Решение от 4 апреля 2024 г. по делу № А46-2839/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2839/2023
04 апреля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 04 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области,

и исковому заявлению Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.11.2021 по 29.02.2024 в размере 8 809 814 руб. 42 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2021 по 29.02.2024 в размере 1 183 541 руб. 26 коп.,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» (ИНН <***>, ОГРН <***>), казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>), И.А. Иванова

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» - ФИО2 по доверенности от 02.10.2023 сроком действия 3 года (личность подтверждена паспортом, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО3 по доверенности от 09.01.2024 сроком действия до 31.12.2024 (личность подтверждена удостоверением, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» - ФИО4 по доверенности от 09.01.2024 сроком действия до 31.12.2024 (личность подтверждена удостоверением, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Интеллект» (далее – ООО «Интеллект», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, Минимущество) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2023 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-2839/2023.

Определением суда от 25.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» (далее – ООО «Финансовая экспертиза»).

В судебном заседании 25.05.2023 Министерство представило отзыв на исковое заявление, в котором просило назначить по делу судебную экспертизу с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- Соответствует ли отчёт об оценке имущества № 789.1 от 15.09.2022, выполненный ООО «Финэкс», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

- Какова рыночная стоимость с указанием рыночной арендной платы в месяц за нежилое помещение, этаж: подвал, цокольный этаж, площадью 1280,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. 14П, кадастровый номер 55:36:000000:160072? Проведение экспертизы ответчик просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» ФИО5

Обществом также представлено в материалы дела письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- Соответствует ли отчет об оценке от 15.09.2022 № 789.1, подготовленный ООО «Финэкс», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) и имеются ли в отчете методологические и технические ошибки, которые повлияли на достоверность выводов, сделанных при определении рыночной стоимости объекта с указанием размера арендной платы в месяц?

- Какова величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...> по состоянию на 29.06.2021? Проведение экспертизы ответчик просил поручить эксперту ИП ФИО6

Определением суда от 10.07.2023 (резолютивная часть от 03.07.2023) производство по делу № А46-2839/2023 приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» (далее - ООО «Экспертно-оценочное агентство «Ледон») ФИО5, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет об оценке имущества от 15.09.2022 № 789.1, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), имеются ли в отчете методологические и технические ошибки, которые повлияли на достоверность выводов, сделанных при определении рыночной стоимости объекта с указанием размера арендной платы в месяц?

- Какова величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, по состоянию на 29.06.2021?

Также Министерство обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ООО «Интеллект» о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.11.2021 по 28.02.2023 в размере 6 403 008 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2021 по 01.03.2023 в размере 628 192 руб. 10 коп.

Определением суда от 03.04.2023 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-5097/2023.

Определением суда от 10.07.2023 (резолютивная часть от 03.07.2023) по делу № А46-5097/2023 дела № А46-2839/2023 и № А46-5097/2023, находящиеся в производстве Арбитражного суда Омской области, объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А46-2839/2023.

19.09.2023 в материалы дела от ООО «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» поступило заключение эксперта от 19.09.2023 № 6/АГ-23.

Определением суда от 26.09.2023 назначено судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу.

Определением суда от 26.10.2023 производство по делу возобновлено, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено казенное учреждение Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (далее – КУ «ЦУС»).

В ходе судебного разбирательства ООО «Интеллект» неоднократно уточняло исковые требования, в итоговой редакции просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, следующим образом:

- пункт 1.1 изложить в следующей редакции: 1.1. Балансодержатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>, находящееся в казне Омской области и переданное Казенному учреждению Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» как уполномоченной организации в сфере управления казенным имуществом Омской области, именуемое в дальнейшем «объект аренды», исключив текст:

Общая стоимость объекта аренды согласно отчету об оценке от 15 сентября 2022 года № 789.1, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», составляет 61078217 (шестьдесят один миллион семьдесят восемь тысяч двести семнадцать) рублей с учетом НДС.

Копия информации о рыночной стоимости объекта аренды является неотъемлемой частью настоящего договора;

- пункт 1.6 изложить в следующей редакции: 1.6. B случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения объекта аренды, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений;

- пункт 2.5.4 изложить в следующей редакции: 2.5.4. Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта аренды;

- пункт 2.5.5 исключить;

- пункт 3.1 изложить в следующей редакции: 3.1. Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды устанавливается в размере 325 485,83 (триста двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей 83 копейки, без учета НДС. Сумма НДС рассчитывается и уплачивается Арендатором самостоятельно в соответствии с действующим законодательством;

- пункт 3.3 изложить в следующей редакции: 3.3. По состоянию на 11.01.2024 задолженность Арендатора по арендной плате составляет 8 484 328 руб. 59 коп., которую он обязуется оплатить ежемесячными равными платежами, начиная с января 2024 года и по декабрь 2025 года.

