Постановление от 21 марта 2024 г. по делу № А32-42175/2022

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42175/2022
город Ростов-на-Дону
21 марта 2024 года
15АП-19822/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от акционерного общества «Совхоз «Восход»: представитель ФИО2 по доверенности от 10.10.2023, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Атлас»: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя ФИО3: представителей не направила, извещена надлежащим образом;

от Прокуратуры Краснодарского края: помощник прокурора Кадук Н.А., удостоверение № 363823,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 23.11.2023 по делу № А32-42175/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчикам: акционерному обществу «Совхоз «Восход»; обществу с ограниченной ответственностью «Атлас»; индивидуальному предпринимателю ФИО3

при участии Прокуратуры Краснодарского края

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и договора уступки прав,

УСТАНОВИЛ:


Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Совхоз «Восход» (далее - АО «Совхоз «Восход», ответчик, акционерное общество, совхоз), к обществу с ограниченной ответственностью «Атлас» (далее - общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - предприниматель) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 23-09/5268 от 24.03.2020 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 15.05.2020 N 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 N 23-09/5268;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 17.09.2020 N 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 N 23-09/5268;

- обязать ООО «АТЛАС» вернуть земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда в законную силу;

- указать, что решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0407006:2877-23/236/2020-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877.

Решением от 23.11.2023 в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок находился в фактическом владении совхоза с 1997 года и передан акционерному обществу как правопреемнику в процессе приватизации. Земельный участок предоставлен в аренду акционерному обществу в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Документы, подтверждающие факт приобретения права постоянного (бессрочного) пользования землей и предоставления участка в аренду (государственный акт от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767, распоряжения территориального управления от 10.11.2011 N 644-р, от 11.03.2020 N 23-199-р) не отменены и недействительными не признаны. Принадлежность обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования подтверждена в рамках дел N А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012. Акционерное общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 N 23-09/5273 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Территориальное управление не доказало, что оспариваемые договор аренды и последующие договоры перенайма заключены с нарушением требований закона или иного правового акта, посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Предположение территориального управления о намерении первоначального и последующих арендаторов на получение земельного участка в обход нормативно установленного порядка безосновательно. Обязательства, возникшие из договора аренды N 23-09/5268 от 24.03.2020, сторонами надлежаще исполняются в полном объеме без нарушений законодательства. За пользование земельным участком арендатор вносит установленную договором арендную плату, которая без возражений принимается территориальным управлением. Доказательства реального исполнения сделки исключают мнимость договора аренды N 23-09/5268 от 24.03.2020 и последующих уступок.

Суд первой инстанции также отметил, что в настоящем деле вид разрешенного использования спорного земельного участка с сельскохозяйственного назначения не изменялся.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 земельный участок озеленен не менее 30% от общей площади, что составляет не менее 4500 кв. м, остальная площадь используется для выращивания сельскохозяйственной продукции, обслуживания расположенного на нем склада с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 и под прочие нужды.

Суд первой инстанции неоднократно (определения суда от 21.12.2022, 21.02.2023, 10.04.2023, 12.07.2023, 04.09.2023) предлагал территориальному управлению с правовой стороны обосновать избранный способ защиты, возможность возврата спорного земельного участка без разрешения судьбы расположенного на нем реестрового объекта недвижимости, и того, что вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) спорного участка сельскохозяйственного назначения в настоящем деле сторонами не изменялся, что управлением не сделано.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) территориальное управление просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что судом должным образом не дана оценка фактам неиспользования спорного земельного участка по целевому назначению (сельское хозяйство). В результате проведенного 18.08.2022 осмотра установлено, что земельный участок по целевому назначению не используется, зарос кустарниковой растительностью. Фактически спорный земельный участок находится в неудовлетворительном состоянии; признаки использования по целевому назначению и освоения отсутствуют; сельскохозяйственная деятельность не ведется. Доказательств объективной невозможности использования земельного участка по целевому назначению по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не представлено. Оспариваемая сделка обладает признаками мнимости. Заключая оспариваемые договоры, ответчики не имели намерения создать соответствующие правовые последствия в виде использования земельного участка по целевому назначению. Поведение сторон направлено на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческим субъектом на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Территориальное управление просит учесть позицию Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенную в постановлении от 26.02.2024 по делу № А32-40339/2022, которым дело с участием территориального управления и совхоза при оспаривании договора аренды и дополнительного соглашения к нему с изменением сторонами разрешенного вида использования направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на жалобу АО «Совхоз «Восход» просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Прокурор поддержал правовую позицию территориального управления.

