Постановление от 18 декабря 2017 г. по делу № А45-2845/2017

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-2845/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2017 года Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2017 года Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фроловой Н.Н., судей Кудряшевой Е.В., Логачева К.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой В.А. с исполь- зованием средств аудиозаписи,

при участии:

от АКБ «Ланта-Банк» (АО): ФИО1, доверенность от 22.12.2016 года, от иных лиц: не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АКБ «Ланта-Банк» (АО) (рег. № 07АП-5011/17 (5) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2017 года (судья Бычкова О.Г.) по делу № А45-2845/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Союз-10» (ИНН <***>) по заявлениям ФИО2 ФИО3 и ФИО4 о включении в реестр требований требования о передаче жилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

20.02.2017 года определением суда возбуждено дело о банкротстве ООО «Союз- 10».

12.05.2017 года (объявлена резолютивная часть определения), 16.05.2017 года (определение суда изготовлено в полном объеме), требования акционерного общества коммерческого банка «Ланта – Банк» в лице Новосибирского филиала к должнику – ООО «Союз - 10» признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5.

20.05.2017 года опубликована в газете «Коммерсантъ» информация о введении процедуры наблюдения в отношении должника.

29.05.2017 года в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Чебаковой Тамары Ивановны о включении требования о передаче жилого помещения, а также о применении к должнику правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

ФИО2 просила включить в реестр требований о передаче жилых помещений требование участника строительства о передаче жилого помещения - квартиры № 20, общей площадью 69,18 кв.м., расположенной на 5 этаже, в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54.

В подтверждение заявленных требований представлен договоры займа, квитанции к приходно-кассовым ордерам, справка должника о внесении денежных средств в счет оплаты за квартиру, план (экспликация) квартиры, подписанное должником.

06.06.2017 года в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ФИО3 о включении требования в размере 14 655 000 рублей, в том числе: 6 000 000 рублей долга, 8 655 000 рублей неустойки в реестр требований кредиторов должника, на основании договоров беспроцентного займа № 15 от 25.12.2015 года, № 20 от 28.07.2016 года.

Заявление мотивировано тем, что с должником заключены предварительные договоры купли-продажи квартир: предварительный договор купли-продажи № КП-35 от 02.06.2016 года, в соответствии которым должник обязался заключить договор купли- продажи квартиры № 35, общей площадью 67, 24 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...> (стр.) в Ленинском районе города Новосибирска, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0641105:54 по цене 3 804 900 рублей; предварительный договор купли-продажи № КП-37 от 02.06.2016 года, в соответствии которым должник обязался заключить договор купли-продажи квартиры № 37, общей площадью 67,42 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоэтажном жилом доме по адресу <...> (стр.) в Ленинском районе города Новосибирска, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0641105:54 по цене 3 814 800 рублей, расположенных на 8 этаже общей площадь в доме по адресу: <...>. В качестве оплаты по договору купли-продажи за квартиры внесены по договорам займа средства в размере 6 000 000 рублей.

19.06.2017 года в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ФИО4, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о включении в реестр требований кредиторов

должника о передаче жилого помещения – однокомнатной комнатной квартиры № 41, расположенной на 9 этаже общей площадью 46,22 кв.м., площадь лоджий 3,89 кв.м.

Поскольку в материалах дела имеется требование участника строительства о применении параграфа 7 глав XI Закона о банкротстве, представлены в материалы дела три вида договоров, суд пришел к выводу об объединении заявления ФИО2, ФИО3 и ФИО4 для совместного рассмотрения, в целях исключения принятия судебных актов, противоречащих друг другу в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, установив, что в материалах дела имеется требование участника строительства о применении параграфа 7 глав XI Закона о банкротстве, пред- ставлены в материалы дела три вида договоров, в целях исключения принятия судебных актов, противоречащих друг другу в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединил заявления ФИО2, ФИО3 и

ФИО4 для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2017 года суд в отношении должника - ООО «Союз-10» применил положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Включил в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Союз-10»:

1) требование участника строительства - ФИО2 о передаче жилого помещения - квартиры № 20, общей площадью 69,18 кв.м., расположенной на 5 этаже, в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 2 800 000 рублей;

2) требование участника строительства - ФИО3 о передаче жилого помещения - квартиры № 35, общей площадью 67, 24 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 3 000 000 рублей;

3) требование участника строительства - ФИО3 о передаче жилого помещения - квартиры № 37, общей площадью 67, 42 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 3 000 000 рублей;

4) требование участника строительства - Рязановой Татьяны Витальевны о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры № 41, общей площадью 46,22 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 2 900 000 рублей в полном объеме.

