Постановление от 29 марта 2023 г. по делу № А01-2647/2017

2317/2023-29906(2)



ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-2647/2017
город Ростов-на-Дону
29 марта 2023 года
15АП-1949/2023

15АП-1950/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко Н.В., судей Димитриева М.А., Емельянова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: ФИО2,

от ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 07.02.2023,

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

ПАО АКБ «Новация» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»: представитель ФИО4 по доверенности от 19.01.2021,

от АО «Российский аукционный дом»: представитель ФИО5 по доверенности от 20.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества акционерный коммерческий банк «Новация» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и акционерного общества «Российский аукционный дом» на определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.12.2022 по делу № А01-2647/2017 о признании торгов недействительными

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма «Тлепш»,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма «Тлепш» (далее - должник, ООО фирма «Тлепш») в Арбитражный суд Республики Адыгея обратился конкурсный кредитор ФИО2 - (далее - ФИО2) с заявлением о признании торгов по продаже имущества должника от 19.04.2022 недействительными.

В Арбитражный суд Республики Адыгея обратился конкурсный управляющий должника ФИО6 (далее - конкурсный управляющий должника)


с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО фирма «Тлепш» от 19.04.2022.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.08.2022 заявления ФИО2 и конкурсного управляющего должника о признании торгов по продаже имущества ООО фирма «Тлепш» недействительными объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.12.2022 по делу № А01-2647/2017 признаны недействительными торги, объявленные сообщением в ЕФРСБ № 8516271 от 01.04.2022, проведенные организатором торгов АО «РАД» (ИНН <***>, ОГРН <***>) посредством публичного предложения, на электронной площадке «Российский аукционный дом» (адрес в сети Интернет: https://lot-online.ru), оформленные протоколом о результатах торгов № РАД-290119 от 19.04.2022, по продаже в составе лота № 1 следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО фирма «Тлепш»: земельный участок, площадь 3 126 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:11, земли населенных пунктов; здание, площадь 200.9 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:18; здание Кафе, площадь 1 156 кв. м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:36; объект незавершенного строительства, площадь 1 276 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства: 86%, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:17; здание Мойка, площадь 242.5 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:27; здание Кафе-бильярдная, площадь 683 кв. м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:44; здание Гранд-Отель, площадь 1 076.9 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:34; земельный участок, площадь 6 276 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:12, земли населенных пунктов; здание Баня № 1, площадь 64.3 кв. м., нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:21; здание Арома-комната, площадь 9 кв.м., нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:23; здание оздоровительного комплекса, площадь 203.4 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:20; здание Арома-парная «Ежиха», нежилое, площадь 11.9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:24; административное здание, площадь 30.8 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:25; здание Баня № 2, площадь 66.4 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:22.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.12.2022 по делу № А01-2647/2017, публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Новация» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее - конкурсный управляющий банком) и акционерное общество «Российский аукционный дом» (далее - АО «РАД») обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными


жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего банком мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что признавая недействительными торги по продаже имущества должника, суд не установил взаимосвязь между реализацией имущества с открытых торгов и нарушением прав и законных интересов заявителей. Результаты инвентаризации и оценки имущества должника лицами, участвующими в деле, в судебном порядке не оспорены, что свидетельствует об их действительности и достоверности. При разрешении разногласий по вопросу утверждения положения о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества ФИО2 каких-либо возражений не заявляла. Нарушение прав заинтересованных лиц отсутствует, поскольку имущество реализовано по максимально возможной цене. Податель жалобы не согласен с выводом суда о наличии существенных нарушений в описании лота на момент проведения торгов, свидетельствующих о наличии основания дл признания торгов недействительными.

Апелляционная жалоба АО «РАД» мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель не согласен с выводом суда о том, что выявленные расхождения в площадях зданий являются существенным искажением характеристик предмета торгов, которые могли негативно повлиять на доступ потенциальных покупателей к участию в них, что не позволило сформировать на оспариваемых торгах наиболее высокую цену продажи имущества. Согласно доводам апеллянта, площади зданий, указанные в сообщении о торгах, соответствуют сведениям о площадях, указанным в инвентаризационных описях, в договоре ипотеки, в отчете об оценке, во вступившем в законную силу определении суда от 20.03.2020 об утверждении положения, определении суда от 16.03.2022 о разрешении разногласий. Податель жалобы указал, что у АО «РАД» отсутствовала обязанность указывать в сообщениях о торгах иную информацию о реализуемых объектах. Описание предмета торгов полностью соответствовало документации, представленной организатору торгов. Выводы, изложенные в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 по делу № А40-1197/2011, не применимы к рассматриваемому спору. Апеллянт считает, что конкурсный управляющий должника преждевременно внес изменения в сведения о площади кафе и мойки. Нарушение прав заинтересованных лиц отсутствует, поскольку имущество реализовано по максимально возможной цене. Податель жалобы полагает, что в материалы дела не представлены доказательства, являющиеся основанием для признания оспариваемых торгов недействительными.

