Решение от 15 января 2026 г. АС Курганской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-2503/2025
г. Курган
16 января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2025 года.

В полном объеме текст решения изготовлен 16 января 2026 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Елесиной А.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиловой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании недействительным ненормативного правового акта в части,

третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЦЕНТР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОДЕЙСТВИЯ» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 12.05.2025, паспорт, диплом;

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 16.12.2024 № 664, паспорт, диплом,

от третьего лица: явки нет, извещено,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» (далее – заявитель, ООО «АИД», Общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – заинтересованное лицо, Департамент), в котором просит:

1. признать недействительным пункт 3 Распоряжения № 69-р от 14.02.2025 Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства в части размера рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества;

2. определить рыночную стоимость подлежащего приватизации в соответствии с Распоряжением № 69-р от 14.02.2025 имущества в размере 1 700 000 руб.;

3. обязать Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области совершить сделку по передаче в собственность общества с ограниченной ответственностью «АИД» на условиях проекта договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства по цене, определенной решением суда по настоящему делу;

4. взыскать с заинтересованного лица в пользу заявителя судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы.

Определением суда от 21.04.2025 заявление принято к производству.

Определением от 04.06.2025 (резолютивная часть от 27.05.2025) назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3. Производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

19.08.2025 от экспертной организации поступило заключение эксперта № ИП.01.25-107 от 15.08.2025.

Определением суда от 20.08.2025 производство по делу № А34-2503/2025 возобновлено, к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточненные требования заявителя, согласно которым просит:

1. признать недействительным пункт 3 Распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области № 69-р от 14.02.2025 г. Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства в части размера рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества;

2. определить рыночную стоимость подлежащего приватизации в соответствии с Распоряжением № 69-р от 14.02.2025 г. имущества в размере 1 620 000 (один миллион шестьсот двадцать тысяч) рублей;

3. обязать Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области совершить сделку по передаче в собственность ООО «АИД» на условиях проекта договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства по цене 1 620 000 (один миллион шестьсот двадцать тысяч) рублей, определенной судебной оценочной экспертизой № ИП.01.25-107, экспертом ФИО3 от 15 августа 2025 года;

4. взыскать с заинтересованного лица в пользу заявителя судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей, а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 рублей.

09.09.2025 от заинтересованного лица поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В ходе судебного заседания 16.10.2025 по экспертному заключению опрошен эксперт ФИО3

Судом в ходе судебного заседания 25.11.2025 (до перерыва) отказано в удовлетворении ходатайства ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ о назначении повторной судебной экспертизы (информация о перерыве от 25.11.2025, определение суда от 01.12.2025).

Определением суда от 01.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЦЕНТР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОДЕЙСТВИЯ» (далее также – третье лицо).

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц.

До начала судебного заседания, 10.12.2025, от третьего лица поступил отзыв на заявление с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заявителя в ходе судебного заседания ходатайствовал о приобщении к материалам дела доказательств направления заявления в адрес третьего лица.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования (уточненные) в редакции от 20.08.2025.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований.

Заслушав представителя заявителя, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, суд установил следующее.

Как следует из заявления, Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области № 69-р от 14.02.2025 «Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства» (далее также – Распоряжение № 69-р) удовлетворено заявление ООО «АИД» от 13.01.2025 о приватизации объекта недвижимого имущества: помещения в пристроенном нежилом здании (лит. А1), назначение: нежилое, площадь: 68,7 кв.м., с кадастром номером 45:25:070310:2000, эт. 1,2 по адресу: <...>.

Пунктом 3 Распоряжения № 69-р от 14.02.2025 в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Центр экономического содействия» от 31.01.2025 № 254/25 «Об оценке объекта недвижимого имущества» утверждена рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества в размере 4 762 000 руб.

Письмом от 20.02.2025 исх. № 05-01028/25 заинтересованным лицом в адрес заявителя направлены копия Распоряжения № 69-р от 14.02.2025, а также проект договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства (далее также – Проект договора № 6/25).

В целях досудебного урегулирования спора заявителем в адрес заинтересованного лица было направлено письмо «о досудебном урегулировании условий приватизации имущества» от 17.03.2025, в котором заявитель просил предоставить на ознакомление Отчет ООО «Центр экономического содействия» от 31.01.2025 № 254/25 «Об оценке объекта недвижимого имущества», а также внести изменения в п.6 и п.9 проекта Договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества в части размера цены продажи имущества и размера внесения платежей в счет оплаты имущества, исходя из стоимости имущества, равной 1 700 000 руб.

Однако досудебное письмо заявителя было оставлено заинтересованным лицом без удовлетворения.