Расчет задолженности: 8 484 328 руб. 59 коп. = 21699,06 + 10 090 060,73 – 1627431,20, где 21699,06 руб. – арендная плата за 29 и 30 июня 2021 года (325485,83 / 30 * 2 дня); 10 090 060,73 руб. – арендная плата за период с июля 2021 года по январь 2024 года (325485,83 * 31 мес); 1627431,20 руб. – сумма неосновательного обогащения, взысканная постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023 по делу № А46-22187/2021;

- пункт 4.2.3 исключить;

- пункт 5.4 изложить в следующей редакции: По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

- пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает объект аренды;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;

- пункты 5.4.1, 5.4.2 исключить;

- в акте приема-передачи (Приложение № 1 к Договору) примечание, отмеченное знаком * (под таблицей), изложить в следующей редакции: * удовлетворительное состояние – имеет дефекты, устранимые капитальным ремонтом;

- расчет размера арендной платы (приложение № 2 к Договору) исключить.

В порядке статьи 49 АПК РФ указанное уточненное исковое заявление Общества принято судом к рассмотрению.

Министерство в ходе судебного разбирательства по делу также уточняло исковые требования к ООО «Интеллект», в итоговой редакции исковых требований просит взыскать с ООО «Интеллект» неосновательное обогащение за период с 01.11.2021 по 29.02.2024 в размере 8 809 814 руб. 42 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2021 по 29.02.2024 в размере 1 183 541 руб. 26 коп.

Уточненное исковое заявление Министерства в соответствии со статьей 49 АПК РФ принято судом к рассмотрению.

Исковые требования Министерства основаны на том, что заключенный между сторонами договор аренды № АН1925 от 29.06.2016 прекратил свое действие 29.06.2021, однако соответствующие нежилые помещения (объект аренды) Обществом Министерству не возвращены, Общество продолжало их использование в исковой период, при этом оплата за пользование такими помещениями не вносилась.

Возражая против иска Министерства, Общество в соответствующем письменном отзыве сослалось на то, что основания для взыскания неосновательного обогащения и процентов на сумму долга отсутствуют, поскольку действия Минимущества по отказу в заключении договора аренды нежилых помещений с ООО «Интеллект» признаны незаконными, и на Министерство возложена обязанность заключить договор и распространить его действие на правоотношения с 29.06.2021.

Министерством в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № АН2144 аренды имущества, в котором Министерство просило учесть, что приказом Минимущества № 153-п от 8 сентября 2023 года в типовую форму договора аренды внесены изменения, в связи с чем ранее направленный проект договора подлежит изменению, а именно:

1) Пункт 1.1 должен быть изложен в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель совместно с Балансодержателем сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280,6 кв.м, в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>, находящееся в казне Омской области и переданное Казенному учреждению Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» как уполномоченной организации в сфере управления казенным имуществом Омской области, именуемое в дальнейшем «объект аренды».»;

2) пункт 2.1 должен быть дополнен подпунктом 2.1.3 следующего содержания: «2.1.3. Передать совместно с Балансодержателем объект аренды и подписать акт приема-передачи при передаче, а также при возврате объекта аренды.»;

4) пункт 2.5.4 должен быть дополнен абзацем следующего содержания:

«Не производить никаких перепланировок или переоборудования объекта аренды без письменного согласия Арендодателя, получения всех необходимых согласований и разрешений, предусмотренных действующим законодательством, оформления технической документации.».

В отзыве Министерства на исковое заявление об урегулировании разногласий также указано на то, что Министерство возражает против исключения информации о рыночной стоимости объекта аренды из договора аренды, поскольку необходимость указания такой информации предусмотрена законодательством, на то, что формулировки пунктов 1.6, 2.5.4, 2.5.5 проекта договора аренды содержат условия типовой формы договора аренды, на то, что пункт 3.3 проекта договора аренды содержит условие об уплате арендной платы за период с 29.06.2021 до даты подписания договора не позднее пяти рабочих дней с момента подписания, при этом изменение условий типовой формы договора аренды в указанной части ставит Общество в преимущественное положение перед другими арендаторами, а установление рассрочки влечет обязанность по уплате процентов за рассрочку, на то, что пункты 4.2.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2 предусмотрены типовой формой договора аренды, а изменение условий типовой формы договора аренды в указанной части ставит Общество в преимущественное положение перед другими арендаторами, на то, что предложение в части изложения технического состояния объекта аренды как удовлетворительного и имеющего дефекты, устранимые капитальным ремонтом, не соответствуют типовой форме договора аренды, и на то, что возражения против исключения из проекта договора приложения № 2 «Расчет размера арендной платы» отсутствуют.