АКБ «Ланта-Банк» (АО) с определением суда от 19.10.2017 года не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неполное выяс- нение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указав, что оснований для применения в отношении должника положений

параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», у суда первой инстанции не имелось. Заключенные между должником и кредиторами сделки не содержат указания на то, что денежные средства пе- редаются в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность.

ФИО2 представила в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда от 19.10.2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в ней.

В судебном заседании представитель АКБ «Ланта-Банк» (АО) апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в ней.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявления исходил из того, должник является застройщиком, привлек средства у кредитора для строительства, между кредитором и должником сложились фактически правоотношения по участию в финансировании жило-

го дома по адресу г.Новосибирск, ул. Серафимовича, 10; должник аккумулировал денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома. В отношении должника - ООО «Союз-10» (ИНН 5404141493) подлежит применению положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федераль- ными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве, если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участ- вующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве. Указанное определение может быть обжаловано.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве определяет лицо,

привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщика) как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В свою очередь под участником строительства в Законе о банкротстве понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (п.п. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве, правила, установленные па- раграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имуще- ственным правом на объект строительства.

В обзоре № 3(2016) Верховный Суд Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой в целях применения правил § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Цель законодательного регулирования соответствующего института состоит в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств.

Пункт 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве не исключает возможность признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает.

В постановлениях от 12.03.2013 № 15510/12 и от 23.04.2013 № 13239/12 Президи- ум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При- менение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что вывод суда первой инстанции о наличии оснований для применения в отношении должника норм о

банкротстве застройщиков соответствует обстоятельствам дела и основан на правильном истолковании закона.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 16.02.2017 (л.д.114-119, т.4), основным видом деятельности должника является – строительство жилых и нежилых зданий.

Для проверки является ли должник застройщиком, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица – Министерство строительства Новосибирской области, предложил представить информацию, в том числе по объекту расположенному по адресу: <...>.

11.04.2017 года от Министерства строительства Новосибирской области поступили дополнительные документы (отчетность застройщика за первый квартал 2015 г., доверен- ность).

Министерство строительства указало, что согласно отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за первый квартал 2015 года (вх. № 2293/45) должник ранее

осуществлял строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>; земельный участок, на котором велось строительство, принадлежит обществу на основании договора аренды земельного участка № 112335 от 16.07.2012 года; 07.03.2014 года управлением архитектурно - строительной инспекции выдано разрешение на строительство № Ru 543033000-62, дата заключения первого договора - 24.04.2014 года; 24.12.2014 года управлением архитектурно - строительной инспек- ции выдано разрешение № Ru 543033000-341 на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, срок передачи объектов долевого строительства - март 2015 года.

В пояснениях Министерство строительства по Новосибирской области также ука- зало, что согласно пункту 11 Приложения № 2 отчетности застройщика - договоры уча- стия в долевом строительстве (70) - исполнены в первом квартале 2015 года; деятельность

застройщика Министерством в рамках требований Федерального закона № 214- ФЗ не приостанавливалась.

В отношении спорного объекта - информацией, кто осуществлял функции заказчи- ка, с каким юридическим лицом был заключен договор генерального подряда, Министерство не обладало, что было отражено в определении о введении процедуры наблюдения.

При проверке обоснованности заявления, представлено письмо Мэрии города Новосибирска от 15.03.2017 года № 01/40/01193 (л.д.68 т.5), из текста которого следовало, что в настоящее время проводится работа, направленная на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по ул. Серафимовича, д.10 , имеющего высокую степень готов- ности, просили принять меры по урегулированию спора.

Все заявители подтвердили, что в доме по адресу: <...> выбрали квартиру, поскольку у должника отсутствовало разрешение на строительство, должник предложил оформить правоотношения путем заключения договора беспроцентного займа. Сумма займа в договорах займа указывалась, исходя из стоимости квад- ратного метра.