Учитывая приведенные обстоятельства, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Заявитель не согласен с результатами оценки имущества, отраженными в отчете ООО «Центр экономического содействия» от 31.01.2025 г. № 254/25 «Об оценке объекта недвижимого имущества», которым определена рыночная стоимость подлежащего приватизации имущества в размере 4 762 000 руб., считает стоимость необоснованно завышенной в связи со следующим.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, кадастровая стоимость подлежащего приватизации имущества составляет 319 916 руб. 35 коп.

Согласно Справке об оценке 59-2С/3897-25 ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от 18.03.2025 рыночная стоимость помещения в пристроенном нежилом здании (лит. А1), назначение: нежилое, площадь: 68,7 кв.м., с кадастром номером 45:25:070310:2000, эт. 1,2 по адресу: <...> составляет 1 700 000 руб.

Заинтересованное лицо, возражая по требованиям заявителя, указывает, что цена продажи приватизируемого имущества, в соответствии с пунктом 3 Распоряжения № 69-р, определена на основании отчета независимого оценщика ООО «Центр экономического содействия» от 31.01.2025 № 254/25 и составляет 4 762 000 руб.

Согласно представленной позиции, Департамент доверяет информации содержащейся в указанном отчете, поскольку: - оценка имущества, представленная в нем, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; - оценщиком мотивирован и обоснован выбор в качестве используемого сравнительного подхода к оценке и невозможность применения доходного и затратного подходов; - в целях расчета рыночной стоимости выбраны релевантные объекты-аналоги; - введение корректировок цен объектов-аналогов обосновано, вследствие чего у Департамента отсутствуют причины сомневаться в его достоверности и обоснованности. Кадастровая и рыночная стоимости не идентичны друг другу и используются для различных целей, в связи с чем, по мнению Департамента, ссылка заявителя на размер кадастровой стоимости объекта недвижимости не является обоснованной.

Департамент полагает, что представленное Обществом заключение (Справка об оценке 59-2С/3897-25 ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от 18.03.2025) не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, не является отчетом об оценке и не содержит какой-либо информации, которая позволяла бы проверить достоверность установленной им стоимости, следовательно, ссылка на него, как на доказательство действительной рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана обоснованной, по мнению заинтересованного лица.

Согласно поступившему отзыву, третье лицо (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЦЕНТР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОДЕЙСТВИЯ») поддерживает позицию Департамента. Согласно доводам отзыва, рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является рекомендуемой для целей определения начальной цены; даже при оценке в условиях достаточно развитого рынка и, тем более, при оценке в условиях депрессивного рынка итоговая оценка не может рассматриваться как единственно точное значение оцениваемой величины рыночной стоимости; по мнению третьего лица, само по себе несогласие заявителя с размером выкупной цены объекта недвижимости, установленной на основании отчета, либо наличие иного заключения эксперта, не может являться основанием для признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

Возможность приватизации государственного или муниципального имущества регламентирована пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому такое имущество может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Часть 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, специальным законом предусмотрены способы защиты предоставленного данным законом преимущественного права.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» с 10.06.2018 включено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, является микропредприятием.

Департамент осуществляет свои полномочия в соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Администрации (Правительства) Курганской области от 10.07.2007 № 315, в частности, принимает решение об условиях приватизации государственного имущества Курганской области в соответствии с законодательством о приватизации (пп. 2 пункта 10 Положения о Департаменте).

Между Департаментом и ООО «АИД» заключен договор аренды имущества № 2401 от 15.08.2024 (ранее договор № 202 аренды государственного имущества Курганской области, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 15.08.2019 с учетом изменений дополнительным соглашением к нему от 30.12.2021) в отношении помещений в пристроенном нежилом здании (Лит. А1) с кадастровым номером 45:25:070310:2000, назначение: нежилое, площадь 68,7 кв.м, этаж № 1,2, местоположение: Россия, <...> (далее также – Имущество).

Распоряжением Департамента от 10.01.2020 № 17-р Имущество внесено в Перечень государственного имущества Курганской области, предназначенного для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В результате выполнения условий, предусмотренных частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, Департаментом было принято распоряжение от 14.02.2025 № 69-р, и, впоследствии, вместе с проектом договора № 6/25, направлено заявителю для использования им своего преимущественного права на приобретение Имущества.

Цена продажи приватизируемого имущества, в соответствии с оспариваемым пунктом 3 Распоряжения № 69-р, определена на основании отчета независимого оценщика ООО «ЦЕНТР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОДЕЙСТВИЯ» от 31.01.2025 № 254/25 (представлен в материалы дела в электронном виде с отзывом заинтересованного лица от 19.05.2025) и составляет 4 762 000 руб.

Заявителем в материалы дела представлена досудебная письменная консультация № 59-2С/3897-25 (т.д. 1, л.д. 17-22) специалистов ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», согласно которой возможная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 700 000 руб.