Общество представило в материалы дела дополнительные пояснения по иску об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № АН2144 аренды имущества, в которых отметило, что требование в части изложения пункта 3.3 договора аренды мотивировано тем, что ООО «Интеллект» является малым предприятием, включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, что основной вид деятельности ООО «Интеллект» включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, тем, что режим повышенной готовности продлен на территории Омской области до 31 марта 2024 года, и тем, что ООО «Интеллект» находится в тяжелом финансовом положении.

КУ «ЦУС» также представлен письменный отзыв на исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, в котором изложена правовая позиция по делу и обозначены полномочия третьего лица при заключении соответствующего договора.

В судебном заседании представители Общества и Министерства поддержали свои исковые требования с учетом уточнений и возражали против удовлетворения исковых требований противоположной стороны по доводам, изложенным в письменных документах по делу.

Представитель КУ «ЦУС» поддержал позицию, ранее изложенную в письменном отзыве.

ООО «Финансовая экспертиза», надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания, явку представителя не обеспечило, отзывы на исковые заявления не представило.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО «Финансовая экспертиза», по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между Министерством имущественных отношений Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Интеллект» (арендатор) в отношении имущества: нежилое помещение № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенного в здании библиотеки: двенадцатиэтажного здания с цокольным этажом и подвалом по адресу: <...> (далее - объект аренды), был заключен договор аренды № АН1925 от 29 июня 2016 года.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект аренды, находящийся в казне Омской области, для организации общественного питания.

Пунктом 1.2 договора аренды стороны установили срок его действия с 29 июня 2016 года по 28 июня 2021 года.

Таким образом, договор прекратил своё действие 29 июня 2021 года.

22 июня 2021 года (вх. № 14229) ООО «Интеллект» обращалось в Минимущество с заявлением о продлении договора аренды № АН1925 от 29 июня 2016 года.

Письмом от 28 июня 2021 года № ИСХ-21/МИО/05-03/75 33 Минимуществом по вопросу перезаключения договора аренды нежилых помещений в здании библиотеки по адресу: <...>, в порядке ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) Обществу отказано в продлении договора аренды ввиду отсутствия оснований.

В связи с указанным, ООО «Интеллект» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Министерству о признании незаконным отказа в перезаключении договора аренды нежилого помещения № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и о понуждении заключить (продлить) договор.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2022 по делу № А46-283/2022 требования ООО «Интеллект» удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Министерства в перезаключении договора аренды нежилого помещения № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и обязал Министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий, необходимых для заключения договора аренды нежилого помещения № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и направления в адрес ООО «Интеллект» договора аренды, предусматривающего распространение его действия на правоотношения сторон, возникшие с 29.06.2021.

Министерством 12.10.2022 в адрес ООО «Интеллект» направлен проект договора аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН 2144 (далее - Договор аренды) в отношении нежилых помещений общей площадью 1280,6 кв.м., находящихся в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>.

ООО «Интеллект» направило протокол разногласий от 21.11.2022 к проекту договора аренды, а также замечания к отчету об оценке, результаты которого положены в основу договора аренды.

Протокол разногласий не согласован Министерством, о чем Обществу сообщено в письме от 12.01.2023 № ИСХ-23/МИО/04-03/180.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилых помещений общей площадью 1280,6 кв.м., находящихся в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>, стороны не смогли прийти к согласованию условий договора.

По мнению Общества, редакции пунктов 1.1, 1.6, 2.5.4, 2.5.5, 3.1, 3.3, 4.2.3, 5.4., 5.4.1, 5.4.2, а также Акта приема-передачи (Приложение № 1 к Договору аренды), Расчета размера арендной платы (Приложение № 2 к Договору аренды) не соответствуют закону и нарушают интересы ООО «Интеллект», на что Арендатор обратил внимание в протоколе разногласий в столбце «Обоснование».

Ссылаясь на обозначенные выше обстоятельства и на то, что между ООО «Интеллект» и Министерством имеются неурегулированные разногласия по поводу соответствующих условий договора аренды, Общество обратилось с рассматриваемым исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, в арбитражный суд.

