Постановление от 12 марта 2024 г. по делу № А60-63637/2022

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-13552/2023-ГК
г. Пермь
12 марта 2024 года
Дело № А60-63637/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В., судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в заседании путем использования системы веб-конференции представителя ООО "Тавррус групп" – ФИО2 (по доверенности от 22.08.2023, паспорт, диплом),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод "СИНТУР",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 октября 2023 года по делу № А60-63637/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод "Синтур" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тавррус групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод "СИНТУР" (далее – завод, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Тавррус


групп" (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2022 за период с 01.09.2022 по 30.11.2022 в размере 800 000 руб., задолженности по оплате услуг охраны за период с 01.08.2022 по 30.09.2022 в размере 72 000 руб., задолженности по возмещению расходов на электроэнергию в размере 284 074 руб., пени за период с 01.05.2022 по 11.11.2022 в сумме 71 900 руб. В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 15, 309, 310, 330, 393, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, завод обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что договор аренды нельзя считать расторгнутым с 02.08.2022, поскольку к указанной дате объект недвижимого имущества не был освобожден арендатором и возвращен арендодателю, доказательств возврата имущества ответчиком не представлено; выводы суда о прекращении арендный отношений, о недоказанности пользования имуществом являются ошибочными. По мнению заявителя, суд неправомерно освободил ответчика от исполнения обязательств по договору, а также от ответственности за неисполнение обязательств по договору аренды. При таких обстоятельствах, заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

От ООО "Тавррус групп" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

До проведения судебного заседания судом апелляционной инстанции одобрено ходатайство сторон об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Представитель общества принял участие в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел". Представитель завода в судебное заседание не явился, к системе веб-конференции не подключился.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как усматривается из материалов дел, завод (арендодатель) и общество (арендатор) 01.05.2022 заключили договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество в составе земельного участка площадью 44743 кв.м с кадастровый номер 66:66:0101024:31 и


единого недвижимого комплекса общей площадью 6218,6 кв.м, инвентарный номер 35/02/0001/12-00, расположенных по адресу: <...>. Факт передачи недвижимого имущества ответчику в аренду подтвержден актом приема-передачи от 01.05.2022.

Срок действия договора сторонами определен с 01.05.2022 по 31.08.2022 (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату.

В силу пункта 5.1 договора арендная плата состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Переменная часть арендной платы не уплачивается в случае заключения арендатором с согласия арендодателя прямых договоров на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

Согласно пункту 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 300 000 рублей в месяц без НДС. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней пользования объекта. Изменение площади объекта, в том числе в результате перепланировки, не влечет изменение размера арендной платы.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.2.3 договора).

Согласно пункту 5.3.1 договора, размер переменной арендной платы рассчитывается арендодателем исходя из его фактических расходов на оплату коммунальных услуг (эксплуатационных расходов), а также 50% расходов на оплату охранных услуг в отношении объекта, и формируется в соответствии с платежными документами организаций, поставляющих соответствующие коммунальные услуги и оказывавших охранные услуги. Обязанность по оплате переменной части арендной платы возникает с момента заключения договора. Оплата производится в следующем порядке:

- аванс в сумме 30% от стоимости фактически потребленной в предыдущем месяце соответствующей коммунальной услуги оплачивается в безналичном порядке в срок до 1 числа каждого оплачиваемого месяца без дополнительного выставления счетов;

- окончательный расчет, с учетом аванса за оплачиваемый месяц, уплачивается арендатором арендодателю в течение 3 дней с даты выставления соответствующего счета в размере, указанном в счете арендодателя.

Для подтверждения размера переменной части арендной платы арендодатель по запросу арендатора предоставляет арендатору для ознакомления копии первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя, и (при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг) калькуляции переменой части арендной платы от арендодателя.

В случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам и охранным услугам, переменная часть арендной платы по услугам, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора (пункт 5.3.2 договора).


Как указал истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, по оплате электроэнергии и охранных услуг у него образовалась задолженность по аренде в размере 300 000 руб. за июль 2022 года, за потребленную электроэнергию в размере 21 309 руб. 60 коп. за май 2022 года, а также за услуги охраны объекта в размере 37 200 руб. за май 2022 года., в связи с чем арендодатель полностью ограничил арендатору доступ на объект без пересчета арендной платы в соответствии с п. 4.2.4 договора, о чем арендатору было направлено соответствующее уведомление от 27.06.2022 по электронной почте; после того, как арендатор погасил задолженность, доступ на объект был возобновлен 06.07.2022.

По утверждению истца, обязательство по оплате за временное пользование и владение объектом было нарушено арендатором неоднократно, в том числе им допущена значительная просрочка внесения арендной платы за июнь и июль месяцы 2022 года.

Согласно пункту 6.3 договора, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем отказа от исполнения обязательств (статья 310 Гражданского кодекса РФ) в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С учетом вышеизложенного, 21.07.2022 арендодатель в соответствии с п. 3.3.2 договора уведомил арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке начиная с 02.08.2022, о чем направил ответчику уведомление исх. № 2207 от 21.07.2022 по электронной почте.