Территориальное управление заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Адлерского районного суда г. Сочи по делу N 2-7892/2023 по иску прокуратуры об оспаривании сделок аренды и дополнительных соглашений с АО «Совхоз «Восход».

Рассмотрев заявленное ходатайство управления, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствуют безусловные обязательные основания для приостановления производства по делу в связи с чем указанное ходатайство подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Из содержания данной нормы следует, что обязанность суда приостановить производство по делу по указанному основанию связана не с наличием другого дела в производстве судов, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу.

В настоящем случае, территориальным управлением оспариваются и одновременно исполняются арендные сделки как стороной договора (арендодателем), что накладывает необходимость применения принципа эстоппель. В рамках дела в суде общей юрисдикции истцом выступает прокуратура, которая непосредственно не является стороной сделки, правовые выводы судов о действительности (недействительности) сделок не могут относиться к преюдициальным, напрямую не препятствуют рассмотрению настоящего дела с конкретным составом его участников, с учетом того, что оспаривание сделок производится именно стороной сделки, с конкретным предметом спора и приведенными основаниями иска.

В судебное заседание истец, общество с ограниченной ответственностью «Атлас» и индивидуальный предприниматель ФИО3 явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФГУП «Совхоз «Восход» приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объектов, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды.

На основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0407006:2877 из земель населенных пунктов, площадью 15 000 кв. м, с видом разрешенного использования - «для сельскохозяйственного использования».

На основании указанного распоряжения, право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка было прекращено, заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268.

Вид разрешенного использования земельного участка территориальным управлением не изменялся, дополнительное соглашение к договору аренды не заключалось.

В последующем между совхозом и предпринимателем заключен договор от 15.05.2020 N 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268.

17.09.2020 между предпринимателем и ООО «Атлас» был заключен договор N 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268

Указанные изменения были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 22.08.2022, представленной в материалы дела.

На основании договора купли-продажи от 12.04.2021 N 4609, заключенного между совхозом и обществом, последним приобретен в собственность находящийся на спорном земельном участке объект недвижимого имущества - склад, общей площадью 174,7 кв. м, инвентарный номер 42007, кадастровый номер 23:49:0407005:4609.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке 29.04.2021 (регистрационная запись N 23:49:0407005:4609-23/235/2021-4).

Территориальное управление указывает, что договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268 и последующие договоры о передаче прав и обязанностей от 15.05.2020 N 2877 и от 17.09.2020 N 2877-1 следует признать недействительными по основанию их мнимости, совершенных для создания ее сторонами видимости правовых последствий, в целях дальнейшей продажи права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 третьим лицам, без намерения использовать участок по назначению.

По мнению территориального управления, совхоз, заключая арендные сделки, заведомо не преследовал цели исполнения их условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вел и возможности для этого не имел. Переоформление земельного участка с права постоянного бессрочного пользования на аренду было осуществлено МТУ Росимущества, в том числе и для ведения совхозом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, что отражено в ЕГРЮЛ, однако действия совхоза были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческим субъектом на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с приказом N 29 Сочинского треста совхоза «Главкурортторга» Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 был образован совхоз «Восход», который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 N 46 переименован в Овощеводческий совхоз «Восход».

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз «Восход» реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО «Совхоз «Восход».

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 N 111-ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п. 4 ст. 214 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п. п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 N 5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города» Совхоз «Восход» в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», были закреплены за совхозом «Восход» на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу «Восход» земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 «Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».

