Постановление от 15 октября 2024 г. по делу № А32-13163/2021

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13163/2021
город Ростов-на-Дону
15 октября 2024 года
15АП-11486/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деминой Я.А.,

судей Долговой М.Ю., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "НестерТв" ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 22.11.2022,

посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от Администрации муниципального образования г. Геленджик: представителя ФИО3 по доверенности от 26.12.2023,

от ФИО4: представителя ФИО5 по доверенности от 14.07.2021,

от Департамента по надзору в строительной сфере по Краснодарскому краю: представителя ФИО6 по доверенности от 23.11.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Геленджик на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 по делу № А32-13163/2021 по заявлению Администрации муниципального образования города-курорта Геленджика о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "НестерТв" (ИНН <***>, ОГРН <***>);

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "НестерТв" (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Администрация муниципального образования г. Геленджик с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 № 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24; об обязании ООО "НестерТв" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта возвратить администрации муниципального образования города - курорта Геленджика земельный участок.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 по делу № А32-13163/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2023, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2024 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2023 по делу № А32-13163/2021 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 по делу № А32-13163/2021 ходатайство ФИО5 о привлечении к участию в деле Роскадастр и об истребовании дополнительных доказательств отклонено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация муниципального образования г. Геленджик в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловала определение от 27.06.2024, просила его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд необоснованно отказал Администрации в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды, поскольку должником не производится оплата арендных платежей, а также не освоен арендованный земельный участок, что является существенным нарушением условий договора аренды. Введение в отношении должника процедуры банкротства не освобождает последнего от исполнения договорных обязательств, поскольку Закон о банкротстве не содержит положений о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры банкротства лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды при наличии к тому оснований, установленных иными нормативными правовыми актами.

От конкурсного управляющего ООО "НестерТв" ФИО1 посредством сервиса подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" поступили письменные объяснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с приложением дополнительных документов.

Представитель конкурсного управляющего ООО "НестерТв" ФИО1 заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Дополнительные доказательства приобщены к материалам дела, как представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Представитель Администрации муниципального образования г. Геленджик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере по Краснодарскому краю разрешение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.

Представитель конкурсного управляющего ООО "НестерТв" ФИО1 просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ФИО4 просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2021 в отношении общества с ограниченной ответственностью "НестерТв" применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2021 общество с ограниченной ответственностью "НестерТв" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

Сведения о введении процедуры банкротства в отношении должника опубликованы в газете "КоммерсантЪ" 23.04.2022 № 72 (7273).

23 августа 2022 года в суд обратилась Администрация муниципального образования г. Геленджик с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 № 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24; об обязании ООО "НестерТв" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта возвратить земельный участок администрации муниципального образования города - курорта Геленджика (том 4 л.д. 152-156).

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на следующие обстоятельства.

На основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.07.2009 № 2020 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования город-курорт Геленджик в мкр. Северный в г. Геленджике", выписки из протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, от 16 марта 2010 года №10-3, протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик о рассмотрении заявления единственного участника торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона о заключении договора аренды земельного участка от 18 марта 2010 года №10-5, между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО7 был заключен договор от 19.03.2010 № 4000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24, площадью 10 000 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для размещения многоквартирного дома, сроком на 49 лет.

На основании договора перенайма земельного участка от 29.03.2015 № 03/1 права и обязанности арендатора по указанному выше договору переданы от ФИО7 ООО "НестерТв".

Договор перенайма земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 25.08.2015.

На земельном участке ООО "НестерТв" создало объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный, д. 2Б, литер 1-8.

В связи с невнесением арендной платы в установленные договором сроки управление имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик направило в адрес ООО "НестерТв" претензионное письмо от 14.04.2021 № 51-1017/21-01-14, согласно которому ответчику предложено в добровольном порядке погасить задолженность в размере 2 195 747,50 рублей, из них: 2 025 498,39 рублей - задолженность по арендной плате и 170 249,11 рублей - пени (с учетом суммы задолженности, взысканной в рамках дела № А32-17073/2020).