В связи с тем, что арендатором объект аренды Минимуществу не возвращен, последним за период с 1 ноября 2021 года по 28 февраля 2023 года Обществу начислена задолженность по неосновательному обогащению в виде платы за фактическое использование соответствующих нежилых помещений, а также проценты на сумму долга.

В целях соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора 21 февраля 2022 года Минимущество направило в адрес ООО «Интеллект» претензию об уплате неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности Омской области, и расчеты сумм задолженности по договору аренды № АН1925 от 29 июня 2016 года. Претензия получена ответчиком 25 февраля 2022 года, что подтверждается отметкой о вручении на претензии от 25.02.2022, однако соответствующие претензионные требования Министерства Обществом не удовлетворены, в связи с чем возникший спор передан Минимуществом на разрешение в Арбитражный суд Омской области.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные Обществом требования (с учетом уточнений) об урегулировании разногласий подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Так, в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 № Ф04-6376/2020 по делу № А46-7753/2020).

Как следует из материалов дела, доводов сторон, в рассматриваемом случае сторонами не достигнуто соглашение по поводу содержания пунктов 1.1, 1.6, 2.5.4, 2.5.5, 3.1, 3.3, 4.2.3, 5.4., 5.4.1, 5.4.2, а также Приложения № 1, Приложения № 2 договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области (нежилого помещения 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>).

Так, применительно к содержанию пункта 1.1 договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, между сторонами возникло разногласие в части включения/невключения в условия договора положений о том, что общая стоимость объекта аренды согласно отчету об оценке от 15 сентября 2022 года № 789.1, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», составляет 61078217 (шестьдесят один миллион семьдесят восемь тысяч двести семнадцать) рублей с учетом НДС; копия информации о рыночной стоимости объекта аренды является неотъемлемой частью настоящего договора.

Министерство в ходе судебного разбирательства по делу настаивало на необходимости включения приведенных положений в договор № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, ссылаясь на положения статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), статьи 37 Закона Омской области от 06.07.2005 № 652-ОЗ «Об управлении и распоряжении собственностью Омской области».

При этом представителем ООО «Интеллект» в судебном заседании, состоявшемся 22.02.2024, указано на то, что Общество не возражает относительно изложения пункта 1.1 договора в редакции Министерства (с учетом дополнений, изложенных в отзыве Минимущества от 11.01.2024).

Таким образом, суд полагает возможным определить условия спорного договора в указанной части, в следующей редакции:

пункт 1.1: «Арендодатель совместно с Балансодержателем сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>, находящееся в казне Омской области и переданное Казенному учреждению Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» как уполномоченной организации в сфере управления казенным имуществом Омской области, именуемое в дальнейшем «объект аренды».

Общая стоимость объекта аренды согласно отчету об оценке от 15 сентября 2022 года № 789.1, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», составляет 61078217 (шестьдесят один миллион семьдесят восемь тысяч двести семнадцать) рублей с учетом НДС.

Копия информации о рыночной стоимости объекта аренды является неотъемлемой частью настоящего договора».

Определяя условия пункта 1.6 договора в редакции Общества, а именно: «B случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения объекта аренды, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений», суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Учитывая, что во взаимоотношениях арендодателя объектов публичной собственности и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, Общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

При этом исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 N Ф04-6376/2020 по делу N А46-7753/2020).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В рассматриваемом случае сторонами не достигнуто согласие по поводу исключения возможности возмещения арендатору за счет арендодателя неотделимых улучшений объекта аренды, арендатор настаивает на применении к отношениям сторон приведенных выше общих положений ГК РФ.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение условий, предложенных Министерством, последним нормативно не обосновано.

При этом наличие соответствующего пункта в типовой форме договора, разработанной Министерством, правового значения не имеет. Наличие у Министерства права устанавливать условия пользования объектами недвижимости, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять наусловия заключаемого договора, поскольку иное противоречило бы нормам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, условия пункта 1.6 Договора определены судом в редакции ООО «Интеллект».

По аналогичным основаниям суд принимает предложенную Обществом редакцию пункта 2.5.4 договора.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу пункта 2 той же статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При согласовании условий договора о распределении обязанностей сторон по содержанию объекта аренды Министерство предложило включить в пункт 2.5.4 договора обязанность Общества за свой счет производить капитальный ремонт, с чем ООО «Интеллект» не согласилось.

При таких обстоятельствах, поскольку сторонами не достигнуто согласие по поводу отнесения производства капитального ремонта к обязанностям арендатора, обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, постольку позиция Министерства не может быть признана обоснованной.

