Постановление от 21 сентября 2025 г. по делу № А60-13227/2025

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5946/2025-ГК
г. Пермь
22 сентября 2025 года
Дело № А60-13227/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Крымджановой Д.И., судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Черногузовой А.В., при участии:

от заявителя общества с ограниченной ответственностью «Гарант»: ФИО1, паспорт, решение № 3 от 18.09.2021, а также с использованием средств веб-конференции: ФИО2, паспорт, доверенность от 04.03.2025, диплом,

от ответчика Департамента по управлению муниципальным имуществом с использованием средств веб-конференции: ФИО3, паспорт, доверенность от 12.12.2024, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 мая 2025 года по делу № А60-13227/2025

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании решения незаконным, установил:


общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее – заявитель, ООО «Гарант») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресам: <...>: цокольный этаж – помещения №№ 1-33, 1 этаж – помещения №№ 1-88, площадью 1362 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206023:308), 2 этаж – помещения №№ 1-4, площадью 55,2 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206023:307); <...> этаж – помещения №№ 1-21, площадью 310,4 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206022:411), общей площадью 1727,6 кв.м, оформленное письмом от 27.02.2025 № 02.12-15/1/003/194; возложении обязанности совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению ООО «Гарант» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресам: <...>, цокольный этаж – помещения №№ 1-33, 1 этаж – помещения №№ 1-88, площадью 1362 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206023:308), 2 этаж – помещения №№ 1-4, площадью 55,2 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206023:307); <...> этаж – помещения №№ 1-21, площадью 310,4 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206022:411), общей площадью 1727,6 кв.м.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28 мая 2025 года (резолютивная часть решения от 14 мая 2025) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований - отказать.

В апелляционной жалобе Департамент указал, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон N 178-ФЗ) не подлежат приватизации объекты здравоохранения, культуры, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения. Пояснил, что в настоящее время спорные помещения используются под лечебные цели (клиники) на основании субаренды. Кроме того, ссылается на то, что согласно Рабочему проекту ООО «Ремонт-Проект» (лист 1.3) на капитальный ремонт Помещений «проект выполнен в том числе на основании «пособия по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02-


89), СанПин 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность».

По мнению апеллянта, выводы суда о том, что все помещения запроектированы и введены в эксплуатацию в качестве конторских (офисных) являются необоснованными, так как материалы дела содержат сведения об использовании помещений именно под объекты здравоохранения.

ООО «Гарант» направлен письменный отзыв на жалобу, в котором заявитель считает доводы необоснованными, полагает, что отсутствуют основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, пояснил, что на момент ввода объекта в эксплуатацию, передачи объекта в аренду, равно как и на момент подачи заявления на выкуп, спорные помещения не были официально признаны объектом здравоохранения; 10.03.2023 и 14.04.2023 проведена инвентаризация, согласно которой все спорные помещения заинвентаризированы в качестве нежилых офисных помещений, что подтверждается Выписками из ЕГРН, Выписками из технического паспорта, предоставленного ЕМУП «БТИ», а также письмом № 176684 от 24.02.2025; кроме того, из информации ГБУ Свердловской области «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» № 01-06-2403 от 13.05.2025 следует, что спорные помещения на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию были заинвентаризированы в качестве жилых помещений и использовались по своему прямому назначению – как квартиры для проживания: также пояснил, что в соответствии с информацией ЕМУП «БТИ» от 21.02.2025 № 1764545, № 1764547, согласно данным технического паспорта здания (строения) по адресу: <...> согласно экспликации плана цокольного, 1 и 2 этажа дома, объектов здравоохранения и помещений для лечебно-санитарного использования в многоквартирном доме не имеется; просит решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представители заявителя против ее удовлетворения возразили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 23.04.2021 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «Гарант» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 29000607, по условиям п. 1.1 которого арендатору переданы в аренду помещения, расположенные по адресу: <...>, литера А; цокольный этаж - помещения №№ 1-34, 1 этаж - помещения №№ 1-87; 2 этаж – помещения №№ 1-4; <...> литера Б; 1 этаж - помещения №№ 5-27, общей площадью 1749.9 кв.м, из них: 255,9 кв.м


площадь полуподвала; для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5 (договор зарегистрирован 02.06.2021).