Поскольку указанное письмо оставлено обществом без ответа, Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик направила 24.12.2021 в адрес ООО "НестерТв" повторно письмо от 21.12.2021 № 110-17212/21-15-37-05 о расторжении договора аренды, которое получено последним 18.01.2022, что подтверждается информацией официального сайта ФГУП "Почта России" (почтовый идентификатор 80093267890039).

Подписанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.03.2010 № 40000001888 в адрес администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не поступило.

Поскольку факт систематического невнесения арендатором арендных платежей признается существенным нарушением условий договора аренды от 19.03.2010 № 4000001888 и является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд округа, отменяя определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2023 по делу № А32-13163/2021 об отказе в удовлетворении заявленных требований, указал следующее.

Ссылаясь на то, что обременение права аренды залогом участников долевого строительства является препятствием для расторжения договора аренды, суды не выяснили вопрос о существенности допущенных арендатором нарушений, а также не дали оценку возведенному объекту (если таковой имеется) на предмет соответствия его признакам объекта недвижимости, проектной документации и разрешению на строительство объекта недвижимого имущества, а также не установили, завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на момент прекращения разрешения на строительство и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения заявления, исследовать вопрос о наличии участников долевого строительства, объектов недвижимости в границах спорного участка, а также вопрос о соблюдении баланса интересов сторон, проверить доводы администрации об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества, дать оценку доводам и возражениям участвующих в споре лиц по вопросу о допустимости прекращения договорных отношений.

В силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал Администрации в удовлетворении заявленного требования, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства кредитором, в том числе о разногласиях, возникших между ним и конкурсным управляющим, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

Поскольку права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующую плату - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве, указанные права могут быть включены в состав конкурсной массы должника.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве. Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 619 названного Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Управляющий ООО "НестерТв" пояснил, что в его адрес поступила претензия от 15.04.2024 № 51-996/24-01-14 о наличии задолженности по арендной плате по договору № 4000001888 в размере 1 684 750,18 рублей.

06 октября 2023 года в связи с отказом ППК "Фонд развития территорий" от применения механизмов восстановления прав участников строительства ООО "НестерТВ" собранием участников строительства принято решение о согласовании условий договора инвестирования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.

12 октября 2023 года между ООО "НестерТв" и ООО "СЗ "СеверТрансСтрой" заключено инвестиционное соглашение о завершении строительства объекта "Жилой комплекс по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 26".

12 октября 2023 года между ООО "НестерТв" и ООО "СЗ "СеверТрансСтрой" подписан акт приема-передачи строительной площадки.

В связи с получением претензии о наличии задолженности по арендной плате инвестором ООО "СЗ "СеверТрансСтрой" произведено погашение текущей задолженности.

03 июня 2024 года ООО СЗ "Севертраисстрой" погашена задолженность по арендной плате за ООО "НестерТв" по договору аренды земельного участка от 19.03.2010 № 4000001888 (л/с <***>) - основной долг в размере 1 392 670,79 рублей, пени размере 292 079,39 рублей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2022 по настоящему делу требования Администрации МО город-курорт Геленджик включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника -задолженность в размере 2 195 747,50 рублей, из них 2 025 498,39 рублей и 170 249,11 рублей - пени (отдельно).

В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного данным Законом порядка предъявления требований к должнику, то есть в рамках дела о банкротстве.

В рамках дела о банкротстве ООО "НестерТв" Администрация МО город-курорт Геленджик реализовала свое право на заявление требований о взыскании задолженности по арендной плате, требование включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Денежные обязательства, включенные в реестр требований кредиторов, подлежат удовлетворению с соблюдением очередности, предусмотренной в пункте 4 статьи 134 Закона о банкротстве. При этом требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди.