Факт того, что должником возведен многоквартирный жилой дом – по адресу <...>, не опровергнут.

Должник осуществлял строительство указанного многоквартирного жилого дома без разрешения на строительство.

11.04.2016 года должник обратился в арбитражный суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мэрии города Новосибирска о признании права собственности на объект незавершённого строительства – «Многоквартирный многоэтажный дом с помещениями общественного назначения», с кадастровым номером 54:35:064105:856, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:064105:54, категория земель – земли населённых пунктов, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание (противотуберку- лёзный диспансер), расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>. Ответчик возражал в полном объеме, ссылаясь на то, что спорный объект самовольного строительства возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, без получения на то необходимых разрешении с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Решением суда от 14.07.2016 по делу № А45-6914/2016 исковые требования удовле- творены, за должником признано право собственности на вышеуказанный объект неза-

вершенного строительства. Признавая право собственности на объект, суд исходил из то- го, что:

- должник является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:064105:54, имеющим разрешенное использование: многоквартирные 9-13 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; объекты благоустройства, категория земель – земли населенных пунктов, имеющего адрес ориентира: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2015;

- предыдущий собственник земельного участка – ООО «СК «Комфорт» являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке; поскольку объект находился в аварийном состоянии, собственник принял решение о сносе здания и возведении на данном земельном участке 9-ти этажного здания; 26.01.2015 ООО СК «Комфорт» обратился в установленном порядке в Мэрию города Новосибирска с заявле- нием о получении разрешения на изменение вида разрешенного использования с целью разрешения на строительство, 26.03.2015 мэрий города Новосибирска вынесено постановление об отказе в предоставления разрешений в связи с отсутствием документа, подтвер- ждающего соблюдения требований технических регламентов; 07.04.2015 обратился в суд с требованием о признании отказа недействительным; решением суда от 21.09.2015 по делу № А45-6658/2015, вступившим в законную силу 03.12.2015, было установлено нару- шение прав общества, требования общества удовлетворены, постановление в части отказа в предоставлении разрешений признано недействительным, ответчика обязали устранить допущенные нарушения прав путем повторного рассмотрения данного вопроса; общество в установленном законом порядке получило градостроительный план земельного участка с соответствующим разрешенным использованием, который был утвержден постановле- нием мэрии города Новосибирска № 7403 от 28.12.2015; обществом в отношении объекта недвижимости была разработана и утверждена вся необходимая проектная документация, предусмотренная градостроительными нормами, в том числе получено положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Национальная экспертная палата», согласно которому результаты инженерно-геологических изыскания соответствовали требо- ваниям технических регламентов;

- суд пришел к выводу, что при возведении самовольной постройки не были допу- щены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решение суда от 14.07.2016 по делу № А45-6914/2016 вступило в законную силу (л.д.43-64 том 1, требование ФИО6) .

Должник приобрел земельный участок с целью продолжения строительства 9-ти этажного жилого здания по утвержденной проектной документации в декабре 2015 года ; 24.03.2016 истец обратился в Мэрию города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный многоэтажный дом с помещениями общественного назначения», расположенного по адресу г.Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, д.10; 01.04.2016 в выдаче разрешения на строительство было отказано, в том числе по основанию начала строительства объекта без разрешения. Ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства возведен на собственником земельном участке с соответствующим видом разрешенного использо- вания, с соблюдением строительно-технических норм, правил и проектной документации, санитарной и пожарной безопасности, не нарушает прав и интересов третьих лиц, не со- здает угрозу жизни и здоровью граждан, при наличии отказа Мэрии города Новосибирска в выдаче разрешения на строительство, 11.04.2016 должник обратился в суд с иском о признании пава собственности.

Следовательно, с апреля 2016 года должник пытался оформить право собственности на объект.

Должник пояснений, на основании чего заключались договоры беспроцентного займа с физическими лицами, не представил.

Суд первой инстанции, оценив вышеприведенные обстоятельства и доказательства оп делу, обоснованно на основании пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, пришел к выводу о том, что должник является застройщиком, привлек средства у кредитора для строительства, между кредитором и должником сложились фактически правоотношения по участию в финансировании жилого дома по адресу <...>; должник аккумулировал денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Следовательно, в отношении должника правомерно применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве как направленные на защиту граждан – участников строительства.