В целях досудебного урегулирования спора заявителем в адрес заинтересованного лица было направлено письмо «о досудебном урегулировании условий приватизации имущества» от 17.03.2025 (т.д. 1, л.д. 23), в котором заявитель просил предоставить на ознакомление Отчет ООО «Центр экономического содействия» от 31.01.2025 № 254/25 «Об оценке объекта недвижимого имущества», а также внести изменения в п. 6 и п. 9 проекта Договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества в части размера цены продажи имущества и размера внесения платежей в счет оплаты имущества, исходя из стоимости имущества, равной 1 700 000 руб.

Однако досудебное письмо заявителя было оставлено заинтересованным лицом без удовлетворения (доказательств обратного не представлено).

15.05.2025 от заявителя поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 04.06.2025 (резолютивная часть от 27.05.2025) назначена судебная экспертиза, проведение к поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость подлежащего приватизации объекта недвижимого имущества, помещения в пристроенном нежилом здании (лит. А1), назначение: нежилое, площадь: 68,7 кв.м., с кадастром номером 45:25:070310:2000, эт. 1,2 по адресу: <...>.

Как следует из указанного определения, при назначении экспертизы суд учитывал, что в предыдущем судебном заседании представитель заинтересованного лица возражал против назначения по делу судебной экспертизы, полагая достаточным проведение досудебной экспертизы. В определении суда от 20.05.2025 суд предлагал заинтересованному лицу представить письменную позицию по ходатайству заявителя о назначении судебной экспертизы; представить сведения о квалификации эксперта, подготовившего отчет об оценке от 31.01.2025 № 254/25; суд также разъяснил право представить свою кандидатуру экспертного учреждения, свои вопросы для проведения экспертизы. Вместе с тем, мотивированных возражений относительно ходатайства заявителя о назначении судебной экспертизы от заинтересованного лица не поступило; правом заявить свои вопросы и кандидатуру экспертной организации заинтересованное лицо не воспользовалось; сведения о квалификации эксперта, подготовившего отчет об оценке, также не представлены.

19.08.2025 от экспертной организации поступило заключение эксперта № ИП.01.25-107 от 15.08.2025 (т.д. 1, л.д. 91-142), согласно выводам которого, рыночная стоимость подлежащего приватизации объекта недвижимого имущества, помещения в пристроенном нежилом здании (лит. А1), назначение: нежилое, площадь 68,7 кв.м, с кадастровым номером 45:25:070310:2000, эт. 1,2, по адресу: <...> составляет: 1 620 000 руб.

В заключении эксперта содержится описание и последовательность определения стоимости объекта:

- установление количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка: информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта; иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объектов с целью определения их стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с объектом; анализ рынка, к которому относятся объекты; выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта.

Экспертом приведены характеристики оцениваемого объекта: помещение в пристроенном нежилом здании (лит. А1), назначение – нежилое; кадастровая стоимость 319 916,35 руб.; плотность застройки – высокая; особенности застройки – среднеэтажная жилая застройка; наличие парковки – нет; престижность и привлекательность района – высокая; транспортная доступность – средняя; этаж расположения объекта – 1,2/2 (отдельный вход, фактическое расположение помещений 2 -эт.2-х этажного нежилого пристроя к жилому дому); площадь общая, кв.м. – 68,7 (общая); окна – пластик; полы – плитка, ламинат, линолеум; потолки – натяжные; стены – обои. В заключении содержатся фототаблицы объекта и схема местоположения объекта оценки на карте.

Экспертом проведен анализ рынка, также в экспертном заключении приведены: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит недвижимое имущество; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; обзор стоимости недвижимости в г. Кургане.

Экспертом также приведен подробный расчет стоимости объекта с обоснованием выбора соответствующего подхода к оценке. В экспертном заключении отражены подобранные экспертом объекты аналоги, схожие с объектом оценки по ценообразующим факторам. Согласно экспертному заключению, эксперт проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

20.08.2025 Общество уточнило заявленные требования с учетом экспертного заключения.

09.09.2025 от заинтересованного лица поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Учитывая наличие вопросов по экспертному заключению, определением суда от 25.09.2025 судебное разбирательство по делу отложено, для участия в арбитражном процессе вызван эксперт ФИО3.

В ходе судебного заседания 16.10.2025 по экспертному заключению опрошен эксперт ФИО3, эксперт ответил на вопросы представителей сторон и суда.

Как следует из пояснений эксперта, в анализ стоимости объекта вошли все факторы, которые влияют на цену, в том числе проведен анализ рынка, исследование характеристик объекта (местоположение, площадь, доступность, отсутствие парковки (имеется проезд и выезд из двора), возможность/невозможность использования собственником всей площади объекта по прямому назначению) и пр. Экспертом озвучены пояснения на вопросы Департамента, изложенные в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы (от 09.09.2025), а также на вопросы заявителя, изложенные в ходатайстве о вызове эксперта (от 25.09.2025).