В отношении ООО "НестерТв" введена процедура конкурсного производства, введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей. Удовлетворение требований осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве с учетом принципов очередности и пропорциональности.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что ООО "НестерТв" предприняты допустимые действующим законодательством меры по устранению нарушений условий договора аренды, общество погасило текущую задолженность по арендной плате и пени, оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 19.03.2010 № 40000001888 не имеется.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413070:24 обременен правами третьих лиц - участников строительства объекта, возводимого ООО "НестерТв".

Общество заключило договоры долевого участия в строительстве, реквизиты данных договоров, а также сведений о том, прошли соответствующие соглашения процедуру государственной регистрации.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 26.02.2021 по делу № 2-137/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.01.2022 по делу № 33-2600/2022 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.12.2022 по делу № 88-21223/2022, удовлетворены исковые требования участников строительства ООО "НестерТв" о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве; произведена их государственная регистрация в ЕГРН.

На основании судебных актов в ЕГРН внесены соответствующие сведения о государственной регистрации следующих договоров:

Предварительный договор купли-продажи № 20/7/2017 от 25.03.2017, ФИО8, 23:40:0413070:24-23/231/2022-48;

Предварительный договор купли-продажи № 21/1/2017 от 17.08.2017, ФИО9, 23:40:0413070:24-23/231/2022-47;

Предварительный договор купли-продажи № 67/5/2018 от 11.05.2018, ФИО10, 23:40:0413070:24-23/231 /2022-46;

Предварительный договор купли-продажи № 24/7/2017 от 25.07.2017, ФИО11, 23:40:0413070:24-23/231/2022-45;

Предварительный договор купли-продажи № 59/2/2018 от 07.02.2018, ФИО12, 23:40:0413070:24-23/231/2022-44;

Предварительный договор купли-продажи № 60/2/2018 от 15.03.2018, ФИО13, 23:40:0413070:24-23/231/2022-43;

Предварительный договор купли-продажи № 12/7/2017 от 15.08.2017, ФИО14, 23:40:0413070:24-23/231/2022-42;

Предварительный договор купли-продажи № 2/6/2017 от 12.08.2017, ФИО15, 23:40:0413070:24-23/231/2022-40;

Предварительный договор №61/1/2018 купли-продажи б/н от 19.02.2018, ФИО16, 23:40:0413070:24-23/231/2022-39;

Предварительный договор купли-продажи № 20/1/2019ж от 03.01.2019, ФИО17, ФИО18, 23:40:0413070:24-23/231/2022-38;

Предварительный договор купли-продажи № 31/3/2017 от 27.09.2017, ФИО19, 23:40:0413070:24-23/231/2022-37;

Предварительный договор купли-продажи № 29/3/2017 от 08.09.2017, ФИО20, 23:40:0413070:24-23/231/2022-36;

Предварительный договор купли-продажи № 1/1/2019ж от 03.01.2019, ФИО21, 23:40:0413070:24-23/231/2022-35;

Предварительный договор купли-продажи № 1/2/2019ж от 16.01.2019, ФИО22, 23:40:0413070:24-23/231/2022-34;

Предварительный договор купли-продажи № 43/5/2017 от 30.11.2017, ФИО23, 23:40:0413070:24-23/231/2022-33;

Предварительный договор купли-продажи № 3/6/2017 от 12.08.2017, ФИО24, 23:40:0413070:24-23/231/2022-32;

Предварительный договор купли-продажи № 45/5/2017 от 04.12.2017, ФИО25, 23:40:0413070:24-23/231/2022-31;

Предварительный договор купли-продажи № 44/5/2017 от 01.12.2017, ФИО26, 23:40:0413070:24-23/231/2022-30;

Предварительный договор купли-продажи № 12/1/2019ж от 03.01.2019, ФИО27, ФИО28, 23:40:0413070:24-23/231/2022-29;

Предварительный договор купли продажи № 11/1/2019ж от 03.01.2019, ФИО29, 23:40:0413070:24-23/231/2022-28;

Предварительный договор купли-продажи № 52/6/2017 от 27.12.2017, ФИО30, 23:40:0413070:24-23/231/2022-27;