При этом в отзыве от 11.01.2024 на исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, Министерство также просило дополнить пункт 2.5.4 абзацем следующего содержания: «Не производить никаких перепланировок или переоборудования объекта аренды без письменного согласия Арендодателя, получения всех необходимых согласований и разрешений, предусмотренных действующим законодательством, оформления технической документации.».

В ходе судебного разбирательства возражений относительно включения указанного условия в пункт 2.5.4 договора Обществом не заявлено.

Таким образом, пункт 2.5.4 договора излагается судом в следующей редакции: «Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта аренды.

Не производить никаких перепланировок или переоборудования объекта аренды без письменного согласия Арендодателя, получения всех необходимых согласований и разрешений, предусмотренных действующим законодательством, оформления технической документации.».

Исключая из проекта договора, предложенного Министерством, пункт 2.5.5, имеющий следующее содержание: «Арендатор обязан содержать объект аренды за счет собственных средств в соответствии с эксплуатационными, санитарными, противопожарными, экологическими и иными нормами», суд признает обоснованной позицию Общества, сводящуюся к тому, что в арендуемых помещениях не имеется систем вытяжной противодымной вентиляции без естественного проветривания, что нарушает требования противопожарных норм. Указанное обстоятельство Министерством по существу не оспаривается. При этом Общество обоснованно указывает на то, что для устранения указанного недостатка помещения, как и для устранения иных недостатков требуется проведение капитального ремонта помещения, что относится к обязанностям арендодателя, то есть Минимущества.

Излагая пункт 3.1 договора в редакции, предложенной Обществом, суд руководствовался следующим.

Между ООО «Интеллект» и Министерством имеются неурегулированные разногласия по проекту договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, в части определения размера ежемесячной арендной платы.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением случаев, указанных в части 10 названной статьи.

При этом в пункте 4.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1, 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

При установлении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование нежилым помещением 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>, в размере 400 188 руб. Министерство руководствовалось отчетом об оценке имущества от 15.09.2022 № 789.1, подготовленным ООО «Финансовая экспертиза».

В соответствии с указанным отчетом, рыночная стоимость арендной платы в месяц составляет 400 188 руб.

При этом Общество, не согласившись с установленной рыночной стоимостью аренды спорного объекта, указало на то, что отчет об оценке имущества от 15.09.2022 № 789.1 составлен без учета того, что помещение находится в цокольном и подвальном этажах, что в помещении не имеется систем вытяжной противодымной вентиляции из помещений без естественного проветривания, расположенного в цокольном и подвальном этажах.

Принимая во внимание указанное, а также то обстоятельство, что оценка произведена Министерством не на дату истечения срока действия договора аренды нежилого помещения № АН1925 от 29 июня 2016 года (29.06.2021), а на иную дату (15.09.2022), суд определением от 10.07.2023 по ходатайству сторон спора назначил проведение экспертизы по настоящему делу.

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта от 19.09.2023 № 6/АГ-23, по состоянию на 29.06.2021 рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенное по адресу: <...>, составляет 325 485,83 (триста двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей 83 копейки, без учета НДС.

Суд, исследовав заключение эксперта от 19.09.2023 № 6/АГ-23, приходит к выводу о том, что проведенное экспертом ООО «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» исследование и указанное заключение соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, заключение от 19.09.2023 № 6/АГ-23 отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Возражений в отношении результатов проведенной судебной экспертизы со стороны Министерства не представлено.

Как следствие, исковые требования ООО «Интеллект» в части изложения условий пункта 3.1 договора являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Включая в содержание договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области условия пункта 3.3 об определении задолженности Арендатора по арендной плате по состоянию на 29.02.2024, суд учитывает выводы, сформулированные во вступившем в законную силу Решении Арбитражного суда Омской области от 19.04.2022 по делу № А46-283/2022, которым отказ Министерства в перезаключении договора аренды нежилого помещения № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, признан незаконным, и на Министерство возложена обязанность направить в адрес ООО «Интеллект» договор аренды, предусматривающий распространение его действия на правоотношения сторон, возникшие с 29.06.2021.

Так, Министерством в материалы дела представлен расчет задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенным по адресу: <...>, за период с 29.06.2021 по 29.02.2024, осуществленный исходя из ежемесячной арендной платы в размере 325 485,83 руб.; согласно указанному расчету, задолженность Общества за соответствующий период составляет 8 809 814 руб. 42 коп.

Судом указанный расчет проверен, признан верным, Обществом расчет Министерства также не оспорен.

При этом между сторонами отсутствуют разногласия по вопросу об обоснованности начисления Обществу за обозначенный период задолженности по арендным платежам в размере 8 809 814 руб. 42 коп.