Договор действует с 12.05.2021 по 11.05.2031 (п. 1.2).

Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 06.05.2021, 12.05.2025. Из указанных актов следует, что требуется проведение капитального ремонта помещений, в связи с чем стороны согласовали перечень работ по капитальному ремонту объектов.

30.11.2023 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2021 № 29000607 вместе с новой редакцией акта приема-передачи.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30.11.2023 арендатору передаются муниципальные помещения общей площадью 1727,6 кв.м, по адресам: <...>; цокольный этаж – помещения №№ 1-33, 1 этаж – помещения №№ 1-88, площадью 1362 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206023:308); 2 этаж – помещения №№ 1-4, площадью 55,2 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206023:307); <...>; помещение 1, 1 этаж – помещения №№ 1-21, площадью 310,4 кв.м (кадастровый номер 66:41:0206022:411).

30.01.2025 ООО «Гарант» обратилось к Департаменту с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - вышеуказанных помещений общей площадью 1727,6 кв.м в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В письме от 27.02.2025 № 02.12-12/02.12-12/003/194 Департамент отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение имущества, поскольку реализация субъектами малого и среднего предпринимательства данного права возможна только в отношении объектов, разрешенных к приватизации, в связи с чем приватизация объектов социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры), используемых по назначению, неправомерна.

ООО «Гарант», считая отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого отказа не соответствующим


закону, с учетом того, что из договора аренды следует, что помещения передавались арендатору с указанием цели: виды разрешённого использования для территориальной зоны Ж-5, предполагающей возможность использования не только под лечебно-санитарное (здравоохранение) использование, при этом с начала действия договора аренды помещение использовалось ООО «Гарант» как конторское (офисное), а часть помещений сдана в субаренду под торговые площади, размещение частного детского сада, офисы, и т.д.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

На основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право преимущественного приобретения арендуемого имущества и условия его реализации установлены статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего


предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что помещения на момент подачи заявления на выкуп (30.01.2025) арендовались непрерывно более 1 года; сведений о наличии задолженности либо неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления не имелось; сведения о заявителе на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, заявитель соответствовал всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в льготном порядке, предусмотренным Законом N 159-ФЗ.

В качестве основания для отказа в выкупе арендуемого имущества Департамент указал на то, что спорные помещения относятся к объектам здравоохранения, что исключает их приватизацию в силу прямого запрета


установленного частью 1 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения определены в статье 30 Закона N 178-ФЗ.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 30 Закон N 178-ФЗ объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению объектов здравоохранения, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 20.12.2010 N 22-П, основной целью местного самоуправления, как следует из Конституции Российской Федерации, является решение вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью и тем самым удовлетворение основных жизненных потребностей населения муниципальных образований. Соответственно, в муниципальной собственности, как особой разновидности публичной собственности, - исходя из ее конституционного предназначения, заключающегося в обеспечении интересов местного сообщества в целом, - должно находиться то имущество, которое требуется для решения возложенных на местное самоуправление задач.

В названном постановлении Конституционный Суд Российской Федерации также указал на необходимость установления баланса между интересами поддержки малого и среднего предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении муниципальной собственностью, в том числе в целях сохранения соответствующей инфраструктуры для оказания тех или иных услуг, связанных с жизнеобеспечением населения конкретного муниципального образования.

Рассмотрев доводы, приведенные в жалобе со ссылкой на фактическое использование спорных помещений именно под объекты здравоохранения, что исключает их приватизацию в силу прямого запрета, установленного в ст. 30 Закона № 178-ФЗ, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с договором аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 29000607 от 23.04.2021, спорные арендуемые помещения в силу п. 1.1 были переданы ООО «Гарант» для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального


образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5, согласно которой допускается использование под: объекты торговли, спорта, бытового обслуживания, общественного питания, здравоохранения, дошкольного образования, амбулаторное и ветеринарное обслуживание, гостиничное обслуживание, производственная деятельность, и т.д.