Предварительный договор купли-продажи № 15/1/2019ж от 03.01.2019, ФИО31, 23:40:0413070:24-23/231/2022-26;

Предварительный договор купли продажи № 39/3/2017 от 24.11.2017, ФИО32, 23:40:0413070:24-23/231/2022-25;

Предварительный договор купли-продажи № 33/2/2017 от 25.10.2017, ФИО33, 23:40:0413070:24-23/231/2022-24;

Предварительный договор купли продажи № 25/2/2017 от 21.08.2017, ФИО34, ФИО35, 23:40:0413070:24-23/231/2022-23;

Предварительный договор купли-продажи № 16/1/2019ж от 03.01.2019, ФИО36, 23:40:0413070:24-23/231/2022-22;

Предварительный договор купли-продажи № 1/6/2017 от 16.08.2017, ФИО37, 23:40:0413070:24-23/231/2022-21;

Предварительный договор купли-продажи № 41/3/2017 от 28.11.2017, ФИО38, 23:40:0413070:24-23/231/2022-20;

Договор инвестирования № 14/2018п от 25.09.2018, ФИО39, 23:40:0413070:24-23/231 /2022-19;

Предварительный договор купли-продажи № 23/7/2017 от 04.07.2018, ФИО4, 23:40:0413070:24-23/231/2022-18;

Предварительный договор купли-продажи № 20/6/2017 от 16.08.2017, ФИО39, 23:40:0413070:24-23/231/2022-17;

Предварительный договор купли-продажи № 49/8/2017 от 14.12.2017, ФИО40, 23:40:0413070:24-23/231/2022-16;

Предварительный договор купли-продажи № 19/6/2017 от 16.08.2017, ФИО39, 23:40:0413070:24-23/231/2022-15;

Предварительный договор купли-продажи № 18/8/2017 от 16.08.2017, ФИО41, 23:40:0413070:24-23/231/2022-14;

Предварительный договор купли-продажи № 15/6/2017 от 16.08.2017, ФИО37, 23:40:0413070:24-23/231/2022-13;

Предварительный договор купли-продажи № 14/6/2017 от 16.08.2017, ФИО37, 23:40:0413070:24-23/231/2022-12.

В соответствии счастью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу части 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотренные названным законом правила о залоге имеют приоритет перед соответствующими положениями ГК РФ и Закона об ипотеке. Однако частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, посвященной прекращению залога земельного участка либо залога права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не предусмотрено прекращение указанных обременений земельного участка в силу прекращения соответствующего договора аренды.

Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2024 N 305-ЭС24-7798 по делу N А41-91013/2022.

На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413070:24 расположены 4 объекта незавершенного строительства степенью готовности 10 %.

31 октября 2022 года кадастровым инженером изготовлены технические планы объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, дом 26, литер 1-2, литер 34, литер 5-6, литер 7-8.

Согласно техническому плану площадь объекта незавершенного строительства литер 1 -2 составляет 4490.8 кв.м., степень готовности 10%.

Согласно техническому плану площадь объекта незавершенного строительства литер 3-4 составляет 4520.3 кв.м., степень готовности 10%.

Согласно техническому плану площадь объекта незавершенного строительства литер 5-6 составляет 4490.8 кв.м., степень готовности 10%.

Согласно техническому плану площадь объекта незавершенного строительства литер 7-8 составляет 4487.3 кв.м., степень готовности 10%.

Указанные объекты имеют неразрывную связь с земельным участком, являются капитальными сооружениями и объектами недвижимости, что подтверждается следующими документами:

- проектная документация, том 11, раздел 6 "Проект организации строительства";

- положительное заключение экспертизы № 77-2-1-3-0198-17 проектной документации и результатов инженерных изыскания;

- разрешение на строительство № 23-303000-405-2017;

- технический план объекта незавершенного строительства литер 1-2;

- технический план объекта незавершенного строительства литер 3-4;

- технический план объекта незавершенного строительства литер 5-6;

- технический план объекта незавершенного строительства литер 7-8.

