Решение от 12 апреля 2024 г. по делу № А40-266724/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-266724/23-28-2050
г. Москва
12 апреля 2024 г.
резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2024года

полный текст решения изготовлен 12 апреля 2024 года

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Серебряковой В.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛМЕД" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:10:0007001:3758, общей площадью 206, 9 кв.м. (на условиях согласно приложению) (с учетом ст.49 АПК РФ)

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 09.11.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 05.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (до перерыва) ФИО3, паспорт, доверенность от 05.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва)

в судебном заседании был объявлен перерыв с 27.03.2024г. по 10.04.2024г. в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛМЕД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:10:0007001:3758, общей площадью 206, 9 кв.м. (на условиях согласно приложению) (с учетом ст.49 АПК РФ).

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме с учетом ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просил урегулировать разногласия по цене и на условиях, установленных Департаментом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что 17 апреля 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ГАЛМЕД» (далее по тексту - ООО «ГАЛМЕД», Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Ответчик) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00202/18 от 17.04.2018г., в соответствии с которым Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 206,90 кв.м.(1 этаж, пом. I, комн. 1-8,8а,8б,9-14,16,17,20,21), с кадастровым номером 77:10:0007001:3758, расположенного по адресу: <...>.

03 ноября 2023 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27.10.2023 № 87639 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 206,9 кв. м,», направил в адрес Общества письмо № 33-6-1009378/23-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества», которое было получено Истцом 20 июля 2023 года.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-8879 от 30 октября 2023 года (далее по тексту - Договор): Цена Объекта составляет 31 913 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18 сентября 2023 г. № М918-3094-П/2023 (далее-Отчет),выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 20 сентября 2023 г. № 680/1009-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 03.11.2023 № 33-6-1009378/23-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Поскольку Истец считает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8879 от 30 октября 2023 года является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО» (далее по тексту-ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО») на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 0023Н-81 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0007001:3758 общей площадью 206,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 13.11.2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 12 409 390 руб. 00 коп.

13 ноября 2023 года Ответчик подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 1311/1 от 13 ноября 2023 г. На № 33-6-1009378/23-(0)-4 от 03.11.2023 г.), отчетом № 0023Н-81 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0007001:3758 общей площадью 206,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 13.11.2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» направил указанные документы в ДЕИ города Москвы посредством Портала mos.ru. При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

Поскольку вышеуказанный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору, в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Учитывая вышеизложенное, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЛАСТНОЙ КАДАСТР" ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1)Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, общей площадью 206, 9 кв.м (1 этаж, пом. 1,комн. 1-8,8а,8б,9-14,16-17-20,21), с кадастровым номером 77:10:0007001:3758, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 03 ноября 2023 года?

В материалы дела 21 марта 2024 года, согласно штампу канцелярии суда, поступило заключение эксперта, согласно которому эксперт пришел к следующему выводу: рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 03 ноября 2023 года без учета НДС составляет 18 376 000 руб.

Представитель ответчика заявил устное ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Судом указанное ходатайство ответчика отклонено, поскольку экспертом дан полный ответ по поставленный перед ним вопрос, экспертное заключение содержит ответ на поставленный ответчиком вопрос, оснований для вызова эксперта в судебное заседание не имеется.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Иных ходатайств сторонами не заявлено.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд учитывает, что согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. N 46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ГАЛМЕД» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 206.90 кв.м.( 1 этаж. пом. I. комн. 1-8.8а.8б.9-14.16.17.20.21). с кадастровым номером 77:10:0007001:3758. расположенного по адресу: <...>. в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ. изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 18 376 000 (Восемнадцать миллионов триста семьдесят шесть тысяч) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-266724 2023-28-2050 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 206. 9 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 03 ноября 2023 года, выполненным ООО «ОБЛАСТНОЙ КАДАСТР», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен. сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения. или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, иена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу ) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 218 761 (двести восемнадцать тысяч семьсот шестьдесят один) руб. 90 коп., и процентов за предоставленную рассрочку. начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочка подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочь). в оставшейся час i и - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеем то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньте, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛМЕД" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей и расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина