Постановление от 25 сентября 2024 г. по делу № А07-8753/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4429/24

Екатеринбург

26 сентября 2024 г.


Дело № А07-8753/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2024 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Скромовой Ю.В., Беляевой Н.Г.

при ведении протокола помощником судьи Луковниковым Д.С., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы   Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2024 по делу № А07-8753/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание открыто 11.09.2024. В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» – ФИО1 (доверенность от 05.09.2024), ФИО2 (доверенность от 25.01.2024);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 09.02.2024 № 010500439/13).

В судебном заседании суда кассационной инстанции 11.09.2024 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 19.09.2024 11 час. 45 мин., далее – до 16.час 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 19.09.2024 в том же составе суда при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Башстройнур» – ФИО1 (доверенность от 05.09.2024), ФИО2 (доверенность от 25.01.2024);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 09.02.2024 № 010500439/13);

Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО4 (доверенность от 18.10.2023 № 7-13880/0П0).


Общество с ограниченной ответственностью «Башстройнур» (далее –  истец, общество «Башстройнур») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация) об обязании  в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: «3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения»; «3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.»; «3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.»; «3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г.».

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2024 иск удовлетворен. На Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в  редакции: «3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения»; «3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.»; «3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.»; «3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г.».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,  Администрация и общество «Башстройнур» обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе общество «Башстройнур» выражает несогласие с судебными актами в части установления срока, на который  продлен договор о развитии застроенной территории № 24-РТ от 27.12.2011.  Истец указывает на то, что      срок действия договора о развитии застроенной территории  продлен, согласно решению,  на 5 лет (до 23.03.2027), при этом с момента обращения истца в суд с настоящим иском 1 год 10 месяцев из 5 лет уже истекли. По мнению  истца суду, с учетом длительного периода рассмотрения дела, надлежало самостоятельно определить дату вступления в силу изменений к договору об увеличении срока его действия, применить     абзац 2   пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий   возможность определения судом даты изменения договора,  продлить срок действия договора на 5 лет с момента заключения дополнительного соглашения.

Администрацией  в кассационной жалобе приведены доводы о том, что иск удовлетворен  безосновательно. Полагает, что при разрешении спора  суды не учли, что  действие договора уже было продлено в судебном порядке на 5 лет, суды  пришли к необоснованным выводам о незаконном бездействии Администрации по  снятию земельных участков, расположенных в пределах подлежащей развитию территории,  с кадастрового учета, по  передаче земельных участков для строительства,  выкупу жилых помещений в жилых домах № 4, № 69 по ул.Ленина.  Указывает, что  суды оставили без внимания то, что договор имеет взаимный характер, не исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не выяснили вопрос   о выполнении   застройщиком предусмотренных договором обязательств,    не дали оценки действиям  застройщика по длительному неисполнению договора, не учли, что расходы на снос аварийных жилых домов истцом не компенсированы,  мировое соглашение, утвержденное судом, не исполнено добровольно либо принудительно.  Настаивает на том, что действие договора о развитии территории  прекращено ввиду нарушения истцом обязательств путем  принятия ответчиком решения об отказе от договора, направления данного решения  истцу по надлежащему адресу, неполучения соответствующего почтового отправления истцом.   Считает необоснованными выводы судов о том, что Администрация не обладала правом одностороннего отказа от договора.   

Общество «Башкстройнур» в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы Администрации отказать.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.12.2011 Администраций (сторона 1) и обществом «Башстройнур» (сторона 2) заключен договор № 24-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.   

В соответствии с пунктом 1.1. договора в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.10.2011 № 5884 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 01.11.2011 № 6197 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 213 от 09.11.2011, на основании протокола №1 об итогах аукциона от 09.12.2011, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее – застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2.

Площадь застроенной территории – ориентировочно 2,75 га.

Согласно пункту 2.4. договора ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: жилые помещения – 8 000 кв.м., встроенно-пристроенные нежилые помещения – 2 000 кв.м, паркинг – 2000 кв.м,  окончательные площади объектов строительства обосновать проектом.

Согласно пункту 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1 договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции: - ул. Ленина №№ 67/1, 67/2, 67/3, 67/4, 69: - №4 по ул. Белякова; - капитальные и металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории. Пунктом 2.6 договора определен перечень  объектов культурного наследия (памятников истории), расположенных в границах застроенной территории: - ул. Белякова, д. 2 (Кирха лютеранская 1910 г.),  - ул.Ленина, д. 67 (пожарная часть 1907-1912 г.).

В соответствии с указанным договором и с учетом дополнительного соглашения №1 от 08.08.2015 к нему, сторонами предусмотрены следующие положения о правах и обязанностях сторон:

Сторона 2 обязуется на основании пункта 3.1.2. договора разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

В соответствии с пунктом 3.1.5. договора приобретать права на объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В силу пункта 3.1.6. договора осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 27.12.2016.

На основании пункта 3.1.7. договора осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям.

В соответствии с пунктами 3.2.2. – 3.2.3. договора сторона 1 обязуется принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2; предоставить стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Постановлением Администрации от 29.01.2016 № 123 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

 Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-25503/2016 от 16.12.2016  удовлетворен иск   общества «Башстройнур».   На Администрацию ГО г. Уфа РБ возложена обязанность изменить договор № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории путем заключения с  обществом  «БашстройНур» дополнительного соглашения к договору,    в котором подпункты 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.8, пункт 3.3 договора №24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории изложить в следующей редакции: «3.1.3. В течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; 3.1.4. Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе, в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора; 3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории.»; 3.1.8. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для 13 34_2621738 обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории; 3.3. Настоящий договор действует 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории».

На основании данного решения сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 от 23.03.2017, согласно которому сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6., 3.1.8., 3.3. договора установлены  5 лет с даты заключения дополнительного соглашения, то есть до 23.03.2022.

В иске по настоящему делу истец указывал на то, что  для выполнения обязательств истцом  ответчик  был обязан выполнить  действия, указанные в пункте 3.2.2. договора, по принятию решения об изъятии путем выкупа земельных участков, расположенных в границах застроенной территории, снятию их с учета, сносу жилых домов, а также нежилых объектов – капитальных и металлических гаражей;  истец неоднократно обращался в адрес Администрации и его уполномоченных органов о необходимости выполнения  действий, предусмотренных пунктом 3.2.2. договора,  направлял соответствующие  обращения: № 3 от 03.02.2016, №32 от 22.08.2016, № 08/09-1 от 09.09.2017,  № 28/08-1 от 22.08.2017; истец имел  намерения по исполнению обязательств по договору в части строительства инженерных сетей и сооружений; ответчиком обязательства не выполнены,  земельные участки и нежилые объекты ответчиком путем выкупа не изъяты, участки в собственность (аренду) истцу не предоставлены;   истец  с декабря 2017 года   лишен возможности осваивать земельные участки для строительства;  в отношении объектов культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, в 2017 году  утверждены границы охранной зоны объектов культурного наследия;  утвержденная  документация по планировке и межеванию территории  требует внесения изменений с учетом возникших ограничений на земельные участки,  на которых расположены объекты культурного наследия; истец направлял  обращения в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (от 07.02.2022), в  Администрацию (от 07.02.2022) о снятии с кадастрового учета  земельных участков, расположенных в границах застроенной территории; в Главархитектуру Администрации ГО г. Уфа РБ (от 07.02.2022), Администрацию (от 07.02.2022) о выдаче градостроительного задания для подготовки документации по планировке территории,  о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010549:1696 для строительства многоквартирного жилого дома.

   Разрешая спор, удовлетворяя иск об изменении договора о развитии территории, принимая пункты договора в редакции, предложенной истцом,  суд первой инстанции исходил из того, что  истец  по не зависящим от него обстоятельствам не мог соблюсти сроки исполнения обязательств, установленных договором, ответчиком проявлено незаконное бездействие, явившееся препятствием для исполнения истцом договора. Также суд пришел к выводам о том, что в период действия договора имело место  изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.   Доводы   Администрации  о том, что  действие договора прекращено ввиду правомерного отказа от договора, направления об этом уведомления истцу, судом отклонены как недоказанные. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оснований для отмены решения не установил. Доводы истца, приведенные в апелляционной жалобе,  судом отклонены как основанные на неправильном толковании процессуальных норм.

Рассмотрев материалы дела,   кассационные жалобы сторон спора, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены принятых по настоящему делу судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорные отношения сторон   урегулированы положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации,  внесенных в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и  утративших силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».  

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации   по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной правовой норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

 Земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения  договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.  

 Условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции истца, приведенной в исковом заявлении, его требования направлены на изменение договора от 27.12.2011 о развитии территории, заключенного по результатам аукциона. 

В силу пункта 3.1.6. указанного договора истец принял на себя обязательства осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 27.12.2016.

Постановлением Администрации от 29.01.2016 № 123 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.  

