Постановление от 26 января 2024 г. по делу № А55-3335/2023

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-3335/2023
г. Самара11АП-20455
26 января 2024 года
/2023

Резолютивная часть постановления оглашена 23 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2024 года.


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Самара» и лица, не участвующего в деле, ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 октября 2023 года по делу № А55-3335/2023 (судья Михайлова М.В.)

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара

к обществу с ограниченной ответственностью «Самара»,

об обязании освободить земельный участок,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Самара»

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара,

о признании недействительным одностороннего отказа,

при участии представителей:

от ответчика ООО «Самара» – представитель ФИО3, по доверенности от 15.08.2023,

от ФИО2 – лично ФИО2, по паспорту, представитель ФИО3, по доверенности от 27.07.2022,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Самара» об обязании освободить земельный участок. Расположенный по адресу: <...>, занимаемый временным павильоном «Шаурма», автогазозаправочной станции, а также зданием с информационной вывеской «Ставки на спорт» площадью 487 кв.м., путем демонтажа (сноса) за счет собственных средств всех строений в течении десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта, об обязании передать земельный участок, расположенный по адресу: <...>, представитлю Департамента по акту приема- передачи.

Общество с ограниченной ответственностью "Самара" обратилось с встречным иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании недействительным одностороннего отказа (одностороннюю сделку) ответчика от исполнения Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара №028382з от 11.09.2017, заключенного между истцом ООО «Самара и ответчиком Департаментом управления имуществом городского округа Самара.

Истец по первоначальному иску представил уточнения исковых требований, просил обязать Общество с ограниченной ответственностью «Самара» освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема – передачи.

Уточнение размера заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Самарской области решением от 24 октября 2023 года исковые требования удовлетворил в полном объеме, обязав ответчика освободить земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема – передачи. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Самара» в доход бюджета Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Ответчик указал, что земельный участок, был передан в аренду для использования принадлежащего ему объекта недвижимости. Суд фактически обязал ответчика произвести снос капитального объекта недвижимости, которым ответчик владеет на законном основании. Кроме того, ответчик указал, что принятое решение затрагивает права и законные интересы его супруги, ФИО4, в связи с чем просил привлечь её к участию в деле.

С апелляционной жалобой обратился также ФИО2, который заявил, что принятое судом первой инстанции решение затрагивает его и его супруги ФИО4 права и законные интересы, поскольку определением Октябрьского районного суда, рассматривается исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества, был наложен арест на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее обществу.

Департамент управления имуществом городского округа Самара отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалоб.

ФИО2 и его представитель поддержали доводы жалоб.

В силу статьи 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом.

Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

На основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

По смыслу указанных норм для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо чтобы оспариваемые судебные акты не только затрагивали права и обязанности этих лиц, но были приняты непосредственно об их правах и обязанностях.

При этом лица, названные в статье 42 АПК РФ, представляют доказательства наличия нарушений их прав и законных интересов на основании статьи 65 АПК РФ.

Поскольку обжалуемое решение непосредственно права и интересы ФИО2 не затрагивает, производство по её апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции прекращает, в удовлетворении ходатайства о привлечении его и его супруги ФИО4 к участию в деле отказывает.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 11.09.2017 между Департаментом управления имуществом (далее - Департамент) и ООО «Самара» заключен договор № 028382з аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 487,00 кв. м, отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенного по адресу г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88.

11.09.2017 между Арендателем и Арендатором подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, Договора его условия применяются к отношениям, существовавшим до заключения договора, с 06.09.2016 по 14.06.2023.

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор.

На основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Подпунктом 5.3.1 пункта 5.3 Договора на арендатора возложена обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

По результатам осмотра, проведенного сотрудниками Департамента, установлено, что рассматриваемый земельный участок используется не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 Договора.

Согласно подпункту 5.2.1 пункта 5.2 Договора Департамент вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных, действующим законодательством Российской Федерации.

01.04.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление № 15-07-30/12219 об отказе от Договора с 01.04.2021 с требованием передать участок Арендодателю по акту приема – передачи.

Претензией от 15.06.2022 № 15-07-15/23903 в адрес ООО «Самара» повторно было направлено требование освободить земельный участок, расположенный по адресу Самарская область, г Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, 88, площадью 487 кв. м., и передать по акту приема-передачи в течение семи дней с момента получения претензии.

В соответствии с пунктом 5.3.5 Договора, арендатор обязан после прекращения действия Договора передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Однако, арендуемый земельный участок от объекта, расположенного на нем, Ответчик не освободил и не передал его по акту приема-передачи до настоящего времени, что подтверждается актом осмотра от 22.07.2022.

Таким образом, как указал истец, Ответчик неправомерно препятствует владению и пользованию земельным участком, расположенным по адресу Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, 88, государственная собственность на который не разграничена.