В отзыве на апелляционные жалобы СРО ААУ «Синергия» просит определение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционные жалобы ФИО2 просит определение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционные жалобы ФИО7 просит апелляционные жалобы удовлетворить, определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.12.2022 по делу № А01-2647/2017 отменить.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб уведомлены посредством почтовых отправлений, а также


размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционные жалобы без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.12.2022 по делу № А01-2647/2017 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.11.2017 ликвидируемый должник - ООО фирма «Тлепш» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО8

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.05.2022 полномочия конкурсного управляющего ООО фирма «Тлепш» ФИО8 прекращены в связи со смертью.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.06.2022 конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2022 по делу № А01-2647/2017 определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.06.2022 отменено, вопрос об утверждении кандидатуры конкурсного управляющего должника направлен на рассмотрение Арбитражного суда Республики Адыгея методом случайной выборки.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея конкурсным управляющим ООО фирма «Тлепш» методом случайной выборки, утвержден ФИО9.

В Арбитражный суд Республики Адыгея обратились конкурсный кредитор - ФИО2 и конкурсный управляющий должника ФИО6 с заявлениями о признании торгов по продаже имущества ООО фирма «Тлепш» от 19.04.2022 недействительными.

В обоснование заявлений указаны следующие фактические обстоятельства.

В период исполнения своих обязанностей конкурсный управляющий должника ФИО8 провел инвентаризацию имущества должника. Составлена инвентаризационная опись № 1 от 26.02.2018 (опубликована в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, далее - ЕФРСБ, сообщение № 2491433 от 26022018) и инвентаризационная опись № 1 от 22.07.2020 (опубликована в ЕФРСБ, сообщение № 5244903 от 23.07.2020).

По результатам инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим должника ФИО8, в конкурсную массу ООО фирма «Тлепш» включено следующее недвижимое имущество, принадлежащее должнику: земельный участок, площадь 3 126 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:11, земли населенных пунктов; здание, площадь 200.9 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:18; здание кафе, площадь 1 156 кв.м., нежилое, расположенное по


адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:36; объект незавершенного строительства, площадь 1 276 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства: 86%, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:17; здание Мойка, площадь 242.5 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:27; здание Кафе-бильярдная, площадь 683 кв. м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:44; здание Гранд-Отель, площадь 1 076.9 кв.м,. нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516113:34; земельный участок, площадь 6

276 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:12, земли населенных пунктов; здание Баня № 1, площадь 64.3 кв. м., нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:21; здание Арома-комната, площадь 9 кв.м., нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:23; здание оздоровительного комплекса, площадь 203.4 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:20; здание Арома-парная «Ежиха», нежилое, площадь 11.9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:24; административное здание, площадь 30.8 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:25; здание Баня № 2, площадь 66.4 кв.м, нежилое, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 01:08:0516139:22.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 06.02.2018 по делу № А01-2647/2017 требования ПАО АКБ «Новация» включены в реестр требований кредиторов ООО фирма «Тлепш» в размере 79 498 035 руб. 61 коп., из которых: 66 954 555 руб. 12 коп. обеспечены залогом (ипотекой) вышеуказанных объектов недвижимости.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 30.06.20121 по делу № А01-2647/2017 требования ФИО2 включены в реестр требований кредиторов ООО фирма «Тлепш» в размере 284 072 руб. 67 коп.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении всех вышеперечисленных объектов недвижимого имущества зарегистрирована ипотека в пользу ПАО АКБ «Новация».

Конкурсный управляющий должника ФИО8 организовал проведение оценки вышеуказанного имущества, являющегося предметом залога (отчет об оценке № 1894-011223 от 09.06.2018).

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.03.2020 по делу № А01-2647/2017 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО фирма «Тлепш», находящегося в залоге у ПАО АКБ «Новация», в редакции залогового кредитора.

