Решение от 15 марта 2024 г. по делу № А76-26541/2023

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-26541/2023
15 марта 2024 года
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 марта 2024 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: <...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РОСА» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о признании недействительным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию г. Челябинска

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представителя по доверенности, паспорт,

представители иных лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РОСА» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о признании недействительным ненормативного правового акта в виде ответа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 25.11.2022 № 53226.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель Комитета представил в материалы дела отзыв, в котором с заявленными требованиями, не согласился.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

16.06.2017 между Комитетом и ООО «РОСА» заключён договор долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 (далее - договор аренды) предметом которого является, в соответствии с пунктом 1.1, земельный участок площадью 4597 кв. м, кадастровый номер 74:36:0707006:136, расположенный по адресу: ул. Цинковая в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населённых пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой.

Договор аренды заключён на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), выписок из ЕГРН от 30.05.2017 № 99/2017/18750579 на нежилое здание, № 99/2017/18750583 на земельный участок, заявления ООО «РОСА».

На основании пункта 1.4 договора аренды стороны, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) пришли к соглашению, что условия настоящего договора аренды применяются к отношениям, возникшим с 06.07.2016. В соответствии с пунктом 1.5 договора аренды срок действия договора аренды составляет двадцать лет с даты акта приёма-передачи земельного участка к договору аренды.

18.07.2023 между Комитетом и ООО «РОСА» заключено дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора от 16.06.2017 УЗ№ 015256-Д-2017 аренды земельного участка города Челябинска (далее - дополнительное соглашение) в соответствии с которым был увеличен срок действия договора аренды, изложив пункт 1.5 договора аренды в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается до 16.06.2040 года».

Пунктом 1.2 договора аренды установлено, что земельный участок предоставляется на условиях:

- его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории, указанной в пункте 1.1.1 и разрешённого использования в соответствии с правовым зонированием территории г. Челябинска,

- соблюдения требований, предусмотренных в постановлении (распоряжении) Администрации города Челябинска, указанном в пункте 1.3 договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.2.1 арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III договора аренды.

27.10.2022 Общество обратилось в Комитет с заявлением о внесении изменений в договор УЗ№ 015256-Д-2017 в части вида разрешенного использования с «для размещения автозаправочной станции с автомойкой» на «деловое управление, хранение автотранспорта».

20.09.2023 был составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:136, расположенного но улице Цинковой в Курчатовском районе города Челябинска, в результате обследования установлено, что на земельном участке расположено нежилое строение «Мир колодок», «Шиномонтаж».

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.


В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).


На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из материалов дела следует, что 16.06.2017 между Комитетом и ООО «РОСА» заключён договор долгосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015256-/1,-2017 предметом которого является, в соответствии с пунктом 1.1, земельный участок площадью 4597 кв. м, кадастровый номер 74:36:0707006:136, расположенный по адресу: ул. Цинковая в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населённых пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации автозаправочной станции с автомойкой.

Договор аренды заключён на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, выписок из ЕГРН от 30.05.2017 № 99/2017/18750579 на нежилое здание, № 99/2017/18750583 на земельный участок, заявления ООО «РОСА».

Договор аренды земельного участка г. Челябинска не предполагает наличие у арендатора права на застройку земельного участка, что прямо следует из содержания п.1.1. договора с учетом соглашения от 27.01.2022.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение и расторжение договора возможно в порядке статьи 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора (о его приведении в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами), договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).

Однако при рассмотрении настоящего дела судом, заявителем не было представлено наличия оснований, предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ, которые бы могли служить основанием для изменения условий договора аренды земельного участка г. Челябинска УЗ № 015256-Д-2017 от 16.06.2017 в судебном порядке.

Действующим законодательством не предусмотрено обязанности Комитета по заключению предлагаемого Обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В силу статьи 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

При этом арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка по обоюдному согласию сторон.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в ЕГРН.

Поскольку в рассматриваемом случае заявитель заключил договор аренды земельного участка для целей эксплуатации имущества, находящегося в его собственности, Комитет как арендодатель не выразил волю (согласие) на внесение изменений в договор аренды, предложенные заявителем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Челябинской области



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья И.В. Мрез