Постановление от 16 октября 2017 г. по делу № А40-39200/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-42624/2017

Дело № А40-39200/17
г. Москва
16 октября 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "РиэлИнвест"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июля 2017 года

по делу № А40-39200/17, принятое судьей Яниной Е.Н. (28-363),

по иску ПАО "Сбербанк России" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "РиэлИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки

и по встречному иску о расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.03.2017;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «СБЕРБАНК РОССИИ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РиэлИнвест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 2.134.563 руб. 17 коп., неустойки в размере 418.779 руб. 21 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принят встречный иск ООО «Риэлинвест» к ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора аренды от 10.03.2016 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года по делу №А40-39200/17 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований по первоначальному иску.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 10.03.2016 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение: площадью 136,6 кв.м., расположенное на 1 этаже антресоль здания по адресу: <...>. корп. 1, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в порядке, определенном Договором.

Согласно п. 1.3. Договора назначение помещения: нежилое. Помещение предоставляется арендатору для осуществления в нем торговли продовольственными, непродовольственными и иными сопутствующими товарами, в том числе алкогольной продукцией, оказание бытовых услуг для населения (п.1.3.). Срок аренды 5 лет. Течение срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду (приложение № 2 к договору) и прекращается в день возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (п.1.5).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4.1. Договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением ежемесячно в размере 243101 руб. 69 коп., кроме того НДС - 43758 руб. 31 коп., итого с учетом НДС - 286860 руб.

В первые три месяца аренды, исчисляемые от даты акты приема-передачи, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату по льготной ставке в размере 121550 руб. 85 коп., кроме того НДС - 21879 руб. 15 коп., итого с учетом НДС - 143430 руб. в месяц. Начиная с четвертого месяца аренды, исчисляемого от даты акты приема-передачи, арендная плата выплачивается согласно п. 4.1. Договора аренды.

Пунктом 4.4. Договора установлено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц аренды в течение 10 рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи. Арендодатель уплачивает арендную плату за последующие месяцы не позднее 5 числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является непосредственно предшествующий ему рабочий день (пункт 4.5).

Кроме того, согласно пунктам 4.6., 4.7 Договора плата за коммунальные услуги, эксплуатационные услуги и ресурсы, расходы по содержанию общего имущества в арендную плату не входят. Арендатор возмещает арендодателю расходы за фактические потребленные коммунальные и другие услуги, связанные с эксплуатацией арендуемого помещения согласно показаниям приборов учета, установленных в арендованном помещении.

Возмещение расходов, указанных в пунктах 4.6, 4.7 Договора производится арендатором в течение пяти дней с момента получения соответствующего счета от арендодателя.

На основании п. 6.3 Договора независимо от основания прекращения действий Договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение, в том числе документы и принадлежности относящиеся, а арендованному имуществу, а также произвести предусмотренные договором выплаты в течение 5(пяти) рабочих дней со дня возврата помещений арендодателю по акту приема-передачи. Прекращение действия Договора не освобождает арендатора от обязанности выплатить арендодателю установленную договором арендную плату и иные платежи (возмещения), предусмотренные договором, а также не освобождает арендатора от ответственности за нарушение условии договора (п.6.3.). Арендатор вправе в любое время без объяснения причин в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор (п.2 ст. 450.1 ГК РФ) путем направления арендодателю письменного уведомления не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев от даты заключения Договора, с произведением сторонами взаиморасчетов по п. 6.3 Договора. (п.6.4.)

В случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме арендной платы в порядке и сроки, установленные Договором (не поступление денежных средств) в размере арендной платы на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре), арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендатору уведомление о таком отказе по адресу арендатора, указанному в Договоре. Договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с момента направления уведомления, указанного в настоящем пункте. Стороны подтверждают, что уведомление, указанное в настоящем пункте считается направленным надлежащим образом арендатору, если оно направлено по адресу арендатора, указанному в Договоре.