ООО "НестерТв" имеет возможность завершить строительство объекта для целей скорейшего восстановления прав пострадавших участников строительства ЖК "Южный Берег".

01 августа 2017 года ООО "Нестер ТВ" получено положительное заключение экспертизы № 77-2-1-3-0198-17 проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объекта капитального строительства ЖК "Южный Берег" по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный 2-Б.

В августе 2023 года конкурсный управляющий ООО "Нестер ТВ" обратился в Администрацию МО город-курорт Геленджик с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением разрешения на строительство № 23-303000-405-2017 и проектной документации, том 11, раздел 6 "Проект организации строительства".

Уведомлением от 31.08.2023 Администрация МО город-курорт Геленджик отказала в удовлетворении заявления о выдаче разрешения на строительство.

12 октября 2023 года между ООО "НестерТВ" и ООО "СЗ "СеверТрансСтрой" заключено Инвестиционное соглашение о завершении строительства объекта "Жилой комплекс по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 26".

12 октября 2023 года между ООО "НестерТВ" и ООО "СЗ "СеверТрансСтрой" подписан акт приема-передачи строительной площадки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2024 по делу № А32-50803/2023 признан незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город - курорт Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>) в продлении срока действия разрешения на строительство объекта по проекту "Жилой комплекс "Южный Берег" от 09.08.2017 № 23-303000-405-2017, выраженный в письме Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город - курорт Геленджик от 31.08.2023 № 110-52-4586/23-01-18, как противоречащий статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд обязал Управление архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город - курорт Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>) устранить допущенное нарушение, путем принятия решения о продлении срока действия разрешения на строительство объекта по проекту "Жилой комплекс "Южный Берег", расположенного по адресу: <...>, от 09.08.2017 № 23-303000-405-2017 на срок до 31.12.2025.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2024 по делу № A32-50803/2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2024 (резолютивная часть оглашена 01.10.2024) решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024 по делу № А32-50803/2023 изменены. Абзац второй резолютивной части решения от 12.02.2024 изложен в следующей редакции: "Возложить на Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик обязанность устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "НестерТВ" от 24.08.2023 № 11-12679 о продлении срока действия разрешения на строительство". В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом подтверждено, что ООО "НесторТв" способно окончить строительство проблемного объекта - ЖК "Южный Берег" по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный 2-Б и восстановить права потерпевших участников строительства.

Право аренды земельного участка является ценным активом в конкурсной массе ООО "Нестер ТВ", за счет которого возможно восстановление прав кредиторов - участников строительства.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик реализовала свое право на взыскание задолженности по арендной плате, предъявив свои требования к должнику. Требования Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик учтены в реестре требований кредиторов, а текущая задолженность погашена в полном объеме.

В то же время выбытие права аренды из конкурсной массы повлечет невозможность удовлетворения требований пострадавших участников строительства. Должник за счет сил и средств привлеченных инвесторов способен завершить строительство объекта и исполнить перед кредиторами обязательства по передаче помещений в их собственность.

Закон N 214-ФЗ и параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве требуют обеспечения приоритетной защиты прав граждан - участников строительства, являющихся непрофессиональными инвесторами, как социально значимого элемента соответствующего правового регулирования.

Расторжение действующего договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, может повлечь нарушение прав и законных интересов кредиторов застройщиков - участников строительства на погашение их требований.

Расторжение договора аренды при наличии действующего разрешения на строительство, обязанности застройщика произвести строительно-монтажные работы, в данном случае не соответствует требованиям разумности, целесообразности и добросовестности участников гражданского оборота.

Кроме того, расторжение договора аренды в данном случае не направлено на реальный возврат земельного участка публичному собственнику, поскольку участок предоставлялся для строительства дома, часть которого построена, следовательно, возврат арендодателю реально произведен быть не может.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции правомерно отказано.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 по делу № А32-13163/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Я.А. Демина


Судьи М.Ю. Долгова


Г.А. Сурмалян