В соответствии с указанным положением проведены электронные торги (первые торги) в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО фирма «Тлепш».

Указанные торги проведены на электронной площадке «Российский аукционный дом» (адрес в сети Интернет: https://lot-online.ru). Оператором указанной электронной площадки является акционерное общество «Российский аукционный дом» (далее - АО «РАД», торгующая организация) (сообщения в ЕФРСБ № 5170530 от 03.07.2020).


Указанные четырнадцать объектов недвижимого имущества ООО фирма «Тлепш», являющиеся предметом залога (2 земельных участка и 12 объектов капитального строительства), были выставлены на указанные торги в форме аукциона в составе одного лота. Начальная цена аукциона - 178 496 579,00 руб. Как следует из информационного сообщения в ЕФРСБ № 5317005 от 12.08.2020, указанные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Повторные торги, проведенные организатором торгов ООО «Прецедент» на электронной площадке «Российский аукционный дом», также признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (сообщение организатора торгов № 5505268 от 23.09.2020).

В отношении вышеуказанного имущества должника на электронной площадке «Российский аукционный дом» организатором торгов ООО «Прецедент» проведены торги в форме публичного предложения (сообщение № 5679721 от 30.10.2020). Указанные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (сообщение № 5858524 от 07.12.2020).

02.02.2021 банком внесены изменения в положение о порядке продажи имущества должника, которые направлены в адрес конкурсного управляющего ФИО8

Согласно сообщению № 6582598 от 28.04.2021, повторные торги в форме публичного предложения по продаже имущества ООО фирма «Тлепш», проведенные на электронной площадке «Российский аукционный дом», объявленные сообщением в ЕФРСБ № 6224443 от 20.0.22021, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

05.10.2021 залоговый кредитор направил в адрес конкурсного управляющего изменения в положение о порядке продажи имущества должника, которые предусматривают снижение цены отсечения (минимальной цены публичного предложения) до 51 166 044 руб. 37 коп., в качестве организатора торгов определена компания АО «РАД», которая одновременно являлась оператором электронной площадки.

Сообщением в ЕФРСБ № 8516271 от 01.04.2022 объявлено о проведении на электронной площадке «Российский аукционный дом» очередных торгов посредством публичного предложения имуществом должника в составе одного лота № 1, включающего в себя четырнадцать вышеперечисленных объектов недвижимости.

С целью проведения вышеуказанных торгов определены дата и время начала подачи заявок: 04.04.2022 00:00 часов, дата и время окончания подачи заявок: 30.05.2022 00:00 часов. Начальная цена лота - 73 094 349 руб. 10 коп.

Аналогичное сообщение о проведении торгов было размещено на сайте электронной площадки «Российский аукционный дом» в сети Интернет по адресу: https://lot-online.ru. Согласно указанному сообщению торгам присвоены коды: код лота: РАД-290119 и код процедуры: 138070.

Как следует из опубликованного организатором торгов на сайте электронной площадки протокола от 19.04.2022 о результатах торгов, а также из сообщения в ЕФРСБ № 8637873 от 19.04.2022, победителем торгов признан ФИО7 (ИНН: <***>) с ценой предложения 73 210 000 руб.

Указанные торги были обжалованы конкурсным кредитором ФИО2 и конкурсным управляющим должника ФИО10 в судебном порядке.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил требование о признании торгов недействительными, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.


Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу названной нормы права, торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения закона, которые могли повлиять на определение результата торгов.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 101), лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении торгов вследствие нарушения порядка их проведения, суд должен оценить, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов. В случае, если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.


Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. При этом, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 101).

Как следует из материалов дела, в связи со сменой конкурсного управляющего должника, приказом нового конкурсного управляющего (исх. № 511 от 05.07.2022) для проведения инвентаризации была сформирована инвентаризационная комиссия в составе конкурсного управляющего ООО фирма «Тлепш» ФИО6, бухгалтера ФИО11 и кадастрового инженера ФИО12.

При проведении повторной инвентаризации, 27.07.2022 комиссией выявлено наличие у должника четырнадцати объектов недвижимости, в том числе 2-х земельных участков и 12-ти зданий.

При этом, согласно указанному акту инвентаризации, в отношении двух зданий комиссией установлены существенные расхождения фактических данных об их площади и состоянии с данными, содержащимися в бухгалтерском учете и в ЕГРН.

