Постановление от 1 марта 2023 г. по делу № А65-28109/2022

800/2023-19431(2)



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-28109/2022
г. Самара
01 марта 2023 года
11АП-1162/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 декабря 2022 года по делу № А6528109/2022 (судья Мурзаханова Г.Н.), по иску Муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г.Нижнекамск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Регата", г.Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>).

о расторжении договора № 01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 26.10.2021, расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Роджжо» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерного общества «Сетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г.Нижнекамск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регата", г.Чистополь (далее - ответчик) о расторжении договора № 01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 26.10.2021, расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером


16:53:030104:59 от 08.04.2021.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.11.2022 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Роджжо» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Сетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 декабря 2022 года иск удовлетворен частично; расторгнут договор № 01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 26.10.2021; в остальной части иска отказано; с общества с ограниченной ответственностью "Регата" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021 г. и принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, указывая, что договором аренды не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора. Считает, что направление арендатором уведомления о прекращении действия договора не является достаточным для расторжения договора № 01-21-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021 г.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.02.2023 г. до 21.02.2023 г.

Участвующая до перерыва в судебном заседании представитель истца - ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021 г. и принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при


этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании изложенного, поскольку заявителем обжалуется решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021 г., арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в указанной части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 08.04.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01-21-68, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 16:53:030104:59 по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, город Нижнекамск, промзона, общей площадью 2 010 кв.м. (п.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 4 126 007 руб. 40 коп.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным.

Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 08.04.2021.

Установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2022 по делу № А65-31817/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2022, с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность в размере 1 666 288 руб. 09 коп. по договору № 01-21-68 аренды земельного участка от 08.04.2021, в том числе: 1 638 941 руб. 83 коп. – основной долг за период с 08.04.2021 по 30.09.2021, 27 346 руб. 26 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.06.2021 по 16.08.2021

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.08.2022 по делу № А65-10255/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность в размере 2 166 153 руб. 88 коп. по договору аренды земельного участка № 01-21-68 от 08.04.2021, в том числе: 2 063 003 руб. 70 коп. – основной долг за период с 01.10.2021 по 31.03.2022, 103 150 руб. 18 коп. – пени, начисленные за период с 16.11.2021 по 16.03.2022.

Кроме того, 18.10.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор)


был заключен договор № 01-21-213 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 16:53:030107:128, площадью 5 000 кв.м., расположенный по адресу: РТ, <...> (п.1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 29 176 320 руб. в соответствии с результатами аукциона.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями в размере 1/12 от суммы годовой арендной платы.

Согласно пункту 3.4 договора срок внесения арендной платы – ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. В случае несвоевременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 26.10.2021.

Установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2022 по делу № А65-5849/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.09.2022, с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность в размере 10 721 453 руб. 12 коп. по договору № 01-21213 от 18.10.2021, в том числе: 10 430 473 руб. 55 коп. – основной долг за период с 18.10.2021 по 28.02.2022, 290 979 руб. 57 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.11.2021 по 16.02.2022.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика были направлены уведомления исх. № 1943/исх-П от 12.08.2022, исх. № 1944/исх-П от 12.08.2022, содержащие предложения о расторжении вышеуказанных договоров аренды.

Требования, изложенные в указанных уведомлениях, ответчиком были оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с иском о расторжении договора № 01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 26.10.2021, расторжении договора № 01-2168 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для


другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5.1.4 вышеуказанных договоров аренды в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату) арендодатель по своему усмотрению может потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции, установив наличие задолженности ответчика по договору аренды № 01-21-213 от 18.10.2021, подтвержденной решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2022 по делу № А65-5849/2022, признав допущенное арендатором нарушение обязательств по договору существенным, удовлетворил требования истца о расторжении договора № 01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о расторжении договора № 0121-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021 г., суд первой инстанции исходил из следующего.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом,


исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Пунктом 4.2.10 договора установлено, что в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, сооружений и помещений в них, расположенных на земельном участке, их частях или долях в праве на эти объекты в пятидневный срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его частей; своими силами за свой счет обеспечить получение писем и иной корреспонденции, направляемой арендодателем в рамках договора.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что письмом № 65 от 17.05.2022 он уведомил истца о прекращении договора аренды в связи с продажей недвижимости от 29.03.2022 в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № 01-21-68 от 08.04.2021.

Переход права собственности к приобретателю недвижимости - ООО «Роджжо» зарегистрирован Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 04.04.2022 № 16:53:030104:38416/137/2022-3.

В свою очередь, ООО «Роджжо» обратилось в Нижнекамский городской суд Республики Татарстан с иском об обязании МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан заключить с ООО «Роджжо» договор аренды земельного участка, площадью 2010 кв.м, с кадастровым номером: 16:53:030104:59, находящегося по адресу: Российская Федерация, Нижнекамский муниципальный район, городское поселение город Нижнекамск, город Нижнекамск, территория Промзона, здание 59.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, ответчик уведомил истца о расторжении договора в связи с продажей объекта недвижимости, поэтому требование истца о расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021 удовлетворению не подлежит.

С данными выводами судебная коллегия не может согласиться.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании


условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа условий договора аренды (п. 4.2.10 договора) следует, что в случае отчуждения арендатором находящихся на арендуемом земельном участке строений он обязан письменно известить об этом арендодателя. Однако изложенное не означает, что с момента направления указанного уведомления договор аренды считается расторгнутым. Для этого предусмотрено обращение арендатора в уполномоченный орган (регистрирующий орган) с заявлением об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок.

Договор № 01-21-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021г. заключен в письменной форме, зарегистрирован в установленном законом порядке. Соответственно, расторжение данного договора должно быть произведено сторонами в письменной форме.

Условиями договора № 01-21-68 не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора аренды.

Уведомление в соответствии с пунктом 4.2.10 договора аренды ответчиком в материалы дела не представлено и такое уведомление не может подменять собой соглашение о расторжении договора.

С заявлением о прекращении права аренды земельного участка ответчик в уполномоченный орган также не обращался.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

В силу п. 1 ст. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1.1.5 договора № 01-21-68 разрешенным использованием земельного участка является - хранение автотранспорта.

Согласно представленной в дело выписке из ЕГРН площадь находящегося на земельном участке объекта - административного блока обслуживания автостоянки составляет 10,3 кв.м. Площадь арендуемого земельного участка - 2 010 кв.м.

В материалы дела не представлены доказательства необходимого использования земельного участка, площадью 2 010 кв.м, для эксплуатации объекта недвижимости, в связи с чем, не имеется оснований полагать, что ответчик выбыл из спорных обязательств при продаже объекта третьему лицу. Доказательства предоставления третьему лицу земельного участка, площадью 2 010 кв.м, в деле также отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом приведены достаточные доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды № 01-21-68, выразившегося в неуплате арендных платежей, доказательств погашения данной задолженности ответчиком не представлено, ответчик уклонился от расторжения договора во внесудебном порядке, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка К № 16:53:030104:59 от 08.04.2021г.

В указанной части решение суда первой инстанции нельзя признать законным и


обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с принятием нового судебного акта о расторжении договора № 01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 декабря 2022 года по делу № А65-28109/2022 в обжалуемой части отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Расторгнуть договор № 01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Регата", г.Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья Е.А. Митина

Судьи

Д.А. Дегтярев

Л.Л. Ястремский

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство

Дата 10.12.2021 7:58:17Кому выдана Ястремский Леонид ЛеонтьевичЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 07.02.2023 3:14:00Кому выдана Митина Елена АнатольевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство

Дата 13.12.2021 3:30:58

Кому выдана Дегтярев Дмитрий Алексеевич