По иным основаниям арендодатель вправе в порядке п. 2 ст. 450.1 ГК РФ отказаться от исполнения Договора, с уведомлением не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев до даты такого расторжения, с произведением сторонами взаиморасчетов по п. 6.3 Договора. Арендатор обязан совместно с арендодателем совершить необходимые действия по представлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для внесения записи о прекращении действия Договора (п. 6.5. договора).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.03.2016 г., с описанием технического состояния, среди недостатков указано, что на части потолка отсутствуют потолочные панели, на полу плитка уложена не по всему периметру.

Истец указал на то, что ответчик, начиная с марта 2016 года ненадлежащим образом исполнял обязательства по Договору, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате, за период с марта по ноябрь 2016 в размере 2.000.925 руб. 62 коп. и по возмещению коммунальных расходов за период с апреля по ноябрь 2016 в размере 133637 руб. 55 коп., а всего 2.134.563 руб. 17 коп.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что переданное ему помещение имело существенные недостатки, что препятствовало ему целевое использование данного помещения, указанные основания послужили поводом для предъявления встречного иска.

Суд первой инстанции учел, что исходя из положений ст. ст. 450, 450.1 ГК РФ, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В статье 620 ГК РФ указан порядок и основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Данные нормы права устанавливают, что досрочное расторжение договора аренды производится судом при наличии оснований для расторжения.

На основании ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о расторжении Договора, суд первой инстанции исходил из того, что указанные во встречном иске обстоятельства не представляют совокупности условий, необходимых для расторжения Договора, все недостатки до передачи имущества в аренду были оговорены, арендатор о них знал, в связи с чем, стороны оговорили право арендатора провести косметический ремонт помещений с установлением льготного периода арендной ставки, при том, что на момент обращения со встречном иском о его расторжении Договор был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Суд первой инстанции учел, что в акте приема-передачи от 16.03.2016 стороны указали состояние стен - хорошее, состояние потолка из подвесных панелей фирмы «Армстронг» - хорошее (часть плиток потолка отсутствует), состояние пола - хорошее, плитка уложена не по всему периметру, состояние дверей - хорошее, состояние окон - хорошее, наличие оборудования (водяные радиаторы отопления, потолочные светильники под «Армстронг», система пожаротушения).

При этом с просьбой заключить Договор выступил сам арендатор, что подтверждается коммерческим предложением ООО «РиэлИнвест» от 03.02.2016 №013-16, согласно которому ООО «РиэлИнвет» принимало на себя обязательства осуществить перепланировку помещения, снос несущих конструкций и согласование в БТИ. Кроме того, для указанных целей арендатор просил предоставить ему арендные каникулы (сниженная арендная плата) сроком на три месяца.

Для проведения в помещении ремонта и дальнейшего использования арендатором помещения по назначению в п. 4.2 Договора стороны установили, что в первые три месяца аренды, исчисляемые от даты акта приема-передачи, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату по льготной ставке в размере 143.430 руб., включая НДС.

На протяжении 10 месяцев арендатор владение и пользование помещением без предъявления арендодателю каких-либо требований в отношении арендованного имущества.

В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы 09.11.2016 года истец направил арендатору претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность. Однако ответчик требования истца не исполнил и письмом от 19.12.2016 года сообщил об отсутствии в помещении отопления. О каких-либо других недостатках помещения арендатор не сообщал.

Согласно пункту 3.3.18 Договора арендатор обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта помещения, а также проведения текущего ремонта инженерных сетей расположенных в помещении (от точек ввода), соблюдать требования санитарных и противопожарных норм.

На основании п. 3.4 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 №279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 к указанному Постановлению.

В приложении 3 к этому Постановлению Госстроя СССР обслуживание инженерных сетей относится к текущему ремонту.

Согласно п. 3.3.5 Договора арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения при условии получения арендатором (при необходимости) соответствующих разрешений в уполномоченных органах (организациях) на проведение таких работ с передачей надлежаще заверенных копий этих документов арендодателю в течение 5 календарных дней с момента получения таких разрешений. Осуществлять текущий ремонт после получения письменного разрешения от арендодателя и в течение срока, согласованного сторонами. Расходы арендатора на текущий ремонт, содержание помещения не являются основанием для снижения арендной платы.

Между тем, арендатор не обращался к арендодателю за согласованием проведения текущих работ в помещении.

