Постановление от 26 марта 2024 г. по делу № А23-10575/2022

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А23-10575/2022 Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2024 Постановление изготовлено в полном объеме 26.03.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – ФИО2 (доверенность от 23.02.2022); от ответчика – ФИО3 (доверенность от 05.02.2024); в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» на решение Арбитражного суда Калужской области от 25.12.2023, по делу № А23-10575/2022 (судья Е.В. Иванова), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации муниципального района «Тарусский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Городского поселения «Город Таруса», о признании действительным договора и взыскании 24 203 545 руб. 53 коп.,

УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен частично, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене, полагает, что выводы суда об отсутствии согласия арендодателя на реконструкцию спорного нежилого здания опровергаются материалами дела, а также считает, что срок исковой давности по требованиям из арендных отношений не пропущен.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании Постановлений Администрации муниципального района «Тарусский район» от 29.12.2006 № 516, от 12.12.2007 № 1103, от 31.12.2008 № 1513 обществу с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» были предоставлены в аренду нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: Калужская область, г.

Таруса, ул. Энгельса, д. 12-а, в целях использования их для служебного пользования, общей площадью 30,6 кв. м согласно заключенным договорам аренды муниципального имущества (договор аренды муниципального имущества № -А от 29.12.2006, договор аренды муниципального имущества № - А от 12.12.2007, договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008).

В силу п. 4.7. договоров аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда имущества, данные улучшения после прекращения договора принадлежат арендатору. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений производится путем пересмотра арендной платы в сторону уменьшения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возвращению не подлежит.

В соответствии со свидетельством от 26.02.2010 о государственной регистрации права за муниципальным образованием зарегистрировано право на объект: архитектура, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 77,4 кв. м, инв.N 1210, лит. Аа, адрес объекта: <...>.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:20:100511:268, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, площадь 211 кв. м, адрес (местоположение): <...>. Право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

На основании разрешения на строительство № RU 40512101-067-07, выданного Администрацией городского поселения «Город Таруса» (третье лицо), 12.09.2007 разрешена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

На основании указанного разрешения на реконструкцию Общество за счёт собственных средств провело реконструкцию здания с обновлением и подведением новых инженерных коммуникаций.

До реконструкции нежилое здание, расположенное по адресу: <...> имело следующие технические характеристики: 1 этаж; общая площадь - 77,4 кв.м.; фундамент - бутовый ленточный; материал наружных стен здания - деревянный с облицовкой кирпичом; перегородки дощатые; крыша - шифер (технический паспорт БТИ от 16.04.2004).

В результате произведённой Обществом реконструкции выполнены строительные работы, затрагивающие все основные конструктивные элементы строения, за счёт которых вменилась общая площадь и объём строения. Изменилась общая площадь здания, возведен второй этаж, проведены строительные работы по возведению фундамента из бетона (ленточный), наружных стен (каркас металлический с заполнением пенобетонными блоками, снаружи облицованы кирпичом), железо-бетонных перекрытий, крыши (стропильная, скатная, частично совмещенная, кровля мягкая-катепал) (технический спорт БТИ от 28.09.2010 инвентарный номер 5849 и 17).

19.11.2010 Администрацией (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения «Город Таруса» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 40512101-028-10.

В отношении реконструированного объекта 06.12.2010 осуществлен кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 40:20:100511:175, назначение: нежилое, площадь 316,8 кв.м., количество этажей – 2.

Право собственности на спорное строение в ЕГРН в настоящее время не зарегистрировано.

По делу № А23-8424/2020 решением Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2021, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Архитектурно-проектное бюро» к администрации муниципального района «Тарусский район» о признании права собственности на 897/1109 доли в праве общей долевой собственности в спорном нежилом здании. При этом судом апелляционной инстанции положения п. 4.7 в редакции договоров аренды от 2006 и 2007 года были признаны ничтожными.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2022 № Ф10- 6814/2021 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

Ссылаясь на то, что между обществом и ответчиком были заключены вышеуказанные договоры аренды, по условиям которых арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию, следовательно, затраты Общества на реконструкцию вышеуказанного нежилого здания подлежат возмещению за счет ответчика, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями (с учетом их уточнения).

