Решение от 14 июля 2025 г. по делу № А46-4320/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4320/2025
15 июля 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 10 июля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 июля 2025 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарановой К.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управление АЗС»  (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,


при участии в судебном заседании представителей:

от  истца  ФИО1 по доверенности от 11.03.2025, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.11.2024, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее –                             Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление АЗС»   (далее – ООО «Управление АЗС», ответчик) об урегулировании разногласий, возникших   при   заключении  договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, № Д-Л-14-14118 (далее – Договор), изложив подпункт 12 пункта 3.2 в редакции истца, а именно: «не допускать осуществления на Участке строительства объектов».

Определением от 18.03.2025 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании 29.04.2025.

14.04.2025 в суд от ООО «Управление АЗС» поступил отзыв с указанием на необходимость изложения подпункта 12 пункта 3.2 Договора в следующей редакции: «осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов».

Определением арбитражного суда от 29.04.2025 дело признано  подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 10.06.2025, истцу предложено представить письменные возражения на отзыв ответчика.

Протокольным определением от 10.06.2025 рассмотрение дела отложено на 10.07.2025, Департаменту повторно предложено представить письменную позицию на доводы ООО «Управление АЗС».

В судебном заседании 10.07.2025 представители сторон поддержали ранее изложенные позиции по спору.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании заявления ООО «Управление АЗС» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:470111:1066 Департаментом был подготовлен и направлен в адрес ответчика проект Договора, из которого следует, что истец предоставляет ответчику в аренду сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 550 кв.м, с кадастровым номером 55:36:470111:1066 (далее - Участок), местоположение Участка установлено: относительно ориентира, расположенного в границах Участка. Ориентир: автозаправочная станция. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Целинная, д. 4. Цель использования Участка: эксплуатация объекта недвижимости. Разрешенное использование Участки: объекты дорожного сервиса (код 4.9.1).

ООО «Управление АЗС», не согласившись с редакцией подпункта 12 пункта 3.2 Договора, вернуло проект Договора Департаменту с протоколом разногласий от 08.11.2024.

Поскольку при согласовании спорного условия Договора между сторонами возникли разногласия, постольку Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства спора, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе доводы сторон, в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает, что спорный подпункт Договора следует принять в редакции ООО «Управление АЗС», исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Правоотношения сторон, возникшие на основании Договора, регулируются нормами раздела III части 1 ГК РФ и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями Договора.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 2 статьи 432 ГК РФ следует, что договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и её акцепта другой стороной; договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными», если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключённым и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что ГК РФ не решает вопрос о том, вправе ли сторона по договору передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

Судом установлено, что Департамент считает, что осуществление на Участке строительства объектов недопустимо, ООО «Управление АЗС», в свою очередь, полагает, что возможно осуществлять как реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с иными нормативными правовыми актами, так и возведение зданий, сооружений в соответствии с целевым назначением Участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов.

Как следует из материалов дела, Участок определяется в границах территориальной зоны объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1), градостроительный регламент которой предполагает возможность размещения объектов капитального строительства, соответствующих регламенту данной территориальной зоны и разрешенному использованию.

В силу статьи 42 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее - ПЗЗ) зона объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения административно-деловых, общественных, культурных и иных объектов федерального, регионального и местного значения, коммерческих объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Согласно ПЗЗ, одним из основных видов разрешённого использования земельных участков производственной зоны ОД-1 является вид разрешённого использования – «объекты дорожного сервиса (код 4.9.1)».

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (абзац первый). Любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (абзац второй).

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (абзац второй пункта 3 статьи 85 ЗК РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 ЗК РФ.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, установление императивного запрета на строительство на Участке, являющемся предметом Договора, объектов (капитальных, вспомогательных) может привести к существенному затруднению в использовании ООО «Управление АЗС» Участка по целевому назначению и разрешенному использованию, что повлечет нарушение прав и законных интересов ответчика как арендатора Участка.

Вместе с тем, спорный подпункт Договора в редакции ООО «Управление АЗС» не подразумевает возможность возведения объектов без получения разрешительной документации в установленном законом порядке.

Как следует из части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), к числу оснований отказа в выдаче разрешения на строительство относится несоответствие представленной документации разрешённому использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с действующим законодательством.

С учётом особенностей правового статуса участников спора условие спорного подпункта в редакции ответчика не нарушает императивных положений действующего законодательства, напротив, обеспечивает должный баланс интересов сторон.

Таким образом, довод Департамента о включении в Договор условия о невозможности строительства на Участке судом отклоняется как несостоятельный.

Данная позиция также следует из постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 № 08АП-1388/2025 по делу № А46-19877/2024, в котором указано, что из системного толкования положений статей 51, 52, 55.8 ГрК РФ, статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует, что основанием для осуществления деятельности по строительству является предусмотренное градостроительным законодательством разрешение на строительство объекта.

К числу оснований отказа в выдаче разрешения на строительство относится несоответствие представленной документации разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с действующим законодательством (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Таким образом, учитывая разрешенное использование спорного земельного участка, а также его нахождение в производственной зоне П-1 подзоне П1.2, принимая во внимание, что градостроительный регламент и целевое использование данного земельного участка предоставляет арендатору право осуществлять строительство объектов, соответствующих указанному разрешенному использованию, в том числе объектов вспомогательного использования, судом первой инстанции обоснованно исключена редакция подпункта 12 пункта 3.2. договора, представленная Департаментом.

Вопреки доводам подателя жалобы, исключение указанного пункта не подразумевает возможность возведения объектов без получения разрешительной документации в установленном законом порядке.

Кроме того, в постановлении от 03.09.2024 № Ф04-3486/2024 по делу № А46-22494/2023 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что, вопреки доводам подателя жалобы, принятая судом первой инстанции редакция обжалуемого условия договора не предоставляет арендатору право на строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения в тех случаях, когда получение такового обязательно в установленном законом порядке.

С учетом установленных обстоятельств рассматриваемого дела суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами спора в части подпункта 12 пункта 3.2 Договора, изложив его в редакции ООО «Управление АЗС»: «осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов».

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

Как следует из статей 102, 104 АПК РФ, основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины и ее возврата устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 101, 110, 167-170, 173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Управление АЗС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, № Д-Л-14-14118, подпункт 12 пункта 3.2 которого изложить в редакции общества с ограниченной ответственностью «Управление АЗС» (ИНН <***>, ОГРН <***>): «осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов».

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды будет считаться заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда, договор подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         А.Е. Колмогорова