В тексте проекта договора, предложенном Министерством, в пункте 3.3 указано: «Арендная плата за период с 29 июня 2021 года до даты подписания настоящего договора уплачивается не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его подписания».

При этом Общество просит изложить рассматриваемый пункт договора, указав, что задолженность арендатора по арендной плате оплачивается ежемесячными равными платежами, начиная с января 2024 года и по декабрь 2025 года.

Отклоняя соответствующие доводы ООО «Интеллект», суд исходит из того, что отнесение кода вида осуществляемой Обществом экономической деятельности к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для включения в рассматриваемый договор обозначенного выше условия о рассрочке погашения задолженности, возникшей по арендным платежам за предшествующие периоды, поскольку соответствующие меры поддержки действующим законодательством не предусмотрены.

В частности, суд отклоняет ссылки Общества на подпункт 1 пункта 1 постановления Правительства Омской области от 29.06.2022 № 356-п «О мерах имущественной поддержки в целях обеспечения социально-экономической стабильности на территории Омской области», в соответствии с которым в целях имущественной поддержки арендаторов имущества, находящегося в собственности Омской области, по обращениям арендаторов имущества Омской области им предоставляется отсрочка внесения арендных платежей за апрель - сентябрь 2022 года до 1 декабря 2023 года. Так, в рассматриваемом случае Обществом фактически не уплачивалась плата за пользование рассматриваемым нежилым помещением в период с сентября 2022 года до 1 декабря 2023 года, то есть в тот период, в отношении которого названным нормативным актом предусмотрено предоставление отсрочки внесения арендной платы. В то же время приведенные нормативные положения не могут быть положены в основу вывода о наличии правовых оснований для рассрочки исполнения обязательства Общества по уплате задолженности по арендной плате за предшествующий период.

Иные доводы, заявленные Обществом в обоснование рассматриваемого требования, по мнению суда, также не могут быть приняты в качестве предусмотренных законодательством оснований для включения соответствующего условия о рассрочке платежа в текст договора аренды, но в то же время могут быть заявлены в обоснование ходатайства о рассрочке исполнения настоящего решения суда в случае его подачи в порядке статьи 324 АПК РФ.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд полагает необходимым изложить условие пункта 3.3 договора в следующей редакции: «Задолженность Арендатора по арендной плате по состоянию на 29.02.2024 составляет 8 809 814 руб. 42 коп. Указанная задолженность, а также задолженность по арендной плате за период с 01.03.2024 до даты подписания настоящего договора уплачивается арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его подписания».

Исключая условия пункта 4.2.3 проекта договора, предложенного Министерством, в соответствии с требованиями Общества, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

Так, в рассматриваемом случае Общество не согласилось на включение в текст договора условия об ответственности арендатора за нарушение пункта 2.5.7 договора (в части сдачи объекта аренды в субаренду) в виде штрафа в размере 10 процентов от суммы годовой арендной платы.

При этом соответствующие штрафные санкции нормами действующего законодательства не предусмотрены, в связи с чем основания для включения условий пункта 4.2.3 в текст договора, при наличии возражений Общества, не имеется.

По основаниям, изложенным выше, суд также не может согласиться с редакцией пункта 5.4 договора, предложенной Министерством в части определения случаев и порядка досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Применительно к условиям пункта 5.4 договора судом принято во внимание, что согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку Общество возражает относительно определения иных оснований и порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, постольку соответствующие отношения между сторонами подлежат регулированию в соответствии с приведенными выше положениями статьи 619 ГК РФ, пункты 5.4.1, 5.4.2 договора подлежат исключению, а пункт 5.4. подлежит изложению согласно положениям статьи 619 ГК РФ.

Как уже указывалось выше, Обществом также заявлено о разногласии при изложении примечания в Приложении № 1 к договору, отмеченного знаком *; так, Министерство просит изложить соответствующее примечание, как «удовлетворительное состояние, имеет дефекты, устранимые текущим ремонтом», а Общество просит применить редакцию «удовлетворительное состояние, имеет дефекты, устранимые капитальным ремонтом».

При этом в ходе судебного разбирательства стороны указали на то, что примечание в Приложении № 1, отмеченное знаком *, может быть изложено как «удовлетворительное состояние, имеет дефекты, устранимые ремонтом»; возражений относительно приведенной редакции примечания ни одной из сторон не заявлено, в связи с чем указанная редакция воспринята судом.