Согласно Приказу Минсельхозпрод России N 429 от 16.10.1997 Совхоз «Восход» преобразовался в ФГУП «Совхоз «Восход», и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 N 1254 (свидетельство N 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае N 644-р от 10.11.2011 «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 N 1379-р «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Совхоз «Восход» была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП «Совхоз «Восход» в ОАО «Совхоз «Восход», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 N 644-р, не только все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за «Совхоз «Восход» перешли в порядке правопреемства от ФГУП «Совхоз «Восход» к АО «Совхоз «Восход», но и объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке.

Таким образом, АО «Совхоз «Восход» является правопреемником ФГУП «Совхоз «Восход».

Вопрос легитимной принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами (в том числе дела NN А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени.

17.05.2006 в ЕГРН внесена регистрационная запись N 23-23-22/006/2006-212 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 10.11.2011 на основании передаточного акта подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП «Совхоз «Восход», изданного к Распоряжению ТУ Росимущества от 10.11.2011 N 644-р (пункт 1.3.3) и внесенного в реестр федерального имущества, зарегистрировано право собственности общества на объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:2877, а именно Склад материалов (столярный цех), назначение: нежилое, общей площадью 174,7 кв. м, инвентарный номер 42007, литер: А, год постройки 1969, кадастровый номер 23:49:0407005:4609, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 23-АМ 438638).

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», на право аренды сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного распоряжения между истцом и совхозом заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268, зарегистрированный в установленном порядке.

Как установлено судом по настоящему делу, вид разрешенного использования земельного участка как для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 согласно публичному реестру не изменялся.

15.05.2020 между АО «Совхоз «Восход» и предпринимателем заключен договор N 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5268.

17.09.2020 между предпринимателем и ООО «Атлас» был заключен договор N 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5268.

12.04.2021 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания) N 4609, заключенного между АО «Совхоз «Восход» и ООО «Атлас», обществом приобретен в собственность находящийся на спорном земельном участке объект недвижимого имущества - нежилое здание склад материалов, общей площадью 174,7 кв.м, литер А, кадастровый номер 23:49:0407005:4609.

Земельным кодексом в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

К покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника (п. 1 ста. 35 ЗК РФ).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в ряде случаев, в том числе:

- предоставления земельного участка лицу, являющемуся собственником зданий, сооружений (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

- предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Общество не относится к лицам, которым земельный участок может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено им в порядке универсального правопреемства.

Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) совхоз не реализовал до 01.07.2012.

Вместе с тем, совхоз являлся собственником нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:2877.

Данное право в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано, поэтому совхоз (прежний собственник) и общество (нынешний собственник) имеют преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании подпунктом 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (п. 13 постановления от 24.03.2005 N 11).

Абзацем первым п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

При этом, как следует из определений Верховного Суда РФ от 15.01.2015 N 310-КГ14-7363 и от 06.05.2015 N 305-КГ14-7532, положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предоставляют право лицу, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление в срок до 01.07.2012.

Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты.

Лица, указанные в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Таким образом, собственник здания (строения, сооружения), к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе требовать переоформления этого права в порядке, предусмотренном законом.

Данный вывод согласуется также с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 02.02.2016 N 310-КГ15-13852, N 310-КГ15-13643.

Учитывая изложенное, право постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 было правомерно переоформлено на право аренды при наличии нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 на спорном земельном участке.

При этом, ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставлении земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 N 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 N 644-р, от 11.03.2020 N 23-199-р) в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Согласно п. 1.1 договора аренды от 24.03.2020, видом разрешенного использования спорного земельного участка является вид «для сельскохозяйственного использования», что полностью соответствует виду разрешенного использования, ранее указанному в Государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей.

По смыслу ст. ст. 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

Последующее отчуждение по договору купли-продажи недвижимого имущества и переуступка прав и обязанностей на спорный земельный участок связаны с тем, что к последнему перешло право собственности на нежилое помещение с одновременным переходом прав на земельный участок по договору аренды.