В рассматриваемом деле цель применения правил о банкротстве застройщиков со- стоит не в предоставлении должнику каких-либо прав на объект строительства, а в прио- ритетном удовлетворении требований граждан – участников строительства.

Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для применения в отношении должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», судом апелляционной инстанции отклоня- ется за необоснованностью.

Ссылка заявителя жалобы о том, что заключенные между должником и кредиторами сделки не содержат указания на то, что денежные средства передаются в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность, судом апелляционной инстанции признается несостоятельной.

В ходе рассмотрения дела, кредитор ФИО4 пояснила, что была выбрана квартира в доме, по просьбе должника 24.12.2015 года был оформлен договор беспроцентного займа № 14, в соответствии с которым, кредитор передал должнику 2 900 000 рублей.

При этом воля кредитора при заключении договора была направлена на приобрете- ние квартиры № 41 в доме по адресу: <...>.

Также был оформлен договор долевого участия от 24.12.2015 года, подписанный руководителем должника ФИО7,из которого следовало, что должник обязался построить многоэтажный жилой дом по адресу Серафимовича, 10 ( стр.) на земельном участке с кадастровым номером :54:35:064105:54 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать жилое помещение – однокомнат- ную квартиру № 41, расположенную на 9 этаже общей площадью 46,22 кв.м., площадью лоджий 3,89 кв.м.

Факт внесения денежных средств должнику подтверждается копией приходно- кассового ордера.

Оплата произведена кредитором ФИО4 в полном объеме в размере 2 900 000 рублей.

Согласно пояснениям кредитора ФИО6, в доме по адресу: <...> должник предложил квартиру, оформить правоотношения догово- рами беспроцентного займа, мотивируя отсутствием каких-либо документов.

06.05.2016 года и 19.05.2016 года между кредитором ФИО6 и должником в лице уполномоченного действовать от имени должника по доверенности - ФИО8 были заключены договоры беспроцентного займа № 12 на сумму 2 000 000 рублей и № 13 на сумму 800 000 рублей, согласно которым должник обязался вернуть указанную сумму займа не позднее 31.08.2016 года любыми способами, не запрещенными законодатель- ством РФ.

Факт получения от ФИО6 должником подтверждается приходно-кассовым ордерами № 40 от 06.05.2016 года и 41 от 19.05.2016 года.

В день заключения договора займа № 12 от 06.05.2016 года между ФИО9

Т.Н. и ФИО8 было подписано соглашение, в соответствии с которым денежные средства в сумме 2 000 000 рублей, внесенные кредитором в кассу должника по договору

займа от 06.05.2016 года, приняты должником в счет оплаты за квартиру № 20 , площадью 69,18 кв.м. , расположенной на 5 этаже строящегося дома по адресу: ул. Серафимовича, 10 (стр.).

Стороны определили, что стоимость 1 квадратного метра составляет 60 000 рублей.

Окончательная стоимость квартиры и порядок оплаты будет определен сторонами в срок до 10.08.2016 года.

В подтверждение факта выбора квартиры, представлена экспликация этажа, на которой имеется подпись ФИО8. Из экспликации следует, что на 5 этаже, имеется квартира № 20 общей площадью 69,18 кв.м.

Оплата произведена кредитором ФИО6 не в полном объеме в размере 2 800 000 рублей.

Из материалов дела следует, что кредитор ФИО3 заключил договоры беспроцентного займа № 15 от 25.12.2015 года, № 20 от 28.07.2016 года.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 пояснил, что с должником также заключены предварительные договоры купли-продажи квартир: предварительный договор купли- продажи № КП-35 от 02.06.2016 года, в соответствии которым должник обязался заключить договор купли-продажи квартиры № 35, общей площадью 67, 24 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...> (стр.) в Ленинском районе города Новосибирска, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0641105:54 по цене 3 804 900 рублей. С должником также заключен предварительный договор купли-продажи № КП-37 от 02.06.2016 года, в соответствии которым должник обязался заключить договор купли-продажи квартиры № 37, общей площадью 67,42 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоэтажном жилом доме по адресу <...> (стр.) в Ленинском районе города Новосибирска, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0641105:54 по цене 3 814 800 рублей, расположенных на 8 этаже общей площадь в доме по адресу: <...>. Заявитель пояснил, что в качестве оплаты по договору купли-продажи за квартиры внесены по договорам займа средства в размере 6 000 000 рублей.

