Постановление от 13 января 2026 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-10079/2025-ГК
г. Пермь
14 января 2026 года
Дело № А60-16307/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2026 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маркеевой О.Н., судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 25.11.2024, диплом;

от третьего лица – ФИО3, паспорт, доверенность от 13.02.2025,

диплом;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте

и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей

121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том

числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного

заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного

суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

общества с ограниченной ответственностью «Союз Святого ФИО4»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 сентября 2025 года по делу № А60-16307/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью «Союз Святого

ФИО4» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом

«Продукты-24» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: акционерное общество «Тандер» (ИНН <***>, ОГРН

1022301598549),

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Союз Святого ФИО4» (далее – истец, ООО «Союз Святого ФИО4») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Продукты-24» (далее – ответчик, ООО «ТД «Продукты-24») о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договорам аренды № ЕкФ/50601/24 и № ЕкФ/50603/24 от 13.12.2024, заключенным между ООО «ТД «Продукты-24» и акционерным обществом «Тандер» (далее – третье лицо, АО «Тандер»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2025 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что избранный им способ защиты права является надлежащим, а ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит в себе такого условия для реализация права истцом на перевод прав и обязанностей арендатора, как освобождение объекта действующим арендатором. Апеллянт полагает, что фактическое нахождение арендатора на объекте аренды не препятствует удовлетворению иска, а для признания наличия ограничения прав достаточно самого факта заключения договора аренды на новый срок. Истец отмечает, что закрепленному в ст. 621 ГК РФ преимущественному праву на заключение договора также корреспондирует обязанность ответчика и иных лиц воздерживаться от ограничения прав истца путем заключения договора аренды. Третье лицо, заключившее договор с ответчиком, преследовало цель выселения истца из занимаемого помещения, в связи с чем, апеллянт ссылается на то, что указанные действия ставят истца в невыгодное положение, нарушают его права, что повлекло вынужденное подписание истцом дополнительного соглашения к договору от 04.03.2025, существенно ограничившее его права,


являющееся обременительным.

До начала судебного разбирательства от третьего лица поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому АО «Тандер» полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель третьего лица в отношении удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал по изложенным в отзыве доводам.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.02.2018 между ООО «ТД «Продукты-24» (арендодатель с учетом дополнительного соглашения № 2 к договору) и ООО «Союз Святого ФИО4» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения № 66/142 (договор аренды), по условиям которого арендодатель в порядке и на условиях, определяемых договором, обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 660,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <...>, кадастровый номер 66:41:0102045:462 и состоящее из первого этажа.

Пунктом 5.1 договора аренды установлено, что срок аренды составляет 7 (семь) лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи по договору.

Истцом в адрес ответчика было направлено коммерческое предложение в рамках проведения переговоров о заключении договора аренды на новый срок, в котором арендатор предложил арендодателю заключить новый договор сроком на 10 лет с уплатой арендных платежей в размере 5% от РТО, но не менее 400 000 руб. (со второго года действия договора – не менее 430 000 руб.).

15.11.2024 ответчик в адрес истца направил ответ с предложением установления арендной платы в случае заключения договора аренды на новый срок в размере 680 000 руб. с минимальной ставкой арендной платы в размере 7% с товарооборота. В ответе отмечено, что указанная арендная плата сформирована на основании предложенных коммерческих предложений от иных лиц и оценки арендной платы в текущем периоде, а также обращено внимание истца на то, что за весь срок действия договора аренды размер арендной платы оставался неизменным.

24.01.2025 истец направил в адрес ответчика письмо с уведомлением о реализации истцом преимущественного права в порядке ст. 621 Гражданского


кодекса Российской Федерации и о согласии на заключение договора аренды на новый срок на предложенных ответчиком условиях.

28.01.2025 ответчиком в адрес истца направлен ответ, в котором арендодатель указал на пропуск истцом срока для акцепта оферты, на несоблюдение разумного срока для направления уведомления о реализации преимущественного права в порядке ст. 621 ГК РФ, а также о заключении ответчиком договоров аренды с третьим лицом, в связи с чем, отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок с указанием на необходимость освобождения и возврата помещения из аренды по истечении срока действия договора аренды.

06.02.2025 ответчиком повторно было направлено требование об освобождении и возврате помещения из аренды по истечении срока действия договора аренды с указанием на возможное предъявление к истцу требований о взыскании убытков в случае неисполнения предъявленных ответчиком требований.