Исключая приложение № 2 к договору, суд учитывает, что Министерством указано на отсутствие возражений относительно удовлетворения требования Общества в обозначенной части, а также то, что исключение таких положений договора не противоречит действующему законодательству и не нарушает права третьих лиц.

В отзыве от 11.01.2024 на исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, Министерство также просило дополнить пункт 2.1 договора подпунктом 2.1.3 следующего содержания: «2.1.3. Передать совместно с Балансодержателем объект аренды и подписать акт приема-передачи при передаче, а также при возврате объекта аренды.».

Вместе с тем, соответствующий пункт договора не является предметом спора в соответствии с исковыми требованиями Общества, возражения со сторона Общества в части содержания пункта 2.1 договора, предложенного Министерством, отсутствуют, в связи с чем суд не усматривает оснований для урегулирования разногласий в обозначенной части условий договора.

Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Общества подлежат удовлетворению посредством урегулирования возникших между сторонами разногласий в редакции пунктов договора, приведенной выше.

Как уже указывалось выше, в рамках производства по настоящему делу также рассматривается исковое заявление Министерства о взыскании с ООО «Интеллект» неосновательного обогащения за период с 01.11.2021 по 29.02.2024 в размере 8 809 814 руб. 42 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2021 по 29.02.2024 в размере 1 183 541 руб. 26 коп.

При этом неосновательное обогащение начислено Министерством за период фактического использования Обществом рассматриваемого нежилого помещения без внесения платы за пользование (с 01.11.2021 по 29.02.2024), исходя из размера ежемесячных платежей за пользование в сумме 325 485,83 руб.

Исходя из общих положений ГК РФ, основывающихся на принципе возмездности гражданских правоотношений, получение и пользованием имуществом предопределяет обязанность по осуществлению встречного предоставления (в данном случае - оплаты).

В противном случае, когда субъект, ведущий предпринимательскую деятельность, пользуется принадлежащим иному лицу имуществом, не внося платы за такое пользование, нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений: никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.04.2008 № 1051/08, от 13.01.2011 № 11680/10).

В силу статей 1 и 423 ГК РФ пользование чужим имуществом в гражданском обороте осуществляется на возмездной основе, если иное прямо не установлено соглашением его участников. Правом на получение платы за использование своего имущество обладает собственник такого имущества или иное лицо, уполномоченное собственником или законом на получение такой платы.

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правового договора, либо при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Несмотря на то, что в рассматриваемом случае судебными актами по делу № А46-283/2022 отказ Министерства в перезаключении договора аренды признан незаконным, указанное не устраняет обязанности ООО «Интеллект» оплатить пользование имуществом.

Такое пользование в течение искового периода Обществом не отрицается и подтверждено материалами дела.

С учетом изложенного, фактические и правовые основания для взыскания платы за пользование помещениями у истца имеются, поскольку вывод судов о наличии у Общества права на заключение договора аренды не означает безвозмездности пользования.

Приведенные выше выводы соответствуют выводам, сформулированным в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2023 по делу № А46-22187/2021 по результатам рассмотрения спора о взыскании с Общества неосновательного обогащения за пользование имуществом за период с 29.06.2021 по 01.11.2021.

Вместе с тем применительно к рассматриваемому периоду взыскания неосновательного обогащения суд учитывает, что в пункт 3.3 договора, разногласия по которому урегулированы в рамках настоящего спора, включено условие об определении задолженности Арендатора по арендной плате по состоянию на 29.02.2024 в размере 8 809 814 руб. 42 коп., и о том, что указанная задолженность, а также задолженность по арендной плате за период с 01.03.2024 до даты подписания договора уплачивается арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его подписания.

При таких обстоятельствах реализация права и законного интереса Министерства на получение от Общества оплаты за пользование рассматриваемым нежилым помещением за период с 01.11.2021 по 29.02.2024 обеспечена исполнением решения суда по настоящему делу в части урегулирования разногласий по пункту 3.3 договора.

В то же время взыскание настоящим решением с Общества также и неосновательного обогащения в размере 8 809 814 руб. 42 коп. приведет к двойному взысканию с ООО «Интеллект» платы за использование помещения за период с 01.11.2021 по 29.02.2024 (арендной платы по договору № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, и неосновательного обогащения).

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении искового требования Министерства о взыскании с Общества неосновательного обогащения за период с 01.11.2021 по 29.02.2024 в размере 8 809 814 руб. 42 коп., поскольку указанная сумма задолженности по арендной плате обозначена судом в пункте 3.3 договора в качестве подлежащей уплате арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания такого договора.

Удовлетворяя требование Министерства о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период 02.11.2021 по 29.02.2024 в размере 1 183 541 руб. 26 коп., суд исходит из следующего.