Частично удовлетворяя требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить

арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Срок аренды установлен в п. 1.2 договора аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 на срок с 31.12.2008 по 30.11.2009).

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец просил суд признать действительным договор аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8 кв.м., адрес (описание местоположения) - <...>, количество этажей - 2, кадастровый номер -40:20:100511:17 кадастровый номер – 40:20:100511:175.

Поскольку договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 не содержит какого-либо указания, в каком именно здании, с какой площадью и количеством этажей находятся нежилые помещения, стороны лишь ограничились указанием адресом их местоположения: <...>, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания действительным договора аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8 кв.м., адрес (описание местоположения) - <...>, количество этажей - 2, кадастровый номер -40:20:100511:17 кадастровый номер – 40:20:100511:175.

Относительно требований о взыскании с ответчика компенсации расходов за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 суд области обоснованно указал следующее.

В качестве обоснования требований истец ссылался на то, что арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию, при этом договоры аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 содержали условия о том, что арендатору принадлежат произведенные им неотделимые улучшения.

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Как указано в статье 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Таким образом, право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора лишь с момента прекращения договора аренды.

Между тем, окончание работ и получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 40512101-028-10 было осуществлено 19.11.2010, то есть уже в период действия договора аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008, который в настоящее время все еще является действующим.

Судом области установлено, что порядок зачета проведенных неотделимых улучшений регламентирован в п. 4.7 договора, который указанным выше преюдициальным решением признан ничтожным (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 № 20АП-7211/2021 по делу № А23-8424/2020).

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований», по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

На основании пункта 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу приведенной нормы затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты

понесены с согласия законного владельца имущества, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

Разрешения на строительство, равно как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были выданы Администрацией городского поселения «Город Таруса».

Вместе с тем, по сделке (соглашения или иной формы согласия) согласие арендодателя на спорные улучшения не получено.

Из мотивировочной части Постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А23-8424/2020 следует, что в соответствии с Постановлением Главы администрации муниципального района «Тарусский район» от 30.08.2013 № 1155 «Об утверждении Положения об отделе по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации муниципального района «Тарусский район» отдел (арендодатель) является структурным подразделением администрации муниципального района «Тарусский район» (далее по тексту - администрация) и осуществляет свою деятельность от имени администрации муниципального района «Тарусский район».

Одной из основных задач отдела является Управление и распоряжение муниципальным имуществом.

В соответствии с положениями постановления Районного Собрания МО «Тарусский район» № 44 от 27.10.2005 «Об утверждении Положения «Об администрации муниципального района «Тарусский район» и ее структуры» (действующего в период заключения договоров аренды и выдачи разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию) администрация муниципального района «Тарусский район» (далее по тексту - администрация) является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления и осуществляет управление муниципальной собственностью, включая управление предприятиями, учреждениями, организациями, находящимися в муниципальной собственности.

Вместе с тем, конкретный перечень работ, их виды и стоимость именно между истцом и ответчиком согласованы не были.

Рабочий проект, сметная документация на ремонт не получили какого-либо одобрения со стороны арендодателя, доказательств направления их ответчику истцом не представлено.

Вся позиция истца заключается лишь в том, что при выдаче разрешения на строительство на генеральном плане имеется печать администрации муниципального района «Тарусский район». Каких-либо соглашений о проведении работ сторонами не заключено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, решение арендатора произвести работы по реконструкции помещений для осуществления предпринимательской деятельности само по себе, в отсутствие оговоренных

сторонами при принятии имущества в аренду недостатков, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить от ответчика документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие документов, содержащих согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказано получение требуемого в силу статьи 623 ГК РФ согласия арендодателя.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 № Ф10-1994/2020 по делу № А62- 289/2017.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования ООО «Архитектурнопроектное бюро» в части взыскания в счет компенсации расходов в размере 24 203 545 руб. 53 коп. за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 25.12.2023 по делу № А23-10575/2022

оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.М. Дайнеко Судьи Л.А. Капустина

Е.В. Мосина