Так, в отношении объекта капитального строительства - здания кафе, общей площадью 1 156 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0516139:36, расположенного по адресу: <...>, в ходе проведения обмерных работ выявлено, что фактические характеристики указанного здания не соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРН. Часть, представляющая из себя более половины указанного здания, была снесена в 2015 году, общая площадь оставшейся части здания кафе составила 488,1 кв.м.

Кадастровым инженером ФИО12 составлен отчет от 19.07.2022 о техническом состоянии здания кафе с кадастровым номером 01:08:0516139:36, расположенного по адресу: <...>. Указанный отчет содержит следующие сведения об обследуемом здании.

Здание кафе, общей площадью 1 156 кв.м. (согласно данным ЕГРН), частично демонтировано в 2015 году, общая площадь оставшейся части составляет 488,1 кв.м. На месте демонтированной части построено двухэтажное здание Гранд Отеля. Фактически указанное здание (в его оставшейся части) не эксплуатируется, проводится капитальный ремонт. В оставшейся части здания демонтированы дверные и оконные проемы, инженерные сети, отделка помещений отсутствует.

Представленным в материалы дела техническим паспортом на здание кафе (включая Литеры А, Аг, Аб), расположенного по адресу: <...>, подтверждается, что по состоянию на 05.07.2022 рассматриваемое здание имело фактическую площадь 488,1 кв.м. Состояние фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, дверных и оконных проемов, а также состояние внутренней отделки в частях здания - Литеры А, Аг отмечено в техническом паспорте как неудовлетворительное.

Инвентаризационной комиссией в ходе обмерных работ установлены существенные расхождения между фактическими и регистрационными данными о площади объекта - здания «Мойка», общей площадью 242,5 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0516139:27, расположенного по адресу: <...>.

Площадь указанного здания согласно данным бухгалтерского учета и сведениям из ЕГРН составляет 242.5 кв.м., тогда как фактическая площадь здания составляет 220.8 кв.м. Выявленные расхождения между фактическими и регистрационными данными возникли вследствие реконструкции, проведенной собственником указанного здания в 2011 году, результаты которой не были отражены в ЕГРН.


Выявленные инвентаризационной комиссией сведения о расхождении характеристик рассматриваемых зданий подтверждаются представленными в материалы настоящего обособленного спора справками, составленными кадастровым инженером ФИО12, техническим паспортом здания Кафе, а также документами, составленными инвентаризационной комиссией: инвентаризационной описью № 1 от 27.07.2022, сличительной ведомостью № 1 от 27.07.2022.

На основании новых кадастровых паспортов объектов недвижимости внесены изменения в характеристики объектов, которые значатся в ЕГРН.

Таким образом, материалами дела подтверждается несоответствие сведений о предмете торгов, опубликованных организатором торгов в объявлении об их проведении с фактическими данными о площадях и других характеристиках зданий.

Задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия продажи имущества.

Обнародование информации о торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным участникам торгов (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2007 № 641/07, от 14.12.2010 № 7781/10, от 28.02.2012 № 14850/11, от 05.04.2012 № 16311/11).

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что расхождения в характеристиках двух объектов недвижимости являются существенными, поскольку совокупная площадь всех зданий, указанных организатором торгов в сообщении о торгах составляет 5 021.1 кв.м., тогда как их фактическая совокупная площадь составляет 4 331,5 кв.м., то есть меньше на 690 кв.м. (почти 15 % от всей площади помещений).

Как следует из материалов дела, изменения характеристик двух объектов недвижимости, выявленные в результате проведенной инвентаризации, были внесены в ЕГРН.

В данном случае выставление на торги имущества единым лотом без указания достоверных характеристик реализуемого имущества привели к тому, что потенциальному покупателю непонятна структура активов продаваемого имущества, реальность его оценки, его привлекательность, что заведомо приводит к ограничению количества участников торгов.

В соответствии с частью 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене продажи имущества.

В силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Приведенный в части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение публикации полноты информации о предмете торгов.

Пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках.

Недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей.


В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Как следует из материалов обособленного спора, договор купли-продажи по результатам оспариваемых торгов с победителем торгов ФИО7 не заключался.

Суд обоснованно отклонил довод ФИО7 о том, что он готов принять имущество в том виде, в котором указанно в сообщении о проведении торгов, поскольку, право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи, а заключение договора в таком виде влечет его неисполнимость в части передачи имущества фактически отсутствующего.

