Постановление от 12 октября 2025 г. по делу № А63-18238/2023

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Ессентуки                                                                                        Дело № А63-18238/2023

13.10.2025


Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2025

Постановление изготовлено в  полном объеме 13.10.2025

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сулейманова З.М., судей: Марченко О.В., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация» – ФИО2 (доверенность от 21.11.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2025 года по делу № А63-18238/2023,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк» в лице филиала -Ставропольского отделения №5230 ПАО Сбербанк, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация», признать отсутствующим право собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на здание с кадастровым номером 26:08:070801:107, площадью 831,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>; признать право собственности ПАО Сбербанк на помещение c кадастровым номером 26.08.070801:155, площадью 38,1 кв.м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Петровский городской округ, <...> здание 79, помещение 1, фактически находящееся в здании с кадастровым номером 26:08:070801:107, площадью 831,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>; обязать ООО «Агропромышленная корпорация» в течение 6 (шести) месяцев с даты вступления в силу решения суда подготовить технический план фактически занимаемых ООО «Агропромышленная корпорация» помещений, находящихся в здании с кадастровым номером 26:08:070801:107, площадью 831,3 кв.м., расположенном по адресу: Ставропольский край, <...> д 79 (за исключением принадлежащего Банку помещения с кадастровым номером 26:08:070801:155, площадью 38,1 кв.м); обязать ООО «Агропромышленная корпорация» в течение 14 календарных дней с даты подготовки технического плана фактически занимаемых ООО «Агропромышленная корпорация» помещений, находящихся в здании с кадастровым номером 26:08:070801:107, обратиться в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН о праве собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на помещения, находящиеся в здании с кадастровым номером 26:08:070801:107, площадью 831,3 кв.м., расположенном по адресу: Ставропольский край, <...> д 79 (за исключением принадлежащего Банку помещения с кадастровым номером 26:08:070801:155, площадью 38,1 кв.м.) и аннулирования записи о праве собственности в целом на здание с кадастровым номером 26:08:070801:107; взыскать с ООО «Агропромышленная корпорация» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 000 рублей (уточненные требования).

Суд в соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и администрацию Петровского муниципального округа Ставропольского края.

ООО «Агропромышленная корпорация» представило встречное исковое заявление, в котором общество просит признать отсутствующим право собственности ПАО «Сбербанк» на нежилое помещение филиала Петровского ОСБ № 1859/010 с кадастровым номером 26.08.070801:155, площадью 38,1 кв.м., расположенное в здании контора, с кадастровым номером 26:08:070801:107, площадью 831,3 кв.м., расположено по адресу: Ставропольский край, Петровский р -н, <...> (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2025 по делу № А63-18238/2023 удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк к ООО «Агропромышленная корпорация» о признании отсутствующим права собственности общества на здание с кадастровым номером 26:08:070801:107, площадью 831,3 кв.м, признании права собственности ПАО Сбербанк на помещение с кадастровым номером 26:08:070801:155, площадью 38,1 кв.м, об обязании ООО «Агропромышленная корпорация» выполнить ряд действий по подготовке технического плана и внесению изменений в ЕГРН. В удовлетворении встречных требований ООО «Агропромышленная корпорация» отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что одновременная государственная регистрация права собственности на здание в целом за ООО «Агропромышленная корпорация» и права собственности на помещение в этом же здании за ПАО Сбербанк противоречит положениям действующего законодательства (п. 19 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ, ст. 287.2 ГК РФ), а также разъяснениям судебной практики, согласно которым с момента регистрации права на помещения в здании право на здание в целом прекращается. Суд, проанализировав представленные доказательства, заключения экспертов и пояснения специалистов, признал, что спорное помещение фактически и юридически находится в составе здания с кадастровым номером 26:08:070801:107 и законно принадлежит ПАО Сбербанк, в то время как право собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на всё здание является избыточным и подлежит прекращению с перераспределением прав на отдельные помещения. В иске Сбербанка отказано в части требований к Управлению Росреестра, поскольку истец отказался от них, а отказ принят судом на основании ч. 4 ст. 150 АПК РФ. В удовлетворении встречного иска общества отказано, поскольку Общество не обладало и не обладает спорным помещением, и оснований для признания отсутствующим права собственности Сбербанка не установлено. Суд сделал вывод, что установленные обстоятельства, а также подтверждённое правопреемство и добросовестное длительное владение помещением Сбербанком не опровергаются представленными обществом материалами, а доводы Общества о наличии самостоятельного права на всё здание и о недоказанности принадлежности помещения — необоснованно.