Суд первой инстанции учел, что факт использования помещения арендатором подтверждается потреблением им в период аренды коммунальных услуг (электроэнергия, теплоснабжение, вода), двумя гарантийным письмами ООО «РиэлИнвест» от 20.06.2016 № 130-16 и от 16.08.2016 № 167-16, согласно которым арендатор гарантировал надлежащее исполнение обязательств по оплате задолженности по Договору в размере 858.112,40 руб. в период с 10 по 30 сентября 2016 года.

14.12.2016 сотрудником истца проводился плановый осмотр помещения, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается актом осмотра помещения. В акте было указано, что помещение закрыто, а по выходным проводятся ярмарки.

Суд первой инстанции указал, что представленное истцом техническое заключение от 17.10.2016 № 16-0427/4 не соответствует признакам относимости и допустимости (ст. 65, 66, 67, 68 АПК РФ), при этом это заключение было составлено по прошествии 6 месяцев после передачи помещения в аренду, а документами, прилагаемыми к заключению, не подтверждается действительность указанных в заключении сведений.

На основании п. 1.1 Договора объект аренды был передан арендатору во владение и пользование, помещение принималось в аренду с возможностью проведения в нем ремонтных работ.

В техническом заключении № 16-0427/4 от 17.10.2016 не указано, кому из специалистов было поручено произвести обследование помещения, не приложены документы об имеющемся у специалиста техническом образовании, квалификации и стаже работы. При этом, в самом техническом заключении указано, что экспертом является специалист, обладающий специальными познаниями.

Обследование объекта аренды проводилось без вызова и участия представителя стороны, в связи с чем сторона была лишена возможности оспорить правильность и достоверность обстоятельств, изложенных в спорном техническом заключении. Заключение не содержит перечень технических приборов, с помощью которых эксперт осуществлял обследование помещения, а также сведений о сертификации и соответствии таких приборов техническим регламентам.

В техническом заключении содержится ничем не обоснованный вывод о том, что выявленные экспертом недостатки возникли до передачи помещения в аренду по акту приема- передачи. При этом, специалистом не исследовался акт и акта приема-передачи.

При этом Арбитражный суд города Москвы посчитал обоснованным довод арендодателя о том, что действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения Договора, действие которого прекращено.

Согласно пункту 6.5 Договора в случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме арендной платы в порядке и сроки, установленные настоящим договором, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, направив арендатору уведомление о таком отказе по адресу арендатора, указанному в Договоре.

Договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с момента направления уведомления.

07.03.17 года арендодатель направил арендатору уведомление от 06.03.2017 № 29/18-009 об отказе от исполнения Договора, что подтверждается описью вложения в ценное письмо.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с п. 6.5 Договора и исходя из положений ст. 450.1 ГК РФ, спорный Договор расторгнут 17.03.2017 года и с этой даты прекратил свое действие.

С иском о расторжении договора аренды арендатор обратился в суд 05.06.17, то есть после расторжения Договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований к удовлетворению встречного иска у суда не имеется.

Так как ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 АПК РФ, то Арбитражный суд города Москвы посчитал, что заявленное по первоначальному иску требование о взыскании задолженности в общей сумме 2.134.563 руб. 17 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Согласно пункту 5.2 Договора при нарушении арендатором срока внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю за каждый день просрочку неустойку в размере 0,1%, от просроченной суммы арендной платы.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 418.779 руб. 21 коп. за период с 30.03.2016 г. по 07.11.2016 г. Расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий Договора. Данные требования были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям ст. 330 ГК РФ и условиям заключенного Договора.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Вопреки доводам ответчика о не предоставлении ему документов, подтверждающих понесенные истцом коммунальные расходы, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что 09.11.2016 года истец передал ответчику претензии № 29/392 и № МБ-35.исх/915, что подтверждается актом приема-передачи документов от 09.11.2016 и отметкой о принятии на самой претензии. При этом к претензии прилагались документы, подтверждающие понесенные истцом расходы по коммунальным платежам (п. 4.8 Договора). Факт получения претензии и приложенных к ней документов подтверждается и письмом ответчика от 17.01.2016 №0007/17 в адрес истца.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2017 года по делу №А40-39200/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ООО "РиэлИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: О.В. Савенков

Судьи: Г.С. Александрова

Е.Б. Алексеева