Пояснения эксперта зафиксированы посредством аудиозаписи судебного заседания от 16.10.2025.

Учитывая обстоятельства рассматриваемого дела, проведение судебной экспертизы, участие эксперта в судебном заседании и пояснения (ответы) на вопросы сторон в судебном заседании 16.10.2025, судом не усматриваются процессуальные основания, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной судебной экспертизы, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства Департамента в ходе судебного заседания от 25.11.2025 судом отказано (определение от 01.12.2025).

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наравне с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судебная экспертиза по делу проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта.

У суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку оно мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями.

Документы, подтверждающие наличие у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, приложены к экспертному заключению. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации под расписку.

В ходе судебного заседания 16.10.2025 у эксперта также отобрана подписка об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.д. 2 л.д. 23).

Выводы экспертного заключения понятны, мотивированы, не имеют вероятностного характера. Экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности у суда не имеется; выводы эксперта являются полными и обоснованными, соответственно, данное экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств.

Заинтересованным лицом в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

При этом в соответствии с требованием статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Полученное способом, предусмотренным статьями 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательство - заключение эксперта отвечает принципу относимости и допустимости, недостоверность не подтверждена.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, установленная в результате проведения судебной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Как указывалось ранее, часть 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что пункт Распоряжения № 69-р в части установления рыночной стоимости подлежащего приватизации спорного имущества не соответствует вышеуказанным правовым нормам.

Кроме того, оспариваемый пункт Распоряжения № 69-р нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доказательств обратного Департамент суду не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иные доводы сторон судом рассмотрены и отклонены, поскольку не влияют на выводы суда, сформированные в ходе настоящего дела.

С учетом совокупности изложенных выше обстоятельств, пункт 3 Распоряжения ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ «Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства» от 14.02.2025 № 69-р в части установления рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества – помещения в пристроенном нежилом здании (Лит. А1), назначение: нежилое, площадь: 68,7 кв. м, кадастровый номер 45:25:070310:2000, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, 2, по адресу: <...>, в размере 4 762 000 рублей подлежит признанию недействительным.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, установив рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества в соответствии с Распоряжением ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ «Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства» от 14.02.2025 № 69-р по цене, определенной на основании заключения эксперта Индивидуальный предприниматель ФИО3 № ИП.01.25-107 от 15.08.2025 по результатам судебной экспертизы, в сумме 1 620 000 рублей; а также путем возложения обязанности на ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ передать в собственность ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» на условиях проекта договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства», по цене определенной на основании заключения эксперта Индивидуальный предприниматель ФИО3 № ИП.01.25-107 от 15.08.2025 по результатам судебной экспертизы, в сумме 1 620 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Как следует из материалов дела, стоимость проведенной индивидуальным предпринимателем ФИО3 экспертизы по делу составила 12000 руб. Экспертное заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Денежные средства для проведения судебной экспертизы были перечислены на депозитный счет Арбитражного суда Курганской области заявителем в размере 12000 руб. (платежное поручение № 3 от 14.05.2025).

На основании определения суда от 16.10.2025 индивидуальному предпринимателю ФИО3 выплачены денежные средства в сумме 12 000 руб. (по счету на оплату № 2 от 19.08.2025), внесенные ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» на депозитный счет Арбитражного суда Курганской области по платежному поручению № 3 от 14.05.2025 за проведение экспертизы по делу № А34-2503/2025.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы заявителя по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с заинтересованного лица.

Заявителем при обращении в суд оплачена государственная пошлина в сумме 50000 руб. (платежное поручение № 1 от 25.03.2025).

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение заявленных требований, расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 50000 руб. относятся судом на ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным пункт 3 Распоряжения ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ «Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства» от 14.02.2025 № 69-р в части установления рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества – помещения в пристроенном нежилом здании (Лит. А1), назначение: нежилое, площадь: 68,7 кв. м, кадастровый номер 45:25:070310:2000, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, 2, по адресу: <...>, в размере 4 762 000 рублей.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» (ОГРН <***>, ИНН <***>), установив рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества в соответствии с Распоряжением ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ «Об условиях приватизации недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства» от 14.02.2025 № 69-р по цене, определенной на основании заключения эксперта Индивидуальный предприниматель ФИО3 № ИП.01.25-107 от 15.08.2025 по результатам судебной экспертизы, в сумме 1 620 000 рублей.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать в собственность ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на условиях проекта договора № 6/25 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, арендуемого субъектом малого предпринимательства», по цене определенной на основании заключения эксперта Индивидуальный предприниматель ФИО3 № ИП.01.25-107 от 15.08.2025 по результатам судебной экспертизы, в сумме 1 620 000 рублей.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АИД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 50 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 12 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

А.Ф. Елесина