На основании  вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-25503/2016 от 16.12.2016  сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 от 23.03.2017, согласно которому сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6., 3.1.8., 3.3. договора,  установлены  5 лет с даты заключения дополнительного соглашения,   срок действия договора продлен  до 23.03.2022.

По настоящему делу истец вновь требует изменения договора  в судебном порядке  в части пунктов 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3.  договора, путем  изложения их в  редакции: «п.3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения»; «п.3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.»; «п.3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.»; «3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г.». 

Таким образом, согласно требованиям истца, договор должен быть изменен в части установления нового срока исполнения обязательств застройщика по  разработке проекта планировки и проекта межевания застроенной территории  - в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения,   по  осуществлению  строительства на   территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории  - в срок до 23.03.2027, по  осуществлению  строительства и(или) реконструкции объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения  территории, в отношении которой принято решение о развитии - до 23.03.2027, а также  в части срока действия договора в целом -  до 23.03.2027.

Возражая против удовлетворения иска, Администрация  указывала на недобросовестное поведение застройщика, длительное время не исполнявшего условия заключенного в 2011 году договора, в том числе с учетом изменения срока его действия в 2017 году на основании судебного решения.

С учетом приведенных сторонами спора доводов и возражений при разрешении спора судам следовало установить, какие действия совершены каждой из сторон  в период действия договора, а также  с учетом изменения срока его действия, какой из сторон обязательства не исполнены и по каким причинам.

Суд округа полагает, что данные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, судами в должной степени не установлены.

Удовлетворяя заявленные требования, указывая что бездействие Администрации, выразившееся в непринятии мер к снятию с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков, непредоставлении  истцу участков для застройки в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания, привело к невозможности истцу осуществить застройку территории, суды не исследовали сам проект планировки и межевания территории, утвержденный Постановлением Администрации от 29.01.2016 № 123.    Данный проект планировки и межевания территории в материалах дела отсутствует. Суды не установили, какие земельные участки подлежали снятию в кадастрового учета, какие участки подлежали постановке на учет, когда  участки сняты с учета,  имелись ли объективные препятствия для  совершения данных действий,   тем не менее пришли к преждевременным выводам о  том, что бездействие Администрации явилось препятствием к исполнению договора.

Суды в обжалуемых судебных актах сослались на информацию Управления Росреестра о датах снятия с кадастрового учета земельных участков,  вместе с тем не учли, что согласно данной информации  основная часть участков снята с кадастрового учета в 2020-2021 году.

Также судами не учтено, что  в силу п.3.1.3 заключенного сторонами договора  истец был обязан в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность  благоустроенные жилые помещения для  предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного  жилого помещения и расположенных на территории, подлежащей развитию;  в силу п.3.1.4 договора обязанностью истца являлось  оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора  выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах,  расположенных на застроенной территории и земельные участки, на которых расположены дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в публичной собственности, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения  в соответствии  с п.3.1.3 договора.

В п.1.4 дополнительного соглашения от 08.08.2015 № 1 к договору  стороны договорились дополнить договор пунктом 3.1.10, согласно которому  стороны заключают  соглашение о компенсации затрат по переселению граждан из аварийного жилого фонда в срок до 30.03.2016; в случае неисполнения застройщиком условия по заключению соглашения Администрация вправе обратиться в суд с иском о взыскании убытков, связанных с переселением граждан из аварийного жилого фонда.

Судами установлено, сторонами не оспаривается, что в 2017 году обязательства  по выкупу жилых помещений в жилых домах №67/1, 67/2, 67/3 по ул. Ленина в г.Уфа и сносу указанных  домов исполнены не застройщиком, а Администрацией.

 Администрация   обращалась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества  «Башстройнур» выкупной цены за изымаемые жилые помещения (дело №А07-4077/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан).  По указанному делу судом утверждено заключенное сторонами  мировое соглашение, согласно которому общество обязалось выплатить  Администрации сумму задолженности в размере 38 035 792,04 руб. ежемесячными платежами не позднее 25 числа каждого месяца в течение срока действия договора 24-РТ от 27.12.2011.

Доказательств исполнения обществом утвержденного сторонами мирового соглашения, в том числе в порядке принудительного исполнения,  в деле не имеется. Неисполнение утвержденного судом мирового соглашения  в любом случае  не может рассматриваться как добросовестное поведение стороны.

С учетом этого выводы судов о том, что неисполнение условий договора о развитии территории допущено исключительно Администрацией,  вопрос о порядке и способе исполнения обязательств по компенсации затрат застройщиком урегулирован в рамках дела №А07-4077/2017,  не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

Судами оставлено без внимания то, что общество «Башстройнур»  направило обращения об исполнении договора в Администрацию и ее подразделения лишь 07.02.2022, то есть непосредственно перед истечением срока действия  договора.

