, и ответчика уже связывали договорные отношения, в связи с чем последствия прекращения договора определяются нормами гражданского законодательства.

Доводы истца об исключительной компетенции общего собрания собственников помещений дома по вопросу определения соразмерной платы за использование общим имуществом собственников многоквартирного дома не принимаются во внимание, поскольку, несмотря на такое право, произвольное и без надлежащего экономического обоснования определение размера платы за пользование имуществом после прекращения договора не соответствует нормам статей 622, 15 ГК РФ, не согласуется также и с нормами статьи 1105 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Обжалуемое решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Платёжными поручениями № 115 от 04.12.2024 на сумму 6 000 руб. (л.д. 135, т. 2), №131 от 07.06.2024 на сумму 17 000 руб. (л.д. 135, т. 2) и №51 от 10.06.2024 на сумму 17 000 руб. (л.д. 134, т. 2) на депозитный счет Арбитражного суда Томской области перечислены денежные средства от общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» в счет оплаты стоимости экспертизы. Расходы на сумму 40 000 руб. по оплате экспертизы подлежат распределению также пропорционально удовлетворенным требованиям, в связи с чем на ответчика относится 6 790 руб. (54 790,33 х 40 000/322 790,33), на истца относится 33 210 руб. которые подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Государственная пошлина по иску составляет с учетом уточнения требований 9 456 руб., истцом уплачено 4 487 руб. платежным поручением № 193 от 07.04.2023. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на пошлину по иску в размере 1 605 руб., недостающие 4 969 руб. подлежат взысканию с истца в доход бюджета.

Ответчиком при обращении с настоящей апелляционной жалобой уплачена государственная пошлина 30 000 руб., с учетом результатов рассмотрения с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 24 908 руб. (30 000 руб. – (54 790,33 х 30 000/322 790,33, что составит 5 092 руб.). При изготовлении резолютивной части постановления апелляционным судом при указании расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе допущена опечатка, ошибочно указано 5 092 руб. вместо 24 908 руб. Указанное повлекло также и опечатку при указании результатов процессуального зачета.

Применительно к положениям статьи 179 АПК РФ апелляционный суд считает возможным исправить выявленные опечатки, указав в резолютивной части постановления верные суммы, вместо «5 092 руб.» указать «24 908 руб.», соответственно при изложении результатов процессуального зачета вместо «В результате процессуального зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>)  18 093 рубля 33 копейки подлежит указанию «В результате процессуального зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) 1 722 рубля 67 копеек». Также имеется опечатка при указании лица. ведущего протокол заседания. подлежащая исправлению.

Руководствуясь статьей 110, 179, пунктом 2 статьи 269, пунктами 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 01.04.2025 по делу № А67-2881/2023 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>)  54 790 рублей 33 копейки долга, 1 605 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) 33 210 рублей судебных расходов по оплате экспертизы, 24 908 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В результате процессуального зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тинтория» (ИНН <***> ОГРН <***>) 1 722 рубля 67 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис «Кировский» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 969 рублей государственной пошлины по иску.

Исправить допущенные при изготовлении резолютивной части постановления опечатки при указании расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, при указании результатов процессуального зачета, лица. ведущего протокол.

            Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий  


ФИО1


Судьи


Л.Н. Апциаури


ФИО3