При указанных обстоятельствах судом правомерно отмечено, что последующее заключение сторонами договоров о передаче прав и обязанностей от 15.05.2020 N 2877 и от 17.09.2020 N 2877-1 не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Поскольку право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, постольку совхоз переоформил право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 N 23-09/5268 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 216, пункт 3 статьи 268 Гражданского кодекса).

Возникшее до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в публичной собственности земельными участками сохраняется. Юридические лица обязаны были переоформить это право на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (пункты 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее - Закон N 137-ФЗ).

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право лиц, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от цели предоставления. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды производится в отношении всего земельного участка вне зависимости от площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на таком участке зданий.

Суд установил, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

В материалы дела не представлены доказательства наличия оснований для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в статье 45 Земельного кодекса, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 до настоящего времени.

Договор аренды, заключенный в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, был реально исполнен сторонами, повлек соответствующие ему правовые последствия, основания для признания договора аренды мнимой сделкой отсутствуют.

При этом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Территориальное управление также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело.

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены.

Как установлено судом, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка в настоящем случае не было осуществлено территориальным управлением.

Судом также правомерно отмечено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Исходя из п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Настоящему арендатору (обществу) спорного земельного участка на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, площадью 174,7 кв. м, расположенное в границах спорного земельного участка.

Актом приема передачи по договору купли-продажи объекта от 12.04.2021 N 4609 подтверждена передача объекта (нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0407005:4609) от совхоза обществу.

При таких обстоятельствах несостоятельны доводы истца об обходе установленной законом процедуры предоставления земельного участка для строительства, поскольку земельные участки для осуществления строительства приобретаются на торгах, в то время как совхоз, а впоследствии общество имели основания для предоставления данного земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду расположения в его границах объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

Учитывая, что возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, возврат сторон ничтожной сделки в первоначальное положение в виде возврата всего полученного по сделке также невозможен.

Кроме того, применение последствий недействительности оспариваемого договора аренды приведет к нарушению исключительных прав указанного лица на земельный участок, предусмотренных ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция закреплена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 и от 25.01.2011 N 10661/2010.

Согласно акту осмотра от 18.08.2022, проведенного Росимуществом, установлено, что контур земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 частично огорожен, в границах расположены два объекта капитального строительства, которые в сведениях ЕГРН с привязкой к местности не учтены, в связи с чем, установить правообладателей данных объектов не представляется возможным.

В целях уточнения местоположения тактического расположения объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО4 от 15.03.2023, из которого следует, что на земельном участке 23:49:0407006:2877 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, этажность 1, по фактическому использованию представляет собой склад, который может использоваться для складирования сельскохозяйственной продукции. По земельному участку с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 к строению 23:49:0407005:4609 подходит грунтовая дорога.

Во исполнение определения суда первой инстанции в материалы дела представлен акт осмотра спорного земельного участка от 24.04.2023, в котором зафиксированы сведения об объекте недвижимости (земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877) имеет статус «актуальные, ранее учтенные». Земельный участок неправильной геометрической формы, расположен на небольшом уклоне, в верхней части имеется терраса. На данной части земельного участка расположено одноэтажное капитальное строение и одноэтажный вагончик (бытовка) с пристроенным навесом. Между указанными объектами высажены саженцы плодовых деревьев, расположенного на возвышенности высажены плодовые деревья - саженцы. В границах осматриваемого земельного участка расположен незавершенный строительством капитальный двухэтажный с цокольным этажом объект недвижимости. По территории осматриваемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 проложены гравийные автомобильные дороги в различных, направлениях, часть территории покрыта лесными насаждениями, имеются посадки плодовых деревьев. Строительство капитальных объектов недвижимости на территории осматриваемого земельного участка не производится.

Согласно представленному заключению специалиста (кадастрового инженера) ФИО4, по градостроительным нормам земельный участок озеленен не менее 30% от общей площади, что составляет не менее 4500 кв. м. Остальная площадь используется для выращивания сельскохозяйственной продукции, проезда техники, для обслуживания склада с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 и под прочие нужды.