Согласно статьям 395, 1102 (пункту 1), 1107 (пункту 2) ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Представленный Министерством расчет процентов судом проверен, признан не нарушающим права Общества, Обществом по существу не оспорен, контррасчет процентов не представлен.

При этом довод ООО «Интеллект» об отсутствии оснований для применения к нему санкции в виде взыскания процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в связи с тем, что оплата за пользование имуществом не вносилась Обществом по причине уклонения Министерства от заключения договора аренды и неурегулирования разногласий по такому договору, судом отклоняется, поскольку Обществом в рассматриваемом периоде осуществлялось фактическое использование спорного имущества без внесения какой-либо платы, что последним не оспаривается, при этом основания для вывода о том, что Общество было лишено возможности регулярно вносить платежи за пользование помещением в обоснованном с позиции Общества размере, из материалов дела не усматриваются.

При таких обстоятельствах основания для вывода об освобождении ООО «Интеллект» от уплаты процентов на сумму долга за рассматриваемый период, в том числе в соответствии с нормой статьи 404 ГК РФ, судом не усматриваются.

Довод Общества о применении положений статьи 333 ГК РФ и уменьшении размера начисленных Министерством процентов на сумму долга судом также отклоняется, поскольку в силу разъяснений, изложенных в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Таким образом, требование Минимущества о взыскании с Общества процентов на сумму долга за период 02.11.2021 по 29.02.2024 в размере 1 183 541 руб. 26 коп. подлежит удовлетворению в заявленном размере.

В силу пункта 21 означенного выше Постановления Пленума ВС РФ положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

По данной категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2021 № Ф04-6153/2020 по делу № А03-2959/2020).

С учётом изложенного, учитывая, что разногласия при согласовании условий договора аренды в рассматриваемом случае возникли между Министерством и Обществом, бремя несения судебных расходов в порядке статьи 110 АПК РФ по исковым требованиям ООО «Интеллект» возлагается на Министерство в полном объёме; с Минимущества в пользу ООО «Интеллект» подлежат взысканию 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 40 000 руб. судебных издержек за проведение судебной экспертизы.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований Министерства, а также принимая во внимание, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина на основании части 3 статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ООО «Интеллект» в размере 8 642 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Министерством имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора № АН2144 аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, определив условия указанного договора в следующей редакции:

пункт 1.1: «Арендодатель совместно с Балансодержателем сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23 - 38, 40 в подвале, № 89 - 125 в цокольном этаже, общей площадью 1280, 6 кв.м, в здании библиотеки, расположенном по адресу: <...>, находящееся в казне Омской области и переданное Казенному учреждению Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» как уполномоченной организации в сфере управления казенным имуществом Омской области, именуемое в дальнейшем «объект аренды».

Общая стоимость объекта аренды согласно отчету об оценке от 15 сентября 2022 года № 789.1, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», составляет 61078217 (шестьдесят один миллион семьдесят восемь тысяч двести семнадцать) рублей с учетом НДС.

Копия информации о рыночной стоимости объекта аренды является неотъемлемой частью настоящего договора»;

пункт 1.6: «B случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения объекта аренды, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений»;

пункт 2.5.4: «Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта аренды.

Не производить никаких перепланировок или переоборудования объекта аренды без письменного согласия Арендодателя, получения всех необходимых согласований и разрешений, предусмотренных действующим законодательством, оформления технической документации.»;

пункт 2.5.5 исключить;

пункт 3.1: «Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды устанавливается в размере 325 485,83 (триста двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят пять) рублей 83 копейки, без учета НДС. Сумма НДС рассчитывается и уплачивается Арендатором самостоятельно в соответствии с действующим законодательством»;

пункт 3.3: «Задолженность Арендатора по арендной плате по состоянию на 29.02.2024 составляет 8 809 814 руб. 42 коп. Указанная задолженность, а также задолженность по арендной плате за период с 01.03.2024 до даты подписания настоящего договора уплачивается арендатором не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его подписания»;

пункт 4.2.3 исключить;

пункт 5.4: «По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

- пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает объект аренды;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок»;

пункты 5.4.1, 5.4.2 исключить;

примечание в Приложении № 1, отмеченное знаком *: «удовлетворительное состояние, имеет дефекты, устранимые ремонтом»;

приложение № 2 исключить.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Исковые требования Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) проценты за пользование чужими денежными средствами за период 02.11.2021 по 29.02.2024 в размере 1 183 541 руб. 26 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 642 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья И.А. Иванова