При исследовании материалов дела судом установлено, что с начала действия договора аренды спорное помещение использовалось ООО «Гарант» как конторское (офисное), а часть помещений была сдана ООО «Гарант» в субаренду под торговые площади, размещение частного детского сада, офисы различного назначения.

При этом в период проведения капитального ремонта помещений при их обследовании каких-либо претензий и возражений к целевому использованию помещений и нахождению на объекте иных субарендаторов, не связанных с лечебно-санитарным использованием и здравоохранением, со стороны Департамента, не предъявлялось.

Кроме того, судом учитывается, что ООО «Гарант» с согласия Департамента произведена перепланировка в арендуемых помещениях.

Согласно проектной документации и рабочему проекту, выполненному ООО «Ремонт-Проект» (шифр 21.159 и 21.81-АС), решению Администрации Железнодорожного района г. Екатеринбурга о согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений от 23.09.2021 № 154/47/63/07-01 и решению от 08.02.2023 № 14/47/63/07-01, а также актам о готовности нежилых помещений к эксплуатации от 11.05.2022 № 2236/924, от 25.07.2023 № 2397/1069, спорные помещения запроектированы и введены в эксплуатацию в качестве конторских (офисных).

Вышеуказанное подтверждается письмом ГБУ СО «Областной центр недвижимости», выписками из технических паспортов помещений ЕМУП «БТИ» от 15.03.2023, от 20.04.2023. Назначение помещений согласно последней дате инвентаризации и экспликации поэтажного плана дома указано как офисные помещения, коридоры, сан/узлы, кабинеты, подсобные помещения, холлы, тамбуры, лестницы, и.т.д.

В материалах дела также имеется письмо ООО «БТИ» от 24.02.2025 № 176684 из которого следует, что по данным последующего обследования на 14.04.2023 спорные помещения были учтены в качестве нежилых помещений (л.д.77-78).

Из совокупности сведений, предоставленных органом технического учета, в том числе, на основании архивных материалов информационной базы данных, спорные помещения после 2023 г. не учитываются в качестве объектов здравоохранения. При этом в некоторые периоды с 1958 г. по 2023 г. в некоторых из них располагались объекты здравоохранения.

Ссылки Департамента на письмо от 14.08.2020 судом не принимаются, поскольку на дату последней инвентаризации (10.03.2023 и 14.04.2023) установлено, что все спорные помещения заинвентаризированы в качестве


нежилых офисных помещений, что подтверждается Выписками из ЕГРН, выписками из технического паспорта, письмом № 176684 от 24.02.2025.

Вместе с тем, вопреки доводам апеллянта, из материалов дела следует, что на момент ввода объектов в эксплуатацию, передачи помещений в аренду, равно как и на момент подачи заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, спорные помещения не были признаны объектом здравоохранения.

Оснований полагать, что при предельно широком указании назначения помещений в договоре аренды и согласовании заявителем всех действий по ремонту и перепланировке, имелись оснований полагать, что арендованные помещения являлись объектом здравоохранения, который не может использоваться иначе, не имеется. Также отклоняются доводы апеллянта о том, что некоторые помещения сдаются в субаренду частным медицинским организациям, поскольку при отсутствии в договоре аренды соответствующего ограничения арендатор вправе был сдать и сдавал фактически с согласия арендодателя помещения в субаренду для иных целей.

Суд отмечает, что заявитель на момент подачи заявления в полной мере соответствовал всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке, предусмотренным Законом № 159-ФЗ.

С учетом изложенного отказ Департамента в выкупе заявителем арендуемого объекта по приведенным в нем основаниям является незаконным, противоречащим нормам Закона N 159-ФЗ и нарушающим законные права и интересы заявителя. Доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 мая 2025 года по


делу № А60-13227/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Д.И. Крымджанова

Судьи О.Н. Маркеева

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 25.07.2025 8:53:43

Кому выдана КРЫМДЖАНОВА ДИЛЯРА ИКМЕТОВНА