Как следует из выписки из ЕГРН от 25.06.2022, на земельный участок, площадь 3 126 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером: 01:08:0516139:11, постановлением судебного пристава - исполнителя от 24.08.2017 наложен арест, который на момент проведения оспариваемых торгов не был снят. Вместе с этим, данное обременение не указано в сообщении о продаже имущества должника.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 14850/11 по делу № А40-1197/11-92-11, существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующие у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что недостатки, допущенные при проведении оспариваемых торгов, могли негативно повлиять на доступ потенциальных покупателей к участию в них, что не позволило сформировать на оспариваемых торгах наиболее высокую цену продажи имущества, поскольку потенциальные покупатели, введенные в заблуждение отсутствием информации о фактических характеристиках имущества должника, предлагаемого к продаже, не приняли участие в торгах по реализации имущества должника.

Довод апеллянтов о том, что имущество на торгах было приобретено ФИО7 по цене, превышающей предложение на данном этапе торгов, отклоняется судом, поскольку наиболее полное удовлетворение требований кредиторов достигается участием в торгах наибольшего количества потенциальных покупателей, обладающих достоверной информацией о предмете торгов, его характеристиках.

Поскольку при рассмотрении обособленного спора судом установлены существенные недостатки, допущенные при проведении оспариваемых торгов, такие как существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, суд обоснованно удовлетворил заявление о признании торгов недействительными.

Довод апелляционных жалоб о том, что в материалы дела не представлены доказательства, являющиеся основанием для признания оспариваемых торгов недействительными, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела; предоставление потенциальным покупателям недостоверной информации о характеристиках объектов недвижимости, которые являются предметом торгов, является существенным нарушением проведения торгов.

В рассматриваемом случае неверно определен предмет продажи (лот № 1) и его цена.


Рыночная стоимость выставленных на торги объектов недвижимости определена независимым оценщиком (отчет об оценке ООО «ПАРТНЕРЪ» № 1894- 011223 от 09.06.2018, дополнение от 10.10.2019).

В инвентаризационную опись № 1 от 26.02.2018 конкурсный управляющий ФИО8 включил объект капитального строительства - здание кафе, общей площадью 1 156 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0516139:36, расположенное по адресу: <...>.

Однако, как следует из материалов дела, более половины указанного здания было снесено в 2015 году, общая площадь оставшейся части здания кафе составила 488,1 кв.м. (на торги выставлено здание площадью 1 156 кв.м., рыночная стоимость здания кафе определена исходя из площади 1 156 кв.м. (отчет об оценке ООО «Партнеръ» № 1894-011223 от 09.06.2018).

Фактическая площадь здания на момент проведения торгов подтверждается отчетом кадастрового инженера от 19.07.2022 о техническом состоянии здания кафе с кадастровым номером 01:08:0516113:36; техническим паспортом на здание кафе от 05.07.2022; сведениями из ЕГРН в отношении объекта.

На месте снесенной части здания Кафе возведено иное строение - здание Гранд- Отель, площадью 1 076.9 кв.м., кадастровый номер 01:08:0516113:34. Здание Гранд-Отель также проинвентаризировано в 2018 году и включено в Лот № 1.

Кроме того, на торги выставлено здание Мойки кадастровый номер 01:08:0516139:27 площадью 242 кв.м. Фактическая площадь здания Мойки - 220 кв.м. (справка кадастрового инженером ФИО12 и акт инвентаризационной описи № 1 от 27.07.2022).

Таким образом, из 14 объектов недвижимости, включенных в лот № 1, неверно указаны технические характеристики/параметры двух объектов (здание мойки, здание кафе).

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о существенных нарушениях порядка проведения торгов и непосредственно затрагивают интересы кредиторов должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Довод подателей апелляционных жалоб о возможности потенциальных покупателей, в случае необходимости, получить дополнительную информацию о предмете торгов, отклоняется судебной коллегией, так как нарушения, допущенные при проведении торгов, по своему характеру являются существенными и являются самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.


Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Поскольку АО «РАД» не уплатило государственную пошлину при обращении с апелляционной жалобой, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доход федерального бюджета надлежит взыскать 3 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.12.2022 по делу № А01-2647/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Российский аукционный дом» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий Н.В. Сулименко

Судьи М.А. Димитриев

Д.В. Емельянов