Предъявляя исковые требования, территориальное управление заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268, договоры от 15.05.2020 N 2877 и от 17.09.2020 N 2877-1 о передаче прав и обязанностей являются элементами одной мнимой сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства и дальнейшей продажи земельного участка.

Однако, как следует из материалов дела и установлено судом, вид разрешенного использования земельного участка как для сельскохозяйственного использования не изменялся, земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственной продукции, в соответствии с установленным в пункте 1.1 договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5268 видом разрешенного использования.

Судом сделан обоснованный вывод о том, что избранный территориальным управлением способ защиты является ненадлежащим.

Верховный суд РФ в Определении от 11.11.2008 N 5-В08-107 указал, что в силу ст. ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч.1, 2) и 55 (ч.ч. 1, 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Также Верховный суд РФ в своих определениях неоднократно указывал, что неверный выбор способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, требование истца о возврате земельного участка «в освобожденном виде» не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным в ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, несмотря на то, что истцу на момент обращения в суд с рассматриваемыми требованиями достоверно было известно о расположении реестрового недвижимого имущества на спорном земельном участке (акт осмотра земельного участка от 18.08.2022), истец в исковом заявлении данные обстоятельства не отразил и фактически их проигнорировал, не привел обоснование возможности возврата спорного земельного участка без разрешения судьбы данного легального объекта недвижимого имущества.

В соответствии с существующей судебной практикой применения указанной нормы Кодекса в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 306-ЭС19-14714 по делу N А65-22393/2017).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО «Совхоз Восход» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды. При этом восстановленное в результате такого судебного решения право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, являясь ограниченным вещным правом, предполагает исключительное право общества владеть и пользоваться данным имуществом (земельным участком) в соответствии с его назначением с защитой данного права от любых притязаний и посягательств со стороны третьих лиц, в том числе, со стороны собственника расположенного на участке объекта недвижимости (предпринимателя), что является недопустимым в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Как следует из акта осмотра земельного участка от 24.04.2023, составленного сотрудником территориального управления, на спорном земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение и одноэтажный вагончик (бытовка) с пристроенным навесом, между указанными объектами высажены саженцы плодовых деревьев, расположенного на возвышенности высажены плодовые деревья - саженцы. В границах осматриваемого земельного участка расположен незавершенный строительством капитальный двухэтажный с цокольным этажом объект недвижимости, по территории осматриваемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 проложены гравийные автомобильные дороги в различных, направлениях, часть территории покрыта лесными насаждениями, имеются посадки плодовых деревьев. Строительство капитальных объектов недвижимости на территории осматриваемого земельного участка не производится.

Суд неоднократно (определения суда от 21.12.2022, 21.02.2023, 10.04.2023, 12.07.2023, 04.09.2023) предлагал МТУ Росимущества представить возражения на отзывы ответчиков, в том числе обосновать избранный способ защиты, возможность возврата земельного участка без решения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости, и того, что вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) спорного участка сельскохозяйственного назначения не изменялся.

Однако данные определения истцом исполнены не были, истец фактически занял пассивную позицию по делу, принцип бремени доказывания территориальным управлением не реализован.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований судом правомерно отказано.

Аналогичная позиция по оспариванию договора аренды с участием совхоза и территориального управления в отсутствие факта изменения вида разрешенного использования с сельскохозяйственного на иной изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2023 по делу N А32-10723/2023.

Доводы апелляционной жалобы территориального управления о необходимости учета правовой позиции суда округа, изложенной в постановлении от 26.02.2024 по делу № А32-40339/2022, не может быть принята апелляционной инстанцией, поскольку в том деле территориальным управлением, помимо договора аренды, оспаривалось дополнительное соглашение к нему, которым сторонами был изменен вид разрешенного использования земельного участка.

В настоящем же деле вид разрешенного использования земельного участка как для сельскохозяйственного использования не изменен, дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось и требований о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды истцом не заявлено.

Остальные доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются коллегий судей несостоятельными и не могущими служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Обжалуемый судебный акт принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2023 по делу № А32-42175/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко


Судьи Ю.И. Баранова


П.В. Шапкин