Из представленных в материалы дела приходно-кассовых ордеров № 117 от 25.12.2015 года № 118 от 29.12.2015 года следует, что оплата произведена в размере 3000 000 рублей по одному договору № 15 от 25.12.2015 года и по приходно-кассовому ордеру № 62 от 28.07.2016 года по другому договору № 20 от 28.07.2017 года.

Поскольку должник приступил к строительству без разрешения на строительство, построил объект, право собственности, на который признано судом, уклонился от право- вого порядка оформления правоотношений с лицами, участвующими в финансировании

строительства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оформле- ние отношения посредством заключения договоров займа использовалось должником для обхода положений части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.

Из совокупности имеющихся в материалах дела о банкротстве документов, следует, что должник приобрел земельный участок - 01.11.2015 года, оформил переход права собственности - 01.07.2016 года; заключил с баком «Взаимодействие» договор ипотеки, передав в залог земельный участок, на котором самовольно возведен многоквартирный дом, - 31.08.2016 года; банк «Взаимодействие оформил ипотеку – 13.09.2016 года, реше- ние о признании права собственности на многоквартирный дом вступило в законную силу - 10.01.2017 года; возбуждено дело о банкротстве должника - 20.02.2017 года, после воз- буждения дела о банкротстве, должник зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства - 28.03.2017 года; в единый государственный реестр прав на недвижимость внесена запись 54:35:064105:856-54/001/2017-2 об ограничении прав правообладателя – должника ипотека объекта незавершенного строительством, с 61% сте- пенью готовности в пользу ООО КБ «Взаимодействие» - 14.04.2017 года.

Суд первой инстанции, установив, что должник нарушил основы правопорядка по строительству многоквартирных домов, уклонился от предусмотренного порядка привлечения средств, взаимоотношения между должником и кредиторами сложились фактиче- ские взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома по адресу: <...>, у кредиторов сохраняется залог ( по аналогии с дольщиками) до момент полного расчета застройщика, то есть передачи квартир, при наличии установленных прав залогового кредитора – ООО «КБ «Взаимодействие» на земельный участок и объект незавершенного строительства, на основании корреспонденции норм Закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ, Закона об ипотеки № 102-ФЗ и Закона о банкротстве № 127-ФЗ, обоснованно пришел к выводу об установлении стар- шинства залогов на сам объект незавершенного строительства, прочно связанный с зе- мельным участком за участниками строительства ФИО4, ФИО3- вым Сергея Васильевича, ФИО6, перед ООО «КБ Взаимодействие».

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно применил положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) в отношении должника - ООО «Союз-10»», включил в реестр требований о

передаче жилых помещений в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Союз-10»:

1) требование участника строительства - ФИО2 о передаче жилого помещения - квартиры № 20, общей площадью 69,18 кв.м., расположенной на 5 этаже, в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 2 800 000 рублей;

2) требование участника строительства - ФИО3 о передаче жилого помещения - квартиры № 35, общей площадью 67, 24 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 3 000 000 рублей;

3) требование участника строительства - ФИО3 о передаче жилого помещения - квартиры № 37, общей площадью 67, 42 кв.м., расположенной на 8 этаже в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 3 000 000 рублей;

4) требование участника строительства - ФИО4 о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры № 41, общей площадью 46,22 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Серафимовича, 10 (стр.), на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064105:54, оплаченной участником строительства в размере 2 900 000 рублей в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы матери- ального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматри- вает.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской

Федерации апелляционная жалоба на обжалуемое определение, государственной пошли-

ной не оплачивается, в связи с чем, из федерального бюджета заявителю жалобы подле- жит возврату 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 140528 от 27.10.2017 года.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2017 года по де- лу № А45-2845/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу

АКБ «Ланта-Банк» (АО) – без удовлетворения.

Возвратить АКБ «Ланта-Банк» (АО) из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, уплаченной по платеж- ному поручению № 140528 от 27.10.2017 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть

обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем по- дачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.Н. Фролова Судьи Е.В. Кудряшева К.Д. Логачев