Не согласившись с решением суда, ООО «Агропромышленная корпорация» обжаловало его в апелляционном порядке, мотивируя жалобу тем, что считает решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела; в частности, общество указывает на неправильное применение судом первой инстанции положений о защите вещных прав, отсутствие доказательств незаконности регистрации права общества на здание, игнорирование преюдициальности ранее вступивших в силу судебных актов, отсутствие надлежащей оценки технической документации и экспертных заключений, непринятие во внимание вопросов правового статуса мест общего пользования и порядка пользования земельным участком, а также неправильное распределение обязанностей по подготовке технической документации и внесению изменений в ЕГРН, при том, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Отзыв на апелляционную жалобу подан ПАО Сбербанк и мотивирован тем, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, а изложенные в жалобе доводы не подтверждаются материалами дела; в обоснование своей позиции ПАО Сбербанк указывает, что одновременная регистрация права собственности на здание в целом и на отдельное помещение в нём противоречит положениям законодательства (п. 19 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ, ст. 287.2 ГК РФ, правовые позиции ВС РФ), право Банка на помещение возникло раньше права Общества на здание, а доказательства того, что помещение находилось в составе этого здания и было отчуждено в пользу Сбербанка, подтверждаются договором купли-продажи, технической документацией, данными экспертизы, свидетельскими показаниями и ответами органов местного самоуправления; ссылка общества на преюдицию не основана на законе, так как обстоятельства принадлежности помещений не были предметом исследования ранее; доводы о технических ошибках, ином адресе или ином здании опровергнуты экспертом, а отсутствие самостоятельного входа, споров о пользовании здания и другие эксплуатационные моменты не влияют на выводы о прекращении права на здание в целом; кроме того, на обществе обоснованно лежит обязанность по подготовке технической документации и внесению изменений в ЕГРН с целью устранения правовой неопределённости, а доводы апелляционной жалобы по существу направлены на пересмотр уже установленных судом первой инстанции обстоятельств, по которым дана надлежащая правовая и фактическая оценка.

В судебном заседании представитель ООО «Агропромышленная корпорация» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов на нее, проверив законность обжалуемого решения в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Из материалов дела установлено следующее. 18 апреля 1994 года между публичным акционерным обществом «Сбербанк» и Государственным племзаводом «Ставрополь-Кавказский» был заключён договор купли-продажи нежилого помещения — части административного здания центральной конторы племзавода, расположенного в <...> (далее — Помещение).Решением Петровского районного суда Ставропольского края от 30 августа 2002 года по делу № 2-731 установлен юридический факт владения ПАО «Сбербанк» указанным Помещением на праве собственности с определением его местоположения — <...>, общей площадью 39,9 кв. м.

9 февраля 2003 года в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации права собственности ПАО «Сбербанк» на данное Помещение, которому был присвоен кадастровый номер 26:08:070801:155.

1 марта 2003 года между обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация» и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Племзавод «Ставрополь-Кавказский» было заключено соглашение № 002/02-03 о передаче имущества, согласно которому в числе прочего передавалось здание конторы, литер А, двухэтажное, площадью 831 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее — Здание).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10 марта 2004 года по делу № А63-2390/2003-С2 было признано право собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на указанное Здание.

9 ноября 2004 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на данное Здание, которому был присвоен кадастровый номер 26:08:070801:107.