Кроме того, истец повторно уведомил ответчика в соответствии с п. 3.3.2 договора о расторжении договора в одностороннем порядке. В силу того, что в назначенные арендодателем дату и время объект арендатором в адрес арендодателя не был возвращен, арендодатель вновь потребовал вернуть объект аренды.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, возмещению расходов за электроэнергию и оплате охранных услуг послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения предъявленных требований, ответчик указал, что договор аренды расторгнут с 02.08.2022, до расторжения договора истец неоднократно ограничивал доступ на объект недвижимости, в том числе 06.07.2022, 29.07.2022, с 31.07.2022 истец окончательно ограничил доступ к объекту недвижимости; после этой даты ответчик не владел и не пользовался спорным земельным участком и единым недвижимым комплексом. Не получив встречного предоставления, арендатор не обязан вносить плату за объект только по причине нахождения в нем имущества арендатора, которое последний не может вывезти ввиду того, что арендодатель чинит препятствия в этом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе переписку сторон, руководствуясь статьями 309, 310, 453, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской


Федерации, пришел к выводу о том, что арендные отношения между сторонами прекратились с 02.08.2022, после этой даты ответчик не владел и не пользовался спорным земельным участком и единым недвижимым комплексом, имущество находилось во владении истца; установив факт ограничения арендодателем в спорный период доступа арендатора к объектам аренды с 31.07.2022, суд признал, что основания для уплаты арендной платы, а также переменной части, отсутствуют, ввиду чего правомерно отказал в удовлетворении требований. В части неустойки суд указал, что просрочка арендатором действительно допускалась, ввиду чего неустойка в сумме 7050 руб. признана обоснованной, однако во взыскании отказано с учетом того, что у общества имеется переплата по договору.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы истца, направленные по существу на переоценку выводов суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принимаются.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6.3 договора аренды от 01.05.2022, арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем отказа от исполнения обязательств (статья 310 Гражданского кодекса РФ) в случаях, когда арендатор:

6.3.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий


договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

6.3.2. Существенно ухудшает имущество.

6.3.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.3.4. Допускает просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы более чем на 30 календарных дней.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Материалами дела подтверждено и судом первой инстанции установлено, что 21.07.2022 арендодатель (истец) известил арендатора (ответчик) о расторжении договора аренды с 02.08.2022. Данное обстоятельство документально подтверждено и участвующими в деле лицами не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства сторон прекратились 02 августа 2022 г., в связи с расторжением договора аренды истцом в одностороннем порядке.

Из материалов дела усматривается, что истец до расторжения договора несколько раз ограничил доступ на объект недвижимости, в том числе – 06.07.2022, 29.07.2022. С 31.07.2022 истец окончательно ограничил свободный доступ к объекту недвижимости, что подтверждается представленной в дело перепиской.

Оценив указанную переписку между сторонами, суд принял ее в качестве достоверного доказательства наличия ограничений в пользовании имуществом. Содержание данной переписки подтверждает, что после 31.07.2022 ответчик фактически деятельность в целях осуществления которой арендовал спорные помещения, не осуществлял, а лишь пытался, по согласованию с арендодателем, вывезти имущество и произвести уборку территории.

Таким образом, ответчик, начиная с 31.07.2023, объектом не владел и не пользовался.

В дальнейшем истец допускал ответчика на объект, только с целью вывоза имущества и только по своему усмотрению, что также подтверждается перепиской.

В соответствии со статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо


предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, если использование имущества невозможно по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что невозможность использования имущества в спорный период возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, поэтому он не обязан вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, которыми не пользовался.

Вопреки доводам жалобы, имеющаяся в материалах дела совокупность доказательств подтверждает факт невозможности использования арендуемого имущества по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора.

Как верно отмечено судом первой инстанции, действия, направленные на освобождение объекта, не являются действиями, свидетельствующими о пользовании данным объектом ответчиком, так как свободный доступ на объект уже отсутствовал.

Исходя из того, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы, приняв во внимание, что в августе 2022 года ответчиком осуществлены действия по вывозу своего имущества и уборки территории, наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате не подтверждено, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Указание завода на то, что сославшись на наличие переплаты по договору, суд не определил точную сумму, рассмотрено апелляционным судом и признано не влекущим отмену судебного акта с учетом того, что это не являлось предметом исковых требований. Общество встречного иска не заявляло. Судом установлено, что имеющаяся переплата в любом случае превышает обоснованно начисленную неустойку в сумме 7050 руб., ввиду чего оснований для её взыскания с учетом позиции общества (л.д. 181-185) не установлено.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на


заявителя.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 октября 2023 года по делу № А60-63637/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Ю.В. Скромова

Судьи Д.И. Крымджанова

М.А. Полякова