11.02.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, заключенным с третьим лицом.

Ссылаясь на то, что истцом надлежащим образом исполнялись условия договора аренды, арендатор заблаговременно известил арендодателя о намерении продолжать договорные отношения, при этом арендодателем заключены договоры с иным лицом, истец, не получив добровольного удовлетворения требований, изложенных в претензии, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения третьему лицу переданы не были, а истец непрерывно пользуется спорными арендуемыми помещениями по настоящее время, осуществляя в них свою деятельность, какой-либо правовой неопределенности между лицами, участвующими в деле, относительно того, кому должно быть передано арендуемое помещение (истцу или третьему лицу), не имеется. Проанализировав представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 04.03.2025 к договору аренды, суд пришел к выводу о том, что истцом реализовано преимущественное право на заключение договора аренды (продление ранее действовавшего договора), договор аренды между истцом и ответчиком фактически исполняется, а истец фактически указывает на свое вынужденное подписание дополнительного соглашения от 04.03.2025 и не согласии с условиями данного дополнительного соглашения, в то время как избранный способ защиты должен соответствовать характеру и


последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав, что в данном случае судом не установлено.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в


Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

По смыслу положений ст. 621 ГК РФ и разъяснений пункта 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Аналогичным образом сформулирован правовой подход к вопросу защиты преимущественного права арендодателя вышестоящим судом в постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 № 3440/05, от 05.06.2012 № 17540/11.

Верно применив вышеизложенные нормы права, установив, что между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение от 04.03.2025 к долгосрочному договору аренды нежилого помещения № 66/142 от 27.02.2018, по условиям которого п. 5.1 договора был изменен и принят в следующей редакции: «5.1. Договор заключен сроком до 07.03.2035 при этом стороны установили, что условия договора будут распространяться на отношения сторон, возникшие с даты подписания договора», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически истцом реализовано преимущественное право на заключение нового договора аренды путем продления заключенного между сторонами договора аренды.

При этом судом обоснованно учтено, что договор аренды между истцом и ответчиком фактически исполняется, дополнительное соглашение к договору было заключено в период срока действия договора аренды, а участвующие в деле, в судебном заседании подтвердили, что истец непрерывно пользуется спорными арендуемыми помещениями по настоящее время, осуществляя в них свою деятельность.

Кроме того, поскольку третье лицо в судебном заседании подтвердило, что каких-либо притязаний на спорные помещения последним не заявлялось, суд верно отметил, что спора между лицами, участвующими в деле, относительно того, кому должно быть передано арендуемое помещение (истцу или третьему лицу) не имеется, равно как и не имеется какой-либо правовой неопределенности между лицами, участвующими в деле.

Установив наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды, реализацию данного права путем заключения дополнительного соглашения к договору, фактическое его исполнение, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.


Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии с применением судом норм материального права отклоняются, суд апелляционной инстанции полагает, что избранный истцом способ защиты нарушенного права не может быть признан надлежащим в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Учитывая, что договоры аренды, подписанные между ответчиком и третьим лицом, фактически не исполнялись, имущество третьему лицу в аренду передано не было, а между истцом и ответчиком действует договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2025, удовлетворение заявленного иска путем перевода на истца прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, заключенным ответчиком с третьим лицом, не повлечет восстановления прав истца.

Суд первой инстанции верно указал, что в данном случае истец, по сути, обращаясь с иском о переводе прав и обязанностей по договорам аренды с другим лицом, указывает на свое вынужденное подписание дополнительного соглашения от 04.03.2025 и на несогласие с условиями данного дополнительного соглашения, в то время как указанные обстоятельства не подлежат оценке и не влияют на правомерность предъявленных требований.

Истец в случае, если полагает, что его права нарушены подписанием указанного дополнительного соглашения, вправе обратиться с соответствующим иском о признании его недействительным в соответствующей части при наличии к тому оснований и подтверждающих доказательств, равно как и вправе обратиться к ответчику с предложением об изменении условий договора.

Более того, суд апелляционной инстанции учитывает разъяснения, изложенные в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, согласно которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев,


когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что по иску о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды новый арендатор должен выступать в качестве ответчика по делу.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса /Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 сентября 2025 года по делу № А60-16307/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий


двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Н. Маркеева

Судьи С.В. Коньшина

М.А. Полякова