В 2023 году при подготовке технического плана для Помещения в связи с его перепланировкой ПАО «Сбербанк» выявило несоответствие адреса и иных характеристик, имеющихся в ЕГРН и техническом паспорте, с фактическими обстоятельствами местоположения Помещения. В ответ на обращение банка об исправлении ошибки в кадастровом учёте помещения, ООО «Агропромышленная корпорация» письмом от 2 июня 2023 года № 45 отказало в удовлетворении требований по внесению изменений.

Полагая, что наличие зарегистрированного права собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на Здание в целом, без учёта выделенного Помещения, принадлежащего ПАО «Сбербанк», препятствует реализации прав банка в отношении данного Помещения, а также доли в праве на земельный участок, на котором это Помещение расположено, ПАО «Сбербанк» обратилось в суд с исковыми требованиями. Истец просил: признать отсутствующим право собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на Здание, признать право собственности ПАО «Сбербанк» на Помещение, фактически находящееся в составе данного Здания, обязать ООО «Агропромышленная корпорация» в течение 6 месяцев с даты вступления в силу решения суда подготовить технический план фактически занимаемых Обществом помещений, обязать в течение 14 календарных дней с даты подготовки технического плана обратиться в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о правах на помещения, находящиеся в данном здании (за вычетом принадлежащего ПАО «Сбербанк» Помещения), а также аннулирования записи о праве собственности на Здание в целом.

В свою очередь, ООО «Агропромышленная корпорация», ссылаясь на то, что его право собственности на Здание подтверждено вступившим в силу решением Арбитражного суда Ставропольского края и техническая документация по Зданию и Помещению не подтверждает наличия у ПАО «Сбербанк» прав на помещения в составе этого Здания, посчитав действия банка нарушающими его собственные права и титульное владение, обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности ПАО «Сбербанк» на соответствующее Помещение.

Таким образом, между сторонами сложился спор о допустимости одновременной регистрации права собственности за разными лицами на всё здание и на отдельное помещение, находящееся в этом здании, о законности первоначального и встречного правовых титулов, а также о последствиях технических ошибок при кадастровом и техническом учёте спорных объектов недвижимости.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления № 10/22).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (пункт 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»: к числу требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, относятся в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010).

При этом согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010).

Из материалов дела установлено, что 18 апреля 1994 года между ПАО «Сбербанк» и Государственным племзаводом «Ставрополь-Кавказский» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (части административного здания центральной конторы племзавода), расположенного в <...>. Согласно акту оценочной комиссии, приложенному к договору, реализуемое помещение сберкассы имело общую площадь 42,3 кв.м. и находилось в здании центральной конторы племзавода. Право Банка на помещение площадью 39,9 кв.м. по адресу: <...>, подтверждено решением Петровского районного суда Ставропольского края от 30.08.2002 по делу № 2-731, после чего 09.02.2003 произведена регистрация права собственности ПАО «Сбербанк» на указанное помещение в ЕГРН, присвоен кадастровый номер 26:08:070801:155.

01.03.2003 между ООО «Агропромышленная корпорация» и СПК «Племзавод «Ставрополь-Кавказский» заключено соглашение № 002/02-03 о передаче имущества, в том числе здания конторы литер А, 2 этажа, площадью 831 кв.м. по адресу: <...> (Здание). Право собственности ООО «Агропромышленная корпорация» на Здание было признано решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2004 по делу № А63-2390/2003-С2; регистрация этого права в ЕГРН произведена 09.11.2004, кадастровый номер здания 26:08:070801:107.

