Постановление от 29 апреля 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА


ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-62449/2025
30 апреля 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2026 года Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В. судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО1 – ФИО2, дов. от 18.03.2025


от Департамента городского имущества города Москвы (онлайн-участие) - ФИО3 дов. от 01.12.2025

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2025 и

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026


по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского


имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10836, общей площадью 1,8 кв. м (далее - Объект 1), <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10828, общей площадью 9,4 кв. м (далее -Объект 2), <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10827, общей площадью 7,9 кв. м (далее - Объект 3), <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10826, общей площадью 9,8 кв. м (далее - Объект 4), <...>/1, с кадастровым номером 2 77:04:0004028:10825, общей площадью 9,8 кв. м (далее - Объект 5), <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10824, общей площадью 1,8 кв. м (далее - Объект 6), <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10823, общей площадью 1,7 кв. м (далее - Объект 7), изложив абз. 1 пункта 3.1 и абз. 3 пункта 3.4 Договора в следующей редакции: - пункт 3.1. абзац 1: «Цена объектов составляет 5 375 000 руб. (пять миллионов триста семьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС, в соответствии с экспертным заключением по делу № А40-62449/25. За вычетом произведенных ИП ФИО1 неотделимых улучшений стоимостью 784 477 (семьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста семьдесят семь) рублей 00 коп. в соответствии с экспертным заключением по делу № А40-62449/25 сумма Договора составляет 4 590 523 (четыре миллиона пятьсот девяноста тысяч пятьсот двадцать три) рубля 00 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.». - пункт 3.4. абзац 3: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 54 650 (пятьдесят четыре тысячи шестьсот пятьдесят) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Арбитражный суд города Москвы решением от 06.11.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от


23.01.2026, урегулировал разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10836, общей площадью 1,8 кв. м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10828, общей площадью 9,4 кв. м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10827, общей площадью 7,9 кв. м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10826, общей площадью 9,8 кв. м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10825, общей площадью 9,8 кв. м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10824, общей площадью 1,8 кв. м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10823, общей площадью 1,7 кв. м, а именно:

- первый абзац пункта 3.1 договора изложить в редакции: «Цена Объектов составляет 5 375 000 (пять миллионов триста семьдесят пять тысяч) рублей, в соответствии с заключением эксперта № 2030/24 от 28.08.2025 г., выполненным ООО «ТЕХАССИСТАНС», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

- третий абзац пункта 3.4 договора изложить в редакции: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 63 988 (шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят восемь) рублей 10 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.». В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026 в части удовлетворения требований и


урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях, предложенных Департаментом, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которое судом было удовлетворено. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 29.04.2026, 16 час. 15 мин. проводилось посредством использования веб- конференции по ходатайству Департамента. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена.

От истца поступил отзыв, в котором истец просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты в части удовлетворения требований по изложенным в кассационной жалобе доводам и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях, предложенных Департаментом. Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм


процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец с 16.10.2020 арендует по договору аренды № 00-00929/20 объекты недвижимости, расположенные по адресам: <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10836, общей площадью 1,8 кв.м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10828, общей площадью 9,4 кв.м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10827, общей площадью 7,9 кв.м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10826, общей площадью 9,8 кв.м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10825, общей площадью 9,8 кв.м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10824, общей площадью 1,8 кв.м; <...>/1, с кадастровым номером 77:04:0004028:10823, общей площадью 1,7 кв.м, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых


нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Истец 21.01.2025 обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 7 269 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества за вычетом неотделимых улучшений 4.444.143,50 руб., однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Поскольку между сторонами при заключении договора купли - продажи нежилых помещений возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Разрешая разногласия сторон, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 8, 11, 12, 125, 217, 421, 424, 432, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 4, 5, 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами


малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», учли разъяснения, приведенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и обоснованно исходили из следующего.

Так, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ; экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу.

Оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы по ходатайству ответчика судом первой инстанции применительно к положениям статьи 87 АПК РФ не установлено, что отражено в протоколе судебного заседания от 30.09.2025 (т.3 л.д.135) и с чем согласился суд апелляционной инстанции по результатам проверки законности решения.

Установив данные обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суды пришли к


выводу о том, что цена выкупаемых нежилых помещений по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (21.01.2025) без НДС составила 5.375.000 руб. и урегулировали возникшие разногласия сторон по указанной цене.

При этом, установив, что в материалы дела не представлены доказательства проведения работ, которые могут быть отнесены к неотделимым улучшениям, а также, что неотделимые улучшения не согласовывались истцом с ответчиком, основываясь на положениях пункта 2 статьи 616 ГК РФ, пункта 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, пунктов 5.4.11, 5.4.12 договора аренды № 00-00929/20 от 16.10.2020, суды не усмотрели оснований для зачёта стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества, отказав в этой части иска. В указанной части судебные акты не обжалованы.

Установив, что пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта), тогда как разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен судами в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 63 988 руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Суд округа отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов об определении рыночной стоимости. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда кассационной инстанции не имеется. Проведенная экспертиза дала ответы на поставленные перед экспертным учреждением вопросы.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами. Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о


недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных


статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.11.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2026 по делу № А40-62449/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья Е.В. Немтинова

Судьи З.А. Аталикова


Л.В. Федулова