Помимо этого судами не учтено следующее.

В пункте 2.6 договора о развитии территории приведен перечень объектов культурного наследия (памятников истории), расположенных в границах застроенной территории: ул.Белякова, 2 (Кирха лютеранская 1910 г.), ул.Ленина, д.67 (пожарная часть 1907-1912 г.)

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации  урегулированы Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 настоящего Федерального закона требования и ограничения.

В силу пункта 3 статьи 34.1 указанного Закона   границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

Пунктом 4 статьи 34.1 указанного Закона   определено, что в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Указанные правовые нормы действовали с 05.04.2016, то есть  на момент разрешения судом спора  по делу № А07-25503/2016  об изменении срока действия договора в сторону увеличения,  и на момент заключения сторонами дополнительного соглашения № 2 от 23.03.2017.

Таким образом истцу было известно  о необходимости соблюдения  защитных зон объектов культурного наследия при исполнении договора,   о нормативно-определенных границах защитных зон,  о возможности их конкретизации  уполномоченным органом.

При таких обстоятельствах утверждение приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия  Республики Башкортостан от 13.04.2017 № 27 границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Общество пожарное вольное», режима использования территории данного объекта культурного наследия, утверждение приказом Правительства Республики Башкортостан от 13.04.2017 № 157 границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелическо-Лютеранская», режимов использования земель, требований к градостроительным регламентам в границах территории зон охраны объекта  само по себе  и с учетом обстоятельств настоящего дела не может быть признано изменением существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, влекущем изменение срока действия договора.

Судами доводы истца о том, что принятие указанных документов влечет необходимость разработки нового проекта планировки и межевания территории, увеличения срока действия договора  надлежащим образом не проверены, однако признаны обоснованными.   Так, суды  в действительности не установили, предусмотрены ли утвержденным проектом планировки и межевания  территории защитные, охранные зоны объектов культурного наследия, соответствует ли разработанный истцом и утвержденный ответчиком проект Закону № 73-ФЗ, требует ли  данный проект изменений ввиду  утверждения   границ территории,  режима использования территории,  границ зон охраны объектов культурного наследия.

Поведение истца при исполнении договора, учитывая продление срока его действия, судами не исследовано, оценка ему не дана, доводы Администрации не рассмотрены, в то время как  установление неисполнения истцом обязательств  по обстоятельствам, зависящим от него, исключает удовлетворение иска. 

С учетом изложенного  кассационная жалоба  Администрации подлежит удовлетворению.

Доводы Администрации о том, что действие договора прекращено ввиду принятия решения об одностороннем отказе от договора,  направления уведомления истцу, судами рассмотрены и отклонены как недоказанные. Суд округа оснований для  иной оценки  данных доводов не имеет.

Оснований для признания обоснованной кассационной жалобы общества «Башстройнур»  судом кассационной инстанции не установлено.

По смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

 Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

Формулирование предмета требования является прерогативой  истца.

 В иске по настоящему делу общество «Башстройнур» просило обязать  Администрацию  в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: «3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения»; «3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.»; «3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.»; «3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г.». 

До принятия по делу решения предмет иска истцом не изменен.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению предмета  иска с целью использования более эффективного способа защиты. Такие действия являются нарушением как требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и принципа равноправия сторон (статья 8 названного Кодекса).

При таких обстоятельствах приведенные истцом доводы о том, что  суд первой инстанции    с учетом длительного периода рассмотрения дела   должен был самостоятельно определить дату вступления в силу изменений к договору об увеличении срока его действия,    продлить срок действия договора на 5 лет с момента заключения дополнительного соглашения, апелляционным судом рассмотрены и отклонены правомерно, в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Так как имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства судами не установлены, выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, обстоятельствам дела, имеющимся в нем доказательствам  не соответствуют,     принятые по делу судебные акты  подлежат отмене   по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу,  дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Арбитражный суд Уральского округа отмечает, что настоящее постановление суда кассационной инстанции не предопределяет выводы суда первой инстанции, которые будут сделаны при новом рассмотрении дела, а лишь указывает на необходимость полноценного рассмотрения доводов лиц, участвующих в деле, исследования фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  



П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2024 по делу № А07-8753/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 по тому же делу   отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.     

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 



Председательствующий                                             Е.И. Гуляева


Судьи                                                                          Ю.В. Скромова 


                                                                                      Н.Г. Беляева