В 2023 году при подготовке технического плана Банку стало известно о несоответствии адреса спорного помещения, отражённого в ЕГРН и техническом паспорте, фактическому расположению. Письмами администрации Петровского городского округа Ставропольского края (от 22.03.2023 № 1414 и 28.04.2023 № 2261), а также ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 19.06.2023 № 2298-07, подтверждено, что помещение с кадастровым номером 26:08:070801:155 фактически находится в здании с кадастровым номером 26:08:070801:107 по адресу: <...>, находящемся в собственности ООО «Агропромышленная корпорация». Одновременно сведения о наличии самостоятельного объекта недвижимости площадью 39,9 кв.м. по адресу: ул. Первомайская, 81 отсутствуют. Это обстоятельство подтверждается отзывом администрации, показаниями свидетеля ФИО3, а также результатами строительно-технической экспертизы.

Проведённая техническая инвентаризация показала, что технический паспорт от 12.11.1999, выданный на помещение, ошибочно оформлен на бланке для здания, содержит исправления, но соответствует фактическому помещению, приобретённому Сбербанком. Эксперт и кадастровый инженер подтверждают, что спорное помещение находится в здании с кадастровым номером 26:08:070801:107, не имеет отдельного выхода, доступно только через основной вход здания, принадлежит Банку и с момента приобретения здания ООО «Агропромышленная корпорация» никаких имущественных претензий к Банку не предъявляло. Кроме того, факт добросовестного, открытого и непрерывного владения помещением Банком более 30 лет подтверждён показаниями свидетелей и надлежащими письменными доказательствами.

Коллегия отмечает, что разница в технической документации (инвентарные и кадастровые номера, различные площади, разночтения в адресах, решения по техническому учёту) объясняется ошибками и неполнотой технической инвентаризации, что не опровергает факта правомерного приобретения и долгосрочного владения спорным помещением Банком с 1994 года.

Закон, а именно статья 287.2 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 19 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», прямо запрещают одновременную регистрацию права собственности за разными лицами на здание в целом и на помещения в нем: при регистрации права собственности на помещения право на здание в целом должно быть прекращено. Правоприменительная и судебная практика (Обзор судебной практики ВС РФ №2 (2018), постановление Пленума ВАС РФ №64) подтверждают эту позицию — регистрация за обществом права на здание при наличии зарегистрированного права за Сбербанком на часть помещения в этом же здании противоречит правовой природе объекта недвижимости.

Положение о необходимости аннулирования права общества на здание и регистрации права на помещения (за вычетом помещений, принадлежащих третьим лицам, в том числе Банку) вытекает из Закона № 218-ФЗ и практики его применения. Доводы же, изложенные ООО «Агропромышленная корпорация» в апелляционной жалобе, о недопустимости прекращения права на здание, о самостоятельном статусе помещений, о преюдиции судебных актов и о противоречии технической документации — несостоятельны в силу вышеуказанных обстоятельств, материального и процессуального права, а также потому, что не опровергают ни юридически, ни фактически добросовестное и длительное владение спорным помещением Банком и неправомерность одновременной регистрации.

Кроме того, общество обоснованно обязано подготовить технический план занимаемых им помещений (за вычетом помещений, принадлежащих третьим лицам), после чего внести соответствующие изменения в ЕГРН, аннулировав свою регистрацию на здание в целом, что отражено в решении суда первой инстанции и полностью соответствует положениям частей 3 и 5 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ, а также требованиям законодательства к исполнению судебных актов с указанием сроков исполнения.

Обоснованно произведено и распределение судебных расходов: суммы госпошлины по основным и встречным требованиям взысканы соответственно с проигравшей стороны.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал все обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права и обоснованно удовлетворил требования ПАО «Сбербанк» о признании отсутствующим права собственности общества на здание, признании права собственности банка на помещение, обязании общества подготовить технический план и внести изменения в ЕГРН, а также отказал во встречном иске общества.

Все доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке установленных фактических обстоятельств, не содержат новых правовых или фактических оснований и не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, в связи с чем судебная коллегия отклоняет их как необоснованные, а решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2025 по делу № А63-18238/2023 оставляет без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.06.2025 года по делу № А63-18238/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                       З.М. Сулейманов

Судьи                                                                                                      О.В. Марченко

А.В. Счетчиков