Ответчик иск не признал, представил встречное исковое заявление о признании недействительным одностороннего отказа (односторонней сделки) ответчика от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара №028382з от 11.09.2017, заключенного между истцом ООО «Самара и ответчиком Департаментом управления имуществом городского округа Самара.

Как указал ответчик, 11 сентября 2017 года между ним (арендатором) и истцом (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара № 0283823 от 11 сентября 2017 года (далее по тексту «Договор»), в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, площадью 487 кв.м, отнесенный к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: «магазин», расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88.

Срок аренды земельного участка в соответствии с п.п. 2.5., 2.6., 3.1. Договора был установлен: с 06.09.2016 по 14.06.2023.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 11 сентября 2017 года. Данный договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 20.12.2017, запись регистрации № 63:01:0109005:518-63/001/2017-4.

01 апреля 2021 года ответчик уведомил истца, исх. № 15-07-30/12219 (далее по тексту «Уведомление № 1») об одностороннем отказе от исполнения договора, без каких-либо достаточных оснований.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что на момент обращения Департамента в Арбитражный суд Самарской области 13.02.2023 с заявлением об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: <...> договор действовал уже в режиме неопределенного срока, в котором Департамент выразил волю на отказ от договора, направив соответствующее уведомление арендатору.

Суд также указал, что отказ от договора в данном случае является безусловным, не вызван каким-либо нарушением со стороны Департамента и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции сослался на подпункт 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Суд также указал, что согласно пункту 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права па землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не соглашается.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Заключенный сторонами договор аренды был заключен на определенный срок, 01.04.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление № 15-07-30/12219 об отказе от договора с 01.04.2022 с требованием передать участок арендодателю по акту приема - передачи, в связи с существенным нарушением условий договора (том 1, л.д. 26-27).

Письмом от 14.04.2021 (том 1, л.д. 94-95) департамент также заявил о нарушении существенных условий договора и уведомил об отказе от договора аренды. При этом просил считать направленное ранее уведомление об отказе от договора от 01.04.2021 недействительным.

Претензией от 15.06.2022 № 15-07-15/23903 Департамент заявил о необходимости освобождения вышеуказанного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи в течение семи дней с момента получения претензии.

В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на такую возможность.

Сторона, которой законом или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в предусмотренных пределах (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

По смыслу указанных норм при отсутствии согласия сторон договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке. Право на односторонний отказ от договора должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

В пункте 7.2 договора аренды указано, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора.

Согласно пункту 7.3 договора расторжение и прекращение договора допускается в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Оценив в соответствии с изложенными правилами условия договора в их взаимосвязи, а также буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в пунктах 5.2.1, 7.2 и 7.3 договора аренды воспроизводится общая норма о праве арендодателя потребовать досрочного расторжения договора. В пункте 7.2 договора установлен срок предварительного уведомления арендатора о предъявлении такого требования – не менее чем за год. При этом общий порядок расторжения договора (по согласию сторон либо в судебном порядке) договором не изменен. Право арендодателя на односторонний отказ от договора прямо предусмотрено не было.

О правомерности такого толкования свидетельствуют также пункты 5.3.1 и 6.2.3, в силу которых в случае нарушения арендатором целевого назначения земельного участка и разрешенного использования установлен штраф.

Принимая во внимание, что по истечении одного года с даты уведомления арендатора стороны соглашение о расторжении договора аренды не подписали, арендодатель в суд с требованием о расторжении договора не обращался, заявленное ответчиком встречное требование о признании недействительным одностороннего отказа от договора подлежало удовлетворению.

Поскольку в качестве основания заявленных требований Департамент ссылался на односторонний отказ от договора, и это основание признано судом недействительным, и поскольку надлежащие доказательства наличия других оснований для освобождения земельного участка от всех строений и сооружений и для передачи его по акту приема-передачи в дело не представлено, это требование удовлетворению не подлежало.

Поскольку судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции на основании части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением встречного иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

Поскольку обжалуемое решение непосредственно права и интересы ФИО2 не затрагивает, производство по его апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции прекратил, в удовлетворении ходатайства о привлечении его и его супруги ФИО4 к участию в деле отказал.

Государственная пошлина в размере 3 000 рублей, уплаченная ФИО2 за рассмотрение апелляционной жалобы, подлежит возвращению заявителю из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Прекратить производство по апелляционной жалобе лица, не участвующего в деле, ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 октября 2023 года по делу № А55-3335/2023.

Возвратить лицу, не участвующему в деле, ФИО2 уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб. по чек-ордеру № операции 49180 от 21.11.2023.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 октября 2023 года по делу № А55-3335/2023 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска Департамента управления имуществом городского округа Самара отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Самара» удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ (одностороннюю сделку) Департаменту управления имуществом городского округа Самара от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара №028382з от 11.09.2017, заключенного между ООО «Самара и Департаментом управления имуществом городского округа Самара.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью «Самара» расходы по государственной пошлине по иску в размере 6 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко